18.1. Propriedade e direitos reais limitados :

2. 18.1. Propriedade e direitos reais limitados: • – a propriedade como o amplo direito de usar, gozar e dispor da coisa; • – os direitos reais de menor amplitude em que o titular fica privado de algum dos poderes da propriedade (arts. 1.361 ss do Código).

3. 18.2. Enfiteuse. Conceito. Notícia histórica: • – enfiteuse é o direito real mais amplo sobre coisa alheia imóvel, que autoriza o enfiteuta a exercer, restritiva e perpetuamente, todos os poderes de domínio, mediante pagamento ao senhorio direto de uma renda anual (art. 678 do Código anterior);

4. – historicamente, a enfiteuse resultou da fusão que ocorreu na era justiniana, dos institutos gregos e romanos do arrendamento.

5. 18.2.1. Enfiteuse. Efeitos. Constituição. Objeto: • – objeto: • – terras não cultivadas; • – terrenos que se destinam à edificação; • – terrenos da marinha e acrescidos. • – constituição: • – transcrição, conforme lei registral; • – sucessão hereditária; • – usucapião.

6. 18.2.2. Direitos e deveres do enfiteuta: • – usar, gozar e dispor do bem aforado, sem diminuir a coisa em substância; • – transmitir a coisa aos herdeiros; • – alienar o imóvel aforado comunicando o senhorio para que exerça o direito de preferência; • – adquirir o imóvel, se o senhorio o quiser alienar;

7. – abandonar o bem enfitêutico; • – gravar a coisa aforada; • – instituir subenfiteuse, ou constituir • co-enfiteuse; • – às benfeitorias necessárias em caso de comisso; • – ao resgate do foro; • – às ações possessórias, confessória e negatória.

8. 18.2.3. Direitos e deveres do senhorio: • – exigir a conservação do bem; • – às acessões, tesouro, alienar o domínio direto; • – de preferência no caso de alienação do domínio útil pelo foreiro;

9. – pode o senhorio consolidar o domínio se o enfiteuta alienar o bem sem notificá-lo; • – ser citado, no caso de penhora do domínio útil por dívida do foreiro; • – consentir ou não na divisão, em glebas, do imóvel aforado;

10. – escolher o cabecel se os co-enfiteutas não o fizerem; • – receber pensões anuais, foro de cada gleba, no caso de divisão, laudêmio, quando houver transferência de domínio útil, foro por parte do foreiro anterior, quando não comunicado de doação do prédio aforado; pagamento do resgate;

11. – pode invocar ações reais, pessoal e de comisso; • – obriga-se a respeitar o domínio útil do foreiro, notificar o enfiteuta quando alienar o domínio, conceder resgate nos termos do contrato.

12. 18.2.4. Extinção da enfiteuse: • – deteriorando-se o prédio aforado; • – pelo comisso; • – pelo falecimento do enfiteuta sem herdeiros; • – pela confusão; • – perdendo o enfiteuta a nacionalidade brasileira;

13. – na destruição total do prédio aforado; • – pelo usucapião; • – ocorrendo desapropriação pelo poder público.

14. 18.2.5. Ações decorrentes da enfiteuse: • – ações possessórias; • – ações confessórias e negatórias contra o senhorio; • – ação declaratória para o acertamento jurídico da existência da enfiteuse.

15. 18.2.6. Enfiteuse da União: • – regulada pelo Decreto-lei no 9.760/46, a enfiteuse da União tem natureza especial, não se sujeitando a resgate; • – o caráter público desta lei utiliza-se somente dos princípios fundamentais do instituto de direito civil; • – incide sobre os terrenos da marinha, ou sobre outros terrenos que a União queira instituir mediante procedimento administrativo (SPU).

16. 18.3. Direito de superfície. Conceito e compreensão: • – o direito de ter a coisa incorporada em terreno alheio, podendo ter como contrapartida uma prestação única, ou prestação anual, perpétua ou temporária;

17. – o direito de propriedade do solo, pertencente ao fundeiro; • – o direito de plantar ou edificar do superficiário; • – o direito ao cânon, se a concessão for onerosa.

18. 18.3.1. Direito de superfície no Estatuto da Cidade. Cotejo com o Código Civil: • – a disciplina do direito de superfície no Estatuto da Cidade • (Lei no 10.257/2001, arts. 21 a 23); • – admitido neste diploma por prazo determinado ou indeterminado;

19. – a lei civil somente o admite por prazo determinado; • – no Estatuto da Cidade o direito de superfície abrange o direito de usar o solo, o subsolo e o espaço aéreo; • – a lei civilista o restringe ao uso da obra no subsolo; • – o art. 1.371 obriga o superficiário pelos encargos e tributos que incidirem sobre a propriedade;

20. – no Estatuto, a responsabilidade tributária é acrescida à sua parcela de ocupação efetiva, com os encargos e os tributos sobre a área objeto da concessão do direito de superfície.

21. 18.3.2. Direitos das partes. Pagamento. Transmissão do direito. Preferência: • – o direito de superfície pode ser instituído por contrato gratuito ou oneroso; • – o pagamento poderá ser fixado em uma só vez ou parcelado • (art. 1.370);

22. – o art. 1.371 dispõe que o direito de superfície pode transferir-se a terceiros e por morte do superficiário; • – a preempção no direito de superfície ocorre tanto no caso de alienação do imóvel como na alienação do direito de superfície (art. 1.373).

23. 18.3.3. Extinção: • – o desaparecimento da coisa acarreta a extinção do direito de superfície; • – a falta de pagamento motiva a rescisão do cânon;

24. – conforme dispõe o Estatuto da Cidade no art. 24, § 2o, a extinção do direito deve ser averbada no cartório de registro de imóveis; • – a infração às cláusulas contratuais acarreta a extinção do direito; • – ocorrendo desapropriação do imóvel, extingue o direito de superfície.