Wohnrecht im Wandel

1. Wohnrecht im Wandel Die rechtspolitischen Hintergründe und die Wirkungsweise wohnrechtlicher Instrumentarien

2. Vierter Teil Das aktuelle rechtspolitische Geschehen im Wohnrecht

3. Übersicht • Rückblick: Das wohnrechtliche Legislativ-geschehen der letzten Jahre • Seit 1. Dezember 2012 in Kraft: das Energieausweis-Vorlage-Gesetz 2012 • Ein weiteres Gesetzesprojekt auch mit Wohnrechtsbezug:das Zahlungsverzugsgesetz • Ausblick

4. Rückblick • letzter größerer Gesetzgebungsakt im Wohnrecht: Wohnrechtsnovelle 2006 • danach nur Marginalien: • MILG, BTVG-Novelle • Wohnrechtsnovelle 2009 • Richtwertvalorisierung alle zwei Jahre • Kaution im Mietrecht • Kosten des Energieausweises • Zivilverfahrens-Novelle 2009 • Neuregelung zur verspäteten Aufkündigung • Novelle zur Immobilienmaklerverordnung • Reduktion der Provisionshöchstsätze für die Maklerprovision • Grundbuchs-Novelle 2012 (BGBl I 2012/30) • vereinfachte Nutzwertkorrektur im Stadium der Wohnungseigentumsbegründung

5. Aber kein Gesetzgebungsakt zu wichtigeren wohnrechtlichen Fragen • Anfang Juli 2008:Startschuss für Verhandlungen der Regierungspartner über eine große Wohnrechtsnovelle • Schwerpunkte: Erhaltungspflicht; thermische Sanierung • Im Regierungsprogramm für die 24. GP wird der politische Wille zu einer solchen Novelle bestätigt • Doch die Verhandlungen sind schon seit langem ins Stocken geraten • Auch das Jubiläum 30 Jahre MRG erbrachte keinen Impuls • In dieser Legislaturperiode keine umfassende Wohnrechtsnovelle mehr • auch nicht zu den sonstigen Ankündigungen im Regierungs-programm (siehe nächste Folie)

6. Sonstige wohnrechtliche An-kündigungen im Regierungsprogramm • soweit nicht bloß Erklärungen allgemeiner Art und nicht schon durch die WRN 2009 erledigt • erweitertes Schikaneverbot gegen missbräuchliche Ausübung von „Quasi-Vetorechten“ einzelner Wohnungseigentümer • in Fällen, in denen Einstimmigkeit erforderlich ist • nutzergerechte Lösung für die Nachzahlungspflicht aus Betriebskostenabrechnungen bei Mieterwechsel • zur Vermeidung der Nachzahlungspflicht des späteren Mieters für Nutzungszeitraum des Vormieters (Überlegung: zeitliche Aliquotierung mit Bagatellgrenze) • Festlegung einer dispositiven Mindestrücklage im WEG unter Berücksichtigung von Alter und Erhaltungszustand des Hauses • Berücksichtigung von energietechnischen Verbesserungen im Erhaltungsbegriff des MRG • zB Miteinbeziehung von Solaranlagen im Zuge einer Dachreparatur • Prüfung allfälliger Missstände und Unvereinbarkeiten im Bereich Immobilienmakler/Eigentümer/Verwalter iZm Provisionszahlungen

7. Die Gebäuderichtlinie 2002und ihre Umsetzung • Ziel: Gesamtenergieeffizienz im Gebäudesektor verbessern • Ressourcenschonung, Verringerung der Energieabhängigkeit • Klimaschutz • Regelungsinstrumente • Methode zur einheitlichen Berechnung der Gesamtenergieeffizienz • Mindestanforderungen an Gebäude • Inspektion von Heizkesseln und Klimaanlagen • Vorlage eines Energieausweises bei Bau, Verkauf, Vermietung • mit dem Energieausweis beabsichtigte Wirkung • Schaffung eines Bewusstseins für die Relevanz der GEE • Beeinflussung des Marktverhaltens • Motivation zur Vornahme energetischer Verbesserungen • Umsetzung d. Vorgaben zur Vorlage des Energieausweises • EAVG, BGBl I 2006/137, vollständig in Kraft seit 1.1.2009 • aber große Vollzugsdefizite (insb. wegen der Ausnahmeregelung)

8. Die neue Gebäuderichtlinie • RL 2010/31/EU vom 19.5.2010 • ABl L 153/13 vom 18.6.2010 • Intention der Neufassung • Verbesserung der Effektivität des Regulativs • Beseitigung von Vollzugsdefiziten, „mehr Leben“ • Regelungsinstrumente • grundsätzlich wie bisher (nun auch Betrachtung der Kosten) • Festlegung von Anforderungen an gebäudetechnische Systeme • Schaffung von Niedrigstenergiegebäuden, finanzielle Anreize • die wesentlichen Neuerungen beim Energieausweis • in Verkaufs- oder Vermietungsinseraten ist Energieindikator anzugeben • auch Aushändigung des Energieausweises explizit verlangt • Erleichterung für Einfamilienhäuser • EA für „repräsentatives“ ähnliches Gebäude kann herangezogen werden • Erleichterung für noch nicht errichtete Gebäude • Einschätzung reicht zunächst aus • bisherige Energieausweise behalten ihre Gültigkeit (10 Jahre)

9. Grundüberlegungen zur Umsetzung der neuen Gebäuderichtlinie • neues Gesetz (EAVG 2012) statt Novellierung • Bisherige Systementscheidungen sollten aufrecht bleiben • zivilrechtliche Umsetzung der Ausweisvorlage • gebäudebezogener Ansatz bei EA für Gebäudeteile • Vermeidung von allzu großen Kostenbelastungen • Neues Regulativ sollte effizienter werden, mehr Beachtung finden • Ausnahmen von der Vorlagepflicht nun autonom im EAVG geregelt • zwingender Charakter der Aushändigungspflicht verdeutlicht • zivilrechtliche Rechtsfolgen der Ausweisvorlage im EAVG wurden zumindest ansatzweise angesprochen • verstärkte Behelfe des Nachfragers gegen Unterlassung der Aushändigung • Verwaltungsstraftatbestände • Regelungen über die Kostentragung in den Wohnrechtsmaterien blieben unberührt

10. Das neue Energieausweis-Vorlage-Gesetz:Begriffsbestimmungen (§ 2) • Gebäude • wesentlich Konditionierung des Innenraumklimas • also nicht zB nicht beheizbare Garage • auch einzelne Nutzungsobjekte • Wohnungen, Geschäftsräumlichkeiten, sonstige selbständige Räumlichkeiten • Energieausweis • entweder nach OIB-Richtlinie 2011 oder nach OIB-RL 2007 • mehrere EA bei unterschiedlichen Nutzungszonen oder hinsichtlich der Energietechnik verschiedenen Gebäudeabschnitten • Verkauf • auch Bauträgervertrag, auch Tausch • nicht aber Schenkung (mangels Entgeltlichkeit) • auch nicht bei Zwangsversteigerung, freiwilliger Feilbietung, Erbteilungsübereinkommen • In-Bestand-Gabe • Vermietung, Verpachtung; auch Immobilienleasing • nicht aber zB Hotelzimmer oder Ferienwohnungen für Tage oder Wochen • auch nicht Mietrechtsabtretung nach § 12 MRG, Eintritt nach § 14 MRG oder bloße Verlängerung eines bestehenden Mietverhältnisses

11. Immobilieninserate • Anbietung eines Gebäudes oder Nutzungsobjekts zum Kauf oder zur In-Bestand-Gabe (§ 3) • in einem Druckwerk oder einem elektronischen Medium • dazu gehört auch Website • Anzugeben sind der Heizwärmebedarf sowie der neue Gesamtenergieeffizienzfakttor • spezifischer HWB bezogen auf das Standortklima • bei Verwendung eines alten EA nur der HWB (§ 10 Abs 3) • Verpflichtung gilt sowohl für Verkäufer oder Bestandgeber als auch für Immobilienmakler • Verwaltungsstraftatbestand nach § 9 Abs 1 • Immobilienmakler entschuldigt, wenn Auftraggeber aufgeklärt und zur Einholung eines EA aufgefordert • muss bei Erfolglosigkeit dieser Aufforderung nicht von der Schaltung des Inserats Abstand nehmen

12. Vorlage- und Aushändigungspflicht • Vorlage eines Energieausweises an Käufer oder Bestandnehmer rechtzeitig vor Abgabe der Vertragserklärung • Interessent muss den EA in seine Überlegungen einbeziehen können • Energieausweis darf höchstens 10 Jahre alt sein • Energieausweise nach alter Gebäuderichtlinie noch 10 Jahre ab ihrer Erstellung gültig (§ 10 Abs 2) • nach Vertragsabschluss Pflicht zur Aushändigung des EA oder einer vollständigen Kopie davon an Vertragspartner • binnen 14 Tagen nach Vertragsabschluss • Bei Verkauf oder In-Bestand-Gabe eines einzelnen Nutzungsobjekts kann sich der Energieausweis beziehen auf • das fragliche Nutzungsobjekt • ein vergleichbares Nutzungsobjekt im selben Gebäude • das gesamte Gebäude • im Fall eines Einfamilienhauses auf ein vergleichbares Gebäude von ähnlicher Gestaltung, Größe und Energieeffizienz • Voraussetzung: Ausweisersteller bestätigt Ähnlichkeit, auch hinsichtlich Lage und Standortklima

13. Ausnahmen von der Vorlage- und Aushändigungspflicht (§ 5) • nun eigenständiger Ausnahmekatalog im EAVG 2012; kein Verweis auf Länderregelungen mehr • aber mit den Ländern abgestimmt • Folgende Gebäudekategorien sind ausgenommen • Gebäude; die nur frostfrei gehalten werden • Interpretation aus der Definition von „Gebäude“ • im Verkaufsfall objektiv abbruchreife Gebäude, sofern in Inserat so bezeichnet und im Kaufvertrag so festgehalten (Abbruch in 3 Jahren) • Gebäude ausschließlich für Gottesdienste und sonstige religiöse Zwecke • provisorisch errichtete Gebäude mit einer geplanten Nutzungsdauer von höchstens 2 Jahren • Industrieanlagen, Werkstätten, landwirtschaftliche Nutzgebäude, wenn der überwiegende Anteil der Energie durch Abwärme im Gebäude gedeckt wird • Wohngebäude, die nur für Benützung während eines begrenzten Zeitraums im Jahr bestimmt sind und voraussichtlichen Energiebedarf unter 25% desjenigen bei ganzjähriger Nutzung haben • frei stehende Gebäude mit Gesamtnutzfläche von weniger als 50 m2 • keine Ausnahme für denkmalgeschützte Gebäude oder Gebäude in Schutzzonen

14. Rechtsfolgen der Ausweisvorlage und der Unterlassung der Vorlage (§§ 6 und 7 Abs 1) • Energieausweis wird rechtzeitig vorgelegt: • Die darin angegebenen Energiekennzahlen gelten als bedungene Eigenschaft iSd § 922 Abs 1 ABGB mit der Rechtsfolge Gewährleistung • allerdings nur unter Berücksichtigung der unvermeidlichen Bandbreiten • Gewährleistung kann aber vertraglich abbedungen werden, nicht jedoch im Unternehmer-Verbraucher-Verhältnis (§ 9 Abs 1 KSchG) • Ausweisersteller haftet dem Käufer oder Bestandnehmer unmittelbar für die Richtigkeit des Energieausweises (zur Bandbreite siehe oben) • daneben Gewährleistungsansprüche gegen Vertragspartner sowie Schadenersatzansprüche gegen diesen (§ 1313a ABGB) möglich • Energieausweis wird nicht rechtzeitig vorgelegt: • Eine dem Alter und der Art des Gebäudes entsprechende Gesamtenergieeffizienz gilt als vereinbart • ebenso bei mehr als 10 Jahre altem oder unvollständigem EA • Rechtsfolge: Gewährleistung für durchschnittliche Energieeffizienz; hier kann Gewährleistung nicht abbedungen werden • überdies Verwaltungsübertretung

15. Denkbare Rechtsbehelfe in Anknüpfung an den Energieausweis • Gewährleistung beim Verkauf • Anspruch auf Verbesserung (zB energietechnische Nachrüstung) • bei Unmöglichkeit oder unverhältnismäßig hohem Aufwand Anspruch auf Preisminderung bzw Wandlung • Gewährleistung bei der In-Bestand-Gabe • ebenfalls Anspruch auf Verbesserung oder • Zinsminderung • Vertragsauflösung oder –anpassung nach Irrtumsrecht • Schadenersatz • hoher Sorgfaltsmaßstab (Sachverständigenhaftung) • Ausmaß eines Schadenersatzanspruchs • Was wäre gewesen, wenn richtiger EA ausgestellt worden wäre? • Prozesskosten, Kosten weiterer Sachverständigengutachten • Literaturtipps • Stabentheiner, RdW 2012, 127 • Holzapfel, immolex 2012, 198 • Marzi, immolex 2012, 206 • zu technischen Fragen: Hüttler, immolex 2012, 202 • zum EA im Wohnungseigentum: Kothbauer, immolex 2012, 224

16. Rechtsbehelfe bei unterlassener Aus-händigung des Energieausweises (§ 7 Abs 2) • Verkäufer/Bestandgeber hat für Aushändigung 14 Tage ab Vertragsabschluss Zeit • bei weiterer Säumigkeit trotz Aufforderung des Käufers/Bestandnehmers zwei Rechtsbehelfe: • Käufer/Bestandnehmer kann Aushändigung im Klagsweg erzwingen • oder selbst Energieausweis einholen und Ersatz der angemessenen Kosten dafür verlangen • Dieses Recht ist mit drei Jahren nach Vertragsabschluss befristet • kann vertraglich nicht abbedungen werden • überdies Verwaltungsübertretung

17. Ergänzende Regelungen • Folgende Bestimmungen sind zwingend (§ 8): • Vorlage- und Aushändigungspflicht • Rechtsfolge der Ausweisvorlage • Rechtsfolge unterlassener Vorlage einschließlich Gewährleistung • Rechtsbehelfe gegen unterlassene Aushändigung • Verwaltungsstrafbestimmungen (§ 9) • Inkrafttreten: am 1. Dezember 2012 in Kraft getreten • Übergangsrecht • altes EAVG auf vor dem 1.12.2012 geschlossene Verträge weiterhin anzuwenden • alte Energieausweise bleiben bis Ablaufdatum gültig • kundgemacht in BGBl I 2012/27

18. Kosten des Energieausweises • Kostentragung im EAVG 2012 nicht geregelt • hängt allgemein von den Vereinbarungen der Vertragsparteien (zB bei Kauf) ab • auch bei Miete Kosten überwälzbar, wenn nicht im Vollanwendungsbereich des MRG • für die drei Wohnrechtsmaterien Regelungen durch die Wohnrechtsnovelle 2009 (BGBl I 2009/25) • siehe nächste Folie • allenfalls zwei oder mehrere Energieausweise für das Gebäude notwendig (zB bei verschiedenen Heizungs-systemen oder Nutzungszonen)

19. Kosten des Energieausweises im Wohnrecht (Wohnrechtsnovelle 2009) • Mietrecht (MRG; Vollanwendungsbereich) • keine Betriebskosten, daher vom Vermieter zu tragen • aber Ausgabenposition in der HMZ-Abrechnung (§ 20 Abs 1 Z 2 MRG) • Mieter haben Einsichts- und Kopierrecht • Wohnungseigentum • Vorrätighaltung eines Energieausweises für das gesamte Gebäude als Maßnahme der ordentlichen Verwaltung und als Verwalterpflicht • Kosten daher Aufwendungen für die Liegenschaft • aber gegenteiliger Beschluss der Eigentümergemeinschaft möglich • Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz • Kostentragung aus EVB

20. Die künftigen Neuregelungen zur Geldschuld im Zahlungsverzugsgesetz • Hintergrund: Umsetzung der neuen Zahlungsverzugsrichtlinie 2011/7/EU • Ziel: Bekämpfung von Zahlungsverzug durch strenge Vorgaben zu Lasten des Geldschuldners über die Zahlungsfrist, Verzugszinsen und Betreibungskosten • nur für den unternehmerischen Geschäftsverkehr • daher Umsetzung vor allem im UGB und im BVergG 2006 • In diesem Kontext allerdings EuGH-Urteil 3.4.2008, C-306/06 01051Telecom/Deutsche Telekom zu beachten: • Für die Rechtzeitigkeit einer Banküberweisung ist die Gutschrift auf dem Gläubigerkonto maßgeblich. • Das ist mit bisherigem österr Meinungsstand unvereinbar, wonach die rechtzeitige Erteilung des Überweisungsauftrags ausreicht • Daraus Regelungsbedarf → Idee, alle Fragen der Geldschuld und ihrer Erfüllung in einer Zentralnorm neu und allgemein gültig zu regeln → § 907a ABGB

21. Der neue § 907a ABGB • Neue Gesetzesregelung im allgemeinen Vertragsrecht des ABGB • dispositiv, vertragliche Regelungen gehen also vor • Geldschulden sind künftig Bringschuld • Erfüllungsort ist Wohnsitz oder Niederlassung des Gläubigers • Die Art der Erfüllung einer Geldschuld kann vom Schuldner gewählt werden: • Übergabe • Ein Unterfall der Übergabe ist auch die Übermittlung zB mit Wertbrief der Post oder Western Union • Banküberweisung • Was muss Schuldner bei Banküberweisung tun, um rechtzeitig zu erfüllen? • wenn nicht rechtzeitig → Verzug • Rechtsfolgen des Verzugs: Verzugszinsen, Rücktritt des Vertragspartners ua; im Mietrecht Kündigung

22. Banküberweisung: Rechtzeitigkeitdes Überweisungsauftrags • zwei Fallkonstellationen mit unterschiedlichen Rechtsfolgen • Fälligkeitstermin schon im Vorhinein bestimmt • Fälligkeit tritt erst durch Gegenleistung, Rechnungsstellung, Zahlungsaufforderung oder gleichartigen Umstand ein • vorausbestimmter Fälligkeitstermin (Fall 1) • zB: am 15. November 2013; nicht: 14 Tage nach Rechnungserhalt • Auch die Höhe der Geldschuld muss im Vorhinein feststehen. • Überweisungsauftrag muss so rechtzeitig erteilt werden, dass der Geldbetrag bei Fälligkeit auf dem Gläubigerkonto gutgeschrieben und wertgestellt ist. • Einschätzung der „Reisezeit“ des Geldes durch ZaDiG sehr erleichtert. • Fälligkeit nicht schon im Vorhinein bestimmt (Fall 2) • Schuldner muss Überweisungsauftrag „ohne unnötigen Aufschub“ (einige wenige Tage) ab Auslösung der Fälligkeit erteilen. • Gefahrtragung • Schuldner trägt Verlust- und Verzögerungsrisiko, soweit Ursache nicht beim Bankinstitut des Gläubigers liegt.

23. Auswirkungen auf das Mietrecht • Begutachtung: Mieter müssen so den Mietzins zum Monatsersten gleichsam „vorfinanzieren“ • Deshalb Änderung des § 15 Abs 3 MRG: • Mietzins am Fünften eines jeden Kalendermonats zu entrichten • Bei Zinszahlung durch Banküberweisung muss Mietzins also am Fünften auf dem Vermieterkonto wertgestellt sein. • abweichende Vereinbarungen nur noch zugunsten des Mieters möglich • Vermieter muss dem Mieter verkehrsübliches Bankkonto bekanntgeben • also zB nicht auf Cayman Islands, wohl aber in anderem EU-Mitgliedstaat • bedeutet aber nicht, dass Mieter durch Banküberweisung zahlen muss; hier allerdings Vertragsfreiheit (kann also vereinbart werden) • Neuregelung gilt auch für bestehende Verträge • Ausstrahlung auf Teilanwendungsbereich und ABGB-Mietrecht • Prüfmaßstab nach § 879 Abs 1 und Abs 3 ABGB; aber: neuer § 1100 ? • Auslegung bisheriger Vereinbarungen über Zinszahlung durch Banküberweisung zu bestimmtem Termin? • § 914 ABGB; wohl eher Rechtzeitigkeit des Überweisungsauftrags maßgeblich

24. Neuerung auch im Konsumentenschutzrecht • neuer § 6a KSchG über die Erfüllung einer Geldschuld • Unternehmer muss dem Verbraucher ein verkehrsübliches Bankkonto bekanntgeben, sofern nicht Barzahlung verkehrsüblich • nach der Natur des Vertragsverhältnisses • etwa bei Zug um Zug zu erfüllenden Verträgen (zB im Supermarkt) • Sonderregelung gegenüber § 907a Abs 2 erster Satz ABGB für Erfüllung einer Geldschuld durch Verbraucher: • auch bei nicht im Vorhinein bestimmtem Fälligkeitstermin reicht Erteilung des Überweisungsauftrags am Fälligkeitstag aus • Neuregelung gilt auch für bestehende Verträge

25. Änderung auch des § 1100 ABGB ? • neuer § 15 Abs 3 MRG gilt nur für den Vollanwendungs-bereich • daher Überlegungen, eine korrespondierende Bestimmung auch im ABGB zu schaffen • für Teilanwendungsbereich und Vollausnahmen • „Bei der Raummiete ist der Zins monatlich, und zwar jeweils am Fünften des Monats, zu entrichten.“ • wäre hier freilich dispositives Recht • auch für bestehende Verträge ?? • wird noch politisch zu entscheiden sein

26. Ausblick • Regierungsvorlage zum ZVG wurde am 4. Dezember 2012 verabschiedet. • Justizausschuss voraussichtlich im Februar 2013 • Inkrafttreten noch rechtzeitig zum 16. März 2013? • Größere Reformschritte im Mietrecht wären eigentlich notwendig • Zersplitterung beseitigen • grundlegende Vereinfachung, mehr Transparenz • Ungerechtigkeiten zwischen Mieterklassen abbauen • dafür aber kein politischer Wille in Sicht

27. Ausblick auf denAbschluss dieser Lehrveranstaltung Am 18. Januar 2013 können Sie das Gehörte im Rahmen der Klausur nochmals Revue passieren lassen. Same station, aber erst 14 Uhr!