Conférence : Financement du logement dans l’UEMOA

1. Conférence : Financement du logement dans l’UEMOA 14 – 16 février 2005 Bamako - MALI 18, rue du Pont Neuf 75001 PARIS

2. Sommaire • Côte d’ivoire : étude pour la création, l’organisation et la mise en œuvre d’une société de refinancement hypothécaire 29 décembre 2000 • Burkina Faso : appui aux caisses populaires pour le développement de l’habitat 1994 - 2000

3. Objectifs • La société FICOPART a été retenue pour l’étude, la création, l’organisation et la mise en œuvre d’une société de refinancement hypothécaire de l’habitat en Côte d’Ivoire. • L’objectif était de favoriser le développement de l’octroi de crédits immobiliers • La mission portait donc bien sur les modalités de mise en œuvre de la SRH, la décision de création de cet organisme ayant été décidée (mission opérationnelle) • Objectifs au plan technique : Permettre aux établissements de crédit de développer leurs offres de prêts immobiliers en leur favorisant l’accès à des ressources longues par le biais d’ émissions obligataires • Un organisme de marché • Un organisme sans risque • Un fonctionnement simple • Un organisme dont le but n’est pas de faire du profit mais de mettre à disposition des ressources longues à moindre coût • Objectifs au plan politique • Améliorer la crédibilité du marché financier ivoirien • Dépasser le cadre du CDMH

4. Schéma directeur  Emprunteurs personnes physiques Crédits immobiliers Banques Garanties créances hypothécaires   Prêt aux banques SRH Émetteur  CDMH Garanties internationales  Emprunts obligataires Souscripteur obligations Institution/ Marché 

5. Les grands principes  • Emprunteurs personnes physiques : • Solvabilité insuffisante : épargne faible, revenus irréguliers, taux d’intérêt élevé • Prêt d’une durée maximum de 10 ans, faute de ressources longues • Valeur à terme des garanties : crainte de dépréciation des gages • Prêts aux banques : • Les capitaux levés par le SRH sur le marché obligataire sont intégralement prêtés aux banques (ressources longues pour refinancer leur portefeuilles de crédits immobiliers) • Profil des prêts aux banques identique au profil des émissions obligataires • Prêt de la SRH consenti exclusivement aux banques ou établissements financiers actionnaires • Montant égal à celui sollicité préalablement par la banque ou si inférieur, proportionnel • Durée égale aux conditions d’émission de l’emprunt obligataire • Remboursement anticipé exclu sauf possibilité de rachat par le SRH • Taux d’intérêt équivalent à celui de l’émission obligataire : frais d émission + coût des garanties étant refacturés à l’identique et flat 

6. Les grands principes  • Garanties créances hypothécaires : • Composition : portefeuilles affectés en nantissement pour lesquels la durée moyenne et le taux moyen sont identiques à la durée et au taux des refinancements consentis • Surdimensionnement : 115 % • Critères d’éligibilité : créances saines, hypothèques de premier rang, apport personnel de 10 %, mensualités ne dépassant pas le tiers des revenus • Contrôle sur pièces et sur place • Défaillance emprunteur : réalisation de l’hypothèque par la banque ou banque défaillante, substitution de la SRH • Garanties des émissions : • Premières émissions couvertes par une garantie de qualité indiscutable (SFI, proparco) 

7. Les grands principes  • Émissions obligataires : • Durée la plus longue possible : 10 ans • Montant : 1ère année 2 émissions de 5 milliards de francs CFA • Profil : in fine, annuité constante (fonction du marché) • Mode opératoire : • N-4 mois : montant sollicité par les banques, • SGI : demande d’admission • Avis de la BRVM • Conseil d’administration de la SRH • Liquidité des émissions : 20 % des fonds propres de la SRH assureront un niveau de liquidité suffisant

8. Les grands principes  • SRH : • SA à conseil d’administration • Capital réparti entre les banques agrées ayant actuellement recours au refinancement CDMH et l’État Ivoirien (État maximum 20 %) • Répartition du capital revue chaque année en fonction des encours (25 % du capital pourront être répartis en fonction des encours) • Niveau du capital permettant le respect des ratios • L’objet de la SRH n’est pas de réaliser des profits • Les risques de la SRH sont limités : pas de risque de transformation, le risque de perte finale est limité au cas où la défaillance d’une banque ne serait pas compensée par les rentrées de portefeuille affectés en garantie • Conclusion : • L’étude portant création de la SRH a été terminée le 31 12 2000. Les modalités de sa création tant financière que juridique avaient été discutées avec chacun des intervenants et avaient globalement recueilli leur aval. A ce titre, le rapport comprenait l’ensemble des supports juridiques (statut, règlement intérieur, définition de fonctions, guide de procédure) permettant la mise en œuvre rapide de sa création. Les événements politiques n’ont pas permis la réalisation de ces outils…

9. Sommaire • Côte d’ivoire : étude pour la création, l’organisation et la mise en œuvre d’une société de refinancement hypothécaire 29 décembre 2000 • Burkina Faso : appui aux caisses populaires pour le développement de l’habitat 1994 - 2000

10. Objectifs • Favoriser le développement de l’octroi de crédits immobiliers (micro crédits) en couvrant pour partie d’une part, le risque de transformation et d’autre part, le risque de contentieux pour les caisses populaires du Burkina Faso • La mission portait notamment sur les modalités de mise en œuvre d’un fond de garantie, l’étude d’opportunité ayant été réalisée et ayant conclue positivement en 1994

11. Schéma directeur  Règlement contentieux Réseau des caisses populaires du Burkina Faso Épargne préalable des emprunteurs Fond de garantie Banque mondiale Bailleur de fond  Financement Crédits immobiliers 

12. Les grands principes  • Fond de garantie • Double objectif • Garantir le risque de perte définitive après que toutes les procédures de recouvrement aient été utilisées • Assurer le risque de liquidités en mettant à disposition, le cas échéant, les disponibilités nécessaires pour faire face à un besoin de fond (sur liquidité des caisses) • Caisse populaire du Burkina Faso • Avant octroi d’un crédit immobilier, la caisse locale a pour mission : • De valider le caractère associatif • De s’assurer de l’existence d’une épargne préalable • De s’assurer de la capacité à prendre une hypothèque sur les biens • D’identifier et de prendre les éventuelles cautions • Après déblocage des fonds, vérifier que l’objet du prêt est respecté (contrôle maîtrise d’ouvrage dans le cadre de l’auto promotion) • Financement du crédit • Financement à 20% par la caisse populaire et à 80% par le fond de garantie  

13. Conclusion • Le fond de garantie a été crée suite à l’étude de faisabilité de 1994 • En 2000, un audit a été effectué afin de vérifier, de valider et de faire évoluer éventuellement la structure • La conclusion de cet audit a révélé l’intérêt du système et a permis aux caisses populaires d’accélérer la distribution de crédits à moyen terme