Bolig(sosiale) utfordringer og deres plass i kommunal planlegging

2. Bolig(sosiale) utfordringer og deres plass i kommunal planlegging Berit Nordahl Otta, 13. Januar 2014

3. Disposisjon • Nybygging (for nøkkelgrupper) Kort om markedene i Nord-Gudbrandsdalen Flytting – boligpolitikk for å løse utfordringer eller for å tilrettelegge for vekst 2. Litt om drømmeboligene som bare distriktene kan legge til rette for Litt om ”levende lokalsentra” Litt om ”drømmeboligen” i utkanten 3. Kort om bruk av planprosesser for å utvikle boligpolitikken

4. Tregt og selektivt marked Hver sjette bolig ikke solgt på et halvt år Hver sjette bolig i Hedmark og Oppland har ikke blitt solgt i løpet av et halvt år. 243 boliger og boligprosjekter har stått usolgt i minst seks måneder. Av de 100 boligene som har vært for salg i minst ett år, er en tredel bruktboliger, mens resten er nybygde boliger – eller prosjekterte boliger Kilde: NRK Hedemark og Oppland. September 2013

5. Nybolig-prosjekter, pris og bruktmarkedet Brukte boliger siste 5 år 7 nye prosjekter siste 5 år (via mekler, i følge kilden: Eiendomsverdi AS) Bergerbakken i Skåk 18’000 kr/kvm Bondegardsvegen i Dovre 27’000 kr/kvm Ottekrebr.lag i Sel – 2 27’000 kr/kvm Ottekrebr.lag i Sel – 1 26’000 kr/kvm Myllergarden i Sel 21’000 kr/kvm Lalmstunet i Vågå 17’000 kr/kvm 10 Leil. Bismo sentrum 27’000 kr/kvm

6. Nybolig-prosjekter, pris og bruktmarkedet Brukte boliger siste 5 år 7 nye prosjekter siste 5 år (via mekler, i følge kilden: Eiendomsverdi AS) Bergerbakken i Skåk 18’ kr/kvm Bondegardsvegen i Dovre 27’ kr/kvm Ottekrebr.lag i Sel – 2 27’ kr/kvm Ottekrebr.lag i Sel – 1 26’ kr/kvm Myllergarden i Sel 21’ kr/kvm Lalmstunet i Vågå 17’ kr/kvm 10 Leil. Bismo sentrum 27’ kr/kvm

7. Nybyggingen • Konklusjon - markedene: • Det er svært vanskelig å legge nye kommersielle prosjekter ut for salg • Gratis kommunal tomt – om kommunene hadde og ville gi – ville ikke hjelpe mye • Tilskudd til boligbygging for allmenne forhold er vanskelig å forsvare politisk, men…..

8. Noen vil alltid bygge – bruk det for å få dynamikk i boligmassen. Bruk utkantens komparative forttrinn Sentrum vil bli stadig mer interessant som bosted, også i utkanten. Hva med å bruke kommunens midler der – på måter som gjør at midlene kommer alle til gode.

9. Nybyggingfortsatt: • Kan forskningen bidra til større innsikt om bevegelsene i små, lokale boligmarkeder? • Vi vet lite om funksjonsmåten til små & usikre boligmarkeder! • Omsettingene er så få og begrunnelser bak transaksjonene så sammensatte at boligmarkedskunnskap bryr seg lite. • Vi har bra kunnskap om boligkarriærer • Vi har bra kunnskap om flytteaktivitet • Vi vet litt preferanser for nye boliger i utkantkommuner

10. Hva vet vi om flytting i utkantene? Kampen mot utflytterne Kampen om ”tilbakeflytterne” Få ”videreflytterne” til å bo lenger

11. :

12. Hva oppgis å være grunner til å flytte? De viktigste faktorene bak flytting er 1: Arbeid 2: Bolig 3: Sted & miljø og 4: Familie Helse og utdanning spiller (nå) mindre rolle Landsdekkende flyttemotivundersøkelse av 2008 (forrige var i 1972): Kjetil Sørlie, Marit Aure og Bjørg Langset: Hvorfor flytte? Hvorfor bli boende? Bo- og flyttemotiver de første årene på 2000-tallet Rapport 2012:22, NIBR

13. Begrunnelser for å flytte • Tilgang på varer og tjenester • Butikker, offentlige tjenester, kulturtilbud & friluftsliv, kunne dyrke særinteresser • God kommunikasjon og korte avstander • Rask reise til arbeid, kort avstand til venner & slekt, gode kollektivtilbud, nær storby • Fysiske forhold ved nærmiljøet • Fornøyd med bebyggelsen/strøket, barnevennlig, frisk luft og sol, lite støy og forurensing • Sosiale forhold i nærmiljøet • Sosial kontroll, god kontakt med nabo og venner, lett å bli akseptert, trafikksikkert, lite kriminalitet • Stedstilhørighet og stedsidentitet • Eiendom i slekt/famile, Erfaringer og opplevelser, liker sted og natur, identitet knyttet til stedet

14. Litt mer om flytting Vår tilbøyelighet til å flytte varierer etter livsfase: Arbeidsmotivet er framtredende i yngstelivsfase. Mye av dette er sentraliserende flytting. I etableringsfasen blir bolig- og familiemotivene viktig. Storbyomlandene får mye av denne flyttingen. Når familier med barn i skolealder flytter, er det først og fremst steds- og miljømotivene som spiller inn. Når barna flytter ut vender arbeidsmotivene tilbake, på bekostning av bolig- og steds- og miljømotiver. I de to eldste alderfasene er bolig- og steds- og miljømotivene igjen viktig. Familiemotivene er betydelig i alle livsfaser og øker med alderen

15. Mer om flytting – distriktenes forttrinn

16. Vi flytter til og bygger i sentrum Vi flytter til sentrumsområdene, også i utkantkommuner: Hva vet vi om flyttepreferansene? • Vi flytter til sentrumsområder • Vi bor tettere • Tettstedene går fra å være primært arbeidsstedet til også å bli bosteder Statistisk sett er det grunnlag for levende lokalsentra også i Nord-Gudbrandsdalen

17. Hvordan utvikle sentrumsområdene som bosteder?

18. Sentrumsutvikling Kan innsikt fra urban senterutvikling bidra? Mange grunneiere Tomteeier bruker tomten aktivt … og mange grunneiere ser ingen grunn til å flytte sin virksomhet Mange bygg med lav utnyttelse og utidsmessig tilstand (og ofte lite attraktive) Hvordan få til samarbeidmellom grunneierne Hvordan få til aksept for utvikling på egen grunn Hvordan komme i gang uten tvang og med usikkerhet om framtidig etterspørsel.

19. Noen grep for å utvikle sentrumsområder - økonomi Skape felles visjoner for sentrum – mer urbant preg mulig? • Lage boliger som er etterspurt: eneboligens kvaliteter på ett plan med parkering i kjeller: lys, utsyn og uten innsyn…. • Lage gode kombinasjonsløsninger: ulike aldergrupper ulike sosiale grupper, ulike etniske grupper • Lage bygg der deler kan støttes gjennom offentlige midler – sambruk med funksjoner som må støttes • Kommunale garantier?

20. Noen grep for å utvikle sentrumsområder - prosesser Samarbeid mellom grunneiere • Kostnadssetting av infrastruktur og andre utlegg som må til • Fordele finansieringen av disse • Sambruk i bygget off/privat/bolig/næring • Fordele kostnader og verdier? • Lage utviklingsselskap? Planprosessen som arena for kreativitet og dialog – med bolig som utgangspunkt

21. Planlegging som redskap i prosessen Områdeplan med vekt på økonomi: hva skal hvem investere hvorfor Planprosesser som IKKE er hjemlet i Plan- og Bygningsloven: • Mulighetsstudier • Planleggingsprogram • Arkitektkonkurranser • Prosjektkonkurranser • Intensjonsavtaler Kommunen må være aktiv pådriver og økonomisk part: Sentrum som arena for integrasjon

22. Nisjer for nybygging Tittel på presentasjon

23. Nybygging for (og av) nøkkelgrupper - 1 Hva sier forskningen om ”Små og vanskelige boligmarkeder” • Nybyggingspreferansene er (ofte) i områder der fylket ikke tillater nybygging • De som bygger vil ha skreddersøm mht bolig og beliggenhet • De som bygger vil ha plass til ”hest i hagen” • Gir landbruk+ og boligbygging gir noen muligheter?

24. Nybygging for (og av) nøkkelgrupper - 3 Studie blant eiendomsutviklere i Eidsvoll kommune og Hedemark: Ønske om nybygging også i fraflyttingskommuner – men da på attraktive tomter. Utsiktstomter, eksponerte tomer, tomter med (løs) kobling til gårdsbruk (Svært) store tomter: hest, uthus, besøkshus og plass til en liten maskinpark Markert trend i Danmark, merkbar trend i Norge Boligsøkere som er etter noe ”helt annet” enn rekkehus eller enebolig på felt! Studien viser at dette ofte er bygdas egne - ang. redusere videreflytterne.

25. Nybygging for (og av) nøkkelgrupper - 4 Denne type nybygging er ofte i konflikt med JORDVERN. Studier viser at det ofte IKKE leder til nedbygging av dyrka jord! Reelle utfordringer mht. teknisk infrastruktur. To ting kreves for å få dette til: - Fleksibel praktisering av jordvern - Villighet til å teste ut ny teknologi (vann & avløp, renovasjon) Fylkesmannens miljøvernavdeling er nøkkelfaktor! Grunnlaget for arealbruken legges i kommuneplanprosessen.

26. Nybygging for (og av) nøkkelgrupper - 2 Forsøk i kommuner i randsonen til dagpendleravstand til Oslo og Kristiansand: • Omfattende samarbeid mellom kommuner med tilsvarende agenda måtte til • Planprosesser som inkluderer fylket (Nordfylket) • Langsiktig perspektiv: skape bevissthet om betydningen av nybygging i henhold til preferanser. Fleksibilitet og pragmatikk må til – Landbruk + ble den politiske ”knaggen” som dette ble hengt på. Kilde: Harvold og Nordahl, Planning in Rurbania: rural policy and the planning system in Norway, own Planning Review 2/83 2012 , pp:213 -232)

27. Nybygging for nøkkelgrupper • Hva er felles utfordringer mht boligbygging/jordvern? • Hvordan er fylkes holdning til jordvern? • Hva vet dere om potensialet for nybygging på attraktive tomter i kommunene? • Hvordan bruke planprosessen til å kartlegge arealer og preferanser også hos bygdas egne innbyggere? Samme problematikk i alle kommunene? Gå sammen til Fylkesmannen!

28. Nybyggingspolitikken - for utradisjonelle (kommersielle) boliger Hva er felles utfordringer – og hva kan dere lære av hverandre? Hva er aktuelt å løse på tvers av kommunene? Hva slags konsentrasjon bør og kan kommunene få til på tvers av kommunegrenser? Mye ”fuss” for få hus, men når hvert hus teller er det OK.

29. Utfordringer og utviklingsretninger Offentlig-privat partnerskap for attraktive boliger i sentrum Åpne for boligbygging i attraktive områder og på store tomter Flere attraktive boliger i sentrum, i samvirke med boliger for spesielle grupper Lite samsvar mellom boligpreferanser og boligtilbud Flere boliger i sentrum Flere ”drømmeboliger” for de som vil satse lokalt Utidsmessige og tung- drevne boliger

30. Differensiert plantilnærming

31. Takk for oppmerksomheten