500 likes | 675 Vues
. . . . Organisation de la prsentation . Tendances conomiques mondialesDes changements historiques dans les politiques de l'habitat: la dcennie 1990. Crise et effondrement des systmes administrs-centraliss la sovitique. Les rformes en cours vues dans le cadre des sept piliers de la poli
E N D
1. POLITIQUES DE LHABITAT:LEXPRIENCE INTERNATIONALE Sminaire sur la politique de
lhabitat en Algrie
ALGER, 21-22 dcembre 2002
6. If Banks important, crucial that they work well, yet most dev. countries have seen significant episodes of bank insolvency. Here is our data, which shows in red those countries which since 1980 have had a systemic banking crisis, in the sense that net worth was negative or nearly so. N.B.: focus on insolvency, not just crises.
Those in grey were smaller, or borderline crises, which may well have worried authorities, but not so that they were concerned about the whole banking system. In white are those with no significant banking crisis or in which information in the public domain was insufficient to make a judgement. In some of these, the banks may be in the worst shape.If Banks important, crucial that they work well, yet most dev. countries have seen significant episodes of bank insolvency. Here is our data, which shows in red those countries which since 1980 have had a systemic banking crisis, in the sense that net worth was negative or nearly so. N.B.: focus on insolvency, not just crises.
Those in grey were smaller, or borderline crises, which may well have worried authorities, but not so that they were concerned about the whole banking system. In white are those with no significant banking crisis or in which information in the public domain was insufficient to make a judgement. In some of these, the banks may be in the worst shape.
7. If Banks important, crucial that they work well, yet most dev. countries have seen significant episodes of bank insolvency. Here is our data, which shows in red those countries which since 1980 have had a systemic banking crisis, in the sense that net worth was negative or nearly so. N.B.: focus on insolvency, not just crises.
Those in grey were smaller, or borderline crises, which may well have worried authorities, but not so that they were concerned about the whole banking system. In white are those with no significant banking crisis or in which information in the public domain was insufficient to make a judgement. In some of these, the banks may be in the worst shape.If Banks important, crucial that they work well, yet most dev. countries have seen significant episodes of bank insolvency. Here is our data, which shows in red those countries which since 1980 have had a systemic banking crisis, in the sense that net worth was negative or nearly so. N.B.: focus on insolvency, not just crises.
Those in grey were smaller, or borderline crises, which may well have worried authorities, but not so that they were concerned about the whole banking system. In white are those with no significant banking crisis or in which information in the public domain was insufficient to make a judgement. In some of these, the banks may be in the worst shape.
14. Russie Sovitique . . . . . . . . . . 87%
Chine . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 67%
Pologne . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56%
Sude . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38%
UK . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .30%
Hongrie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25%
France . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17%
Allemagne Fed. . . . . . . . . . . . . . 7%
USA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2% Parcs de logement publics en 1989.(urbains et ruraux)
16. EUROPE DE LEST: Convergence et intgration avec lUE
RUSSIE: 60% du parc est privatis en 2000
CHINE:
Privatisation rapide dans les 36 villes les plus grandes:
1991 1993 . . . . . . . . . . 13.3%
1994 1997 . . . . . . . . . . 22.8%
1998 2000 . . . . . . . . . . 31.0%
Fin 2000 . . . . . . . . . . . . . 70.0%
Directive 23 du Conseil dtat en 1998. Rejet du systme de 1949. Retour complet au march dans la politique de lhabitat avec trois niveaux diffrencis: priv, aid, social.
VIETNAM:Rformes depuis 1986. Rquilibre des politiques en faveur de la demande. Droit de proprit priv et titres. Vente des logements publics. Rforme des loyers. Rformes du financement. Encouragement de lauto-promotion. mergence des promoteurs privs organiss dans le sud. Systmes et services dinformation du public (privs avec Internet: Ho-Chi-Minh ville).
Reformes engages depuis 1990 et privatisation des parcs publics
17.
Rduction progressive et continue du parc public et des hritages institutionnels du pass.
Dveloppement rapides des institutions et des professions des marchs du logements. Cadre: les sept piliers de la politique du logement.
Retour au politiques bases sur la demande et non pas sur loffre
Mais beaucoup de contraintes subsistent souvent durant la transition. Elles varient souvent dun march immobilier local lautre dans un mme pays. Durant la transition vers le march: une gestion deux vitesses
19. LES SEPT PILIERS DUNE POLITIQUE DE LHABITAT STRUCTURER,STABILISER LA DEMANDE
Amliorer les droits de proprit et les choix entre accession et location;
Dvelopper les systmes de financement hypothcaires et les intgrer dans le systme financier;
Dvelopper un systme de subvention cibl et progressif bas sur les aides la personne;
20. THE SEVEN PILLARS OF HOUSING POLICY B. MODERNISER ET ORGANISER LOFFRE
Politiques durbanisme sappuyant sur les rgles de marchs pour loffre de terrains quips.
Dveloppement et coordination de la rglementation et de lamnagement foncier, de la construction et de la promotion immobilire.
Appui lmergence dune industrie prive de la construction efficace, et une industrie immobilire comptitive et souple.
21. C. GRER LA POLITIQUE DE LHABITAT
Dvelopper le cadre institutionnel de dcision et de gestion pour la politique nationale du logement et son excution au niveau local.
(Toute bonne politique du logement est localedans sa dynamique)
23. Des droits de proprit clairs:le fondement dune ville fonctionnelle LE SYSTME DE PROPRIT: PIERRE ANGULAIRE
Les systmes denregistrement sont une condition ncessaire au dveloppement urbain. Trop de systmes en PVD sont submergs.
Une faiblesse fatale des conomies planifies: Les droits de proprits restent vagues et sont mal grs par les administrations
DROITS DE PROPRIT CLAIRS OU ACTIFS MORTS?
Droits clairs: permettent la mobilit lintrieur de la ville
Pourquoi les citadins choisissent-ils doprer hors du cadre lgal?
Ce nest pas une question dimpts, mais de cots de transactions!
Cots levs et dlais extrmement long dominent trop de systmes denregistrement
Les effets de quartiers : linformel devient la norme!
Actifs morts: des structures dhabitation sans statuts lgal formel, difficilement changeables, socialement marginalises.
LES EXTERNALITS DE RSEAUX DES VILLES
Plus il y a de gens connects un rseau, plus ce rseau a de valeur pour ceux qui y sont rattachs
24. Problmes des parcs locatifs publics Droits de proprit ambigus des conomies planifies (Russie, Europe Centrale, Chine, Vietnam)
Des problmes massifs de rendement ngatif: les mnages des conomies planifies dpensaient moins de 5% de leurs revenus pour leur loyer. Cela mna au dclin du systme conomique tout entier.
Aucun entretien du parc locatif qui se dgrade trs vite
Russie, loyers 1990: un paquet de cigarettes par mois pour 55m2!
Rformes des loyers en Chine associe la Directive 23 de 1998
Ncessit dun parc locatif priv: la location de voisinage ne doit pas pas etre brime par les rglements (experience trs positive en Indonsie).
Rle stratgique du secteur locatif priv pour la mobilit et lemploi
Villes de march: jusqu 20% du parc logement change doccupants tous les ans. Environ 5% des emplois se dplacent aussi par an dans la ville.
France. Parc locatif priv: 30% sont locataires depuis moins dun an. Parc locatif public: 30% sont des locataires depuis plus de 12 ans. (Enqute 98)
Les parcs locatifs publics glent la mobilit dans les villes ou il ny a plus de parc locatif priv.
tudes en Pologne et Royaume Uni fin 1980s: labsence de march locatif contribue accrotre le chmage denviron 1.6% 1.8%
Raisons: files dattente, dsir de capturer les subventions de loyer. Se retrouvent aussi dans les parcs publics des pays de march
29. Consquences du manque daccs au financement Impact ngatif: cot levs des logements et de leur financement implicite
Longues priodes dattente pour laccs la proprit. Entassement dans les logements
Priode de construction trs longues
Utilisation inefficace des infrastructures
Secteur immobilier petit, inefficace et peu fiable
Un cercle vicieux: la pnurie cause une perception fausse de besoins massifs de subventions!
30. Le nouveau monde du financement du logement La cration dun systme de financement du logement peut et doit contribuer au dveloppement financier de lconomie
Fin des circuits spciaux: lexprience mondiale avec les banques spcialises et les institutions troitement spcialises dans un seul secteur et a t trs dcevante
Le rle central du secteur priv dans la cration et la gestion des banques et dans loffre des services financiers au public nest plus mis en doute dans le monde.
Les autorits financires jouent un rle critique dans la rglementation et la supervision dun systme financier ou la comptition doit tre forte. Mais la gestion directe doit tre vite: les banques gres par ltat causent partout des problmes dinefficacit et de pertes.
La rforme des systme de retraite et lmergence rapide des investisseurs institutionnels et un atout majeur pour le dveloppement du financement du logement dans le monde
En Algrie beaucoup de travail reste faire pour rformer le systme financier nationalis et le financement du logement embryonique.
31. LE FINANCEMENT DU LOGEMENTCOMPOSANTE DU DVELOPPEMENT FINANCIER
35. Des performances trs contrastes MEXIQUE:
50% de la production de logement est informelle aujourdhui
La logique de la promotion informelle est loppos de celle de la promotion immobilire: logements construits dabord, viabilisation et amnagements de quartier beaucoup plus tard
Rsultat: des cots de viabilisation de 3 a 7 fois plus levs que dans la promotion immobilire professionelle!
THAILANDE
1980: moins de 15% des logements construits par des promoteurs
2000: plus de 85% des logements par des promoteurs privs, le reste par lauto-promotion prive
Environ 40 promoteurs sont cots en bourse en 1997
La National Housing Authority produit moins de 5% des nouvelles units: uniquement pour les groupes sociaux trs pauvres (D1, D2).
Avant la crise de 1997 un Thailandais pouvait trouver et acheter un logement en moins dun mois. Le systme a redmarr en 2000.
40. Types de distorsions cres par les systmes fonciers administrs Absence de marchs fonciers: les villes socialistes ont t soumises des distorsions importantes, amplifies avec le temps
Leur systme durbanisme administrs ne permet pas le recyclage des terrains dj urbaniss
La valeur conomique relle et le cot dopportunit des terrains ne sont plus connus
Le dveloppement urbain devenait toujours plus inefficace et la diversit de loffre avait disparu
Cas de Moscou et des villes chinoises avant les reformes urbaines de Deng Xiao Pin en 1988 (Constitution amende, marchs fonciers, etc..)
44. Les systmes de production de logement privs et publics rpondent a des incitations compltement diffrentes
Systmes public administrs:
lobjectif est datteindre les cibles du plan et de minimiser les cots budgtaires.
Le sens du client est perdu dans les files dattentes.
Critres administratifs bass sur des formules statistiques
Manque total de diversification des produits
Promotion immobilire prive:
le promoteur chef dorchestre des acteurs du march
Veut maximiser la valeur de ses produits et sa rputation
Analyse attentivement la demande et les segments du march
Doit comprendre et grer les risques de chaque client
49. Des Secteurs BTP et immobilierprivs, comptitifs et souples Modernisation des codes pour la gestion des risques techniques,commerciaux et financiers. Codes cohrents, transparents et volutifs de:
Lamnagement foncier
La construction
De limmobilier
Passation de marchs (exprience de lUnion Europenne)
Amlioration des risques dans les contrats et garanties de bonne fin
Formation professionnelle (tous les niveaux)
Centres technologiques
51. Dveloppement du cadre institutionnel de dcision et de gestion pour la politique nationale du logement:
Au niveau national: dveloper un cadre lgal et rglementaire stable et facilitateur des activits du secteur;
Au niveau local: encourager les activits autonomes et innovatrice des gouvernements pour assurer une offre locale diversifie suivant la demande et le bon fonctionnement du march local immobilier rsidentiel;
Au deux niveaux: dvelopper des systmes dinformation immobilire fiables et rapides ncessaires aux dcisions dinvestissement et de gestion.
LE BUT: Des systmes dcentraliss qui seront beaucoup moins lourds grer et dpolitiss