Ar buvo nekilnojamojo turto burbulas Lietuvoje?

1. Ar buvo nekilnojamojo turto burbulas Lietuvoje? “Bendrovės 2007-ujų biudžetas. Ką prognozuoja rinkos ekspertai” “Verslo žinių” konferencija Raimondas Kuodis (www.ekonomika.org) LB, VU Vilnius, “Reval Hotel Lietuva”, 2006.10.12

2. Turinys • Keletas statistinių faktų, kurie rodo, kad būsto kainų burbulas didžiuosiuose Lietuvos miestuose buvo • Pasaulinės būsto kainų tendencijos pastaruoju metu • Kaip apibrėžiamas burbulas? • Burbulo anatomijos pagrindai ir jo identifikavimas • Lietuviškų debatų apie burbulą ypatumai • Burbulo sprogimo trajektorijos

3. Būsto kainų dinamika Lietuvoje

4. Būsto kainų dinamika Vilniuje ir ne

5. Būsto kainų dinamika pasaulyje

6. Būsto kainos ir globalus verslo ciklas

7. Būsto prieinamumo indikatorius Lietuvoje

8. Būsto prieinamumo indikatorius (2) Šaltinis: IMF (2006), Article IV Consultations with Lithuania, www.imf.org

10. Nuomos kainos ir būsto kainos

11. Darbo užmokesčio dinamika Lietuvoje

12. Palūkanų dinamika

13. Autoritetinga nuomonė... “Aš galiu apskaičiuoti dangaus kūnų judėjimą, tačiau ne žmonių pamišimo laipsnį.” Seras Isaac Newton, po to kai prarado 20 000 svarų po South Sea burbulo sprogimo.

14. Kas yra burbulas • Burbulas yra “... didelis aktyvo ar aktyvų aibės kainos didėjimas besitęsiančiu procesu, kai pradinis kainos padidėjimas sukuria tolesnio didėjimo lūkesčius ir pritraukia naujus pirkėjus – daugiausiai spekuliantus, kuriems rūpi pelnas iš prekybos aktyvu, o ne aktyvo galimybė generuoti pajamas” (Kindleberger, 1978).

15. Burbulo anatomijos pagrindai • Aktyvų kainų modeliai dažnai naudoja tokios formos pusiausvyros sąlygą: (1) kur pt– aktyvo kaina laikotarpiu t dt– dividendai laikotarpiu t Et(.) – lūkesčiai, esant informacijai turimai laikotarpiu t.

16. Burbulo anatomijos pagrindai (2) • Padarę n iteracijų, gauname: (2) Bendrasis šios skirtuminės lygties sprendinys yra: (3)

17. Burbulo anatomijos pagrindai (3) kur bt – bet kuris stochastinis procesas, tenkinantis sąlygą, kad bt = Et (bt+1)/(1+r) • Pirmas narys (3) lygtyje yra fundamentali aktyvo vertė, o bt yra burbulas. • Palyginę 2 ir 3 lygtis, matome, kad burbulas yra tik ir tiktai tik jei antras narys (2) lygtyje nekonverguoja į nulį.

18. Burbulo anatomijos pagrindai (4) • Vienas teiginys sako, kad neapriboto arbitražo galimybė turėtų užkirsti kelią burbulams: “užtrumpinant” aktyvą (selling short) ir “užilginant” dividendus (pajamas už nuomą būsto atveju), investuotojui galima gauti naudą iš burbulo nieko už tai nemokant. • Tačiau taip nepadarysi Lietuvos (ir kitų šalių) būstų rinkoje. • Reikia nepamiršti, kad būsto pasiūla yra srauto pasiūla, o ne atsargos. Tokioje rinkoje burbulą sukurti galima greitai dėl to, kad naujų būstų pasiūla negali greitai padidėti.

19. Burbulo anatomijos pagrindai (5) • Burbulą gali pagimdyti ir fundamentalių veiksnių pokytis, jei jis po to paskatina į rinką ateiti spekuliantus. • Nelabai svarbu kiek rinkoje yra spekuliantų, svarbi spekuliantų ir perkančiųjų sau sąveika. • Iš esmės spekuliantais galima laikyti ir perkančiuosius sau, jei jie, tikėdamiesi kainų didėjimo, paankstina pirkimo sprendimą. • Burbulų egzistavimą galima testuoti kointegracijos pagalba, tačiau tai gana sunku jei ir burbulas ir žlugimas patenka į vieną imtį (be to, neturime ilgo duomenų istorijos).

20. Burbulo anatomijos pagrindai (6) • Būsto kainos turėtų būti kointegruotos su fundamentaliais (grįžimo link vidurkio) veiksniais: statybos kaštais, realia palūkanų norma, būstų nuomos kaina, alternatyvių (finansinių) investicijų grąža, vidutiniu darbo užmokesčiu, demografinėm tendencijom ir t.t.

21. Lietuviškų debatų apie burbulą ypatumai • Daug analitikų tik kalba apie “pasiūlos ir paklausos santykį”, ir, akivaizdu, burbulą neigia. Bet reiktų žvelgti toliau: • kokie veiksniai lemia pasiūlą ir paklausą; • kokie būtų statybos kaštai (žemės, statybininkų darbo užmokesčio), jei burbulo nebūtų. • Rinkos dalyviai (nekilnojamojo turto vystymo kompanijos, bankai, statybos bendrovės) ir vyriausybė turi būti suinteresuoti tolygia sektoriaus plėtra, o ne nuolatinėmis burbulo – sprogimo trajektorijomis, bet pagundos būti trumparegiškais yra gana didelės.

22. Burbulų sprogimo trajektorijos • Gali būti apverstos “V” formos (Japonija). • Bet OECD šalyse vyraujanti trajektorija buvo tokia: nominalios NT kainos stabilizuojasi ilgesniam laikotarpiui, o realias kainas palaipsniui mažina bendroji infliacija. • Kai kuriems Lietuvos analitikams burbulo buvimo faktas bus ex post patvirtintas, tik jei radikaliai sumažės nominalios kainos, bet tai – mažos tikimybės įvykis, ką rodo OECD praktika, nes “brangiai” nusipirkę burbulo viršūnėje paprastai nenoriai susitaiko su kapitalo nuostoliu ir vengia parduoti būstus.

23. Pagrindinė literatūra • Shiller, R. (2005) “Irrational Exuberance”, 2nd ed., Princeton University Press. • Schleiffer, A. (2000) “Introduction to Behavioural Finance”, Clarendon Press. • Blanchard, O.J. (1979) “Speculative Bubbles, Crashes and Rational Expectations”, Economic Letters, 3, 387-389. • Blanchard, O.J., and Watson, M.W. (1982) “Bubbles, Rational Expectations and Speculative Markets”. • Kindleberger, C. (1978) “Manias, Panics, and Crashes. A History of Financial Crises”, John Wiley & Sons. • Garber, P.M. (2000) “Famous First Bubbles”, The MIT Press. • Thaler, R. (1994) “Quasi Rational Economics”, Russell Sage Foundation, New York. • OECD (2005) Economic Outlook No. 78. • Kuodis, R. “Ar kyla NT burbulas Lietuvoje”, paskaita Finansų analitikų asociacijoje, 2004.02.19., www.ekonomika.org