München 10. Pantaenius-Immobilientagung 7. Juli 2011 Referentin:

1. München 10. Pantaenius-Immobilientagung 7. Juli 2011 Referentin: Rechtsanwältin Ruth Breiholdt, Hamburg

2. Aktuelle • BGH-Rechtsprechung • im Überblick • (Mietrecht)

3. Best of … • BGH

4. Modernisierungsmieterhöhung – Teil 1 • Fall: Vermieter kündigte Einbau eines Fahrstuhls als Modernisierungs- maßnahme an, nahm Ankündigung nach Widerspruch der Mieterin zurück, und führte Arbeiten bis September 2008 gleich- wohl durch. Mit Schreiben vom 29.09.2008, welches Mieterin noch im September zuging, machte Vermieter Erhöhung der Nettokaltmiete um EUR 120,78 und der Vorauszahlungen um EUR 10,24 monatlich geltend. • Vermieter klagt auf Erhöhungsbeträge Juni 2009 bis August 2009, insgesamt EUR 393,06. • BGH, Urteil vom 02.03.2011, VIII ZR 164/10

5. Lösung nach BGH: mit Erfolg! Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB wirksam! • Modernisierungsankündigung gemäß § 554 Abs. 3 BGB = keine Voraussetzung für Mieterhöhung. • Argumente: • Umkehrschluss aus § 559b Abs. 2 S. 2 BGB, der lediglich Fristver-längerung bei fehlender Ankündigung vorsieht. • Ankündigungspflicht dient Schutz des Mieters, der sich auf Baumaß-nahme einstellen und prüfen können soll, ggf. von Sonderkündigungs-recht Gebrauch zu machen.  …

6. Zweck der Ankündigungspflicht ist dagegen nicht, Befugnis des Ver-mieters einzuschränken, Kosten einer tatsächlich durchgeführten Modernisierung im Rahmen des § 559 BGB auf Mieter umzulegen. • Zweck des § 559 BGB: im Interesse der allgemeinen Verbesserung der Wohnverhältnisse Vermieter einen finanziellen Anreiz zur Modernisierung zu geben. • Interessen des Mieters ausreichend durch Fristverlängerung um 6 Monate bei fehlender Ankündigung gewahrt.

7. Modernisierungsmieterhöhung – Teil 2 • Fall: Vermieter kündigt Einbau von Wasserzählern an. Mieter machen geltend, Küche müsse neu tapeziert werden und verlangen Vor- schuss von EUR 144,30 für Selbstausführung. Vermieter war ein- verstanden und überwies Vorschuss. Nach Fertigstellung der Arbeiten begehrt Vermieter bei Gesamt- kosten von EUR 304,37 (= EUR 160,07 Wasserzähler + EUR 144,30 Vorschuss) Mieterhöhung von 2,79 monatlich. Mieter zahlten auf Tapezierkostenvorschuss entfallenden Anteil von jeweils EUR 1,32 nicht. • Vermieter klagt auf EUR 31,68 (Juni 2007 bis Mai 2009). • BGH, Urteil vom 30.03.2011, VIII ZR 173/10  …

8. Lösung nach BGH: mit Erfolg! Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB wirksam! • Kosten baulicher Modernisierungsarbeiten sind auch Kosten für Tapezierarbeiten, die erforderlich werden, weil vorhandene noch nicht erneuerungsbedürftige Tapete durch Bauarbeiten beschädigt wird. • Auf den Mieter umlegbar, unabhängig davon, ob durch Auftragsver-gabe an einen Dritten oder durch Vorschussleistung an den Mieter nach § 554 Abs. 4 BGB entstanden. • Wortlaut und Zweck (Anreiz zur Investition) des § 559 Abs. 1 BGB gebieten keine Einschränkung für den Fall des § 554 Abs. 4 BGB.

9. Kaution – Teil 1 • Die Verjährungsfrist für den Rückforderungsanspruch des Mieters wegen der drei Monatsmieten übersteigenden Kaution beginnt mit der Zahlung der überhöhten Kaution. • Der Verjährungsbeginn setzt nicht voraus, dass dem Mieter die Regelung des § 551 Abs. 1 und 4 BGB bekannt ist, nach der die Kaution bei einem Mietverhältnis über Wohnraum maximal drei Monatsmieten betragen darf. • BGH, Urteil vom 01.06.2011, VIII ZR 91/10 (Pressemitt. 95/2011)

10. Kaution – Teil 2 • Fall: Mieter war nach Mietvertrag verpflichtet, Mietsicherheit von EUR 2.000 zu zahlen. Nach Einzug Aufforderung zur Zahlung durch Vermieter. Mieter baten um Benennung eines insolvenz- festen Kautionskontos und kündigten unverzügliche Überwei- sung an. Vermieter teilte Mietkautionskonto nicht mit und verlang- te erfolglos Kaution in bar. Später kündigte er wegen Nichtzah- lung der Kaution das Mietverhältnis fristlos. Mieter räumten nicht, weil ihnen ein ZBR an der Kaution zustehe. Vermieter erheben Räumungsklage – mit Erfolg? • BGH, Urteil vom 13.10.2010, VIII ZR 98/10 •  …

11. Lösung nach BGH: ohne Erfolg, Kündigung unwirksam! • Nach § 551 Abs. 3 S. 3 BGB muss Vermieter eine ihm „überlassene Geldsumme“ getrennt von seinem Vermögen anlegen. • Nach Wortlaut: Verpflichtung zur insolvenzfesten Anlage entsteht erst nach Erhalt der Geldsumme in bar oder durch Überweisung. • Nach Sinn und Zweck der Anlagepflicht: Kaution wie Treuhandver-mögen oder Mündelgeld behandeln, um sie bei Insolvenz des Vermie-ters zu schützen und Pfandrecht der Banken auszuschließen. • Kein Grund ersichtlich, diesen Schutz nicht von vornherein zu gewähren, sondern bei Mietbeginn Lücke zu belassen. •  …

12. Bei Barzahlung oder Überweisung auf nicht insolvenzfestes Konto, müsste Mieter nachträglich Nachweis der gesetzeskonformen Anlage verlangen und diesen Anspruch durch ZBR gegenüber laufender Miete oder Klageerhebung durchsetzen. • Kein sachlicher Grund für solchen „Umweg“ ersichtlich. • Kein Nachteil des Vermieters, der ohnehin – nach Erhalt der Kaution- ein insolvenzfestes Konto einrichten muss. •  Mieter darf Zahlung der Kaution von Benennung eines insolvenzfesten Kontos abhängig machen, das ZBR ist begründet.

13. Schadenersatz der WEG gegen Mieter • Fall: Mieter einer Wohnung in Wohnungseigentumsanlage benutzten bei Auszug im Juni 2008 mit Edelstahlpaneelen verkleideten Fahrstuhl (Gemeinschaftseigentum) zum Transport von Möbeln. Beschädigung von 6 Paneelen  ca. EUR 6.750,00. Klage aus abgetretenem Recht der WEG erhoben im Dezember 2009. Mieter berufen sich auf Verjährung. • BGH, Urt. v. 29.06.2011, VIII ZR 349/10 (Pressemitt. Nr. 117/11) •  …

14. Lösung nach BGH: ohne Erfolg! Schadenersatzanspruch der WEG ist nicht verjährt! • Unterliegt der Regelverjährung von 3 Jahren. • Mietrechtliche Vorschrift des § 548 Abs. 1 BGB (Verjährungsfrist von 6 Monaten ab Rückgabe) ist auf Schadensersatzanspruch einer Wohnungseigentümergemeinschaft wegen der Beschädigung von Gemeinschaftseigentum durch einen Mieter nicht anwendbar.

15. Periodisch auftretender Mangel • Fall: Mieter einer Kinderarztpraxis minderten u.a. im Oktober und November 2008 die Miete mit der Begründung, die Gewerbe- räume seien im Sommer wegen zu hoher Temperaturen nur eingeschränkt nutzbar. • Vermieter klagt auf Mietdifferenzen. • BGH, Urteil vom 15.12.2010, XII ZR 132/09 • Lösung nach BGH: mit Erfolg! •  …

16. Nicht nur unerheblichen Einschränkung des vertragsgemäßen Ge-brauchs auch dann, wenn Mangel sich auf die Gebrauchstauglichkeit noch nicht unmittelbar auswirkt, aber konkrete Gefahr besteht, dass er sie jederzeit erheblich beeinträchtigt. • Wirkt sich demgegenüber ein Mangel nur periodisch in einem vorhersehbaren Zeitraum erheblich auf die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache aus, ist der Mietzins auch nur in diesem Zeitraum kraft Gesetzes herabgesetzt. Während der Zeit, in der die Mietsache trotz Vorliegens eines Mangels uneingeschränkt vertragsgemäß nutzbar ist, scheidet eine Herabsetzung der Miete aus.

17. Verjährung Mangelbeseitigungsanspruch • Der Anspruch des Mieters auf Mangelbeseitigung ist während der Mietzeit unverjährbar. • Hauptleistungspflicht des Vermieters aus § 535 BGB (Gebrauchsüber-lassung und Erhaltung des Mietobjektes im vertragsgemäßen Zustand) = eine in die Zukunft gerichtete Dauerverpflichtung. • Dauerverpflichtung kann während des Bestehens des Vertragsverhält-nisses schon begrifflich nicht verjähren. Sie entsteht während dieses Zeitraums gleichsam ständig neu, auch soweit sie darauf gerichtet ist, bereits aufgetretene Mängel zu beseitigen • BGH, Urt. v. 17.02.2010 - VIII ZR 104/09 -

18. „Kalte Räumung“ • Fall: Vermieter wusste, dass Mieter ab 19.02.2005 ortsabwesend, von Familie als vermisst gemeldet und dass Polizei Wohnung 2 mal aufgebrochen hatte. Wegen rückständiger Miete März und April 2005 fristlose Kündigung am 20.04.2005 in Wohnungsbriefkas- ten. Am 19.05.2005 öffnet Vermieter Wohnung und nimmt sie in Besitz. Einige Gegenstände eingelagert, andere entsorgt. Mieter kommt zurück und verklagt Vermieter auf Schadenersatz in Höhe von ca. 62.000 EUR. • Mit Erfolg? • BGH, Urteil vom 14.07.2010, VIII ZR 45/09  …

19. Lösung nach BGH: eventuell – Sache zurückverwiesen! • Eigenmächtige Inbesitznahme ohne Titel • = verbotene Eigenmacht i.S.d. § 858 Abs. 1 BGB, es sei denn erkennbare Besitzaufgabe, • = unerlaubte Selbsthilfe gemäß § 229 BGB  Schadenersatz aufgrund verschuldensunabhängiger Haftung gemäß § 231 BGB. • Vermieter trifft eine Obhutspflicht hinsichtlich der widerrechtlich in Besitz genommenen Gegenstände. • Entsorgung = Verletzung dieser Pflicht  Schadenersatz für entsorgte Gegenstände.  …

20. Problem Schadenshöhe: • Grundsatz: Kläger (hier Mieter) muss Schadenshöhe mindestens so darlegen und beweisen, dass Gericht schätzen kann (§ 287 ZPO). • Hier: zu den Obhutspflichten gehört auch die Pflicht, Interessen des Mieters zu wahren und ihm seine Ansprüche zu sichern. • Vermieter muss aussagekräftiges Verzeichnis der Inbesitz genom-menen Gegenstände anfertigen und deren Wert schätzen lassen. Entbehrlich, wenn offenkundig verbrauchte und ersichtlich wertlose Sachen, an deren Dokumentierung Mieter auf den 1. Blick kein Interesse hat.  …

21. Verletzung dieser Inventarisierungs- und Schätzpflicht, begründet Schadenersatzanspruch. • Gerichtet auf Ausgleich des Schadens, den der Mieter dadurch erleidet, dass er bei der (widerrechtlichen) Inbesitznahme hinsichtlich Bestand, Zustand und Wert seiner Sachen in Beweisnot geraten ist. • Schadensausgleich durch Beweislastumkehr: Vermieter ist darle-gungs- und beweisbelastet, in welchem Umfang Bestand, Zustand und Wert der Inbesitz genommenen Sachen von den Angaben des Mieters in seiner Schadensberechnung abweichen, soweit diese Angaben plausibel sind.

22. So, jetzt ist wirklich Schluss! Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit und Pantaenius für die Organisation der Veranstaltung!