ANALISIS DE ALTERNATIVAS DE VIABILIDAD DEL PROYECTO NAUTICO DE LA MARINA COZUMEL

1. Consultores Internacionales de Comercio y Transporte, S. C. Proyectos Internacionales ANALISIS DE ALTERNATIVAS DE VIABILIDAD DEL PROYECTO NAUTICO DE LA MARINA COZUMEL Mayo, 2010

2. CONTENIDO • OBJETIVOS • DEMANDA POTENCIAL DE SERVICIOS • OFERTA ACTUAL • CONCLUSIONES • RECOMENDACIONES

3. OBJETIVOS • Analizar la demanda potencial para la marina tanto de los turistas internacionales que viajan en yates y veleros, los posibles residentes y los prestadores de servicios ubicados en La Caleta. • Analizar la oferta actual en el Caribe Mexicano. • Analizar las alternativas de viabilidad del proyecto. • Concluir sobre la alternativa recomendada.

4. DEMANDA POTENCIAL DE SERVICIOS • Existen 65,000 usuarios de Turismo Náutico en los estados de Florida, Louisiana y Texas en los EUA. • De este total se estima que el 10% corresponden a turistas que viajan en sus embarcaciones, de los cuales 4,422 tienen yates y veleros de más de 65 pies de eslora. • De acuerdo con cifras del Gobierno de EUA, existen 12.7 millones de embarcaciones en todo el país, de los cuales el 16% aproximadamente corresponden a los estados que colindan con el Golfo de México.

5. DEMANDA POTENCIAL DE SERVICIOS • Se considera que dados los tiempos de travesía promedio requeridos para trasladarse al Caribe Mexicano, los susceptibles de hacerlo podrían ser veleros con motor de mínimo 38 pies de eslora y yates de más de 45 pies.

6. Se estima que desarrollos exitosos como El Dorado, Punta Tiburón en Veracruz, Puerto Cancún, Puerto Aventuras, Quintana Roo, Puerto Los Cabos, etc. han basado su atractivo en sus frentes de agua, obteniendo una plusvalía mayor, ya que los inversionistas de estos desarrollos buscan la posibilidad de practicar deportes acuáticos con atraque y custodia segura para sus embarcaciones, dado que pertenecen a un estrato económico medio alto y alto.

7. En muchos de los grandes desarrollos náuticos del país como: Puerto Los Cabos, Cruz de Huanacaxtle, Huatulco, Los Cabos, etc. se considera un área de desarrollo social para atenuar la presión política de estos prestadores de servicios, que en este caso representan aproximadamente 200 usuarios equivalentes a 100 slips dobles para embarcaciones de 20 a 40 pies de eslora.

8. OFERTA ACTUAL G = Gasolinera H = Hospedaje E = Electricidad SG = Servicios Generales (agua, lavandería, Agencia, transporte) M = Migración D = Dique seco/ reparación S = Seguridad

9. El total de muelles disponibles en la zona es de 849, la incorporación de La Marina de Cozumel al mercado representará un incremento del 40%. • Es importante señalar que en los últimos 6 años se ha triplicado el número de slips en el país. • Se estima que la demanda de slips y servicios rebasa esta oferta.

10. ALTERNATIVAS DE VIABILIDAD • Proyecto Original.- Resolver los conflictos jurídicos y sociales para crear un ambiente amigable y ordenado y continuar con el proyecto de acuerdo con lo planeado.

12. Marina Privada y Social Separadas.- Hacer los ajustes legales, sociales y físicos necesarios para dar cabida a la marina social y a la privada en una convivencia regulada.

13. ALTERNATIVAS 2

14. ALTERNATIVA 3 • Marina Privada.- Da servicio a 332 embarcaciones privadas, reubicando en alguna zona alterna a definir a las embarcaciones que prestan servicios turísticos, o bien mantenerlas en la zona de La Caleta.

15. INVERSIONES

17. Solo área de agua para efectos de estética visual. • Se independiza el área de agua de La Caleta a través de cerrar el perímetro. • Se habilitan actividades menores de carácter recreativo para los residentes potenciales aunado a la introducción de atractivos visuales de flora y fauna silvestre. • No se construye marina náutica en esta instancia. ALTERNATIVA 4

19. ANÁLISIS COSTO - BENEFICIO

20. CONCLUSIONES La alternativa uno presenta el riesgo de tener poca demanda por una convivencia desordenada de la marina social con la privada, con pocas alternativas de negocio por un calado limitado con el cual solo se podrían atender yates de 45 pies como máximo que corresponden a un tráfico local. La alternativa dos haría factible conciliar los objetivos de rentabilidad, jurídicos y sociales con un 12% de TIR y una inversión total adicional a lo invertido actualmente del orden de $ 57 millones. Consideramos que al evaluar el proyecto en su conjunto tendrá una rentabilidad aceptable. La alternativa tres generaría una rentabilidad mayor con una TIR del 26% y una inversión total a lo ya invertido de $ 74 millones aproximadamente, sin embargo no resuelve la problemática social.

21. La alternativa cuatro no genera rentabilidad adicional al desarrollo inmobiliario, representa incremento en los costos de mantenimiento, no resuelve la problemática social y no se desarrolla marina privada. En contraparte, genera privacidad y valor estético para los residentes, además de poder ser habilitada en un tiempo relativamente corto.

22. RECOMENDACIONES Cozumel después de la crisis económica del 2009 y el brote de influenza que provocó que no se recibieran cruceros turísticos durante dos meses, observa una difícil situación donde el 30% de los comercios de la zona, se han visto obligados a cerrar y algunos de los empresarios importantes de la isla han emigrado a la Península de Yucatán. Las comunicaciones marítimas y aéreas han disminuido sustancialmente con únicamente tres vuelos de la Ciudad de México y tres vuelos de los EUA. Estos factores nos hacen pensar que no es el momento más oportuno para sacar a la venta un desarrollo como el que se plantea. Sin embargo, existen alternativas que se señalan a continuación:

23. Si Fonatur cuenta con ocho meses para salir a este mercado, recomendaríamos hacer los estudios necesarios para poder construir el canal de navegación alterno con una profundidad del canal y muelles de 10 pies para desarrollar la alternativa dos o tres, siendo esta última la más rentable. • Si no se cuenta con ese tiempo, el salir con la alternativa cuatro significaría vender los terrenos al 50% de su valor que consideramos que tendrá poco mercado, pero les daría tiempo de continuar con los estudios para tratar de hacer la alternativa tres y en segundo termino la alternativa dos. • Sentimos que definitivamente la alternativa uno no le da ninguna plusvalía al terreno ni tendrá ningún atractivo en términos turístico náuticos para los inversionistas.

24. Se considera que en las alternativas dos y tres las restricciones de carácter ambiental que habría que superar son factibles, si se compromete la compensación que solicite la autoridad, como ha sucedido con todas los desarrollos portuarios del país, como ejemplo en la Marina de Veracruz, que inició construcción hace tres semanas y hubo que reubicar aproximadamente 300 corales. • Es importante señalar que se deben revisar los costos de construcción para buscar la mejor alternativa nacional y como ha sucedido en las últimas obras portuarias importantes, podría licitar el proyecto y construcción llave en mano, cuyos costos pueden reducir hasta en un 40%.