Feasibility Study &

Feasibility Study & CM Proposal Case ㈜건원엔지니어링 CM본부 유 병 기

목 차 1. Feasibility Study • 교육의 목표 및 방법 • Feasibility Study(F/S)의 개념 2. CM 제안 사례 • 과업내용 이해도 • 과업수행 조직 • 설계단계 과업수행 세부계획 • 시공단계 과업수행 세부계획 • 과업수행 지원체계

Feasibility Study & CM제안 사례 건설사업관리(CM)전문교육 Feasibility Study [ 사업타당성 분석 ] 한국CM협회 2004. 02. 24

Ⅰ. 교육의 목표 및 방법 • Feasibility Study (F/S) • Project의 초기 단계. • Project의 타당성 평가과정으로 • Planning과 Design단계로 연결되며 • Cost Management및 Risk Management등과 연관 됨. • Project진행에 대한 의사 결정(Decision Making)의 도구로 • 사업성패의 주 요인 임. • 교육의 목표 및 방법 • 일반개념 + 위험(Risk).경제성의 기초개념  실무적 보완교육 • F/S결과 Planning에 적용 (이론적 바탕 + 적용기법 이해) • CCM자격 취득시험 대비

Ⅱ. Feasibility Study (F/S)의 개념 • 용어 : F/S  타당성 분석  타당성 조사  타당성 검토 (동의어) • 정의 : 시설물에 대한 투자(부동산 개발 및 투자)의 최적대안 선정 • 건설 : 선설계 후시공의 원칙 (발주자의 요구충족 설계) • 설계.기획 : 발주자의 목표와 요구충족을 위한 최적 대안을 선정 • (대안 1 EA : 대안의 적합성 또는 실현가능성 검토) • F/S :미래사업에 대한 의사결정 도구의 핵심 요소 • 타당성 없는 것으로 분석 Project중단 또는 연기 • 타당성 있는 것으로 분석 Project의 진행 A. Feasibility Study (F/S)의 개요 A.1 건설산업의 F/S

Project에 대한 초기단계의 미래예측 • 불확정 요인들에 의한 복잡 다난성 내재 • 건설구조물 : 대규모 사업비가 투자되는 중장기 시설물 • 투자에 대한 판단이 잘못되었을 경우 • ☞ 사업주에게 막대한 손실 부여 + 사업계획변경 곤란 • 국내 건설경기 현황 • IMF이전 : 성장과 팽창의 일변도(수요>공급)현상 • IMF 이후 : 수요자 중심이 아닌 공급자 중심의 시장으로 변화 • 타당성 분석에 대한 인식 변화 • IMF이전 : 타당성 분석에 대한 인식이 없었음 • IMF이후 : Project의 성공을 위해 F/S에 대한 인식이 변화 • Project의 성공적 수행을 위해 F/S활용방안의 연구검토 요망

A.2 건설산업의 F/S대상 및 5W1H • 기존 시설물의 증.개축 및 성능개선 (Remodeling)Project • 신규 개발 Project (지구단위, 단지계획, 국토개발계획) A.2.1타당성 분석(F/S)의 대상 A.2.2타당성 분석의5W1H • When shall we build? [언제] • Where shall we build? [어디에] • Who will plan, analyze and decide? [누가] • What type and quality of facility shall we build? [어떤/무엇을] • How to manage from the beginning to the end? [어떻게] • Why do we develop? [왜] • For profit  How much profit is expected? [수익성] • For public  How much effect is expected? [공익성]

A.3 건설산업 분류 • 도급(수주) 부문사업 • 공사(시공)부문에 한하여 책임시공 • 투자(공공/민간)개발사업 • 자금지원 및 시공, 판매수익 등의 총체적 업무수행 • 거시적 투자개발사업 SOC(Social Overhead Capital)사업  공익성이 목적 민간단지개발(제3섹터 방식) 수익성이 목적 • 미시적 투자개발사업  수익성이 목적 (분양불)도급사업 : 시행자별도 시공자가 자금지원 및 시공 지주공동사업 : 토지주가 부지제공시공자가 시공 후 이익환수 재건축, 재개발 : 건물소유주가 조합결성 시공자가 비용 및 시공 자체사업 등 : 부지 직접 매입, 건축 후 수익창출

A.4 건설산업 기획단계의 부실(실패) 발생요인 한국건설기술연구원 / 2000.11 단 계 별 부 실 요 인 구성비율(%) 기 획 단 계 불합리한 예산편성 31.6 불합리한 사업계획 31.6 타당성 분석 및 평가의 미비 26.3 전문인력의 부족 10.5

B. 타당성 분석(F/S)의 업무절차[Flow Chart] • 타당성 분석(F/S)의 일반절차 [Flow Chart] Environment 사업조건, 시장환경 분석 Analysis (경제적 분석) Project 매출과 투자 예측 총투자비용 및 자금조달계획 추정 손익 계산서 작성 Cash Flow작성 Decision 사업 타당성 결정

타당성 분석(F/S)의 상세절차 [Flow Chart] 분석대상 선정 : 최적대안 선정 : 사업개요, 입지 및 시장성, 경제 내/외적 분석, 내부능력, 재무분석, 공정계획, 조직 및 운영계획 등 검토 기초 사업계획서 작성 입지 및 시장성 정밀 분석 : 수요 예측 기본 계획 확정 : 분석대안 정리 및 확정 : 기술, 법규, 재무, 정치, 사회, 환경, 내부능력 등 검토 경제외적 분석

: 경제성 지표 기본조건가정 항목별 비용 및 수요예측 TOTAL 수지분석 경제성 평가 경제성 분석 RISK 분석 : 위험(RISK)확인 및 분석 / 대책 Marketing 및 자금계획 : 판매전략 / FINANCING방법 분석보고서 작성 : 종합적 분석 및 평가 의사 결정 : 사업 추진여부 결정 : 프로젝트 관리 (사업본부/ 사업팀+PM / CM) Project관리

B.1 분석대상 선정 • 타당성 분석(F/S)의 최초단계 :분석대상의 선정 • 여러 대안 1개안 선정 • 단일 대안  사업성(경제성) 검토 • 특수 목적의 강제성 사업  손실비용 추정 • 차기 사업을 위한 예비적 분석 성격 분석목표에 따라 타당성 분석의 작업내용, 자료조사의 정도, 분석 구체성 등이 결정 B.2 기초사업계획서 작성 • 기초 사업계획서 : 일반적인 기초 사항의 총체적 반영 • 사업 개요 / 입지 및 시장성 분석 사항 • 개발 기본CONCEPT • 경제외적 사항 (기술,법규,정치,사회,환경적 기능성 등) • 조직 내부능력 • 재무분석(Financing CF등) 사항 • 수익성(경제성) 예측 사항 • Marketing및 자금조달 계획 • 사업추진 일정 및 조직, 운영계획 등

B.3 입지 및 시장성 정밀 분석 • 입지 및 시장성 정밀 분석 : 구체적 분석 및 검토 실시 • 분석내용 • 국가정책 차원 : 경제성장 및 긴축계획 등 반영 • 거시경제 분석 : 인구, 경기, 금리, 환율  수요공급 예측 • 지역경제 분석 : 인구, 경기  수요공급 예측 • 입지 및 시장 분석 : 지역/지구, 교통(도로,철도,공항,항만 등), 상관 분석, 시설 별 시장분석, 유틸리티 시설(전력, 용수 등), 인허가 관계, 환경규제 등  수요공급 예측 • 분석(추정)방법 • 자료조사 : ☞국내외 경제 연구소 - 공공기관, 민간기업의 동향 ☞ 현지방문 - 주변의 개발 사례, 중개업소 등 • 각종 연구 이론의 활용 • 설문 조사 • 기타

B.4 기본계획 확정 • 분석 대안 정리 및 확정 :개발 기본 컨셉 및 제반 시설계획 포함 B.5 경제외적 분석 • 경제적 분석 이전 단계 :각종 제약성 검토 (기술,법규,정치,사회,재무,환경 등) • GUIDE :경제성이 충족되어도, 제약 조건이 충족되지 못하면 사업추진 곤란 • 경제성 분석 : 제약 조건의 평가와 검토 내용을 포함 • 경제외적 제약 조건 • 기술 (Technical Feasibility) :기술력 • 경제 (Economic Feasibility) :경제성 • 재무 (Financial Feasibility) :자금력 • 법규 (Legal Feasibility) :법적 능력(외국 컨설턴트 활용) • 정치 (Political Feasibility) :국내외 정치 상황 • 사회 (Social Feasibility) :집단 이기주의 사상 • 환경 (Environment Feasibility) :미래 환경예측 • 내부능력 (In-house Feasibility) :관리능력 확보 • 기타사항

B.5.1기술적 타당성 분석 ▶ Project의 기술적 실행가능성 분석 • 경제성이 있는 사업 :기술적 타당성이 없으면 사업추진 곤란 • 과거의 사업: 기술적 타당성 간과 사업기간 및 비용 등 손실 B.5.2경제적 타당성 분석 ▶ Project의 사업 수익성 분석 • 타당성 분석에서 가장 중요한 분야 • 사업 시행 시 경제적 수익 및 손실 부분 분석 • [경제적 타당성 분석]에서 상세 설명 B.5.3재무적 타당성 분석 ▶ 사업주의 재무적 능력 분석 (기획→유지관리) • 경제성이 있는 사업 :사업주의 재무능력 결여 시 사업추진 불가 • (다른 사업주와 상호협력 또는 공동추진)

사업주의 재무적 능력 • 자신의 자산 및 금융대출 등의 제반 능력 • 대규모 Project국제 금융 Financing능력이 중요 • 정확한사업비의 추정 :현금흐름(Cash Flow)의 예측이 중요 • 대규모(동시 다발)의 개발사업 경우 • 시행 및 추진 중인 Project별 현금흐름(Cash Flow)과 종합현금흐름 (Total Cash Flow)의 작성 및 체계적 관리가 중요 • 종합현금흐름 부재 흑자부도의 위험 상존 B.5.4법규적 타당성 분석 ▶ Project의 법적 실행가능성 분석 • 법규의 유권해석에 의해 경제성이 영향을 받는 경우 • 법규를 중심으로 이해관계자의 대립 및 부정 발생 • 해외사업의 법규관계(특별 주의) • 외국마다 법규와 규정, 관습 등이 다름 • 특정 국가의 경우 : 해당국가 내에서도 법규와 제도가 다름

B.5.5정치적 타당성 분석 ▶ Project의 정치적 실행가능성 분석 • 선진국 : 정치적 영향 ↘ / 후진국 : 정치적 영향 ↗ B.5.6사회적 타당성 분석 ▶ Project의 사회적 수용가능성 분석 • 지역주민 및 각종 단체의 동의가 필요 (NIMBY등) • 미동의의 경우 :사업 시행 곤란 B.5.7환경적 타당성 분석 ▶ Project의 환경적 실행가능성 분석 • 환경적 제재사항은 법적 규제시항이 많음 • 환경 단체들의 요구 : 현행 법규보다 강화된 규정 또는 추가시설 등 • 주변 상황 미 파악 시  사업 추진 곤란 • 미래에는 경제성과 동시, 환경적 타당성 분석이 더욱 중요함

B.5.8내부적 타당성 분석 ▶ Project에 대한 조직의 내부능력 분석 • 내부능력 부재 시 : 사업추진 곤란 • 인력보강 및 능력 있는 타 조직과의 연대 요구 • 타당성 분석의 용어 해석 정리 • F/S중에서 기술적.경제적.재무적 타당성 분석이 중요, But경제적 타당성 분석이 제일 중요함 • 일반적으로 F/S는 경제적 타당성 분석을 의미하는 경우가 많음 • 경제적 타당성 분석은 경제성 조사 / 평가 / 분석 / 검토 또는 사업성 조사 / 평가 / 분석 / 검토와도 동의어로 사용함 • 협의적 차원: 경제적 타당성 분석 경제성 조사/평가/분석/검토 • 광의적 차원:Project의 사업성 조사 / 평가 / 분석 / 검토

B.6 경제적 분석 • Project의 수행결과 개발이익 또는 투자이익에 대한 검토 • <경제성 분석의 기본 개념과 구성항목(경제지표)들의 수식> B.6.1경제적 타당성 분석의 기본개념 - = - 부동산 개발 개발 이익 수입 비용 세금 PP (회수기간) LC동안의 전체수입 (월세 등) 지가상승 기획비 IY (투자이익) 토지비 NPV (순현가) 설계비 B/C Ratio (이익비용율) 시공비 IRR (내부수익율) 판촉비 Break-even Point (손익분기점) 시간비용 (Discounting) 목표 : 이윤 극대화

- = - 부동산 투자 투자 이익 수입 비용 세금 PP (회수기간) LC동안의 전체수입 (월세 등) 지가상승 기획비 IY (투자이익) 토지비 NPV (순현가) 설계비 B/C Ratio (이익비용율) 시공비 IRR (내부수익율) 판촉비 Break-even Point (손익분기점) 운영관리비 PI (수익성지표) 폐기처분비 시간비용(Discounting) 목표 : 이윤 극대화

Summary • 건설사업 Project의 목표 : 개발(투자)이익의 극대화 • 투자이익의 평가 요소 • 이익산출 • 경제성 분석(부동산의 개발 및 투자)의 기본 개념에서 본 관점 • 수입 : 부동산 개발 후 가격(개발의 경우) 소유기간 동안의 총수입(투자의 경우)등으로 추정. • 비용 : 기획비, 토지비, 설계비, 시공비, 판촉비, 운영관리비, 폐기처분비, 시간비용(할인 : Discounting)등이 있음. F/S의 비용 항목과 LCC의 비용 항목은 거의 유사 함. LCC와 타당성 분석(Feasibility Study)은 상호 연관성이 매우 많음. PP (Payback Period) 회수기간 IY (Investment Yield) 투자이익 B/C Ratio (Benefit-Cost Ratio) 이익비용율 NPV (Net Present Value) 순현가 IRR (Internal Rate of Return) 내부수익율 Break-even Point 손익분기점 세전 이익 (Profit Before Tax) = 수입 - 비용 (-) : 세금 면제 / (+) : 과세 대상 세후 이익 (Profit After Tax) = 수입 - 비용 - 세금

B.6.2경제적 타당성 분석 항목 (경제지표) B.6.2.1 경제성 분석의 의미 • 경제성 분석 : 돈의 시간가치를 따지는 행위 • 투자와 미래영업수익의 현금흐름(Cash Flow)을 각각 현재가치로 바꾸어 서로 비교해 보는 것 • 할인(Discount) : 미래가치를 현재가치로 바꾸기 위해 (1+이자율)로 나누는 것 • 이자율은 현재를 기점으로 곱하면 미래가치, 나누면 과거가치가 됨 이자율 10% 금년의 100원 내년의 110원 B.6.2.2 현재가치 ▶ 화폐의 유동성 선호 • : 본질적으로 현재소비 선호 • : 현금보유 보다 새로운 투자 선호 • : 불확실성의 위험 존재 • : 인플레이션 인한 구매력 감소 • 시차선호 (Time Preference) • 투자기회 (Investment Opportunity) • 미래의 불확실성 (Uncertainty) • 인플레이션 (Inflation)

PV0 PV1 PV2 PV3 PV4 ▶ 이자율의 적용 • 재무 현재의 경제적 가치와 미래의 경제적 가치를 교환하는 행위 • 투자 미래의 경제적 가치를 취득하기 위한 현재의 경제적 가치 • 현재의 투자에 (1+이자율)을 곱하여 미래 가치(Future Value)로 바꾸거나 • 미래의 수익을 (1+이자율)로 나누어 현재 가치(Present Value)로 바꾸어야 함 『현재 투자와 미래 수익을 비교해야 하므로 이자율에 따라 돈의 시간적 가치가 달라짐』 PV = FV / (1+이자율)n FV = PV * (1+이자율)n ▶ 現價와 時点 - 1 이자율 10% 회계연도 0 1 2 3 4 합 계 현금 흐름 금융 비용 자금과부족 - 1,000 - 1,000 400 100 - 700 400 70 - 370 400 37 - 7 400 1 392 600 208 0년 차 현가 1년 차 현가 2년 차 현가 3년 차 현가 4년 차 현가 - 1,000 - 1,100 - 1,200 - 1,300 - 1,400 364 400 440 484 532 331 364 400 440 484 301 331 364 400 440 273 301 331 364 400 268 295 324 357 392 PV0 = PV4/(1+r)(4-0), 268 = 392/(1+10%)4, PVi = PV(i-1)*(1+r) ※ r=이자율

j n CFi ∑ ∑ CFi * (1+r)i + PVj = i=0 i=j+1 (1+r)i n CFi ∑ PV0 = (1+r)i i=0 n ∑ CFi * (1+r)i PVn = i=0 PVn PV0 = (1+r)n ▶ 現價와 時点 - 2 • 어느 시점의 현재가 인가 ? 0 년차 j 년차 n 년차 n 년 j 년 n-j 년 기획 법인 설립 착공 준공 운영 착수 사업 종료 CFi : i년도의 Cash Flow • 다른 시점 현가간의 관계 PVn : 未來價格 (사업종료 시점 현재가) PV1 PV0 = PV0 * (1+r)n PVn = (1+r)

이해관계자 자산 Asset (법인) 차입금 Loan (은행) 자본금 Equity (주주) ▶ 현가 개념의 유효성 • NPV(순현가), IRR(내부수익율)의 개념 : 월 단리, 년 복리의 개념 • 장기 Project평가에 적합 • 27 개월 등 월 단위의 현재가 계산은 가능하나, 원칙적으로 잘 맞지않음 • 중도금을 1~2 개월 조정함에 따라서 사업성이 달라지는 주택사업의 경우 • 그 미묘한 차이를 IRR(내부 수익율)이 제대로 나타내 주지 못함 • 주택사업과 같이 사업기간이 짧고 Cash Flow가 예측 가능한 사업의 경우 • 현가 개념을 도입해도 미래의 경상이익을 현재가치로 바꾸는 것일 뿐이므로, 현가 개념의 도입은 바람직하지 않음 B.6.2.3 Project 구조 • 법인: 자산금액대비 운영수익이 적정선 이상인가? • (NPV/IRR/PI : 수익성 지표 / PP : 회수기간) • 은행 : 빌려준 대출금의 원리금은 제 때 받을 수 있는가? • (DSCR :원리금상환) • 주주 : 투자한 자본금대비 배당은 적정선 이상인가? • (IRR<ROE> / NPV / PI : 수익성 지표 / PP : 회수기간)

B.6.2.4 자본 비용 • 자산 = 차입금 + 자본금 • 자산이 만들어 내는 돈  현금흐름(Cash Flow) • 차입금과 자본금은 무상이 아니므로 비용(금리)이 소요됨 • 차입금의 자본비용: • 조달 가능한 이자율이며, 조달시점에서 원리금(Debt Service)의 금액과 지급시기가 예측 가능함 • 예측이 가능한 것을 위험이 없다 ”Risk free” 라고 함 『타인자본 사용비용 = 이자율』 • 자본금에 대한 수익 : • 자산이 벌어들이는 돈(현금흐름 Cash Flow)에 따라 달라짐 • 사업성 검토 시 추정한 현금흐름(Cash Flow)은 위험(Risk)요소를 갖고 있음 • Country Risk :국가적 차원의 위험 요소 • Business Risk :사업적 차원의 위험 요소 『자기자본 사용비율 = 조달 가능한 이자율 + 위험율』

B.6.2.5 위험율 (Risk Premium) • Country Risk (국가적 차원의 위험) • 국내 경우 : 0% • 해외 경우 : 전문기관의 Report를 감안해 설정 • Business Risk (사업적 차원의 위험) • 경험이 없고, 불확실성이 많은 사업일수록 높게 책정 『참조』 ★ 재무관리 이론상에는 주식시장 전체 수익율과 특정 주식 수익율의 상관계수(β:베타계수)를 산출하여 위험율을 계산함 ke = E(R) = Rf + [ E (Rm) – Rf ]β (β:베타계수) ★ 수익율의 변동폭이 많은 주식은 위험이 크므로 High Risk Premium을 줄여서 High Return을 기대하여야 한다는 이론 • 일반 건설회사의 경우 : • ☆ 주식시장에서 사용하는 베타계수(β)에 의해 위험율을 산정 하는 것은 무리 • 해외건설 프로젝트는 그 국가의 주식시장 Data가 없는 경우가 많음 • 대다수 투자사업이 SOC로 비교적 경기에 둔감. 분양사업 제외 • 대개의 Project 가 20 ~ 30년의 장기사업이므로 수익의 변동이 정규분포에 수렴함으로써 위험율 해결이 가능함

B.6.2.6 WACC(가중평균자본비용 : Weighted Average Cost of Capital) 자산 1.0 WACC=11.5% 차입금 0.7 이자율 10% 투자자산의 현가 현금흐름의 현가 자본금 0.3 자본비용 15% WACC • WACC : • 자산이 차입금과 자본금으로 이루어 졌으므로 현재자산과 미래 현금흐름을 현재 가치로 바꿀 때 사용함 • 할인율 : • 현재가치로 할인하는 이자율 차입금과 자본금의 가중평균비용 11.5% = 0.7*10% + 0.3*15% 순현가 : NPV (Net Present Value) =현금흐름의 현가 - 투자자산의 현가 내부수익율 : IRR(Internal Rate of Return) = NPV를 0으로 만드는 할인율

-1,000 (1.1)0 300 300 300 300 300 (1.1)4 (1.1)3 (1.1)2 (1.1)5 (1.1)1 B.6.2.7 NPV(순현가: Net Present Value) • 투자자산과 현금흐름을 각각 WACC로 할인해서 현재가치로 만들 합산 • 투자로 인해 발생한 수익에서 원리금상환 및 자본금에 대한 기회비용을 차감한 순수이익에 대한 현재가치 • 자본비용에 따라 NPV의 크기가 결정됨 • Project를 주관적으로 평가할 수 있는 지표 [ NPV 구하기 ] WACC = 10%인 경우 회계연도 0 1 2 3 4 5 합 계 현금유입 현금흐름 1,000 300 300 300 300 300 1,500 현금흐름 할인현금흐름 - 1,000 - 1,000 300 273 300 248 300 225 300 205 300 186 500 137 NPV = 137

현금흐름의 현가 투자자산의 현가 투자자산의 현가 현금흐름의 현가 투자자산의 현가 현금흐름의 현가 B.6.2.8 IRR(내부수익율: Internal Rate of Return) • 평균수익율:『투자이익을 처분치 않고 내부적으로 재투자한다』가정전제 • 현금흐름은 원리금상환이나 배당으로 처분하기 전의 돈으로 자기자본비용이나 차입금리가 높아도 IRR에는 변함이 없음 • 자산이 만드는 현금흐름(Cash Flow)은 "투자금액을 년리 몇 %짜리 예금에 든 것과 같은 것인가" 하는 것 • 객관적으로 Project를 평가할 수 있는 지표 • IRR과 WACC의 비교IRR > WACC이면 Project를 채택 IRR(내부수익율) = NPV를 0으로 만드는 할인율 <시행착오법> 임의의 이자율 r1 임의의 이자율 r2 IRR • 현가는 할인율이 높으면 작아지고, 낮으면 커짐 • 할인율을 시행착오법으로 바꾸어 할인해 보면 NPV = 0이 되는 경우가 있는 • 데 이 때의 할인이IRR임

[ IRR 구하기 ] r = 10%인 경우 • 같은 방법으로 • 할인율 r = 9.0%일 때 NPV = 167 • 할인율r = 17.0%일 때 NPV = - 40 • 할인율r = 15.2%일 때 NPV = 0 • 본 프로젝트의 IRR은 15.2% 회계연도 0 1 2 3 4 5 합 계 현금유입 현금흐름 1,000 300 300 300 300 300 1,500 현금흐름 할인현금흐름 - 1,000 - 1,000 300 273 300 248 300 225 300 205 300 186 500 137 NPV = 137 시행 착오 법 ※ 실제 계산은 PC를 이용하므로 위와 같은 번거로움이 없이 공식으로 해결

B.6.2.9 기타 지표 • 회수기간 (PP : Pay-back Period) : 4년차 • 할인현금회수기간 (Discounted P/B) : 5년차 • 현금유입의 현가 : 1,137 • 현금유출의 현가 : 1,000 • PI(수익성지표:Profitability Index)또는 BCR (Benefit/Cost Ratio) : 1.137 r = 10%인 경우 회계연도 0 1 2 3 4 5 합 계 현금유입 현금흐름 1,000 300 300 300 300 300 1,500 현금흐름 현금흐름누계 - 1,000 - 1,000 300 - 700 300 - 400 300 - 100 300 200 300 500 500 할인현금흐름 할인현금흐름누계 - 1,000 - 1,000 273 - 727 248 - 479 225 - 254 205 - 49 186 137 137

B.6.2.10 자본(Equity)의 관점 • 주주의 이익 = 법인의 현금흐름 - 원리금 상환 • 투자한 자본금과 주주의 이익을 자기자본비용으로 할인하여 비교 • 자산의 관점이 아닌 자본의 관점에서 내부수익율(IRR), 순현가(NPV)를 계산 • 이 때의 IRR을 ROE (Return on Equity)라고 함 • 건설사업 Project의 경제성 분석은 ROE로 판단하는 것이 합리적 가 정 회계연도 0 1 2 3 4 5 합계 현금유입 현금흐름 지분출자 원리금상환 400 300 162 300 154 300 145 300 137 300 128 1,500 726 자 본 금 400 14.5 % 차 입 금 600 7.0 % 계 1,000 10.0 % 현금흐름 할인현금흐름 - 400 - 400 138 121 146 112 155 103 163 95 172 87 774 117 WACC = 0.4*14.5%+0.6*7.0% 할인율 : 14.5 % NPV : 117 IRR : 25.8 % 원금상환 이자 120 42 120 34 120 25 120 17 120 8 600 126 잔액 600 480 360 240 120 0

300 300 300 300 300 145 154 162 128 137 B.6.2.11 DSCR(원리금상환 : Debt Service Coverage Ratio) ※ 앞 페이지 사례 인용 회계연도 1 2 3 4 5 합 계 원리금 지급에 가용한 현금 실제 상환해야 할 원리금 300 162 300 154 300 145 300 137 300 128 1,500 726 DSCR 1.85 1.95 2.07 2.20 2.34 • 은행의 입장에서는 대출기간 동안 프로젝트에서 나오는 현금이 매년도 원리금 상환해야 할 금액 대비 몇 배나 되는 가를 계산함. • 통상 1.3 ~ 1.5정도를 요구함

B.6.2.12 현금흐름 (Cash Flow) • 경제성 분석 ☞ 현금 기준 손익계산서 현금흐름표 경제성 분석 법인(자산기준) 주주(자본금기준) 매출 - 매출원가 (감가상각비) 매출 총이익 - 판관비 (감가상각비) 영업이익 - 이자 경상이익 - 세금 당기순이익 • + 당기순이익 • + 감가상각비 • + 부채증가 • + 자본금 • + 차입금 • - 차입금상환 • - 배당 • - 초기투자 • - 자산증가 • 당기현금 증감 • + 영업이익 • + 감가상각비 • - 세금 • - 자산증가 • + 부채증가 • - 초기투자 • + 영업이익 • + 감가상각비 • - 세금 • - 자산증가 • + 부채증가 • - 차입금원리금 • -상환 • - 자본금투자 현금흐름 현금흐름 • 경제성 분석의 현금흐름(Cash Flow)은 할인의 대상이므로 차입금의 원리금 • 상환 및 배당을 차감하지 않음

(1+R) r = - 1 (1+p) B.6.2.13 불변(Constant)가격과 경상(Current)가격 • 물가 상승율 반영  명목(Nominal) 할인율 적용 • 물가 상승율 배제  실질(Real) 할인율 적용 R :명목할인율, r :실질할인율, p :물가상승율 (1 + R) = (1 + r)(1 + p) R = (1+r)(1+p) – 1 = r + p + rp 여기서 rp의 값은 0에 가까우므로 근사식 R = r + p, r = R – p 가 사용됨 또는 • 현금유입과 현금유출의 물가 상승율이 일치하면 •  물가 상승율 배제 후 타당성 분석 가능 • 불변가격  실질할인율로 할인, 경상가격  명목할인율로 할인 •  세금이 없으면 NPV일치 • IRR은 경상가격의 경우가 크나, 비교대상인 명목할인율이 크므로 문제 없음 • 감가상각비는 물가에 영향을 받지 않으므로 법인세 산정이 달라짐 • (불변가격의 경우 경상가격보다 NPV가 크게 산출됨)

B.6.2.14 변동금리 하에서의 할인율 • 할인율 적용 방법 • 최초 투자원금에 대해서는 WACC의 적용이 원칙이나, • 장기사업에서 금리변동이 확실한 경우  할인율 산정방법 재고 • 변동금리 하에서 현재 금융비용을 장기사업에 동일적용은 무리 • 할인(Discount) = 매 년도의 현금흐름을 (1+r)i로 나누는 것 • 만일 r1 ≠ r2 ≠ r3 ≠ ri라면 • (1+R)i = (1+r1) * (1+r2) * (1+r3) * ... * (1+ri) • 1+R = [ (1+r1) * (1+r2) * (1+r3) * ... * (1+ri) ](1/r) • 의 등식이 성립함 (기하평균)

B.6.3재무제표와 경제성 분석 • 경제성을 좌우하는 7가지 요소 • 투자비 매출 원가(Project)환율 물가 세금(국가)자본비용(시행자) • 사업형태별 고려 요소 • 국내, 해외 / 사내자금 or Project로 인한 외부 자금 • 법인설립 유무 / 분양, 운영 • 재무제표의 목적 • 대차대조표 : 일정시점에 있어서 기업의 자산과 이에 대한 채권자 및 소유자의 청구권을 대조 표시 • 손익계산서 : 일정기간 동안의 자본에 변동을 주는 활동. 즉, 비용과 수익을 나타냄 • 현금흐름표 : 현금의 변동내용을 명확하게 표시 • 타당성 분석 관점에서 재무제표의 필요성 • 대차대조표 : 배당 가능액의 산정, 계산식의 오류 check • 손익계산서 : 세금계산의 필요, 매출대비 원가 등의 비율 파악 • 현금흐름표 : 자금의 과부족을 계산하여 초기 자금 외 추가자금의 규모 산정 B.6.3.1 경제성 분석의 고려 요소

전기말미처분이익잉여금 당기순이익 적립금 배당 1,000 385 300 B.6.3.2 재무제표 : 상호 관련도 대차대조표(’96.12.31) 대차대조표(’97.12.31) 현금 고정자산 100 6,000 차입금 감가상각충당금 기타부채 자본금 이익잉여금 3,000 1,000 400 700 1,000 현금 고정자산 150 7,000 차입금 감가상각충당금 기타부채 자본금 이익잉여금 3,365 1,500 500 700 1,085 자산총계 6,100 부채와 자본총계 6,100 자산총계 7,150 부채와 자본총계 7,150 현금흐름표(’97.1.1~’97.12.31) 손익계산서(’97.1.1~’97.12.31) 4,000 1,500 850 550 매출 매출원가 매출 총이익 판관비 감가상각비 기타 영업이익 영업외비용 지급이자 경상이익 법인세 2,500 650 500 150 300 165 기초현금 현금유입 당기순이익 감가상각비 차입금증가 기타부채증가 현금유출 고정자산증가 배당금지급 현금흐름 기말현금 100 1,350 385 500 365 100 1,300 1,000 300 50 150 당기순이익 385 이익잉여금처분명세서(’97.1.1~’97.13.31) 차기이월이익잉여금 1,085

B.6.3.2 재무제표 : 현금 흐름표와 경제성 분석표 [ 현금 흐름표 ] [ 경제성 분석표 ] 현금유입 당기순이익 비현금거래 (감가상각비, 이연상각비) 차입금증가 자본금증가 부채의 증가 (외상매입금, 수입보증금 등) 현금유출 자산의 증가 (고정자산, 재고자산, 외상매출금, 영업권 등) 차입금 상환 배당금 현금흐름 현금유입 세전이익 비현금거래 (감가상각비, 이연상각비) 수입보증금증가 세금(-) 운영자금증가(-) (외상매출금+재고자산-외상매입금) PJ종료 시 고정자산잔존가 현금유출 투자 현금흐름

B.6.3.3 타인자본비용과 법인세 절감 효과 • 재무관리 이론이 전제하는 기업  영속기업 • 부채비율이 일정하다는 전제 하에 이론 전개 • 차입한 원금을 갚지 않고 일정이자만 계속 지불하는 형태 • 타인자본비용 계산 시 이자에 대한 법인세 절감 효과 반영 함 • 타인자본에 대한 자본비용(기대수익율)은 • 타인자본비용 = 이자율 * 부채비율 * (1 - 법인세율)로 계산 • BOT법인  운영기간이 정해진 한시적 기업 • 운영기간 내에 차입금을 상환해야 하며 • 부채비율을 점차 줄여야 함 • 세제혜택 : • 4 년 까지  법인세 면제 • 그 후 4년 까지  법인세의 50%감면 • 차입금리에 (1 - 법인세율)의 적용에 대한 실효성이 부족하다고 판단

B.6.4현금흐름(Cash Flow)추정 시 주의사항 • 기 보유 토지를 활용하여 투자사업을 하는 경우 토지의 비용을 현금유출에 • 포함할 것인가 ? • 토지의 시장가격을 현금유출에 포함 (취득원가가 아님) • 현금으로 토지구입비가 지출이 되지 않았더라도, 그 토지를 다른 용도로 사용하거나 또는 매각 시 얻게 되는 경제적 가치의 상실 때문 • 개발에 따른 토지의 가격 상승분을 고려한 토지가격을 마지막 년도의 현금유입에 포함 • 토지비를 매몰원가라 하여 배제시키는 것은 옳지 않음 • 토지가 매년 할인율 만큼 상승한다고 볼 수 없음 B.6.4.1 기회 비용 B.6.4.2 건물의 잔존 가치 • 장기간 운영하는 사업의 경우 : • 편의상 20년 정도의 기간으로 타당성 분석을 함 • 20년차(마지막 년도)에는 : • 자산과 부채를 정리한 순자산의 개념으로 현금유입에 반영 • 지속적인 영업이 가능한 건물에는 잔존가액평가가 문제 있음

보수적인 관점으로는 : • 감가상각이 진행된 장부가액을 계상해야 함 • But, 유사사례조사 및 주변환경, 개발 전망 등을 고려하여 논리성 있는 가액을 추산하여야 함 B.6.4.3 운전자본(Working Capital)의 고려 • 운영사업의 경우(분양이 아님) • 원가투입에서 수금까지의 외상매출, 외상매입, 어음거래 등으로 인한 자금부족현상을 해결할 운전자본이 필요함 현금흐름(Cash Flow)산출 시 매출과 원가에서 외상 및 어음거래, 재고자산의 증감을 차감해야 함 운전자본 = 매출채권(외상매출금 등) 증분 + 재고자산(미분양주택 등) - 매입채무(외상매입금 등)

B.6.5분석을 위한 가정사항 • 부지면적 • 건축면적 / 연면적 (건폐율/용적율) • 건축물의 구조 및 층고 • 주차 및 부대시설, 조경 등 B.6.5.1 사업규모에 대한 기본 가정 B.6.5.2 사업기간에 대한 가정 • 자원의 투입 및 동원 능력 • 수입 및 비용항목의 운영 • 관련법규 및 규정 사업기간 설정 B.6.5.3 현금흐름(Cash Flow)에 대한 가정 • 현금흐름에 있어서 거래의 발생시점  매 회기의 말 • 모든 자금은 차입금으로 가정하여 계산  대안별 비교목적 때문

B.6.5.4 할인율에 대한 가정 • 할인율의 필요성 • 필요성 및 근거 • 화폐에는 시간가치가 있음 • 사업기간이 타 업종 보다 매우 길다 (건설  기간산업) • 화폐의 시간가치 적용에 따른 가정 • 현금흐름의 거래 발생시점  해당 기간의 말 • 기간이 년 단위 : 해당 년의 마지막 날 • 기간이 월 단위 : 해당월의 마지막 날 • 이유: 현금흐름 상의 (+)와 (-)의 상쇄효과가 있고, 정확히 계산한 것과의 큰 편차가 없기 때문 • 완전 자본시장(Perfect Capital-Market)의 가정 • 화폐가 특정 시점에서 특정 시점으로 자유롭게 이동(투자, 대출…)될 수 있다는 가정 • 여러 이자율 중에서 특정 이자율의 할인율 하나만을 공통으로 적용하는 근거로 활용 • 할인율의 영향요소 및 선택 • 할인율은 정부채권의 수익율, 시중금리, 물가상승 등 복합적 요인을 포함 • 명목할인율로는 이론적으로 장기 정부채권의 수익율이 적합 • 장기정부채권 시장이 활성화 되어있지 않은 경우  시중금리 사용

할인율의 선택 : 미래에 대한 할인율 (논란이 많음) • 일반적 경험론 사업별 장기사업 단기사업 Risk 많은 사업 Risk 적은 사업 할인율 낮은 할인율 높은 할인율 낮은 할인율 높은 할인율 • 할인율[명목할인율 VS 실질할인율]에 대한 인플레이션의 영향 • 대안별 비교목적일 때는 우선 순위의 결과는 동일함 • 할인율 선택 시 과거자료가 중요하지만 절대적은 아님 • 할인율의 적용은 미래에 대한 불확실성 때문 • 경기 변동이 심한 경우  분명히 표출 됨 • 단일 대안에 대한 할인율의 선택은 매우 중요함 • 선택된 할인율에 따라 타당성이 있을 수도 있고, 없을 수도 있기 때문 • 현금흐름(Cash Flow)과 할인율의 적용 • 명목 Cash Flow명목 할인율 • 실질 Cash Flow실질 할인율

B.6.6구성항목별 비용 및 수입의 추정 • 부동산 투자의 수입은 연평균 수입 또는 총수입으로 추정 • 일반적으로 계산 편의상 총수입법을 이용 • 부동산 개발 후 가격 예측은 총수입 예측이 핵심 • 불확실 요인(미래 경제의 변동, 시장여건, 인근지역의 개발 등)들의 영향 • 기초적인 가치평가(Valuation)방법 • 유사건물에 대한 월 임대료 및 부대비용 조사 • 지역 내 유사건물의 월 임대료 및 부대비용 자료조사 • 부대비용 관리비, 운영비, 수선비, 보험료, 세금 등 제반 비용 • 해당 시설물의 월 임대료 및 부대비용의 추정에 활용 • 유사건물에 대한 연간 순 임대수입(Annual Net Income)계산 • 유사건물의 월 임대료 및 부대비용에 대한 조사자료를 근거로, 유사건물에 대한 연간 순 임대수입 계산 B.6.6.1 비용의 추정 기획비 토지비 설계비 감리비 시공비 판촉비 운영관리비 폐기처분비 B.6.6.2 수입의 추정 부동산 가치평가(Valuation)의 전문분야

유사건물에 대한 자본환원율(Capitalization Rate)조사 • 같은 지역의 유사건물에 대한 자본환원율을 조사 • 자본환원율은 아래의 산식을 이용하여 구함 • 부동산의 경우  연간 순수입은 연간 순임대수입을 의미 함 • 자본비용은 시장가격으로 대신 할 수 있음 • 시장가격은 부동산 관련 업체들의 자료 사용 자본환원율 = 연간 순수입 (Annual Net Income) * 100(%) 자본비용(Capital Cost) 또는 시장가격(Marketing Value) • 해당 시설물의 월 임대료 및 부대비용 추정 • 월 임대료 및 부대비용에 대한 조사자료 + 시설물의 위치적 특성,시장변동 등을 고려  완료시점의 해당 시설물의 월 임대료 및 부대비용 추정 • 해당 시설물의연간 순 임대수입(Annual Net Income)계산 • 시설물의 월 임대료 및 부대비용 추정자료  해당 시설물의 연간 순 임대수입 계산 • 시설물의 시장가격 추정 • 유사건물의 자본환원률 조사 + 연간 순 임대수입 계산시설물의 시장가격 추정 시장가격(Market Value) = 연간 순 임대수입 (Annual Net Income) 자본환원율(Capitalization Rate)

B.6.7전체 수지의 총합 • 조사된 자료를 바탕으로 기간별 Cash Flow를 표시하고, 전체수지관계를 종합하는 단계로써 수리모델(Mathematical Model)이 필요함 Excel, Lotus1 2 3 등의 활용이 유용 • 모델링법 (Modeling Approach) • (Risk와 불확실성을 다루는 방법에 따라 모델링법이 구별) 구 분 Deterministic Modeling Probabilistic Modeling 방 법 • 구성항목별 수입, 비용의 • Risk를 고려치 않고 더함 • 구성항목별 수입, 비용의 • Risk를 고려 후 더함 장/단점 • 간단한 방법 • 결과의 대표성 부족 • 대표성 확실 • 복잡한 계산

Feasibility Study &