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Steuerpflichtige Einnahmen (1)

Steuerpflichtige Einnahmen (1). Ablösen für Mieter-Investitionen ( Nicht stpfl = Ablöse f. einzelne Einrichtung-Gegenstände !) Entgelte für Einräumung Dienstbarkeit Schadenersatz für Mietobjekt ( Nicht stpfl = Schadenersatz für Minderung der Vermögens-Substanz )

giovanna-abbott
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Steuerpflichtige Einnahmen (1)

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Presentation Transcript

  1. Steuerpflichtige Einnahmen (1) • Ablösen für Mieter-Investitionen(Nicht stpfl = Ablöse f. einzelne Einrichtung-Gegenstände !) • Entgelte für Einräumung Dienstbarkeit • Schadenersatz für Mietobjekt(Nicht stpfl = Schadenersatz für Minderung der Vermögens-Substanz) • Vorleistungen des Mieters (zB für Kündigungs- Verzicht des Vermieters) • Mietvorauszahlungen (Mieter-Darlehen = kein Einnahmen-Zufluss)

  2. Steuerpflichtige Einnahmen (2) • Mieter-Investitionen (Ausnahme: Wiederherstellung des ursprüngl.Zustandes) • Betriebskosten • Subventionen (Verrechng Herstellg usw) • Einnahmen für Werbeflächen • Einnahmen aus HandymastenErlöse Handy-Betreiber an WEG = Zurechnung an jeweiligen Miteigentümer (Rz 6410 a) • Veräußerung von Mietzins-Forderungen (Rz 6417) • Schotterabbau-Verträge (Rz 6410 b)

  3. Investitionen des Mieters (1) Der Mieter ist lt. Mietvertrag berechtigt, Investitionen für den Gastro-Bereich zu tätigen: € 100.000,- Wie sind diese Investitionen beim Vermieter zu behandeln ? Lösung: siehe E-RL Rz 6406

  4. Investitionen des Mieters (2) • E-RL Rz 6406 : • „ Im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind auch Investitionen des Mieters zu erfassen, die dem Vermieter als Eigentümer zukommen. • Derartige Vorteile fließen dem Vermieter erst mit der Beendigung des Mietverhältnisses zu,wenn der Mieter zur Vornahme der Investitionen berechtigt, aber nicht verpflichtet ist und daher die Investition regelmäßig bis zur Räumung des Mietobjektes zurücknehmen kann (VwGH 20.2.1998, 96/15/0086) „

  5. Investitionen des Mieters (3) • Der Mieter ist lt. Mietvertrag verpflichtet, Investitionen für den Gastro-Bereich zu tätigen: € 150.000,- • Wie sind diese Investitionen beim Vermieter zu behandeln ? • Lösung: siehe E-RL Rz 6407

  6. Investitionen des Mieters (4) • E-RL Rz 6407 : • „ Hat sich jedoch der Mieter vertraglich zur Vornahme von Investitionen verpflichtet, so fließt dem Vermieter die entsprechende Einnahme bereits im Zeitpunkt der Vornahmeder Investition zu (VwGH 20.2.1998,96/15/0086) • und führt – nach der Art der Investition (Erhaltungs- oder Herstellungsaufwand, siehe Rz 6450 ff) – zu sofort oder verteilt abzugsfähigen Werbungskosten….“

  7. Werbungskosten (1) • Betriebskosten für (vorübergehend) leer stehende Wohnungen = Ja, WK : siehe Rz 6413 • Mieter erhält für Verzicht auf das Mietrecht € 10.000,- = Ja, WK (als Afa) : s. Rz 6414 • Mieter erhält € 3.000,- Kaution zurück = keine WK

  8. Werbungskosten (2) • Rückzahlung Miete-VZ = WKRückzahlung Darlehen = Keine WK • Einzahlung Instandhaltungs-Rücklage = keine WK (erst bei Rep.Zahlung) Rz 6419a • AfA vor Vermietung = Ja : WK z.B. Gebäude-Herstellung = 2008 Vermietung erst ab 2009 s.Rz 6423 (vgl. VwGH 27.11.1984,83/14/0046) • WK vor Vermietung = Ja, WK , s.Rz 6420 „…Vermietungs-Entschluss klar u.eindeutig“

  9. Werbungskosten (3) • Wertminderung von Gebäuden = keine WK (Erlös = nicht steuerbar) • „Investitions-Prämie“ des Vermieters = Prämie = 20 %der Investitionengem. §§ 3 – 5 MRG = gilt nur für Betriebskosten nach dem Mietrecht (!!) = steuerlich unzulässig ! Daher herauszurechnen ! • Vorauszahlung von Werbungskosten Verteilungspflichtige WK = s. Katalog § 19 (3) EStG • Sofort absetzbare WK = für laufendes + Folgejahr

  10. Werbungskosten (4) • Verteilungspflichtige WK lt § 19/3 EStG: • Beratungskosten Bürgschaftskosten • Fremdmittelkosten Garantiekosten • Mietkosten Treuhandkosten • Vermittlungskosten Vertriebskosten • Verwaltungskosten

  11. Werbungskosten (5) • Keine Verteilung ist (in der Vermietung und Verpachtung) erforderlich für : • Bearbeitungsgebühren • Kreditgebühren • Darlehensgebühren • Grundbuch-Eintragungsgebühr f. Darlehen • Pfandrechtsgebühr f. Darlehen • Geldbeschaffungskosten

  12. Verausgabungs-Grundsatz • Abfluss-Zeitpunkt = Tatsächliche Zahlung • Girokonto-Sollstand: Abfluss = tatsächl. Abbuchg durch die Bank (nicht die Valutierung) • KtoKorrent-Kto : Belastung Zinsen + Spesen = Abfluss (unabhängig, ob Guthaben oder Schuld)

  13. Abbruchkosten (1) • Abbruchkosten = sofort abzugsfähige WK • Wenn baufälliges Gebäude und • Neues Gebäude weiterhin vermietet wird • s. Rz 6418a ESt-RL 2000

  14. Abbruchkosten (2) • Abbruch zwecks Errichtung Neubau (Privates Einfamilienhaus) • Zählt nicht zu den WK, da private Veranlassung • Abbruch für folgenden Grundstücks-Verkauf • WK nur insoweit, als die Veräußerung steuerpflichtig ist (zB als Spekulationsgewinn)

  15. AFA-Bemessungs-Grundlage • Anschaffungskosten • Herstellungskosten • Zuletzt festgestellter EinheitswertFiktive Anschaffungskosten • Der höhere gemeine Wert bei erstmaliger Vermietung (Anschaffung > 10 Jahren) • Buchwert-Fortführung bei unentgeltl. Übertragung

  16. Beginn der AfA • Die AfA beginnt noch vor der Vermietung • wenn die Anschaffung in Vermietungs- Absicht erfolgte oder • wenn die Errichtung in Vermietungs-Absicht erfolgte (VwGH 27.11.1984, 83/14/0046) s. Rz 6423

  17. Nachgeholter Instandsetzungs-Aufwand (1) • Aktivierungspflichtiger Aufwand : • Kauf Gebäude in vernachlässigtem Zustand • Nachgeholte Reparatur-Aufwendungen • bis zu 3 Jahren nach der Anschaffung • AfA = nur 1,5 % bzw 2 % p.a.(VwGH 4.4.1978, 557/75) • Werbungskosten = „Aufwendungen … zur Erwerbung, Sicherung oder Erhaltung der Einnahmen“ • Keine Werbungskosten = Aufwand zum Erwerb bzw. Erhaltung der Einkunfts-Quelle (!!)

  18. Nachgeholter Instandsetzungs-Aufwand (2) • Nicht aktivierungspflichtiger Aufwand : • wenn ein Gebäude überwiegend den Einschränkungen des Mietrechtes hinsichtlich Mietzinsbildung unterliegtund der Steuerpflichtige Bauherr ist VwGH 20.4.1995, 91/13/0143 VwGH 29.4.1965, 605/64 siehe Rz 2625

  19. Freimachungskosten • Ablösen zur Freimachung eines Gebäudes von Mietrechten = nicht Erwerb von Mietrechten, sondern = nachträgliche AnschaffungskostenVerteilung auf die Rest-Nutzungsdauer VwGH 19.9.1989, 88/14/0174 • Vorsicht: Freimachungskosten zur besseren Veräußerung = nicht WK bei VuV, aber evtl. WK bei Spekulationsgeschäft (Rz 6414) VwGH 16.12.1998, 93/13/0289

  20. Herstellungsaufwand • Herstellungsaufwand = wenn sich die Wesensart des Gebäudes ändert • Beispiele: • Aufstockung eines Gebäudes • Zusammenlegung von Wohnungen • Einbau von Zentralheizungen, Lift usw • Versetzen von Zwischenwänden • Einbau von Badezimmern und WCs • Versetzen von Türen u. Fenster • Kategorie-Anhebung iSd MRG ( § 15 a MRG)

  21. Fiktive Anschaffungskosten • Fiktive AK = jene Aufwendungen, die für das Gebäude zum Stichtag aufzuwenden gewesen wären • Maßgebend = Verkehrswert, nicht der Bau- oder Versicherungswert • Fiktive Nebenkosten (für gedachten Kauf) • 2 % oder 3,5 % GrESt, Grundbuch-Eintragung, Beglaubigung • Nicht zu berücksichtigen = fiktive Vermittlungs- Provisionen oder Kosten für Inserate (Rz 6441)

  22. Fruchtgenuss • Fruchtgenuss = Recht, eine fremde Sache unter Schonung der Substanz ohne alle Einschränkungen zu gebrauchen • Vorbehalts-Fruchtgenuss = Übtg Eigentum unter Zurückbehaltung des Fruchtgenusses • Zuwendungs-Fruchtgenuss = ohne Übtg des Eigentums (s. Rz 116)

  23. AfA und Fruchtgenuss • Fruchtnießer = keine AfA, da kein Eigentum • Eigentümer = keine AfA, da keine Einkunfts-Quelle • Lösung: Fruchtnießer = wirtschaftl.Eigentümer • Wirtschaftlicher Eigentümer = • Belastungs- und Veräußerungsverbot (verbüchert) • Netto-Fruchtgenuss (Pflicht zur Erhaltung, BK) • Übtg Erhaltungs- u. Verbesserungsmaßnahmen • Schriftliche Verträge • Zahlung für „Substanz-Abgeltung“ in Höhe der AfA (Rz 112)

  24. Ablöse Fruchtgenuss • Ablöse Fruchtgenuss = unterliegt nicht der Einkommensteuer (!!) VwGH 16.9.1986, 83/14/0123, VwGH 10.2.1987, 86/14/0125 • Jedoch E-pflichtig, wenn • die Übertragung des Wirtschaftsgutes und die Ablöse des Fruchtgenusses in wirtschaftlicher Betrachtungsweise einen einheitlichen Vorgang darstellen • Einheitl. Vorgang = Ablöse + Entgelt = > 50 % des gemeinen Wertes (Rz 115 a)

  25. Instandhaltung (1) • Instandhaltung = wenn unwesentliche Gebäudeteile ausgetauscht werden bzw. keine wesentl. Erhöhung des Nutzungs- wertes oder keine Verlängerung der ND Beispiele : - Ausmalen des Stiegenhauses und der Räume • Färbeln der Fassade ohne Erneuerung des Außenputzes • Überarbeiten des Daches (Auswechseln v.Ziegeln) • Auswechseln einiger Fenster o. Innentüren(>25%)

  26. Instandhaltung (2) • Anstreichen von Fenstern • Ausbessern des Verputzes usw • Erneuerung der Parkettböden ohne Erneuerung des Unterbodens • Laufende Wartungsarbeiten • Brandschäden (= höhere Gewalt) • Sturmschäden (intaktes Dach = Instandhaltung) • Sturmschäden (reparaturbedürftiges Dach) = Instandsetzung (!!) s. Rz 6468

  27. Erhaltungs-Aufwand • Erhaltungs-Aufwand = Instandhaltung und Instandsetzung • Instandhaltung = Sofort absetzbar • Nicht regelmäßig wiederkehrend = 10 Jahre (auf Antrag) • Instandsetzungs-Aufwendungen • Wohngebäude/Wohnzwecke = zwingend 10 Jahres-Verteilg • Nicht-Wohngebäude = sofortige Absetzung oder auf Antrag Verteilung auf 10 Jahre • Instandsetzung = nicht AK oder HK, Nutzungswert wesentlich erhöht oder ND wesentl. verlängert

  28. Instandsetzung • Erneuerung mit Substanz-Änderung • Nutzungsdauer des Gebäudes wird wesentlich verlängert (mehr als 25 %) • Nutzwert des Gebäudes wird wesentlich erhöht (mehr als 25 %) • Beispiele: siehe Rz 6469

  29. Herstellungsaufwand • Aufstockung eines Gebäudes • Zusammenlegung von Wohnungen • Erstmaliger Einbau von Zentralheizungen, Lift usw • Versetzung von Zwischenwänden • Einbau von Badezimmern und WC (Kategorie-Anhebung) • Versetzen von Türen u. Fenstern

  30. Sanierungs-Aufwand im Privatvermögen ab 1.8.2008 EigtÜbtg 1/10 Wohngeb. Unentgeltl. Instandsetzg Ja Kein Wohngeb Erhaltungs- Aufwand Entgeltlich Nein *) Instandhaltg Instandsetzung > 25 % der Fenster *) Nein = Verlust der 1/10, aber keine Verlängerung der Spekulations-Frist, keine „besonderen Einkünfte“

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