Polska Izba Gospodarcza Towarzystw Budownictwa Spo ł ecznego

1. Polska Izba Gospodarcza Towarzystw Budownictwa Społecznego ® CHAMBRE NATIONALE D’ECONOMIE DES SOCIETES LOCALES DES LOGEMENTS LOCATIFS Zdzisław Słabkowicz Prezes Zarządu Polska Izba Gospodarcza TBS V FORUM MIESZKALNICTWA I REWITALIZACJI Rybnik 21 – 22 maja 2009 r. 00-519 Warszawa, ul. Wspólna 25 tel. : 48-22-629 61 89 BGK I Oddział / Warszawa tel. / fax : 48-22-629 40 34 Nr rach. 86 1130 1017 0200 0000 0005 5604 tel. kom. : 602 46 95 96 NIP : 526-26-16-650 ; REGON 017515780 www.izbatbs.pl ; biuro@izbatbs.pl

2. PRZYSZŁOŚĆ TOWARZYSTW BUDOWNICTWA SPOŁECZNEGO Rola w strategiach mieszkaniowych gmin Doświadczenia i rezultaty

3. Wybudowanie deklarowanych mieszkań to przedsięwzięcie wymagające doskonałego przygotowania logistycznego i narzędziowego TAKIE WYMAGANIA SPEŁNIAJĄ TBS PONADTO TBS SĄ NARZĘDZIAMI MIAST I GMIN DO REALIZACJI PRZYNAJMNIEJ CZĘŚCI TAK WIELKIEGO ZADANIA

4. Konieczne jest sparametryzowanie polityki mieszkaniowej państwa, aby móc precyzyjne odpowiedzieć, jakich mieszkań oczekują Polacy i jaka winna być interwencja państwa, aby zaspokoić potrzeby mieszkaniowe najbardziej potrzebujących. Polityka mieszkaniowa państwa to efekt składowy polityk mieszkaniowych miasta i gminy – dziś realizowanych przez istniejące TBS Tam gdzie nie ma TBS nie istnieje w praktyce polityka mieszkaniowa miasta czy gminy Budownictwo społeczne realizowane przez TBS nie jest i nie może być w konsekwencji gettem, czyli okresowo miejscem segregacji i swoistej zsyłki.

5. Budownictwo mieszkaniowe realizowane przez TBS pod nadzorem państwa i społeczności lokalnych i przy pomocy państwa i tych społeczności to m. innymi: • Stabilizowanie cen – poprzez ustanowienie wskaźnika odtworzenia, • Egzekwowanie wysokiej jakości materiałów i usług – poprzez wymagania stawiane przez Krajowy Fundusz Mieszkaniowy (gwarancja spłaty zaciągniętego przez TBS kredytu).

6. Dyskusja nad likwidacją TBS to dyskusja nad pozbawieniem efektywnego narzędzia, którym dziś dysponuje społeczność lokalna Stworzenie nowych struktur, aby zrealizować ww. zadania to, co najmniej dwa lata pracy, aby takie struktury powstały, – co oznacza, ze w tej kadencji sejmu nie byłoby jeszcze efektów.

7. Wśród krajów Europy Polska wyróżnia się najgorszą od lat sytuacją mieszkaniową, zarówno pod względem niedoboru mieszkań (około 1,5 miliona), jak tez liczby mieszkań budowanych na 1000 mieszkańców. Bez pomocy finansowej ze środków publicznych nierealne jest zmniejszenie deficytu mieszkań oraz poprawa stanu zdegradowanych technicznie istniejących zasobów. W sytuacji ograniczonej ilości środków publicznych, priorytetem polityki mieszkaniowej państwa powinno być wspieranie budownictwa czynszowego, które ułatwia mobilność ludności, a tym samym uruchamia procesy dostosowawcze na rynku pracy. Realizując ten priorytet należy w pierwszej kolejności wykorzystać istniejące, skutecznie funkcjonujące rozwiązania organizacyjne, do których bez wątpienia zaliczają się Towarzystwa Budownictwa Społecznego

8. Towarzystwa Budownictwa Społecznego powstały w październiku 1995 roku na mocy ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego Towarzystwa wzorowane na sprawdzonym systemie francuskim posiadają wynikające z cytowanej ustawy oprzyrządowanie organizacyjne, prawne i finansowe jak również ściśle określony cel działalności: budowa i zarządzanie zasobami mieszkaniowymi na wynajem o umiarkowanych czynszach w formule „non profit”. Na terenie kraju działa obecnie aktywnie 200 TBS, które w okresie od października 1995 roku do końca pierwszego półrocza 2008 roku wybudowały 85 500 mieszkań. Większość TBS (około 80%) to spółki z o.o. ze 100% udziałem gmin; nieliczne funkcjonują w formule Partnerstwa Publiczno-Prywatnego.

9. TBS-y finansowane były na preferencyjnych warunkach z Budżetu Państwa poprzez do niedawna istniejący Krajowy Fundusz Mieszkaniowy administrowany przez Bank Gospodarstwa Krajowego. Program Społecznego Budownictwa Czynszowego, którego ogniwem wykonawczym są TBS-y stanowi ważny, dobrze odbierany przez samorządy lokalne element realizacji ich polityki mieszkaniowej. Wynik działalności TBS-ów nie może w pełni zadawalać; potencjał istniejących spółek pozwoliłby na wybudowanie daleko większej liczby mieszkań, jednakże na przeszkodzie stoi niedostatek środków finansowych. Pozwalam sobie przypomnieć Państwu, że źródło finansowania budownictwa mieszkaniowego realizowanego przez TBS-y to środki Krajowego Funduszu Mieszkaniowego, środki samorządów terytorialnych, głównie aporty gruntowe oraz partycypacje w kosztach budowy zainteresowanych najmem osób fizycznych i prawnych. Warte podkreślenia jest połączenie w ramach jednej organizacji, jaką jest TBS funkcji inwestora i zarządcy wybudowanymi zasobami. Dbając o niskie koszty eksploatacji tych zasobów TBS troszczy się o dobrej jakości projekty i korzystne parametry energetyczne budynków.

10. Od pewnego czasu pojawiają się głosy krytyczne wobec TBS-ów zarzucające im m. innymi: • Nadmiernie wysokie czynsze w stosunku do możliwości finansowych najemców, • Niską efektywność ww. systemu społecznego budownictwa czynszowego wyrażającą się niewielką, zdaniem oponentów, liczbą oddanych do użytku mieszkań, • Ponadto oponenci domagają się, aby najemcę uwłaszczyć na wynajmowanym przez niego mieszkaniu poprzez np. umorzenie kredytu na jego budowę czy poprzez umożliwienie jemu kupna tego mieszkania.

11. Środowisko TBS nie zgadza się z taką sugestią i przytacza następujące uzasadnienia: • Zarzut nadmiernie wysokich czynszów w zasobach TBS jest chybiony. Gdyby najemcy nie mogli płacić czynszów powstałyby niedobory, do czego TBS nie mogą dopuścić, ponieważ nie miałyby, z czego spłacać zaciągniętych w KFM kredytów i pokrywać kosztów eksploatacji. Badania przeprowadzone przez Instytut Gospodarki Mieszkaniowej wykazały ze najtaniej mieszka się w zasobach TBS, – bowiem łączne opłaty, jakie ponosi lokator a wiec czynsz i opłaty za media są najmniejsze w stosunku do opłat ponoszonych przez lokatorów zasobów komunalnych, spółdzielczych czy wynajmowanych na wolnym rynku, • Ilość mieszkań wybudowanych przez TBS zależy zarówno od możliwości budżetu państwa zasilającego KFM jak i od możliwości miast i gmin.

12. Środowisko TBS nie zgadza się z taką sugestią i przytacza następujące uzasadnienia: • Sprzedaż mieszkań lokatorom TBS byłaby, najłagodniej rzecz ujmując, nieracjonalna. Zaprzeczałoby to celowi całego programu mieszkań na wynajem o umiarkowanych czynszach. Jego podstawowym celem jest, bowiem stworzenie zasobu łatwo dostępnych mieszkań o umiarkowanym czynszu po to by umożliwić ludziom przenoszenie się do miejsc gdzie łatwiej znajdą pracę z miejsc o wysokim poziomie bezrobocia. Popieranie wyłącznie dochodzenia do własności mieszkania pogłębia zróżnicowania gospodarcze i społeczne między poszczególnymi regionami i coraz bardziej izoluje społeczności społecznie wykluczonych w gettach biedy i beznadziei. TBS są dla tych, których nie stać na kupno mieszkania. Program ma zapewnić godziwy dach nad głową. Niezależnie od niego Państwo powinno pomagać w dochodzeniu do własności mieszkania. I to zresztą robi - Sejm uchwalił ustawę wspierającą rodziny w zakupie mieszkań. Przekształcenie programu TBS w jeszcze jeden program wspierający nabywanie mieszkań oznaczałoby rezygnację z tworzenia zasobu mieszkań na wynajem, bez którego walka z bezrobociem jest nie tylko droższa, ale i mniej skuteczna.

13. Środowisko nasze uważa, że niezbędne jest doskonalenie rozwiązań legislacyjnych w kierunku zwiększenie możliwości realizacji meszka na wynajem. Formuła budownictwa mieszkaniowego na wynajem stanowiąca istotę programu mieszkań na wynajem o umiarkowanych czynszach znajduje coraz większe poparcie społeczne i znakomicie wpisuje się w politykę mieszkaniową Państwa i samorządów terytorialnych zapewniając możliwość pozyskania dachu nad głową rodzinom, które nie mogą sobie pozwolić na zakup własnego mieszkania a zarazem realizacji polityki mieszkaniowej samorządów terytorialnych.

14. TBS JAKO NARZĘDZIE POLITYKI GMIN SYSTEM BUDOWNICTWA SPOŁECZNEGO

15. ROLA TBS W ZASPOKAJANIU POTRZEB • Przeprowadzone analizy rozwoju programu mieszkań na wynajem o umiarkowanych czynszach pokazują, iż spełnia on podstawowe cele, dla których został uruchomiony, a mianowicie: • Zapewnia mieszkania o godziwym standardzie gospodarstwom domowym i rodzinom, których nie stać na kupno mieszkania (ok. 60% rodzin w Polsce), • Stanowi skuteczne i efektywne narzędzie gmin dla realizacji lokalnej polityki mieszkaniowej, obejmującej zarówno tworzenie nowych zasobów mieszkaniowych jak i zarządzanie zasobem istniejącym, • Stwarza realne warunki do migracji za pracą ludności z regionów o wysokim poziomie bezrobocia.

16. Wypełnianie roli stratega w dziedzinie mieszkalnictwa wymaga od gmin przygotowania strategicznego planu zawierającego główne cele perspektywiczne kierunki działania gminy, uwzględniającego: • Potrzeby i preferencje lokalnej społeczności, także działania zmierzające do korekty tych potrzeb i preferencji, • Dostępność istniejących w gminie zasobów mieszkaniowych oraz ich stan techniczny, • Możliwości finansowe gospodarstw domowych, samej gminy, jak również możliwości pozyskiwania środków pomocowych oraz kredytowych i innych oferowanych na wolnym rynku, • Rodzaj i aktywność podmiotów gospodarczych, prowadzących działalność w zakresie mieszkalnictwa i budownictwa na obszarze danej gminy i w jej otoczeniu, • Podaż terenów budowlanych i popyt na nie (z uwzględnieniem stosunków własnościowych).

17. LOKALNA STRATEGIA MIESZKANIOWA • Lokalna strategia mieszkaniowa powinna przede wszystkim określić potrzeby mieszkaniowe, ich wielkość rodzaj, charakterystykę i uwarunkowania. Potrzeby mieszkaniowe lokalnej społeczności mają znamiona potrzeb hierarchicznych, których podstawowe poziomy to: • Mieszkania dla osób bezdomnych, których potrzeby mogą być realizowane przez umieszczenie w domach opieki społecznej, schroniskach dla bezdomnych lub przez wynajem mieszkań socjalnych albo, komunalnych (są to raczej zadania z zakresu pomocy społecznej) • Mieszkania dla osób, które chwilowo znalazły się w niedostatku (np. na skutek utraty pracy), a których potrzeby mogą być realizowane poprzez wynajem mieszkań socjalnych lub pełno standardowych mieszkań komunalnych (lokale takie są wynajmowane na czas określony, związany z okresem niedostatku, a ich wyposażenie techniczne może być podstawowe), • Mieszkania dla osób, których dochody nie pozwalają na płacenie ekonomicznych czynszów, a których potrzeby mogą być realizowane przez wynajem mieszkań o czynszu regulowanym, ustalonym nie na podstawie rzeczywistych kosztów utrzymania budynków, ale w zależności od walorów miejsca zamieszkania,

18. W związku z tym rolę Towarzystw w realizacji celów lokalnej strategii mieszkaniowej należy postrzegać jako możliwość realizacji przez TBS następujących zadań: • Zwiększanie ogólnej dostępności mieszkań, przy czym TBS mógłby, w celu powiększania ogólnej liczby mieszkań w gminie, być realizatorem nowych mieszkań wynajmowanych i własnościowych, • Powiększanie gminnego zasobu mieszkaniowego, ponieważ mieszkania wybudowane przez TBS, w którym udziały ma gmina, wchodzą w skład takiego zasobu, • Promocja prywatnej własności mieszkaniowej poprzez przystąpienie do spółki osób fizycznych, gotowych do sfinansowania swoimi udziałami kapitałowymi części kosztów budowy wznoszonych przez TBS mieszkań, • Zwiększenie efektywności zarządzania istniejącymi zasobami mieszkaniowymi, w tym także zasobami gmin, zwłaszcza, jeśli ich stan techniczny wymaga prac remontowo-modernizacyjnych i sanacyjnych, • Stworzenie możliwości zamieszkania poza granicami konkretnej gminy, jeżeli podaż gruntów na jej terenie jest niewystarczająca (m.in. w tym celu mogą powstawać Towarzystwa międzygminne), • Aktywizacją już działających, wyspecjalizowanych podmiotów związanych z mieszkalnictwem (np. w celu ochrony miejsc pracy), • Zagospodarowanie terenów budowlanych, będących w posiadaniu różnych podmiotów, na których realizacja mieszkań opartych na komercyjnych sposobach finansowania nie jest możliwa.

19. Minimalny program w tym zakresie to ustanowienie publicznie znanej listy zasad współpracy gminy z wszystkimi Towarzystwami także z tymi, które zostaną założone przez inne niż gmina osoby. Lista taka mogłaby zawierać: • Wykaz gruntów i budynków, które przeznaczone są do wniesienia w aporcie Towarzystwom spełniającym określone warunki, • Warunki udzielania przez gminę gwarancji kredytowych, • Warunki uzyskania zlecenia na zarządzanie zasobami mieszkaniowymi, stanowiącymi własność gminy, • Warunki uzyskania przez TBS zleceń na inne usługi zamawiane przez gminę, • Wykaz innych form pomocy (organizacyjnej, prawnej itd.).

20. TBS a lokalna strategia mieszkaniowa - strategia mieszkaniowa jako narzędzie realizacji zadań gminy. Ustawa o samorządzie gminnym oraz ustawa o ochronie lokatorów mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego nałożyły na gminy odpowiedzialność za zasoby mieszkaniowe jak zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej. Do ustawowych zadań gmin należy także opracowywanie i uchwalanie planów zagospodarowania przestrzennego gminy oraz ustalania polityki gminnej w zakresie gospodarowania zasobami mieszkaniowymi. Gmina może także opracowywać i realizować własne programy gospo­darcze i społeczno-gospodarcze. Możliwości, jakie wprowadzono ustawą o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego, a także zmianami ustaw podatkowych i dotyczących gospodarki gruntami należy odbierać jako subsydiarne działania państwa, mające pomóc gminom w tworzeniu warunków do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych ludności przy jednoczesnym zaangażowaniu tej ludności w zaspokajanie tych potrzeb.

21. Odpowiedzialności samorządu terytorialnego za zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej nie należy mylić z obowiązkiem bezpośredniego budowania i utrzymywała mieszkań przez gminy. Gminy mają, bowiem być przede wszystkim organizatorami różnych działań czy programów i stymulować różne zjawiska, które dadzą tam gdzie tego potrzeba, efekt w postaci dużej liczby mieszkań budowanych i remontowanych przez różnych inwestorów. Gminne programy powinny, zatem odpowiadać na pytanie:, co gmina ma zrobić, aby umożliwić innym inwestorom wybudowanie tylu mieszkań, ile mieszkańcy gminy potrzebują, oraz umożliwić właścicielom tych mieszkań ich prawidłową eksploatację. Samodzielnie gminy zapewniać mają dach nad głową jedynie najuboższym, bezdomnym oraz ofiarom katastrof i pożarów itp. W tym celu gminy budują i posiadają mieszkania socjalne i komunalne oraz noclegownie.

22. Wypełnianie roli stratega w dziedzinie mieszkalnictwa wymaga od gmin przygotowania strategicznego planu zawierającego główne cele perspektywiczne kierunki działania gminy, uwzględniającego: • Potrzeby i preferencje lokalnej społeczności, także działania zmierzające do korekty tych potrzeb i preferencji, • Dostępność istniejących w gminie zasobów mieszkaniowych oraz ich stan techniczny, • Możliwości finansowe gospodarstw domowych, samej gminy, jak również możliwości pozyskiwania środków pomocowych oraz kredytowych i innych oferowanych na wolnym rynku, • Rodzaj i aktywność podmiotów gospodarczych, prowadzących działal­ność w zakresie mieszkalnictwa i budownictwa na obszarze danej gminy i w jej otoczeniu, • Podaż terenów budowlanych i popyt na nie (z uwzględnieniem stosun­ków własnościowych). • Plan strategiczny powinien stworzyć ramy do dalszych prac progra­mowych, wytyczając główne cele i kierunki działania oraz określając metody ich realizacji i wybierając odpowiednie narzędzia. Opracowana strategia mieszkaniowa określać też powinna, w jaki sposób oceniać się będzie realizację zamierzeń i jej rezultaty, aby można było stwierdzić, w jakim stopniu zrealizowane zostały wybrane cele strategiczne.

23. TBS jako narzędzie realizacji lokalnej strategii mieszkaniowej

24. Lokalna strategia mieszkaniowa powinna przede wszystkim określić potrzeby mieszkaniowe, ich wielkość rodzaj, charakterystykę i uwarunkowania. Potrzeby mieszkaniowe lokalnej społeczności mają znamiona potrzeb hierarchicznych, których podstawowe poziomy to: • Mieszkania dla osób bezdomnych, których potrzeby mogą być realizowane przez umieszczenie w domach opieki społecznej, schroniskach dla bezdomnych lub przez wynajem mieszkań socjalnych albo komunalnych (są to raczej zadania z zakresu pomocy społecznej) • Mieszkania dla osób, które chwilowo znalazły się w niedostatku (np. na skutek utraty pracy), a których potrzeby mogą być realizowane poprzez wynajem mieszkań socjalnych lub pełno standardowych mieszkań komunalnych (lokale takie są wynajmowane na czas określony, związany z okresem niedostatku, a ich wyposażenie techniczne może być podstawowe),

25. Mieszkania dla osób, których dochody nie pozwalają na płacenie ekonomicznych czynszów, a których potrzeby mogą być realizowane przez wynajem mieszkań o czynszu regulowanym, ustalonym nie na podsta­wie rzeczywistych kosztów utrzymania budynków, ale w zależności od walorów miejsca zamieszkania, • Mieszkania dla osób, których dochody są wystarczające do wynajmowania mieszkań o czynszu ekonomicznym, pokrywającym pełny koszt utrzymania budynków, ale równocześnie są zbyt małe, aby osoby te mogły płacić czynsz wolny, którego składnikiem jest również zysk właściciela (dla tej grupy mogą być odpowiednie mieszkania w Towarzystwach Budownictwa Społecznego oraz lokatorskie mieszkania spółdzielcze), • Mieszkania dla osób, których dochody są wystarczające do zaspokojenia swoich potrzeb mieszkaniowych na wolnym rynku, wystarczają na zapłatę czynszu wolnego lub na zakup mieszkania albo wybudowanie domu.

26. Określenie wielkości potrzeb w poszczególnych grupach oraz zróżni­cowania potrzeb wewnątrz wymienionych grup (w kontekście dostępno­ści istniejących mieszkań i gęstości ich zasiedlenia) prowadzić ma nie tylko do ustalenia rodzajów i skali potrzebnych działań (programów), ale także do nadania im właściwych priorytetów. Równocześnie należy także wybrać sposoby realizacji przyjętych programów. Trzeba przy tym pamię­tać, że wybrane do realizacji programy nie mogą być aktami jednorazowymi, lecz powinny mieć charakter procesu o powtarzalnych elementach, który odpowiednio monitorowany, winien być modyfikowany i dostosowany do zmieniających się warunków (a także do potrzeb i preferencji wspólnoty lokalnej) oraz do osiągniętych już (lub nie) celów. Duża dowolność w kreowaniu Towarzystw Budownictwa Społecznego, gdyż w zależności od wybranych celów mogą one zaistnieć w rozmaitych wariantach organizacyjnych i kapitałowych, sprawia, że sposób korzy­stania z takich podmiotów (tak przez samorząd lokalny, jak i przez inne osoby) może być wieloraki, ale zawsze będzie uzależniony od lokalnych warunków. Rozmiary społecznego budownictwa czynszowego uzależnione będą generalnie od potrzeb mieszkaniowych dwóch ostatnich spośród wymienionych wcześniej grup (osób, które stać na opłatę czynszu ekonomicz­nego i na nic więcej oraz osób, które mogą samodzielnie, bez pomocy gminy zaspokoić swoje potrzeby mieszkaniowe).

27. W związku z tym rolę Towarzystw w realizacji celów lokalnej strategii mieszkaniowej należy postrzegać jako możliwość realizacji przez TBS następujących zadań: • Zwiększanie ogólnej dostępności mieszkań, przy czym TBS mógłby, w celu powiększania ogólnej liczby mieszkań w gminie, być realizatorem nowych mieszkań wynajmowanych i własnościowych, • Powiększanie gminnego zasobu mieszkaniowego, ponieważ mieszkania wybudowane przez TBS, w którym udziały ma gmina, wchodzą w skład takiego zasobu, • Promocja prywatnej własności mieszkaniowej poprzez przystąpienie do spółki osób fizycznych, gotowych do sfinansowania swoimi udziałami kapitałowymi części kosztów budowy wznoszonych przez TBS mieszkań, • Zwiększenie efektywności zarządzania istniejącymi zasobami mieszkaniowymi, w tym także zasobami gmin, zwłaszcza, jeśli ich stan techniczny wymaga prac remontowo-modernizacyjnych i sanacyjnych, • Stworzenie możliwości zamieszkania poza granicami konkretnej gminy, jeżeli podaż gruntów na jej terenie jest niewystarczająca (m.in. w tym celu mogą powstawać Towarzystwa międzygminne), • Aktywizacją już działających, wyspecjalizowanych podmiotów związanych z mieszkalnictwem (np. w celu ochrony miejsc pracy), • Zagospodarowanie terenów budowlanych, będących w posiadaniu różnych podmiotów, na których realizacja mieszkań opartych na komercyjnych sposobach finansowania nie jest możliwa.

28. Teoretycznie Towarzystwa mogą w swych planach pomieścić wszystkie wymienione zadania, ale trudno sobie wyobrazić, aby je wszystkie naraz sprawnie realizowały. W określonych warunkach, celowe będzie tworzenie TBS dla realizacji konkretnych, wybranych zadań, a także założenie kilku Towarzystw realizujących te same zadania (konkurencyjność), a nawet promocja wielu Towarzystw, których teren działania jest większy niż obszar jednej gminy. Wdrażanie społecznego budownictwa mieszkaniowego wymaga, aby wpierw sprecyzować jego pożądane rozmiary, które, jak wiemy, zależne będą od istniejących warunków i potrzeb. Następnym krokiem byłoby określenie roli gminy w realizacji takiego programu. Rola ta może być bezpośrednia i wówczas gmina będzie jedynym założycielem Towarzystwa, albo pośrednia i wówczas gmina może być jego współwłaścicielem, a także wspierająca i wówczas gmina będzie stymulować, ułatwiać i sponsorować przedsięwzięcia Towarzystw będąc, co najwyżej mniejszościowym w nich właścicielem. Skala udziału gminy i sposób wspierania przez gminę Towarzystw Budownictwa Społecznego powinny zostać zdefiniowane w gminnej strategii mieszkaniowej. Minimalny program w tym zakresie to ustanowienie publicznie znanej listy zasad współpracy gminy z wszystki­mi Towarzystwami także z tymi, które zostaną założone przez inne niż gmina osoby.

29. Lista taka winna zawierać: • Wykaz gruntów i budynków, które przeznaczone są do wniesienia w aporcie Towarzystwom spełniającym określone warunki, • Warunki udzielania przez gminę gwarancji kredytowych, • Warunki uzyskania zlecenia na zarządzanie zasobami mieszkaniowy­mi, stanowiącymi własność gminy, • Warunki uzyskania przez TBS zleceń na inne usługi zamawiane przez gminę, • Wykaz innych form pomocy (organizacyjnej, prawnej itd.).

30. Taki program wymaga zupełnie innej metody działania niż zakładanie jednego Towarzystwa, stanowiącego wyłączną własność gminy, któremu zapewnia się monopolistyczną pozycję na rynku. Pomoc gminy w pierwszym przypadku skierowana jest do wielu osób, których zachęca się do aktywności i samodzielnego zaspokajania swoich potrzeb. Może to być trudniejsze w realizacji niż pomaganie tylko jednemu Towarzystwu, ale w zamian zapewnia wykorzystanie wielu źródeł kapitałów i maksymalny efekt w postaci możliwie największej liczby wybudowanych za te środki mieszkań, przeznaczonych na wynajem. Skoncentrowanie pomocy gminy na jednym tylko Towarzystwie, i to należącym wyłącznie do gminy, w praktyce skutecznie wyeliminuje możliwość rozwinięcia działalności przez inne Towarzystwa, które bez pomocy gminy nie będą sobie w stanie poradzić.

31. Wspomniana lista zasad współpracy gminy z Towarzystwami Budownictwa Społecznego stanie się dla wszystkich zainteresowanych sygnałem, że gmina wybrała postawę wspierającą wysiłki różnych Towarzystw oraz drogowskazem wytyczającym możliwe kierunki działania. Pozwoli też na określenie ryzyka, jakim obciążone jest angażowanie kapitałów w TBS.

32. Dla Towarzystw Budownictwa Społecznego ważne byłoby też upowszechnienie takich informacji, jak: • Zakres i warunki bezpośredniej interwencji gminy w powstających Towarzystwach, • Rodzaje i wielkość bezpośredniej pomocy gminy dla podejmowanych przez Towarzystwa przedsięwzięć z zakresu budowy mieszkań i ich modernizacji (dotacje, pożyczki, subwencje, zamówienia, itp.), • Przyjęty sposób zarządzania zasobami mieszkaniowymi, stanowiącymi własność gminy, • Zasady stanowienia czynszów regulowanych w długich okresach, • Zasady lokalnej polityki podatkowej, • Zasady prywatyzacji gminnych zasobów mieszkaniowych, • Zasady zbywania terenów, które w okresie najbliższych 2 - 5 lat zamierza się udostępnić w celu realizacji społecznego budownictwa mieszkaniowego, • Podstawowe warunki, jakie należy spełnić, aby móc ubiegać się o wsparcie gminy.

33. Posiłkując się tymi informacjami, każdy zainteresowany (a dotyczy to zwłaszcza osób fizycznych) mógłby przed podjęciem decyzji określić skalę ryzykai sprecyzować cele główne i dodatkowe zakładanego Towarzystwa oraz wybrać najlepszą do realizacji tych celów formę organizacyjno-prawną. Mógłby też lepiej ocenić, jaka wielkość i struktura kapitału założycielskiego byłyby najbardziej odpowiednie dla zakładanego przez niego Towarzystwa. Zawarte w przepisach udogodnienia, takie jak możliwość skorzystania z preferencyjnego kredytu i zwolnień z podatku dochodowego, mogą skłaniać do zakładania Towarzystw Budownictwa Społecznego z pomi­nięciem wcześniejszej analizy ekonomicznej opłacalności takiego przedsięwzięcia w dłuższym okresie. Pokusie takiej mogą ulegać zarówno osoby fizyczne, jak i gminy oraz inne osoby prawne. Jednak pominięcie niezbędnych analiz ekonomicznych podczas zakładania Towarzystwa spowoduje, że już na początku działalności mogą ujawnić się rozmaite zagrożenia, które m.in. utrudnią współpracę z gminą.

34. Współpracę taką powinna, uwzględniać każda lokalna strategia miesz­kaniowa, ponieważ gdy tylko pojawi się, nawet bez żadnych zabiegów ze strony władz samorządowych, choć jedno Towarzystwo prowadzące działalność na terenie gminy, to współpracy z nim gminą nie może uniknąć. Ustawodawca, bowiem wyposażył gminy w określone prerogatywy, ale i obowiązki w stosunku do Towarzystw Budownictwa Społecznego działających na ich terenie, którymi są m.in.: • Prawo do wprowadzenia przedstawiciela gminy do składu rady nadzorczej, • Obowiązek zawierania umów o współdziałaniu Towarzystwa z gminą (m.in. w zakresie przeznaczania mieszkań dla konkretnych najemców).

35. Wykonanie tych przepisów pozwoli uczynić Towarzystwa przydatnym narzędziem realizacji polityki gminy i gminnych programów mieszkanio­wych. Możliwości te pozostaną jednak niewykorzystane, gdy gmina nie ma takich programów. Wówczas można się spodziewać wzrostu nie zaspokojonych potrzeb i problemów mieszkaniowych. Traci się też szansę na wykorzystanie wolnych środków finansowych ludności do budowy mieszkań i częściowo szansę na szybszy rozwój gospodarczy gminy. Posiadanie własnej strategii mieszkaniowej gwarantuje, że różne, na­wet drobne i z pozoru nieistotne inicjatywy mieszkańców i podmiotów gospodarczych mogą zostać wykorzystane w celu rozwiązywania problemów mieszkaniowych. Elastyczna, ulegająca w miarę upływu czasu modyfikacji, strategia będzie też źródłem wiedzy o tym, jak należy skorygować rolę i zadania funkcjonujących już Towarzystw, a także rolę i zadania gminy w odniesieniu do tych Towarzystw, w zależności od zmieniających się warunków.

36. Polityka i strategia mieszkaniowa miast i gmin to klucz do rozwoju gospodarczego wspólnot samorządowych

37. Realizacja polityki mieszkaniowej powierzona została samorządom terytorialnym, gdyż wynika to z lokalnych warunków i możliwości zaspokajania potrzeb mieszkaniowych miejscowego społeczeństwa. Zadanie to wynika z ustawy zasadniczej i ustaw szczegółowych. • Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej w art. 75 ust. 1 nakłada na władze publiczne prowadzenie polityki w zakresie zaspokajania potrzeb mieszkaniowych swoich obywateli. • Ustawa z dnia 21 czerwca, 2001 r. „O ochronie praw lokatorów w mieszkaniowym zasobie gminyi o zmianie kodeksy cywilnego nakłada na wspólnoty samorządowe tworzenie warunków do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej. • Wykonywanie zadań własnych gminy umożliwiają: • Ustawa z dnia 8 marca 1990 roku o samorządzie gminnym, • Ustawa z dnia 26 listopada 1998 r. o finansach publicznych. • Powyższe ustawy określają zadania własne gminy, źródła dochodów, zasady udzielaniai przekazywania gminom subwencji i dotacji państwa, a także warunki zaciągania kredytów na realizację tych zadań. • Biorąc pod uwagę powyższe powody – przygotowanie lokalnej strategii i polityki mieszkaniowej staje się niezbędnym krokiem do podjęcia przez władze lokalne. Strategiczne podejście do mieszkalnictwa jest szczególnie ważne w sytuacji, gdy ograniczone są środki finansowe i brak jest innych możliwości szybkiej poprawy warunków mieszkaniowych ludności na obszarze działania gminy.

38. W krajach Unii Europejskiej samorządy lokalne opracowują strategie rozwoju miast ze szczególnym uwzględnieniem mieszkalnictwa. • Lokalne strategie mieszkaniowe powinny zawierać: • Opracowanie lokalnych zasad, które wykorzystują i adaptują założenia i ustalenia polityki mieszkaniowej państwa. • Rozszerzenie tych zasad o lokalne ustalenia wynikające ze specyficznych cech społeczności miasta oraz jego finansowej możliwości. • Przygotowania lokalnej strategii mieszkaniowej jest zadaniem interdyscyplinarnym, musi, zatem uwzględniać wiele czynników społecznych ekonomicznych, przestrzennych, architektonicznych, a nawet ekologicznych. • Władze lokalne muszą opracować najpierw ogólne strategie rozwoju swoich miast i gmin. W nich to umiejscowiony zostanie obszar mieszkalnictwa, który wymusi na samorządzie lokalnym opracowanie szczegółowej strategii i polityki mieszkaniowej miasta.

39. Przystępując do opracowania lokalnych strategii mieszkaniowych należy mieć świadomość, że spotykane w mieszkalnictwie problemy nie wszędzie będą takie same. W poszczególnych miastach z różnym nasileniem występują problemy budownictwa mieszkaniowego, w tym – rozwój towarzystw budownictwa społecznego – remontów i modernizacji zasobów mieszkaniowych. Do opracowania koncepcji lokalnej strategii mieszkaniowej nieodzowne jest dokładne zdiagnozowanie obecnej sytuacji, by na tej podstawie wyodrębnić główne cele i czynniki, które determinują obecną i przyszłą sytuację, a także wykażą silne i słabe strony oraz szanse i zagrożenia przedsięwzięć mieszkaniowych. Strategia mieszkaniowa w mieście musi być opracowana na podstawie obecnego porządku prawnego wynikającego z ustaw zasadniczych i szczegółowych. Na dzień dzisiejszy – gminy mają dość duży margines wyboru drogi rozwoju miasta, w tym również mieszkalnictwa oraz wyboru sposobu gromadzenia i kierunków przeznaczenia własnych środków finansowych na ten cel.

40. Gminy – w ramach strategii mieszkaniowej wpływają na poprawę sytuacji mieszkaniowej nie tylko poprzez bezpośrednie zaangażowanie własnych środków, ale także przez różne działania stymulacyjne, organizatorskie i wspomagające innych inwestorów np. spółdzielnie mieszkaniowe, inwestorów prywatnych czy deweloperów, którzy podejmują się budownictwa mieszkaniowego w mieście. Przy przystąpieniu do opracowania strategii mieszkaniowej w mieście – władzom lokalnym – powinno towarzyszyć przekonanie, że działania przyjęte w założeniu do strategii zmierzają do poprawy warunków mieszkaniowych i podnoszą ogólny poziom życia w mieście, skłaniają mieszkańców miasta do oszczędzania oraz inwestowania we własne mieszkanie i że są wymiernym elementem do oceny skuteczności i efektywności działania władz lokalnych.

41. Pomoc Państwa wspierająca rozwój budownictwa mieszkaniowego w wybranych państwach Unii Europejskiej

42. Sytuacja w wybranych państwach Unii Europejskiej

43. AUSTRIA

44. Pomoc państwa Subsydia do budowy domów oferowane są realizatorom budownictwa społecznego, firmom budującym dla zysku i osobom prywatnym budującym domy. Fundusze przekazywane są w postaci pożyczek publicznych i rocznych dotacji tak, aby zmniejszyć koszt pożyczek bankowych. Dotacje bezzwrotne pokrywające koszty budowy zostały zaniechane na początku XXI wieku. Dotowane są remonty i renowacje budynków jak również projekty związane z poprawą otoczenia i budową nowych mieszkań. Zdefiniowanie metod promowania i rozdysponowanie dotacji jest zadaniem rządów federalnych (prowincji). Środki finansowe dostarcza rząd federalny (z podatków niemających z góry zapisanego przeznaczenia lub z budżetu federalnego), który rozdziela je pomiędzy prowincje. Te z kolei dokładają swoją część (mniejszą). Ponadto, stosowane są spłaty wcześniejszych publicznych pożyczek hipotecznych, które są ponownie “inwestowane” w dotacje państwowe. (Od roku 2001 obowiązek reinwestowania zwrotów został częściowo uchylony.

45. Pomoc państwa • Udział rządu federalnego i prowincji jest przedmiotem ogólnego kontraktu pomiędzy rządem federalnym a poszczególnymi prowincjami, który reguluje dystrybucję podatku federalnego (Finanzausgleich). Kontrakt ten jest odnawiany, co cztery lata i ma duże znaczenie polityczne. Obecny kontrakt obejmuje okres od 2005 do 2008 roku. • Podczas ostatnich ustaleń w roku 2004 zaakceptowany został na poziomie 1.8 biliona Euro rocznie, czyli utrzymany został na tym samym poziomie od 1996 roku. Przed tym okresem wartość ta zmieniała się, bo była powiązana z wysokością podatku dochodowego. Ponieważ problemy mieszkaniowe i dotacje na ten cel są problemami o dużym znaczeniu politycznym w związku z tym wszelkie zmiany wprowadzane są stopniowo. • Istnieją również ulgi podatkowe: • Stowarzyszenia mieszkaniowe typu “Limited-profit” są zwolnione z podatku od dochodów, co traktowane jest jako rekompensata za obowiązek reinwestowania ich własnych funduszy w mieszkalnictwo; wyjątek stanowi sytuacja, kiedy w wyniku specjalne prowadzonych kalkulacji okaże się, że środki własne stały się nadmierne; • W niektórych prowincjach prawo zmusza samorządy do zwalniania mieszkalnictwa subsydiowanego z podatku gruntowego na określony czas.

46. Czynsze Czynsze są regulowane przez ustawę o lokatorach, ustawę o mieszkalnictwie “limited profit” i ustawę o promowaniu mieszkalnictwa. Uzależniają one czynsze od typu właściciela, wieku budynku, przynależności budynku do zasobów mieszkaniowych prywatnych lub samorządowych, niesubsydiowanych lub subsydiowanych. Zgodnie z ustawą o mieszkalnictwie typu “limited profit”, czynsze w mieszkaniach będących w posiadaniu tego typu towarzystw mieszkaniowych muszą być kalkulowane zgodnie z zasadą zwrotu kosztu budynku w trakcie jego użytkowania.; to oznacza, że kalkulacje robi się w odniesieniu do zwrotu zaciągniętych pożyczek plus ograniczony dodatek na środki własne plus stała stawka przeznaczona na remonty (przyszłe) i 2% nadwyżki. Po spłaceniu pożyczek istnieje statutowy limit czynszu, który jest znacznie poniżej wysokości czynszów rynkowych, ustalonych dla starszych budynków przez ustawę o lokatorach. Podobnie, ustawa o promowaniu mieszkalnictwa w budynkach prywatnych i samorządowych, o ile objęte są publicznymi subsydiami, reguluje czynsze na podstawie kosztów, przez ale tylko przez okres spłaty pożyczek, po czym renty ustala się tak jak dla zasobów niesubsydiowanych. W przypadku prywatnych, niesubsydiowanych zasobów mieszkaniowych – jak również niesubsydiowanych mieszkań należących do samorządów – czynsze nie są regulowane dla budynków zbudowanych po roku 1945, ale te zbudowane wcześniej mają czynsz limitowany.

47. DANIA

48. Pomoc państwa Pożyczki samorządowe, kredyty nie oprocentowane z okresem karencji do 50 lat przyczyniają się do rozbudowy – na poziomie 7% kosztów budowy z roku 2001. Lokatorzy również muszą wyłożyć 2% kapitału, ale mogą w tym celu otrzymać pożyczkę samorządową. Reszta finansowana jest z kredytów prywatnych. Koszt obsługi kredytów prywatnych, po wzięciu pod uwagę indeksowanego wkładu lokatorów z czynszów (patrz poniżej) opłacany jest przez rząd centralny, co oznacza, że rząd ponosi ryzyko stawki procentowej. Kiedy opłaty lokatorów przekraczają cały koszt kredytu, dotacja staje się negatywna i lokatorzy zaczynają płacić na rzecz Centralnego Funduszu Budownictwa. Nie ma innej pomocy państwowej za wyjątkiem gwarancji udzielanych przez władze lokalne na kredyty prywatne.

49. Czynsze Dla każdej nieruchomości czynsze są kalkulowane w odniesieniu do całościowego kosztu (3.4% całych kosztów budowy plus koszty operacyjne, włącznie z utrzymaniem, ustalone zgodnie z ogólnokrajową formułą). Koszty te są indeksowane przez 35 lat na poziomie 75% poziomu rocznej inflacji. W efekcie powstają anomalie w odniesieniu do czynszów. Starsze (i często bardzo pożądane) nieruchomości w centrach miast mogą mieć istotnie niższe czynsze od nieruchomości na peryferiach. To prowadzi do nadmiernego popytu w wielu regionach i pustostanów w innych. Reguły dotyczące tego procesu kalkulowania czynszów sięgają, co najmniej do roku 1967. Czynsze nie są obniżane po spłaceniu kredytu budowlanego.

50. FINLANDIA