“El Microcr é dito como Producto Financiero del Sector Vivienda ”

1. V Foro Interamericano de la Microempresa Río de Janeiro, Brasil - Septiembre 2001 “El Microcrédito como Producto Financiero del Sector Vivienda” Dr. Luis E. Martínez R.Sub - Gerente General TécnicoBanco Nacional de la ViviendaRepública Dominicana

2. Introducción y antecedentes • El Banco Nacional de la Vivienda de la República Dominicana es una de las instituciones líderes del sector vivienda, que tiene la finalidad de promover y fomentar el desarrollo habitacional en la República Dominicana • Facilitando el acceso de la población de medianos y bajos ingresos a una “vivienda adecuada”, comprometido con la movilización de recursos hacia el sector de la vivienda y con la promoción de servicios financieros, técnicos y administrativos.

3. Funciones del BNV • Organismo regulador del sistema de Ahorros y Préstamos. • Seguimiento a las operaciones de este sistema; • Asistencia Financiera: Complementar los recursos de las Asociaciones de Ahorros y Préstamos y organizaciones para el financiamiento a la vivienda (operaciones de segundo piso); • Asegura las cuentas de ahorros de los ahorristas de las Asociaciones de Ahorros y Préstamos; • Realiza operaciones de seguro de hipotecas FHA; • Concede préstamos a promotores para la construcción de proyectos de viviendas • Promueve el desarrollo de proyectos urbanos.

4. La Situación Habitacional Urbana de la Republica Dominicana Para el año 2000 el total de hogares urbanos ascendía a 1,234,403 unidades, de los cuales: • 679,093 hogares no tenían déficit a lo interno de la vivienda. • 56,227 hogares presentaban déficit cuantitativo por estructura o por cohabitación. • 467,170 hogares presentaban déficit cualitativo por espacio, por servicios, por estructura o por combinación de los aspectos anteriores. • Déficit convencional (cualitativo y cuantitativo): 523,397 hogares. • Y 31,913 hogares que no reporta el estudio realizado por FONDOVIP/USAID, a septiembre del año 2000.

5. Dimensionamiento del déficit habitacional convencional Fuente: Estimación de las Necesidades habitacionales de los Damnificados por el Huracán Georges en República Dominicana el Mercado de Edificaciones Urbanas y Déficit Habitacional. (Nov. 2000 / FONDOVIP - USAID - RUDO/LAC)

6. Déficit Medición Integral según condiciones de la unidad habitacional y del entorno Fuente: Estimación de las Necesidades habitacionales de los Damnificados por el Huracán Georges en República Dominicana el Mercado de Edificaciones Urbanas y Déficit Habitacional. (Nov. 2000 / FONDOVIP - USAID - RUDO/LAC)

7. La Situación Habitacional Urbana de la Republica Dominicana • En nuestro país existe una necesidad de 45,000 a 55,000 nuevas viviendas al año por la formación de nuevos hogares que sumado al déficit urbano definen de manera aproximada la necesidad de vivienda en el país. • Como entidad bancaria nuestra institución define su ámbito de mercado a partir de la demanda efectiva urbana, que corresponde a los hogares interesados en adquirir una vivienda y que cuentan con capacidad de pago para adquirirla. • Los resultados del estudio realizado por FONDOVIP evidencian que para finales del año 2000 en la República Dominicana la demanda efectiva de viviendas era de 317,768 hogares.

8. Demanda efectiva de vivienda según rango de precios* y ciudad Enero – febrero de 2002 - Porcentaje de hogares * Miles de RD$ FUENTE: CENAC – FONDOVIP. Encuesta de hogares, 2002

9. Demanda efectiva de vivienda según precio de la vivienda Fuente: Estimación de las Necesidades habitacionales de los Damnificados por el Huracán Georges en RepúblicaDominicana el Mercado de Edificaciones Urbanas y Déficit Habitacional. (Nov. 2000 / FONDOVIP - USAID - RUDO/LAC)

10. El Sector de la Construcción en la Republica Dominicana • Las estadísticas del sector construcción no segregan a la vivienda como un subsector aun cuando esta es un componente de gran importancia. A modo de ejemplo, aproximadamente entre el 75% y el 80% de los permisos de construcción corresponden a viviendas. • La dinámica del sector de la construcción registra una tasa media de crecimiento para el 2002 de un 12.5% anual en términos reales y una participación del PIB de 12.9% correspondiente al mismo período, creciendo en consecuencia a un ritmo mayor que el crecimiento económico. • Según los datos del Banco Central para el año 2000 los permisos de construcción residencial aumentaron en un 14% respecto al año anterior, en tanto que la cartera de créditos del Sistema de Ahorros y Prestamos reflejó un crecimiento promedio del 9%, habiendo oscilado el promedio de préstamos entre US$ 25,000 y 30,555.

11. El Financiamiento Habitacional, Sistema Dominicano de Ahorros y Préstamos • El principal financiador del sector formal de viviendas es el Sistema Dominicano de Ahorros y Préstamos. • Para 1998 los préstamos hipotecarios vigentes eran 40,565 con un saldo de US$ 548.26 millones. Se otorgaron en el 2001, 9,699 préstamos por un monto de US$ 268.67 millones y un valor promedio de US$ 27,700 . • En 2001, las tres principales Asociaciones La Popular, Cibao y La Nacional otorgaron 7,470 créditos para vivienda por un monto total de US$ 202.66 millones y un valor promedio de hipoteca de US$ 27,130 representando aproximadamente el 70% de la cartera hipotecaria del Sistema de Ahorros y Préstamos.

12. Total Préstamos Hipotecarios Otorgados (en $US millones)

13. El Financiamiento Habitacional, Sistema Dominicano de Ahorros y Préstamos Para Diciembre del 2001: Sistema de Ahorros y Préstamos Activos Totales Netos US$ 1,971 millones Cartera Hipotecaria Neta US $ 1,117 millones Depósitos en inver. y valores Neto US $ 662 millones Ahorro y depósito captado US $ 1,397 millones Contratos de Participación US $ 164 millones Patrimonio US $ 324 millones Las Asociaciones de Ahorros y Préstamos financian entre el 90% al 92% del mercado formal de préstamos a la vivienda. La cartera de préstamos hipotecarios de estas entidades tuvo un crecimiento promedio de 21.33% en la pasada década, representado el 15.5% del total de activos del Sistema Financiero Dominicano.

14. El Sector Informal de la Vivienda en Republica Dominicana. • Se estima que Sector Informal produce el 75 % del total de las viviendas construidas anualmente. Su producción se caracteriza por utilizar prácticas, sistemas y materiales de construcción inadecuados, con financiamiento propio e informal, con altas tasas de interés y de corto plazo. • De acuerdo a las últimas investigaciones realizadas, en la zona urbana de nuestro país existen 815,038 propiedades con problemas de titulación (66% del total de viviendas urbanas). Esto implica la necesidad de trabajar en el saneamiento y expedición de títulos a los fines de desarrollar el mercado de hipotecas, pero también implica encontrar otros mecanismos de garantía crediticia que permita adecuar productos financieros acordes con las características de estos sectores.

15. El Sector Informal de la Vivienda en Republica Dominicana. • La experiencia del microcrédito como respuesta al sector informal, demuestra el gran impacto de ese instrumento por la capacidad de ahorro y de pago de las familias que participan, evidenciados en el dinamismo del sector informal y de los programas de microcréditos apoyados por algunas instituciones nacionales, tales como Banco ADEMI, Fondomicro, Fundación Dominicana de Desarrollo, Banco de la Mujer y otros.

16. Limitaciones del Sector Informal para el acceso al financiamiento del Sector Formal • legalidad de la tenencia del suelo es precaria en términos jurídicos, • falta de información de los ingresos de las familias y periodicidad del ingreso diferente al sistema convencional de pago de hipotecas,   • falta de garantías adecuadas,   • mayor exigencia de las autoridades reguladoras del sistema financiero en las normativas de clasificación de préstamos y normativa prudencial, • poca experiencia e interés del Sector formal financiero en intervenir en el mejoramiento y reparación de vivienda en el sector informal, debido fundamentalmente al problema que se genera en la precariedad jurídica de la tenencia de los terrenos, lo que dificulta que sobre los mismos se puedan inscribir gravámenes en garantía al financiamiento otorgado.

17. Limitaciones del Sector Informal para el acceso al financiamiento del Sector Formal  Todas las limitaciones planteadas requieren crear modalidades de financiamiento al Sector Informal que pueden ser exitosas no sólo en lo que concierne a dotar de servicios habitacionales a un sector importante de nuestra sociedad, sino en cuanto a potenciar una dinámica económica en torno a esta actividad. Es necesario recrearnos en la experiencia y crédito del sector del microcrédito, su éxito en la gestión y financiamiento de las micro y medianas empresas son el principal instrumento para la creación de un nuevo producto financiero para la vivienda de los pobres. Con apoyo de las ONG´s y de los grupos solidarios, como un valioso recurso para el diseño de las estrategias de intervención en el Sector de viviendas populares.

18. Limitaciones del Sector Informal para el acceso al financiamiento del Sector Formal Se presentan menos trabas para obtener el financiamiento para un vehículo. Es posible obtener un financiamiento para este tipo de bien en un tiempo que puede ser inferior a una hora, siendo el objeto del crédito el vehículo, que es una garantía de mayor riesgo que una vivienda, por su facilidad de traspaso, por la movilidad de la mercancía y por accidentes, sin embargo, es suficiente para acreditar sumas superiores a la que demanda un crédito habitacional y se sustenta principalmente en el comportamiento del cliente frente al crédito. Esta eficacia en las operaciones de compra y venta de vehículos ha permitido la reposición del parque vehicular con relativa facilidad y frecuencia. Esta flexibilidad para obtener el financiamiento de un vehículo de motor debe ser asimilada por las instituciones financieras de viviendas.

19. Estrategias del Banco Nacional de la Vivienda • Jugar un rol de primer orden como canalizador de recursos en apoyo a la política habitacional que impulsa el Gobierno de la República Dominicana, especialmente las familias de recursos limitados con mayores dificultades para acceder al Sector Financiero Formal. • Fomentar y movilizar recursos públicos y privados para la construcción de viviendas económicas e infraestructura urbana. • Definir y establecer nuevas modalidades financieras que permitan un mayor nivel de competencia y financiamiento habitacional (operaciones de segundo piso, mercado secundario, etc.). • Atender las necesidades habitacionales preferentemente de los grupos poblacionales de menores ingresos. • Contribuir con el mejoramiento del entorno y ordenamiento territorial urbano.

20. Nuevos Programas del BNV en Apoyo al Desarrollo del Sector Vivienda • Promover y financiar el microfinanciamiento para el mejoramiento de viviendas. La consolidación de una línea de redescuento para la compra de papeles originados en financiamientos de bajo monto para mejoramiento y adecuación de viviendas de familias de limitados recursos económicos; • Promover y Fomentar la organización de la demanda originada en los sectores populares. En este orden el BNV propone las cooperativas abiertas de vivienda como un mecanismo de organización de la actividad financiera y económica en el Sector Informal. • Fortalecer y ampliar el Seguro de Hipotecas • Fomentar el Desarrollo del Sector inmobiliario a través de la Creación de un Centro de Información Inmobiliario

21. Nuevos programas del BNV en Apoyo al Desarrollo del Sector Vivienda • Fomentar y promover el desarrollo de un mercado secundario de hipotecas y vincular el financiamiento a largo plazo de la vivienda al mercado de capital (Fondo de Pensiones y otros inversionistas institucionales). • Vincular el sector de la construcción con el mercado de capitales promoviendo operaciones bursátiles y de banca de inversión

22. Partiendo de los lineamientos estratégicos anteriormente indicados, el Banco Nacional de la Vivienda ha desarrollado como programa central para el financiamiento de infraestructura y viviendas urbanas económicas, el "Programa de Viviendas Mínimas en Zonas Urbanas (PROVIMUR)“, en apoyo al Plan Nacional de Viviendas y Asentamientos Humanos correspondiente al período 2000-2004. Este programa está dirigido a dos grupos meta: • Familias con ingresos entre 3.5 y 8.5 salarios mínimos que se beneficiarán a través de los programas de desarrollo de infraestructura urbana y financiamiento a la construcción de viviendas en las nuevas urbanizaciones y en barrios consolidados. • Familias con ingresos menores de 2.5 salarios mínimos urbanos mediante las operaciones de Segundo Piso del Fondo de Microfinanciamiento para el mejoramiento de viviendas.

23. Programa de Redescuento de Cartera de Microfinanciamiento Habitacional -PROMIHABIT • Creada por el BNV en el marco del PROVIMUR permite estructurar un mecanismo de financiamiento capaz de suplir recursos financieros a aquellos sectores necesitados de servicios habitacionales que no califican como usuarios de las instituciones financieras establecidas, adecuando a estos fines los instrumentos necesarios, correspondientes con las características del Sector Informal de la vivienda. • La implementación de este programa habrá de permitir la creación de una estructura operativa ágil y eficiente que promueva el desarrollo del micro financiamiento habitacional a través de un mercado secundario de micro créditos para la vivienda de la población de menores ingresos con el soporte de las organizaciones no gubernamentales crediticias y no crediticias del país.

24. Programa de Redescuento de Cartera de Microfinanciamiento Habitacional -PROMIHABIT • Esta solución propicia un flujo de recursos permanente para financiar el mejoramiento y ampliación de viviendas de familias de bajos ingresos, contribuyendoa que éstas tengan acceso a viviendas con calidad constructiva y de servicios básicos, impactando positivamente en la infraestructura urbana, la identidad, la condición de ciudadanía, la integración social y el medio ambiente. • PROMIHABIT operará, además, como parte de las estrategias de apoyo a las Asociaciones de Ahorros y Préstamos y ONG’s como instituciones intermedias que asumirían, junto con otras entidades, la función de intermediarias financieras en la estructuración y ordenamiento de carteras de esta naturaleza.

25. Programa de Redescuento de Cartera de Microfinanciamiento Habitacional -PROMIHABIT • Las Instituciones intermedias buscarían, por una parte, comercializar la cartera existente en el mercado financiero y, por otra parte, canalizarían recursos de mercado para ampliar su capacidad de generar cartera negociable para el mejoramiento habitacional. • Las instituciones intermedias, como ordenadoras de la demanda, procurarían estandarizar y hacer eficientes los procesos de financiamiento para que, simultáneamente, se mejore la tecnología crediticia y se facilite la accesibilidad a recursos potenciales logrando continuidad en la atención de la población meta.

26. Programa de Redescuento de Cartera de Microfinanciamiento Habitacional -PROMIHABIT • Propicia el mejoramiento del parque habitacional y de su infraestructura a nivel nacional impactará favorablemente en el medio ambiente, en razón de que contempla el financiamiento del las conexiones domiciliarias a los servicios de agua potable y disposición de las aguas negras y el mejoramiento de las condiciones ambientales a lo interno de las viviendas. Se requiere que las carteras sujeto de redescuento localizadas por región, ciudad, barrio y/o sector sean objeto de un examen de impacto ambiental y social. • El principal aporte social del programa es la focalización de las carteras en beneficio de las familias de menores ingresos. Los micro créditos estarían destinados para mejoramiento, ampliación y construcción de viviendas básicas y créditos individuales no superiores a los RD$100,000.00, favoreciendo particularmente a las mujeres jefes de hogar por su amplia visión sobre el valor de la vivienda para la estabilidad familiar.

27. Programa de Redescuento de Cartera de Microfinanciamiento Habitacional -PROMIHABIT • Los beneficios del programa de redescuento de cartera en apoyo a los programas de mejoramiento y ampliación habitacional y construcción de unidades básicas en solares propios se prevé llevará al mercado formal más de 45,800 soluciones habitacionales a igual número de familias de escasos recursos en los próximos cuatro años.

28. Programa de Redescuento de Cartera de Microfinanciamiento Habitacional -PROMIHABIT • El Banco Nacional de la Vivienda creó este Programa mediante Resolución del Consejo de Administración de fecha 26 de abril del año dos mil uno (2001), resolución que se sustenta en los artículos I; 7 y 16 de la Ley Orgánica del BNV No. 5894 del 12 de mayo de 1962 y los reglamentos para su aplicación.   • El objetivo del BNV es financiar unas 45,800 reparaciones y ampliaciones de viviendas en un período de cuatro (4) años, que representa el 23% de la demanda efectiva identificada a finales del año 2000, requiriéndose un volumen de US$50.00 millones. • La línea se originó con un capital inicial de RD$10.0 millones, destinado para adquisición o descuento de cartera cuyo objeto haya sido el financiamiento habitacional para las familias de menores ingresos que sean elegibles de conformidad con las reglamentaciones especiales establecidas al efecto.

29. Programa de Redescuento de Cartera de Microfinanciamiento Habitacional -PROMIHABIT • El proyecto presentaría los siguientes riesgos: a) la falta de experiencia en la implementación de programas de financiamiento para el mejoramiento habitacional de algunas ONG’s; y b) la posibilidad de que la tasa de cambio experimente una depreciación muy superior a las magnitudes previstas. • Actualmente se dio inicio al programa con un acuerdo con el Fondo de Inversión para el Desarrollo de la Microempresa (FIME) para la compra y redescuento de cartera habitacional para lo cual se elaboró el reglamento de crédito especializado para tales fines.

30. Objetivos específicos • Aumentar los recursos disponibles para el microfinanciamiento habitacional de forma sostenibles en el mediano y largo plazo • Coadyuvar a una reducción de las tasas de interés en el mercado de microfinanciamiento.. • Crear mecanismos institucionales, a través de las Asociaciones de Ahorros y Préstamos, Fondovip y ONG´s crediticias, que provean recursos de forma permanente al mejoramiento y reparación de viviendas en el sector de bajos ingresos e informal de la población. • Facilitar y promover la creación de nuevas líneas de negocios de las Asociaciones de Ahorros y Préstamos al sector de bajos ingresos e informal.

31. Objetivos específicos • Propiciar la estandarización del crédito a la vivienda en el sector informal y la aplicación de mejoras en las prácticas crediticias del sector informal. • Mejorar la calidad de la vivienda popular construidas en el sector informal y las condiciones de vida de las familias beneficiadas. • Entrenar y capacitar en áreas determinadas, surgidas de la implementación de los acuerdos.

32. Situación Actual del PROMIHABIT • Actualmente el programa se encuentra en el proceso de formulación de los instrumentos para la puesta en ejecución de esta nueva modalidad de financiamiento habitacional en apoyo al sector informal. Como parte de los resultados esperados se había establecido que a la fecha el programa debía estar operando, pero la existencia de las siguientes dificultades han impedido su arranque: • Poca o ninguna experiencia de las ONG’s participantes, ya sea en materia habitacional o en materia de operaciones de microcrédito. • Los requerimientos de las normas bancarias para los prestamos de consumo • Inexistencia de las carteras elegibles para redescuento por parte de las ONG’s • Disposición de fondos para operaciones de primer y segundo piso

33. Situación Actual del PROMIHABIT • Debido a estos problemas el BNV está agotando un proceso de capacitación tanto a lo interno como a lo externo de la institución, ofreciendo talleres sobre el microfinanciamiento habitacional dirigido a los representantes de las ONG’s con la colaboración de instituciones tales como Banco de la Mujer, Ademi, Fundación Dominicana de Desarrollo, Caritas Dominicana con la finalidad de sumar las experiencias de las instituciones que interactúan en el microfinanciamiento en República Dominicana. • Además se están gestionando un préstamo de US$ 45.00 millones de dólares para el establecimiento y consolidación de la línea de redescuento de microcrédito habitacional y se firmó un acuerdo con el Fondo de Inversión para el Desarrollo de la Microempresa (FIME) para la compra y redescuento de cartera habitacional.

34. Situación Actual del PROMIHABIT • Mediante este acuerdo modelo el BNV se compromete a especializar recursos para el Redescuento de Cartera por la suma de RD$10.00 millones mínimo, considerando más de dos rotaciones del capital semilla de FIME. Para la creación de la cartera negociable Fime y el BNV elaboraron el reglamento de crédito que a su vez se sustenta en el Reglamento del BNV para tales fines. • Fime ha operado el microcrédito en el campo de la Micro, pequeña y mediana empresa, siendo esta su clientela potencial para el microcrédito habitacional, la cual había presentado interés en la obtención de nuevos créditos para los fines objeto del Promihabit. Para el nuevo programa Fime se fortalece capacitando al departamento de promotores de créditos en materia de presupuesto de obras, tasaciones de inmuebles y análisis de garantía, como herramientas básicas para el otorgamiento y seguimiento de los crédito.