200 5 . 3 . 16

1. 주택산업 활성화의 당위성과 대안 (건주연구회 세미나 발제문) K H I 2005. 3.16 장성수, 권주안 (주택산업연구원)

2. 목 차 Ⅰ. 서론 : 연구의 배경 Ⅱ. 주택시장 변화와 주택산업 위상 Ⅲ. 주택산업 실태와 위기 Ⅳ. 주택산업 활성화 방안

3. Ⅰ. 서론 : 연구의 배경 • 주택시장 동향과 주택산업이 지닌 국민경제적 위상을 검토하여 주택산업을 온전히 발전시켜야 할 당위성을 정립 • 주택산업의 노동집약적 특성을 살린 내수시장 부양의 순기능을 • 통한 주택산업 정상화 필요성 제기 • - 10․29 이후 도입된 각종 규제가 주택시장에 대해 주는 영향을 • 분석하여 문제점 도출 • 주택시장과 주택산업이 겪고 있는 위기를 극복할 수 있는 정상화 및 활성화 방안 모색

4. Ⅱ. 주택시장 변화와 주택산업 위상 IMF 외환위기 이후 주택시장 변화 • IMF 외환위기 이후 주택산업 및 시장 구조에 변화를 준 외부 요인은 규제여건의 변화, 금융여건의 변화, 택지개발 여건의 변화 임 1) 주택관련 규제의 철폐와 수요 확대 - 분양가격 규제 철폐 → 고품질 주택, 브랜드화 촉진 2) 금융여건의 변화와 주택사업 주체의 분화 - 사업주체의 분화 → 시행사, 시공사, 분양 대행사 3) 개발 여건 변화에 따른 택지공급 부족 - 개발법제의 변화, 토지이용규제 강화 → 준농림지역제 폐지, 일반주거지 용적율 인하

5. 주택시장의 전개(1) • IMF 외환위기 이후의 주택산업 여건변화와 함께 • 1998년 이후 정부는 내수경기 활성화 추진 • 금융권은 가계대출 확대 • 이러한 배경에서 주택수요 확대 및 구매력 상승 • 그러나 팽창한 주택수요에 대응할 수 있는 택지공급 부족 ☞ 신규주택의 공급가격 상승 및 재고주택가격 상승

6. 주택시장의 전개(2) • 분양가 자율화 이후 택지난 심화 및 고품질 주택수요 확산되면서 계속 상승 < 서울 동시분양 아파트 평당분양가 추이 > 자료 : 부동산 114

7. 주택시장의 전개(3) • 재고주택가격과 분양가 상승에도 불구하고 수도권, 특히 강남지역의 주택수요를 해소할 수 있는 택지공급 부족 ☞ 강남지역에서 재건축 단지 주택가격이 급등, 투기 확산 ☞ 전체 수도권 주택시장의 안정을 위협 • 참여정부는 2003년 중 주택 및 부동산시장 안정을 위해 다양한 대책 제시 - 대부분 정부의 시장개입을 통한 수요관리 정책 • 주택가격이 계속 상승하자 2003년 10·29 종합안정화대책 이라는 극단적 수단 발표

8. Ⅲ. 주택산업 실태와 위기 주택산업의 경제적 위상 • 주택산업은 내수시장을 떠받치는 중요 산업 • 우리나라 건설투자 총 고정자본형성의 4.9% • 주택건설투자의 비중은 IMF 외환위기 직후인 2000년에는 4.3% 다소 부진하였으나, 이후 경제 회복 및 주택시장 활황에 힘입어 2003년 4.9% 수준으로 회복 • 건설업 부가가치의 GDP대비 비중도 IMF 외환위기를 전후로 비슷한 양상을 보였으며, 2003년 7.6%로 다소 회복 <표 2> 주택건설투자 비중 (단위; 10억원, %) 자료 : 한국은행

9. 주택산업의 경제적 파급효과 분석(1) • 산업연관분석에 따른 주택산업의 경제적 파급효과를 반도체, 자동차, 조선의 제조업 3대 산업과 비교 • 주택건설에 대한 투자가 10억원 증가하면, • 생산유발 20억 8백만원, 부가가치 8억 3천만원 증가하여 3대 제조업 • (자동차, 반도체, 조선)의 단순 평균에 비해 높음 • 고용은 주택건설업은 약 24명 증가시키는 것으로 나타나, • 제조업 3개 산업의 단순 평균인 9명에 비해 약 2.5배 높음

10. 주택산업의 경제적 파급효과 분석(2) <산업별 투자 10억원 증가 시의 경제파급효과 비교> • 2003년 주,택건설투자 규모는 약 33조원 • 유발 부가가치 27조원, 2003년 GDP의 4.1% • 주거용 건물의 관련 산업 영향 심대 • 시멘트소비 46.5%, 철근 40.9%, 레미콘 32.4% 차지

11. 주택산업의 위기(1) • 주택가격을 안정화 위해 정부가 시장에 개입 • 주택산업은 침체 국면 진입 -미분양 6만 9천세대 : 자금난 심화 및 부도증가의 원인 < 미분양 동향 >

12. 주택산업의 위기(2) -2004년 주택건설실적은 46만 3천여호 : 사업여건의 악화 < 지역별 주택건설 실적 > • 2004년 11월말 현재 92개 업체가 부도처리되어 전년동기 대비 • 19.5% 증가(2003년 11월 77개업체 부도)

13. 주택산업의 위기(3) • 주택건설투자 감소의 파급영향 • 2004년 주택건설실적 감소 → 주택건설투자 전년대비 • 약 6조8천억원 감소 • 산업생산은 14조원, 부가가치 6조원 및 고용 16만명 정도 • 감소효과 발생 • 악순환 고리 발생 • 정부의 주택시장 규제 강화 → 주택수요 감소 → 분양 위축 및 미분양 • 증가 → 부도업체 증가 혹은 주택산업 위축에 따른 공급 및 생산감소 • → 주택건설투자 감소 → 내수시장 위축 및 고용 감소 → 거시경제 • 둔화 → 생산 위축 및 실업 증가 → 구매력 및 주택수요 감소 → • 미분양 증가 → 주택공급 및 생산 감소 → 주택투자 감소 → ………

14. Ⅳ 주택산업 활성화 방안 주택산업 활성화 방향 • 주택시장 정상화 : 주택거래 회복, 정상적인 주거이동 보장 - 주택거래를 저해하는 각종 규제 완화 • 수요확대 : 미분양 발생에 따른 자금압박 요인 제거 • 미분양주택 구입자에 대한 금융, 세제의 지원 • 공급확대 : 주택공급을 확대하여 변화하는 주택수요에 대응 • 민간택지개발 활성화 및 공공택지 공급 확대

15. 주택산업 활성화를 위한 규제 완화 및 지원(1) • 미분양 해소 및 자금조달 방안 - 미분양 주택 구입자에게 취·등록세 감면 혹은 면제 : 1가구 1주택, 한시적 • - 미분양 주택 구입후 일정기간 경과되어 매각할 경우 양도소득세 • 감면 혹은 면제 : 1가구 1주택, 한시 • - 미분양 주택 구입자금 지원 : 대출금액 상향 조정, 금리 하향 조정, • 거치기간 연장 • - 미분양 발생에 의한 운전자금 필요 업체에 대한 운전자금 • 대출상품의 한시적 운영 : 국민주택기금 ☞ 최초구입자 또는 1가구 1주택 소유가구에 대한 세제, 금융상의 지원은 미분양주택의 해소와 동시에 자가보유의 확대, 무주택 서민가구의 해소라는 사회적 정책적 기능

16. 주택산업 활성화를 위한 규제 완화 및 지원(2) • 시장규제 완화 : 주택시장 거래 정상화 방안 • 정부의 시장규제는 거래규제와 가격규제의 형태 • 투기지역제도 운영상 해제요건이 충족된 지역의 조속한 해제 및 • 투기지역 예고제 도입 • 원가연동제와 분양가 공개의 재검토 • 실거래 과세에 따른 세율 인하 조정 • 재건축 순기능 회복 • 가용택지가 고갈되고 개발법제의 변화에 따라 민간의 • 택지개발이 위축된 상황에서 서울, 수도권에서의 재건축 • 사업은 중산층의 주택수요에 대응 • 소형주택건설의무 비율 하향 조정 : 60% → 40% 혹은 20% • 후분양 적용 시점의 검토 : 공정율 80% → 40%, 60%(점진적) • 시공사 선정 시점 검토 : 시업시행인가 이후 → 조합설립인가 이후

17. 주택산업 활성화를 위한 규제 완화 및 지원(3) • 민간택지개발 확대 • 택지의 원활한 공급을 통한 중장기 주택공급 확대를 통해 주택가격 • 안정화 필요 • 계획관리지역에서 택지개발 시 구역지정 기준면적(30만㎡ 이상)을 • 하향 조정, 최대 용적율(150%)을 250% 수준으로 상향 조정 • 지구단위계획 수립 없이 개발 가능한 주택건설사업 규모(1만㎡ • 미만)를 상향 조정(3만㎡ 미만) • 임대주택 활성화 • 적절한 회계기준 마련을 통해 부채비율 계상에 따른 문제점 보완 • 재무적 투자자 참여를 위한 지원대책 수립

18. 주택산업의 자발적 노력(1) • 모럴의 재정립 • 주택에서 생활하는 사람과 주택을 바라보는 사람들의 삶과 환경을 • 설계해 준다는 문화적 접근의 자세 필요→주택산업 모럴 재정립 • 주택건설업체는 투명성을 제고하고, 소비자의 신뢰를 얻을 수 • 있도록 다양한 노력 경주 • 탄력적 사업전략 모색 • 새로운 개발개념(선계획/후개발)에 대처한 주택사업방식 개발 • 소비자 중심 시장에 대비한 소비자 만족도 제고방안 모색 : 브랜드 • 마케팅 등 • 중장기적인 주택수요 감소에 대비한 생산방식 : 다품종 소량생산 및 • 고부가가치 상품 개발

19. 주택산업의 자발적 노력(2) • 수요 창출 • 평면구조의 다양화 및 소비자 선호 수렴 혹은 선도 • 저렴한 가격의 주택 개발을 통한 주택수요 확대 • 원가절감 노력 • 일정한 분양가격 수준 대비 수익성 제고 방안 • 향후 분양가격 자율화에 대비한 가격 경쟁력 제고 방안 • 주택 질 변화가 없는 원가절감 노력 필요

20. 경청해 주셔서 감사합니다.