Il progetto di Social Housing del Comune di Parma

1. ANCI Emilia-Romagna e Ce.S.F.E.L. Emilia-RomagnaModelli di finanziamento del social housing: il sistema integrato dei fondi immobiliari locali e nazionali Il progetto di Social Housing del Comune di Parma Giuseppe Pellacini Bologna 14 aprile 2010

2. LE RISORSE La condizione necessaria per attuare le politiche strutturali di Edilizia Residenziale Sociale e Pubblica è quella di disporre di un patrimonio di aree edificabili Il Comune di Parma, mediante gli strumenti perequativi della pianificazione urbanistica comunale ha formato un proprio patrimonio di aree per la realizzazione di ERP ed ERS

3. Il patrimonio di aree per attuare l’ERP/ERS • La pianificazione urbanistica comunale • è lo strumento principale per attuare le politiche abitative • Il Comune di Parma, in anticipo sui tempi • ha posto a carico degli attuatori degli interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia la cessione di aree da destinare a “standard di ERP” • Si è così formato, nel tempo, un patrimonio di aree pubbliche destinate agli interventi di ERP che ha consentito di: • Realizzare interventi di edilizia residenziale comunale – mediante le varie società ed agenzie comunali • Attivare il progetto “Parma Social House”

4. La disciplina comunale • Nei piani urbanistici attuativi di tipo residenziale: • una quota di Slu pari al 30% della Slu complessiva deve essere riservata ad interventi di edilizia residenziale pubblica • La Sf corrispondente alla quota di Slu per ERP deve essere ceduta al Comune il quale: • la utilizza direttamente • provvede mediante bando pubblico all’assegnazione ad imprese, a cooperative e ai relativi consorzi • assegna ad enti preposti alla realizzazione di interventi di edilizia residenziale pubblica • Il 50% della Sf da destinare ad ERP può restare in proprietà ai soggetti richiedenti: • In questo caso è più corretto fare riferimento al termine EDILIZIA RESIDENZIALE CONVENZIONATA in quanto la proprietà rimane in capo all’attuatore dell’intervento

5. Sk norma A e B:30% Slu totale per ERP Attuazione degli interventi di ERP SfERPsuperficie fondiaria dei lotti di ERP 50% SfERPagli attuatori 50% SfERPal Comune Stipula della convenzione ediliziatra Comune e soggetto attuatore Realizza gli interventi mediante:ACER, ParmAbitare, CasAdesso, Parma Social Houseoppuremediante bando Realizzazione della edilizia convenzionata(attuatore)

6. La programmazione degli interventi di ERP/ERS • Nelle seguenti tabelle sono indicate le schede norma per le quali: • alcuni interventi sono già stati programmati e sono iniziate le attività per l’attuazione • gli interventi ultimati sono indicati in colore rosso • altri interventi sono stati programmati in funzione di finanziamenti (ad es. il bando regionale “3000 alloggi a canone sostenibile”) • il numero di alloggi è puramente indicativo essendo calcolato su una superficie pari a 65 metri quadrati

10. IL PROGETTO “PARMA SOCIAL HOUSE”

11. Il Bando di POC • La legge urbanistica regionale: • consente ai comuni di attivare un concorso pubblico per valutare le proposte di intervento che risultano più idonee a soddisfare gli obiettivi definiti dal PSC • prevede che, alla conclusione delle procedure concorsuali, il comune possa stipulare un accordo con i soggetti individuati per la realizzazione degli interventi • Nel 2008 il Comune di Parma ha approvato il 2° bando di POC finalizzato, tra l’altro, alla realizzazione di interventi riferiti all’edilizia residenziale pubblica, mediante il quale sono state indette procedure di concertazione per: • selezionare le proposte più idonee a soddisfare gli obiettivi del Comune di Parma in materia di edilizia residenziale pubblica • individuare le aree nelle quali realizzare gli interventi di ERP

12. La manifestazione di interesse • Nell’ambito della procedura ad evidenza pubblica, il Comune di Parma ha valutato positivamente la proposta dell’ATI, ritenendola coerente con le proprie politiche urbanistiche ed abitative, in termini di: • aumento dell’offerta di alloggi a canone sostenibile • offerta di un sistema integrato di servizi di comunità • qualità edilizia ed urbanistica, grazie all’adozione di livelli prestazionali elevati • contenimento dei costi complessivi, attraverso l’ottimizzazione e l’integrazione dell’attività della pluralità di operatori che compongono l’ATI

13. Accordo ex art. 18 - L.R. 20/2000 A seguito della procedura ad evidenza pubblica, con delibera di C.C. n. 154 del 10.12.2009 è stato approvatolo schema di accordo tra il Comune di Parma e l’A.T.I. per realizzare il programma di E.R.S. denominato Parma Social House da attuare: • su aree di proprietà del Comune di Parma • mediante lo strumento del fondo comune di investimento chiuso di diritto italiano, le cui quote saranno sottoscritte • dal Comune di Parma, direttamente ovvero attraverso la società interamente partecipata STT S.p.A. • e dai componenti del Raggruppamento • fermo restando il coinvolgimento del fondo di fondi nazionale di cui all’art. 11 del Piano nazionale di edilizia abitativa approvato con DPCM 16 luglio 2009, oltre che altri investitori nazionali quali le fondazioni bancarie

14. P.S.H. - Gli impegni del Comune • Il Comune di Parma cede all’ATI il diritto di superficie su tutte le aree indicate nell’accordo. • l’impegno riguarda la realizzazione di circa 149.000 mq di SLU, corrispondenti a circa n. 2.477 alloggi (quantità di alloggi non vincolante), da realizzarsi per stralci funzionali • di cui il primo per almeno 63.023 mq di SLU, corrispondenti a circa 1.050 alloggi • Il Comune di Parma si impegna • a deliberare l’esenzione ICI di tutti gli alloggi destinati alla locazione. • ad esentare il programma di E.R.S. dal pagamento del contributo di costruzione tenuto conto dell’interesse pubblico perseguito. • a contribuire alla realizzazione del Primo Stralcio attraverso l’assegnazione del contributo a fondo perduto, di importo pari a euro 3.000.000,00 (tremilioni) circa, già assegnato dalla Regione Emilia-Romagna con deliberazione di Giunta Regionale del 27 luglio 2009, nell’ambito del bando regionale “Programmi di Riqualificazione Urbana per alloggi a canone sostenibile”

15. P.S.H. – Il contributo pubblico all’operazione Il finanziamento pubblico dell’operazione avviene con le seguenti modalità: Concessione di aree a condizioni agevolate (in diritto di superficie); Esenzione dal pagamento del contributo di costruzione (art 27 LR 31/2002); Abbattimento dell’aliquota ICI; Concessione di 3 milioni di Euro di contributi a fondo perduto; Concessione di 15 milioni di Euro di finanziamenti a tasso agevolato attraverso la sottoscrizione di una particolare quota dell’investimento da parte del Comune. La strutturazione dell’operazione consente all’A.C. di modulare la quota di contributi a fondo perduto e di investimento a tasso agevolato sulla base della propria programmazione economico-finanziaria

16. P.S.H. - Gli impegni dell’A.T.I. • L’ATI si impegna • ad attuare il Primo Stralcio nel rispetto del Cronogramma e comunque entro il 29 febbraio 2012 • a concordare con il Comune di Parma la realizzazione, a sue spese, di ulteriori opere di interesse generale, per un importo quantificato fino a un massimo di euro 40,00 per ogni mq di SLU prevista dai progetti licenziati • a realizzare le seguenti tipologie di utilizzo degli alloggi previsti nel Primo Stralcio: • locazione a canone sostenibile, determinato applicando una riduzione del 30% ai valori dei “canoni concordati” (art. 2, comma 3, Legge n. 431/98) per un periodo non inferiore a 25 anni; • locazione a canone convenzionato, con previsione di riscatto dell’alloggio all’8° anno, (canone determinato nella misura del 4,5% del prezzo previsto per la cessione della piena proprietà) • cessione della piena proprietà ad un prezzo pari a euro 1.850 al mq di S.V., di cui euro 130,00 al mq di SLU a titolo di acquisto della nuda proprietà dal Comune di Parma

17. P.S.H. - Dimensioni e costi del Primo Stralcio La tabella che segue illustra le consistenze in termini di superfici e di alloggi realizzabili con un investimento previsto pari a circa € 132 mln I costi di realizzazione sono stati stimati in circa € 1.600 per mq di Superficie Vendibile (si noti che tali costi includono €40 per mq dedicati a migliorare la qualità delle parti comuni degli interventi e alle attività di selezione dell’utenza).

18. P.S.H. – Le tipologie di utilizzo • Le tipologie di alloggi del Primo Stralcio, saranno realizzate dall’ATI secondo le seguenti quote calcolate con riferimento alla SLU complessiva: • alloggi in locazione a canone sostenibile • 30%, quota corrispondente a circa 315 alloggi; • alloggi in locazione a canone convenzionato con previsione di riscatto dell’alloggio all’8° anno • 20%, quota corrispondente a circa 210 alloggi; • alloggi in cessione della piena proprietà • 50%, quota corrispondente a circa 525 alloggi

19. Vendita convenzionata 50% PSH – il mix di offerta abitativa del 1° stralcio Il progetto prevede l’attuazione del seguente mix Totale = 1.050 alloggi 50% degli alloggi in affitto: 50% degli alloggi in vendita: 210 apt.a 570 €/mesecon riscatto a prezzo convenzionato Affitto a canone convenzionato con riscatto a 8 anni 525 apt.a prezzo convenzionato 20% Affitto a canone ‘sostenibile’ 315 apt.a 300 €/mese 30% Apt. 60 mq di Slu, 78 mq di SV

20. 1° stralcio – Condizioni di vendita degli appartamenti • Appartamenti destinati alla vendita • Prezzo di vendita pari a 1.850 €/mq di S.V. di cui 130,00 €/mq di SLU a titolo di acquisto della nuda proprietà dal Comune di Parma, che si impegna a re-investirlo nel programma di Edilizia Residenziale Sociale a titolo di contributo a fondo perduto • Appartamenti destinati alla locazione • offerta in prelazione agli inquilini, in forma collettiva o in forma singola, al prezzo convenzionale rivalutato sull’inflazione • cessione degli alloggi sul mercato, con offerta in prelazione agli inquilini • offerta al Comune e agli ex IACP al prezzo convenzionale rivalutato sull’inflazione

21. La gestione sociale • La gestione sociale del programma di E.R.S. sarà demandata al “Gestore sociale” promosso dalle cooperative di abitazione che fanno parte dell’ATI • la finalità generale è quella di rispondere in modo appropriato alle esigenze degli abitanti e di perseguire obiettivi di coesione sociale • Compiti del “Gestore sociale” saranno principalmente • l’individuazione dei diversi fabbisogni abitativi • il dimensionamento della domanda di utenza, la selezione e aggregazione dell’utenza • la gestione immobiliare • La selezione dell’utenza sarà effettuata sulla base dei requisiti previsti dallo Schema tipo di convenzione del Comune di Parma,

22. Il sistema integrato dei fondi SIF – Elementi rilevanti • Alcuni degli elementi più rilevanti per la strutturazione di un Fondo locale da candidare all’intervento del Fondo nazionale sono riconducibili ai seguenti elementi: • disponibilità da parte delle amministrazioni di aree ‘a costo zero’, almeno per la quota parte di alloggi da destinare all’housing sociale • agevolazioni qualil’esenzione ICI e dal versamento dei contributi di costruzione • eventuali contributi a fondo perduto, se necessari a fronte di particolari obiettivi fissati dall’A.C. (es. alloggi a Canone sostenibile) • raggiungimento di una massa critica di intervento che consenta di avviare un Fondo locale (alloggi per almeno € 50 mln) • un paniere di intervento che includa anche superfici commerciali e a servizi • vendita a prezzo convenzionato di una quota degli alloggi realizzati, al fine di conseguire una redditività ‘sostenibile’ dei progetti • conformarsi alle previsioni del Piano casa nazionale per risultare eligibili per l’investimento del Fondo nazionale

23. SIF – Partnership Pubblico–Privato • La Partnership Pubblico–Privatosi attua utilizzando come veicolo il fondo immobiliare • Durante la fase di strutturazione vengono definiti gli accordi relativi alla realizzazione, gestione e cessione degli immobili con l’obiettivo di rendere il progetto sostenibile • Gli attori • Amministrazione comunale Politiche abitative: aree per incrementare l’offerta di alloggi in affitto e vendita a prezzi calmierati • Imprese di costruzione Realizzazione alloggi e infrastrutture locali, manutenzioni • Gestore sociale Individuazione acquirenti e conduttori conformi ai criteri fissati dal Comune, gestione degli alloggi e della nuova comunità • SGR / finanziatori Fattibilità complessiva progetto, sostenibilità, rendimento finanziario dei progetto

24. SIF – Ipotesi di finanziamento del fondo Ipotesi di finanziamento del Fondo - 1° stralcio € 132 mln Valore lordo del Patrimonio del Fondo = 100 Quote A: rendimento ordinario del Fondo Quote B: offerte al Sistema integrato di fondi previsto dal Piano nazionale per l’edilizia abitativa ed a investitori istituzionali locali. Quote C: offerte al Comune; presentano un rendimento molto contenuto e partecipano al rendimento delle Quote A al di sopra di una soglia (earn-out) fissata al fine di assicurare che non vi siano sovra-compensazioni per le Quote A

25. Conclusioni • Il Piano Casa Nazionale (DPCM 16.07.2009) e il SIF aprono concrete possibilità di collaborazione tra pubblico e privato per cercare risposta al bisogno abitativo • Da un sistema di “prezzi amministrati” (espropri a valore convenzionale, massimali di costo), si va verso una produzione di Edilizia Sociale che non può prescindere dal governo dell’urbanistica e dai vincoli dei prezzi e dei costi, anche finanziari, espressi dal mercato • Perché l’esperienza del PSH si possa ripetere occorre che le Amministrazioni comunali sviluppino Piani Casa che programmino un’offerta di ERS articolata, capace di intercettare diversi segmenti della domanda, in particolare quelli rivolti all’affitto calmierato

26. Conclusioni • Nei Piani Casa la politica comunale deve integrare: • una politica dei suoli che reperisca aree/volumi da destinare all’edilizia sociale • i nuovi strumenti finanziari previsti dal Piano nazionale e dalle iniziative delle Regioni • la politica tributaria (modulazione dell’aliquota ICI, oneri ecc.) • la progettazione di insediamenti misti dal punto di vista sociale, favorendo l’integrazione di famiglie giovani, anziani, cittadini immigrati, servizi, ecc.)