Prenos lastninske pravice na premičninah

1. Prenos lastninske pravice na premičninah • M. Tratnik/R. Vrenčur, O sistemu abstraktne in kavzalne tradicije, Pravnik, št. 6-8/1999, str. 333-350 (Internet)

2. Nizozemsko pravo • Enotno urejen v splošnem delu premoženjskega prava (3:84 BW) • Velja za vse stvari in pravice • Načelo ločevanja • Kavzalni sistem

3. 3:84 BW • Veljaven pravni naslov • Izročitev • Razpolagalni posel • Realno dejanje • Razpolagalna sposobnost • Prepoved fiduciarnih prenosov

4. Načelo kavzalnosti • Priznano v sodni praksi v XX. Stol. • Ne varuje nedobrovernega pridobitelja • Učinki • Razveza/razdor • Ničnost, izpodbijanje • Izjeme • Razveza/razdor učinkuje ex nunc • Široko varstvo pri dobrovernih pridobitvah

5. Izročitev • Stvarnopravni posel • Dejanska izročitev • Nadomestne izročitve (traditio ficta) • Z listino • Traditio brevi manu • Traditio longa manu • Constitutum possessorium

6. Nemško pravo • Ni enotne določbe • 929 BGB in nasl. za premičnine • Trennungsprinzip • Verpflichtungsgeschäft • Verfügungsgeschäft (dinglicherVertrag) • Traditio (Übergabesurrogate)

7. Übereignung • Einigung (929 BGB) – razpolagalni posel • Übergabe (izročitev) • Übergabesurrogate (nadomestne izročitve) • Traditio brevi manu • Posestni konstitut • Cessio vindicationis • Verfügungsbefugnis (Razpolagalna sposobnost)

8. Geheißerwerb • Pri trgovskih poslih • Veriga A – B – C • A izroči neposredno C • B pridobi za juridično sekundo

9. Eigenbesitz in Fremdbesitz • Pomembno pri nadomestnih izročitvah • Sovpada z lastniško in nelastniško posestjo v SPZ • Primeri

10. Načelo abstraktnosti • VonSavigny • Volja za prenos lastnine (avtonomija) • Danes • Varstvo pravnega prometa • Neveljavna prodajna pogodba A-B • B odsvoji C-ju • C pridobi LP

11. Kritika • Varuje tudi nedobrovernega tretjega • Dobroverni tretji (pravni promet) so varovani tudi v kavzalnem sistemu

12. Korekcije • Fehleridentität • Nekatere napake v zavezovalnem poslu učinkujejo tudi v razpolagalnem poslu • Bedingungszusammenhang (pogoj) • Geschäftseinheit • ničnost zavezovalnega posla povzroči ničnost razpolagalnega

13. Primer 1 A proda in izroči trgovcu z umetninami (B-ju) umetniško sliko. A naknadno ugotovi, da mu je B predložil lažno poročilo cenilca, po katerem naj bi bila slika vredna le majhen del njene prave vrednosti. A hoče izpodbijati prodajno pogodbo (zmota, prevara).

14. Rešitev • Kavzalni sistem • Razveljavitev učinkuje extunc • B ni postal lastnik • A ima reivindikacijo • Abstraktni sistem • Razveljavitev učinkuje extunc • B je ostal lastnik • A ima obligacijski zahtevek • Če je izpodbijanje na podlagi prevare enako kot v kavzalnem(!!)

15. Primer 2 • A proda B-ju umetniško sliko. Stranki se dogovorita za plačilo kupnine v več obrokih. Kljub temu A prenese B-ju lastnino že ob plačilu prvega obroka. Ker B drugega in naslednjih dveh obrokov ni plačal, hoče A pogodbo razdreti, oziroma zahtevati razvezo.

16. Rešitev • Kavzalni sistem • Razdor/razveza učinkuje exnunc(NL) • B je ostal lastnik, ima obveznost do povratnega prenosa • Kako je po SLO pravu? • Abstraktni sistem • Razdor/razveza ne učinkuje na prenos lastnine • B je lastnik, ima obveznost do povratnega prenosa

17. Francosko pravo • Effettranslatifdesobligations (solo consensu) • Predpostavlja se da je P lastnik ali pooblaščen • Glede vseh pogodbenih obligacij (711, 1138 Cc) • Prodajna pogodba (1583 Cc) • Sporazum o stvari in o ceni

18. Omejitve • Načelo specialnosti • Individiualno določene stvari • Obstoječe stvari • ‘Samoizvršljivost’ samo na strani prodajalca

19. Identiteta blaga • Odvisno od pogodbe, ne od narave • Popolnoma neindividualizirano blago • Kvazi-individualizirano blago • Izločitev dela • Zmanjšanje količine

20. Danes dva sistema • Solo consensu • Prodaja • Darilo z listino • Predpostavlja se da je P lastnik ali pooblaščen • Tradicijski sistem • Vsi ostali prenosi (menjava …)

21. Prodaja • S. 16-26 SGA • Trenutek prehoda LP odvisen od namena strank • S. 18(1) “Wherethere is anunconditionalcontractforthesaleofspecificgoods in a deliverablestatetheproperty inthegoodspasses to thebuyerwhenthecontract is made, and it is immaterialwhetherthe time ofpayment or the time ofdelivery or both, bepostponed.”

22. Omejitve • Načelo specialnosti • Individiualno določene stvari • Obstoječe stvari • Samoizvršljivost samo na strani prodajalca

23. Generično blago • Popolnoma neindividualizirano • Kvazi-individualizirano

24. Prodaja ex Bulk • Re Goldcorp Exchange Ltd. (1994) • “… common sence dictates that thebuyer cannot acqiire title until it is known to what goods the title relates …It make no difference, what the parties intended if what they intend is impossible: as is the case with an immediate transfer of title to goods whose identity is not yet known.”

25. SGA 20A in 20B • Blago tvori del “bulk”, ki je identificiran • Blago je plačano • Posebna oblika solastnine • Del plačanega, ne celotnega blaga • Odstotek se lahko spreminja, količina ostaja enaka • Privilegirana solastnina K glede P

26. Prehod LP • K pridobi solastnino • P ostaja zavezan k prenosu LP • Potrebna individualizacija

27. Ureditve hipoteke v primerjalnem pravu M. Tratnik, Zbornik PF UM 2009 (Internet)

28. Gospodarska družba Trgovec d.d. iz Slovenije načrtuje širitev poslovanja v Avstrijo, Nemčijo, in Hrvaško. • V zvezi s tem razmišlja o nakupu več poslovnih objektov v navedenih državah (po 2 v Avstriji in Nemčiji in 3 na Hrvaškem) • Nakupe želi financirati z bančnimi krediti ene ali več slovenskih ali tujih bank • Pomemben element pri dogovarjanju kreditov bodo stvarnopravna zavarovanja, ki jih bo Trgovec d.d. pripravljena (oz. sposobna nuditi).

29. Načelo akcesornosti Zakon Zavarovana terjatev Zavarovanje (Hipoteka) ali Pogodba

30. Načelo akcesornosti - varstvo dolžnika • Upnik dobi hipoteko samo če obstaja ZT • Obseg jamčevanja nepremičnine je vezan na obseg ZT • Upnik ne more prenesti samo ZT ali samo hipoteke • Poplačilna pravica upnika nastopi samo ob neplačilu ZT ob njeni zapadlosti • Obseg poplačila je omejen z zneskom zapadle ZT • Če preneha ZT (plačilo) preneha tudi hipoteka

31. Ureditve hipoteke v primerjalnem pravu – skupne značilnosti • Stvarna (absolutna pravica) • Strožja oblika glede ustanovitvenega posla • Ob nastanku/prenehanju vpis v nepremičninske evidence (ZK) – načelo javnosti • Vpis konstitutiven • D, A, NL, SLO … • Vpis deklaratoren • B, F, LUX, RO, S • Prisilna javna dražba • Prednost pri poplačilu

32. Skupna hipoteka • Ena ali več terjatev se zavaruje na več nepremičninah • Na podlagi ene listine • Vsi naknadni vpisi se predlagajo samo glede “glavne” nepremičnine • Ni možna: CZ, UK, N, E

33. Vrste hipoteke v EU

34. “Fiksna” hipoteka • Varuje eno, točno določeno terjatev • Znesek se vpiše v nepremičninsko evidenco (ZK) • Spremembe (zneska, obrestne mere) niso možne • Po poplačilu terjatve postane hipoteka neuporabna (izbris) • I, B, Lux, PL

35. “Maksimalna hipoteka” • Zavaruje več terjatev do določenega maksimalnega zneska, ki se vpiše v evidenco • Terjatve praviloma izvirajo iz vnaprej določenega kreditnega razmerja (okvirna pogodba) • Zavarovanje je trajno – po poplačilu posameznih terjatev se vključijo nove) • A, SLO, HR, E, NL, F*, S, UK

36. Nemško pravo • BGB 1900 (2002) • Zemljiški dolg (tudi skupni) • Hipoteka • Fiksna • Maksimalna • Skupna

37. Nastanek • Načelo abstraktnosti • Knjižni ali pisemski • Skupni ali posamični • Kreditna pogodba z obveznostjo ustanoviti (prenesti) ZD – “causa” • Razpolagalni posel (Einigung) • Neposredno izvršljiv notarski zapis • Vpis v ZK • Vpis v ZK + izstavitev zemljiškega pisma (ZP) • Od več dni do več tednov • Predznamba/zaznamba možni a nepotrebni

38. Fiduciarna pogodba • Ni predpisana oblika – enostavna sprememba • NI zavezovalni posel • Se ne vpisuje/vlaga v ZK • Namen zavarovanja (Sicherungszweck), • Namen plačil, • “Administrativne” obveznosti dajalca zavarovanja • Pogoji za realizacijo zavarovanjain • “Vrnitev” ZD lastniku nepremičnine

39. Namen zavarovanja • »Zemljiški dolg služi zavarovanju zahtevkov banke iz naslednjih kreditnih pogodb: • Kreditna pogodba z dne …….... Glede EUR 300.000…« • »Zemljiški dolg služi zavarovanju vseh obstoječih, bodočih in pogojnih zahtevkov banke z vsemi svojimi domačimi in tujimi podružnicami) proti dajalcu zavarovanja iz naslova bančnoposlovnih odnosov.

40. Abstraktna obljuba dolgaAbstraktes Schuldversprechen(780 BGB) • “Ustanovitelj z vsem svojim premoženjem osebno odgovarja za plačilo celotnega zneska ZD. Glede plačila se strinja z neposredno izvršljivostjo te listine na vsem svojem premoženju.” • Namen? • Del notarskega zapisa o ustanovitvi ZD.

41. Prenos 1153, 1154 BGB • Možen izoliran prenos ZT in ZD … Fiduciarna pogodba!! • Pisna izjava + overjen podpis cedenta • Vpis v ZK ali • Izročitev ZP

42. Refinanciranje - Pfandbriefe Prodaja + Cesija ZT SPV B1 Emisija N1 N2 N3 D1 D2 D3 Pfandbriefe

43. Realizacija • Prisilna uprava (Zwangsverwaltung) • Prisilna sodna prodaja • Ugovori • Proti ZD • Proti ZT (fiduciarna pogodba)

44. Vrstni red poplačila • Stroški prodaje • Izdatki za ohranitev vrednosti/izboljšanje v vzporednem postopku prisilne uprave • 4% vrednosti premičnin, ki se prodajo skupaj z nepremičnino (pritikline) kot stroški določitve stečajne mase, • Določena avnopravna bremena (stroški komunalnih priključkov, davek na nepremičnine (Grundsteuer)) • Določene okoljske dajatve, • ZD

45. Prenehanje • Namen zavarovanja izpolnjen/dosežen • Ni potrebe po nadaljevanju zavarovanja/kredita • Izbris iz ZK • Smiselnost?

46. Hypothèquerechargeable v francoskem pravu • Hipoteka in privilegij posojilodajalca (privilège du prêteur de deniers) • Stroški, vrstni red • Reforma zavarovanj v Cc 2006 • Notarski zapis • Najvišji znesek + opredelitev 1. ZT • ‘ponovna napolnitev (isti ali drug(!!!) hip upnik) • Notarski zapis (določitev terjatve) • Vpis v ZK (vrstni red med imetniki hipoteke)

47. Hipoteka v avstrijskem pravu • ODZ (ABGB) • Fiksna hipoteka (Festbetragshypothek) • Maksimalna hipoteka (Höchstbetragshypothek) • Skupna hipoteka (Simultanhypothek)

48. Nastanek • Načelo kavzalnosti • Samo knjižna hipoteka • Kreditna pogodba z obveznostjo ustanoviti Hipoteko – “causa” • Ustanovitveni akt • Notarska overitev podpisa ali • Neposredno izvršljiv notarski zapis • Vknjižba (modus) • Predznamba/zaznamba možni

49. Prenos • Hipoteka se lahko prenese samo skupaj z ZT • Vpis v ZK konstitutiven • Posebnosti pri maksimalni hipoteki • Pri prenosu posamezne ZT pridobi cesionar fiksno hipoteko • Cesionarju ostane razlika do max zneska

50. Realizacija • Prisilna uprava (Zwangsverwaltung) • Prisilna sodna prodaja • Izvensodna prodaja na javni dražbi • Hipotekarna tožba • Neposredna izvršljivost