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ARRENDAMENTO URBANO. Questões sobre o regime jurídico do [ARRENDAMENTO URBANO ]. A que contratos se aplicam as alterações introduzidas pela Lei n.º 31/2012, de 14 de Agosto?.
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ARRENDAMENTO URBANO Questões sobre o regime jurídico do [ARRENDAMENTO URBANO]
A que contratos se aplicam as alterações introduzidas pela Lei n.º 31/2012, de 14 de Agosto? • As alterações introduzidas pela lei n.º 31/2012, de 14 de Agosto, não operaram qualquer modificação ao disposto no artigo 59.º da lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro. • Artigo 59.o • Aplicação no tempo 1 — O NRAU aplica-se aos contratos celebrados após a sua entrada em vigor, bem como às relações contratuais constituídas que subsistam nessa data, sem prejuízo do previsto nas normas transitórias. 2 — A aplicação da alínea a) do no 1 do artigo 1091.odo Código Civil não determina a perda do direito de preferência por parte de arrendatário que dele seja titular aquando da entrada em vigor da presente lei. 3 — As normas supletivas contidas no NRAU só se aplicam aos contratos celebrados antes da entrada em vigor da presente lei quando não sejam em sentido oposto ao de norma supletiva vigente aquando da celebração, caso em que é essa a norma aplicável.
A que contratos se aplicam as alterações introduzidas pela Lei n.º 31/2012, de 14 de Agosto? • Assim, em regra, à semelhança do que aconteceu relativamente à Lei n.º 6/2006, cujo início de vigência ocorreu no dia 28 (cf. arts. 1.º e 65.º, n.º 2, da Lei n.º 6/2006), as alterações introduzidas ao Regime do Arrendamento Urbano pela Lei n.º 31/2012, de 14 de Agosto, aplicam-se a todos os contratos que sejam celebrados após a data da sua entrada em vigor, e mesmo aos de pretérito, que a tal data ainda subsistam. • Quanto à data da entrada em vigor da lei, apesar de estar a ser efectuada uma interpretação – que já ocorreu também na entrada em vigor do RAU e do NRAU – no sentido de estas alterações terem entrado em vigor no passado dia 12, entendemos que atento o preceituado no artigo 15.º da Lei n.º 31/2012, nos termos do qual “a presente lei entra em vigor 90 dias após a sua publicação”, coincidindo o referido dia 12 com o 90.º dia, e devendo entender-se o segmento “após a sua publicação”, como significando “depois de”, ou “decorridos” os referidos 90 dias, então, só cumpridos aqueles é que pode considerar-se que a lei entrou em vigor
A que contratos se aplicam as alterações introduzidas pela Lei n.º 31/2012, de 14 de Agosto? • Portanto, o novíssimo Regime do Arrendamento Urbano apenas entrou em vigor no passado dia 13 de Novembro de 2012 .
Está previsto algum regime transitório para os contratos habitacionaiscelebrados antes de 1990, e para os contratos não habitacionais celebrados antes do DL n.º 257/95, de 30 de Setembro, a aplicar a partir de 1 de janeiro de 2013? • Relativamente à regra supra enunciada quanto aos contratos celebrados anteriormente à entrada em vigor do NRAU, a mesma comporta duas excepções de natureza diferente: • A primeira excepção é a resultante do regime instituído pelas normas transitórias constantes dos art.os 26.º a 58.º da Lei n.º 6/2006, relativas fundamentalmente a três núcleos essenciais de matérias: às benfeitorias; à actualização de rendas; e à transmissão por morte do direito ao arrendamento, expressamente ressalvadas da aplicação imediata do novo regime por via do disposto no art.º 59.º, n.º 1, in fine. • A segunda excepção é a referente às normas supletivas contidas no NRAU, que só se aplicam aos contratos celebrados antes da entrada em vigor da nova lei quando não sejam em sentido oposto ao de norma supletiva vigente aquando da sua celebração, caso em que é essa a norma aplicável por via do disposto no art.º 59.º, n.º 3, da Lei n.º 6/2006.
Está previsto algum regime transitório para os contratos habitacionaiscelebrados antes de 1990, e para os contratos não habitacionais celebrados antes do DL n.º 257/95, de 30 de Setembro, a aplicar a partir de 1 de janeiro de 2013? • Assim, quanto a este núcleo de matérias referente às normas transitórias e às normas supletivas, com a entrada em vigor das alterações introduzidas pela Lei n.º 31/2012, relativamente à aplicação da lei no tempo, temos agora que distinguir: o período que mediou entre a entrada em vigor das alterações introduzidas pela Lei n.º 6/2006 e a entrada em vigor das alterações introduzidas com o novíssimo regime.
Está previsto algum regime transitório para os contratos habitacionaiscelebrados antes de 1990, e para os contratos não habitacionais celebrados antes do DL n.º 257/95, de 30 de Setembro, a aplicar a partir de 1 de janeiro de 2013? • Desta forma, aos factos ocorridos entre 28-06-2006 e 12-11-2012, aplicam-se as alterações operadas pelo Novo Regime do Arrendamento Urbano, enquanto a partir da entrada em vigor das alterações efectuadas com o Novíssimo Regime, impõe-se a aplicação das regras neste estabelecidas. • Como consequência da sucessão de regimes, temos que: - nas acções intentadas após o início da vigência do NRAU e nas intentadas após o início do novíssimo RAU (NNRAU), em princípio, é aplicável, respectivamente, o novo e o novíssimo regime do arrendamento urbano, ainda que os factos em discussão tenham ocorrido no domínio da lei anterior.
Está previsto algum regime transitório para os contratos habitacionaiscelebrados antes de 1990, e para os contratos não habitacionais celebrados antes do DL n.º 257/95, de 30 de Setembro, a aplicar a partir de 1 de janeiro de 2013? • O que importa é que esses factos subsistam e que possam produzir o efeito pretendido na vigência da nova lei. • Porém, se os factos ocorreram no domínio da lei antiga e aí produziram já plenos efeitos, é-lhes aplicável a lei então vigente, como sucede, por exemplo, com a transmissão do direito ao arrendamento por morte do arrendatário, ocorrida na vigência do RAU, ou do NRAU; e com as regras sobre a validade quer quanto à forma quer quanto ao objecto do contrato, por via do disposto no art.º 12.º do CC.
Está previsto algum regime transitório para os contratos habitacionaiscelebrados antes de 1990, e para os contratos não habitacionais celebrados antes do DL n.º 257/95, de 30 de Setembro, a aplicar a partir de 1 de janeiro de 2013? • Já quanto às implicações que a aplicação imediata da nova lei possa ter no âmbito das acçõesjudiciais pendentes, é necessário distinguir as situações em função da natureza das normas em presença. • Deste modo, quanto às normas do NRAU e do Novíssimo RAU de natureza adjectiva ou procedimental, como sejam as atinentes à formação do título ou às comunicações entre as partes, em princípio, não existe obstáculo à sua aplicação nas acções pendentes, embora tal possa susceptível de gerar algumas dificuldades de ordem prática. • Basicamente tais dificuldades devem ser resolvidas à luz do seguinte princípio: a respectiva aplicabilidade não pode fazer “renovar” direitos cujo exercício a parte já tivesse deixado precludir à luz do regime anterior; e não pode retirar direitos que ainda não tivesse exercido. • Isto quanto às normas de direito adjectivo
Está previsto algum regime transitório para os contratos habitacionaiscelebrados antes de 1990, e para os contratos não habitacionais celebrados antes do DL n.º 257/95, de 30 de Setembro, a aplicar a partir de 1 de janeiro de 2013? • Mas se estiverem em causa normas de direito substantivo, como por exemplo, as atinentes à denúncia ou aos fundamentos de resolução do contrato, o julgador, em princípio, não as poderá aplicar aos casos em apreço nessas acções, antes deverá considerar o regime em vigor à data da propositura da acção, pois estas respeitam a saber se, nessa data, assistia ao autor o direito que se arroga. • É esse, em regra, o momento relevante para determinar se os factos invocados têm eficácia constitutiva do direito alegado ou, no caso das excepçõesperemptórias, eficácia modificativa, impeditiva ou extintiva do efeito jurídico daqueles.
Está previsto algum regime transitório para os contratos habitacionaiscelebrados antes de 1990, e para os contratos não habitacionais celebrados antes do DL n.º 257/95, de 30 de Setembro, a aplicar a partir de 1 de janeiro de 2013? • Portanto, em princípio, aos factos em discussão nas acções pendentes à data do início da vigência do NRAU (invocados como causa de pedir ou excepção peremptória) será de continuar a aplicar o RAU (ou, se for caso disso, outra lei anterior aplicável); e aos factos em discussão nas acçõespendentes à data da entrada do Novíssimo RAU, será de continuar a aplicar o NRAU. • Caso contrário, preconizando-se a aplicação do NRAU ou do novíssimo RAU a estas situações, verificar-se-ia uma inaceitável aplicação retroactiva da lei nova que atentaria contra o princípio da confiança ínsito no Estado de direito democrático consagrado no art.º 2.º da CRP.
Que tipos de contrato de arrendamento podemos encontrar na nova lei? • Como é sabido, no âmbito do RAU, os prédios urbanos podiam ser arrendados para habitação, comércio ou indústria, exercício de profissões ou para outra aplicação lícita do prédio (arts. 3.º, n.º 1, 74.º e ss., 110.º e ss., 121.º e ss. e 123.º e ss. do RAU). Porém, se as partes nada estipulassem, o arrendatário apenas podia utilizar o prédio para habitação (art. 3.º, n.º 2, do RAU). • Com o Novo Regime do Arrendamento Urbano introduzido pela Lei n.º 6/2006, o arrendamento urbano passou a estar dividido em duas grandes categorias previstas no art. 1067.º, n.º 1, do CC: • - os arrendamentos para fins habitacionais sobre os quais regem os arts. 1092.º a 1107.º do CC; e - os arrendamentos para fins não habitacionais previstos nos arts. 1108.º a 1113.º do CC. Ora, o artigo relativo ao fim do contrato não sofreu qualquer alteração com a Lei n.º 31/2012, pelo que os tipos de contratos que podemos encontrar no novo regime continuam a dividir-se nestes termos.
Que tipos de contrato de arrendamento podemos encontrar na nova lei? • Assim, nos contratos de arrendamento para fins habitacionais, integram-se os contratos de arrendamento para habitação permanente, e os contratos de arrendamento para habitação não permanente ou fim especial transitório, celebrados designadamente por motivos profissionais, de educação e formação ou turísticos. • Na categoria dos arrendamentos para fins não habitacionais cabem desde a alteração efectuadapela Lei n.º 6/2006, os tradicionais arrendamentos para comércio ou indústria, antes regulados nos arts. 110.º a 120.º do RAU; os antigos arrendamentos para exercício de profissão liberal, antes previstos nos arts. 121.º a 122.º do RAU; e ainda os arrendamentos de prédios urbanos “para outros fins não habitacionais” ou “outra aplicação lícita” a que se referia o art. 123.º do RAU.
Que tipos de contrato de arrendamento podemos encontrar na nova lei? • Acresce ainda que, no regime introduzido pelo NRAU, considerando a revogação do RAU e atendendo ao disposto no actual art. 1108.º do CC, passaram a integrar esta categoria de arrendamentos para fins não habitacionais, estando sujeitos à respectiva disciplina, quer os arrendamentos de espaços não habitáveis, para afixação de publicidade, armazenagem, parqueamentode viaturas ou outros fins limitados, anteriormente previstos no art. 5º, n.º 2, al. e), do RAU; quer ainda os arrendamentos de prédios rústicos não sujeitos a regimes especiais, isto é, que não estão submetidos à disciplina do arrendamento rural, a que aludia o art. 6.º do RAU.
Que tipos de contrato de arrendamento podemos encontrar na nova lei? • Importa ainda salientar que do artigo 1067.º, n.ºs 2 e 3, do CC resulta que, nada estabelecendo as partes a este respeito, o fim do arrendamento é determinado pela aptidão do prédio resultante da licença de utilização e, na falta desta, pelas características do arrendado, valendo como habitacional se este for habitável ou como não habitacional se não o for, istosalvose outro destino lhe tiver vindo a ser dado. • Ora, o n.º 3 do art.º 1067.º deve ser conjugado com o disposto no art.º 1070.º, ambos do CC.
Que tipos de contrato de arrendamento podemos encontrar na nova lei? • Assim, desde logo, terá de se entender que a expressão “na falta de licença de utilização” constante daquele preceito significa, “na falta de licença de utilização, quando não exigível”, conforme decorre do art.º 1070.º, n.º 1, in fine. • Por outro lado, existindo agora apenas duas categorias possíveis de arrendamento urbano – habitacional ou não habitacional – a expressão constante da parte final do n.º 3, “salvo se outro destino lhe tiver vindo a ser dado” só pode referir-se a um desses destinos.
Que tipos de contrato de arrendamento podemos encontrar na nova lei? • Logo, nada tendo sido estipulado pelas partes e não existindo licença de utilização (por não ser exigível), o arrendamento será habitacional, se o locado for habitável, e será não habitacional, se o locado não for habitável, mas poderá ainda valer como arrendamento habitacional ou como arrendamento não habitacional consoante o destino que, na prática, lhe tiver vindo a ser dado.
Que tipos de contrato de arrendamento podemos encontrar na nova lei? • Privilegia-se, assim, o destino efectivo atribuído ao locado, o que se compreende, pois, como é consabido, frequentemente espaços habitáveis são utilizados para outras finalidades, designadamente escritórios de profissionais liberais ou consultórios médicos.
Que tipos de contrato de arrendamento podemos encontrar na nova lei? • Por fim, o artigo 1028.º do CC, prevê que as partes possam estipular uma pluralidade de fins no arrendamento urbano, o que ocorrerá designadamente nos casos em que o contrato se destine à habitação do arrendatário e ao exercício no mesmo da sua profissão. • Nesta situação, cada um dos fins sujeitar-se-á ao respectivo regime, admitindo-se, porém, que a invalidade ou resolução de um dos elementos possa afectar igualmente o outro no caso de não ser possível a discriminação ou de haver solidariedade dos diversos elementos entre si (n.ºs1 e 2). Não obstante, se existir um fim preponderante, aplicar-se-á a título principal o respectivo regime (n.º 3).
Para a celebração do contrato de arrendamento é necessário o cumprimento de alguns formalismos especiais? Consequências? • A matéria referente à forma do contrato de arrendamento encontra-se prevista no art. 1069.º do Código Civil, que sofreu alteração com a Lei n.º 31/2012 • De facto, na redacção introduzida pela Lei n.º 6/2006 estabelecia-se que “o contrato de arrendamento urbano deve ser celebrado por escrito desde que tenha duração superior a seis meses”, enquanto na nova redacção se eliminou o segmento relativo à duração do contrato.
Para a celebração do contrato de arrendamento é necessário o cumprimento de alguns formalismos especiais? Consequências? • Portanto, actualmente, todos os contratos de arrendamento urbano devem ser celebrados por escrito independentemente de terem por fim um contrato com prazo inferior a 6 meses ou um contrato de duração indeterminada, assim terminando as dúvidas que a redacçãoanterior havia suscitado, mormente no tocante à forma dos contratos de arrendamento de duração indeterminada. • Este preceito, sendo atinente à validade formal do contrato, aplica-se apenas aos contratos futuros por via do estatuído no art. 12.º, n.º 1, do CC.
Para a celebração do contrato de arrendamento é necessário o cumprimento de alguns formalismos especiais? Consequências? • Daqui resulta que os contratos com prazo de duração inferior a 6 meses celebrados até à entrada em vigor desta alteração, sem submissão a forma escrita, são plenamente válidos porquanto à data da sua celebração se encontravam sujeitos à regra geral da consensualidade constante do art. 219.º do CC.
Para a celebração do contrato de arrendamento é necessário o cumprimento de alguns formalismos especiais? Consequências? • Porém, actualmente e desde a entrada em vigor do NRAU, a não observância da forma escrita nos contratos a ela sujeitos tem como consequência a nulidade do negócio, conforme decorre do disposto no art. 220.º do CC, porquanto, na comparação com o RAU, a forma do contrato de arrendamento passou a ter natureza ad substantiam (arts. 219.º, 220.º e 364.º, n.º 1, do CC), tendo desaparecido consequentemente a possibilidade de convalidação do contrato pelo arrendatário através do recibo de renda ou de documento afim, prevista no artigo 7º, n.º 3, do RAU.
Para a celebração do contrato de arrendamento é necessário o cumprimento de alguns formalismos especiais? Consequências? • De facto, ao invés do que então acontecia, a nova lei não prevê qualquer outra sanção para o efeito nem estabelece a possibilidade de as partes suprirem tal omissão, portanto, o contrato de arrendamento celebrado consensualmente é um contrato nulo. • Em conformidade com esta previsão legal, deve entender-se que, no concernente às modificações do conteúdo do contrato efectuadas por acordo das partes e já na vigência do contrato, elas seguem o regime geral traçado pelo Código Civil (art. 221.º, n.º 2, do CC).
Para a celebração do contrato de arrendamento é necessário o cumprimento de alguns formalismos especiais? Consequências? • Por isso, as estipulações posteriores ao contrato de arrendamento devem ser reduzidas a escrito quanto respeitem aos elementos essenciais do contrato, como é o caso, por exemplo, da alteração quanto à renda acordada ou à fixação de prazo diverso. • Importa ainda salientar que, para além da sujeição a forma escrita a que alude o referido artigo 1069.º do CC, os elementos do contrato de arrendamento e os requisitos a que obedece a sua celebração encontram-se previstos no DL n.º 160/2006, de 8 de Agosto, diploma complementar que integra o Regime do Arrendamento Urbano e que vinha previsto no artigo 1070.º, n.º 2, do CC, quanto aos requisitos de celebração do contrato.
Para a celebração do contrato de arrendamento é necessário o cumprimento de alguns formalismos especiais? Consequências? • Quanto a este diploma e aos requisitos de forma impostos no mesmo importa salientar que apenas entrou em vigor no dia seguinte ao da sua publicação (art.º 6.º), significando isto que suscita um problema de aplicação da lei no tempo quanto aos elementos de forma do contrato relativamente ao período compreendido entre a entrada em vigor do NRAU e a entrada em vigor do diploma complementar, isto em face da revogação do RAU, mormente dos respectivos arts. 8.º e 9.º, que dispunham sobre os elementos do contrato.
Para a celebração do contrato de arrendamento é necessário o cumprimento de alguns formalismos especiais? Consequências? • Assim, os contratos celebrados no período temporal compreendido entre 28-06-2006 e 08-08-2006 são válidos desde que contenham os elementos essenciais do contrato resultantes da própria definição legal constante do art.º 1022.º do CC, ou seja, a identificação das partes (nome e número de BI ou outro elemento de identificação válido), a identificação do locado (localização e número da descrição predial ou da inscrição matricial) e o montante da renda.
Para a celebração do contrato de arrendamento é necessário o cumprimento de alguns formalismos especiais? Consequências? • Note-se que o que vem de dizer-se tem plena aplicação à situação actual, porquanto, prevendo agora o artigo 12.º da Lei n.º 31/2012, que, de novo, o Governo adapte à presente lei o DL 160/2006, no prazo de 90 dias, os eventuais requisitos que o mesmo venha a exigir ou as alterações que venha a efectuar ao regime vigente, só serão exigíveis após a respectiva entrada em vigor, sendo plenamente válidos os contratos entretanto celebrados em conformidade com as imposições legais ora vigentes.
Para a celebração do contrato de arrendamento é necessário o cumprimento de alguns formalismos especiais? Consequências? • No referido diploma, os elementos que o contrato de arrendamento urbano deve conter constam elencados nos art.os 2.º, que estabelece o seu conteúdo necessário e no 3.º. que se reporta ao conteúdo eventual do contrato. • Ora, nos termos do art.º 4.º do mesmo diploma, a omissão de algum ou alguns desses elementos não determina a invalidade ou a ineficácia do contrato quando possa ser suprida nos termos gerais, e desde que os motivos determinantes da forma se mostrem satisfeitos.
Para a celebração do contrato de arrendamento é necessário o cumprimento de alguns formalismos especiais? Consequências? • De facto, no próprio preâmbulo do DL n.º 160/2006, de 08-08, o legislador reputou como elementos suficientes para a celebração de um contrato de arrendamento perfeito: “a identidade das partes, a identificação do local arrendado, a existência da licença de utilização, o valor da renda e a data da celebração”. Assim sendo, são apenas estes os elementos cuja falta acarreta a invalidade do contrato. • Por seu turno, a omissão no contrato de arrendamento de quaisquer outros elementos, respeitantes ao seu conteúdo necessário ou eventual, apenas é susceptível de determinar a ineficácia do contrato na parte omitida.
Para a celebração do contrato de arrendamento é necessário o cumprimento de alguns formalismos especiais? Consequências? • Portanto, a omissão de alguma das menções referidas nos arts. 2.º e 3.º do DL n.º 160/2006 pode conduzir a uma de três situações: • A primeira, e menos gravosa, ocorre quando as partes omitem um dos elementos exigidos por lei, mas tal deficiência é suprida pela lei (quer supletivamente, quer por presunção), não havendo lacuna negocial. É, por exemplo, o que acontece nos casos em que não é fixado o fim do contrato (arts. 2.º, al. c), do DL n.º 160/2006, e 1067.º do CC); não é fixado o prazo de duração do contrato (arts. 3.º, n.º 1, al. e), do DL n.º 160/2006, 1094.º, n.º 3, e 1110.º, n.º 2, do CC); não é anexado ao contrato o documento descritivo do estado de conservação do locado e suas dependências, bem como do prédio (arts. 3.º, n.º 2, do DL n.º 160/2006, e 1043.º, n.º 2, do CC).
Para a celebração do contrato de arrendamento é necessário o cumprimento de alguns formalismos especiais? Consequências? • A segunda, situa-se já num plano de gravidade moderado e verifica-se quando não existe norma supletiva nem presunção legal que consigam preencher a falha das partes. Neste caso, existe uma lacuna negocial, mas ela é susceptível de ser “suprida nos termos gerais”, ou seja, com recurso ao regime geral da integração das declarações negociais, previsto no art. 239.º do CC .
Para a celebração do contrato de arrendamento é necessário o cumprimento de alguns formalismos especiais? Consequências? • Finalmente, não sendo a lacuna negocial integrável, como ocorre quanto à falta dos referidos elementos essenciais, verifica-se a consequência mais gravosa preconizada pelo art. 4.º do DL n.º 160/2006, que determina a invalidade do contrato.
Para a celebração do contrato de arrendamento é necessário o cumprimento de alguns formalismos especiais? Consequências? • Das formalidades especiais previstas no diploma destacam-se pelo seu interesse: a exigência legal relativa à licença de utilização; a sujeição a registo; e o pagamento do imposto de selo.
Para a celebração do contrato de arrendamento é necessário o cumprimento de alguns formalismos especiais? Consequências? • Quanto à necessidade de licença de habitação, quando exigível, configura imposição do art. 1070.º, n.º 1, do CC, que depois é concretizada pelo art. 5.º do DL n.º 160/2006, de 08-08, cujo n.º 1 estabelece que o arrendamento urbano só pode recair sobre locais “(…) cuja aptidão para o fim pretendido pelo contrato seja atestada pela licença de utilização”.
Para a celebração do contrato de arrendamento é necessário o cumprimento de alguns formalismos especiais? Consequências? • Porém, enquanto o RAU estendia a todos os arrendamentos urbanos a necessidade de licença de utilização (art. 9.º, n.º 1, do RAU), o DL n.º 160/2006 não exige tal autorização para a celebração dos contratos que tenham por objecto quer os locados construídos antes da entrada em vigor do Regulamento Geral das Edificações Urbanas, aprovado pelo DL n.º 38.382, de 07-08-1951 (art. 5.º, n.º 2, do DL n.º 160/2006); quer os espaços não habitáveis nem utilizáveis para comércio, indústria ou serviços, nomeadamente para afixação de publicidade ou outro fim limitado (art. 5.º, n.º 9, do DL n.º 160/2006).
Para a celebração do contrato de arrendamento é necessário o cumprimento de alguns formalismos especiais? Consequências? • Assim, no NRAU, e a contrario, a licença de utilização será indispensável para a celebração de todos os demais contratos de arrendamento urbano. • Não obstante, em caso de urgência, a licença de utilização pode ser substituída por documento comprovativo de a mesma ter sido requerida (art. 5.º, n.º 3, do DL n.º 160/2006).
Para a celebração do contrato de arrendamento é necessário o cumprimento de alguns formalismos especiais? Consequências? • Como a lei não exige a comprovação do estado de urgência na celebração do arrendamento, bastará a mera estipulação de tal circunstancialismo no texto do contrato. • Esta possibilidade deve, contudo, considerar-se limitada aos arrendamentos para fim habitacional de locados com tal aptidão, dado que, nos termos do n.º 4 do art. 5.º do DL n.º 160/2006, a mudança de finalidade e o arrendamento para fim não habitacional de prédios ou fracções não licenciados devem ser sempre previamente autorizados pela Câmara Municipal.
Para a celebração do contrato de arrendamento é necessário o cumprimento de alguns formalismos especiais? Consequências? • Por seu turno, a celebração do contrato de arrendamento sem licença de utilização, sendo esta seja exigível, ou documento comprovativo de a mesma ter sido requerida nos casos de urgência na celebração do negócio, por causa imputável ao senhorio, sujeita-o à aplicação de uma coima não inferior a um ano de renda; à possibilidade de resolução do contrato pelo arrendatário (art. 801.º, n.º 2, do CC), com direito a indemnização nos termos gerais de direito (art. 562.º do CC), por via do disposto no art. 5.º, n.º 7, do DL n.º 160/2006.
Para a celebração do contrato de arrendamento é necessário o cumprimento de alguns formalismos especiais? Consequências? • Porém, não pretendendo o arrendatário exercer o seu direito de resolução, ou sendo a falta da licença devida a causa não imputável ao senhorio, o contrato celebrado é nulo nos termos do art. 4.º do DL n.º 160/2006. • Acresce que, o fim do contrato deve coincidir com a aptidão do locado constante da licença de utilização, também sob pena de nulidade do negócio, esta prevista no art. 5.º, n.º 8, do DL n.º 160/2006 que estabelece: “o arrendamento para fim diverso do licenciado é nulo (…)”, cabendo nesta situação quer o arrendamento não habitacional de local licenciado apenas para habitação, quer o arrendamento habitacional de local licenciado apenas para fim não habitacional.
Para a celebração do contrato de arrendamento é necessário o cumprimento de alguns formalismos especiais? Consequências? • Por fim, sendo a falta da necessária autorização camarária imputável ao senhorio, este incorre na sanção prevista no n.º 5 do mesmo artigo e na obrigação de indemnização do arrendatário, fundada em responsabilidade pré-contratual (art. 227.º do CC).
Para a celebração do contrato de arrendamento é necessário o cumprimento de alguns formalismos especiais? Consequências? • Outro requisito de primordial importância refere-se à necessidade de registo imposta pelos arts. 2.º, n.º 1, al. m), e 5.º, n.º 5, do CRgP, sempre que seja celebrado um contrato de arrendamento com prazo inicial superior a 6 anos, sob pena de não ser oponível a terceiros a duração estipulada em prazo superior a 6 anos. Por fim, importa salientar que o contrato de arrendamento deve ser celebrado em triplicado, destinando-se um exemplar ao arrendatário e outro ao senhorio, a quem competirá entregar o terceiro exemplar no serviço de finanças da área da situação do prédio por via do preceituado no art. 60.º, n.º 3, do Código do Imposto do Selo.
Para a celebração do contrato de arrendamento é necessário o cumprimento de alguns formalismos especiais? Consequências? • A celebração do contrato de arrendamento obriga ainda ao pagamento do imposto do Selo, o qual corresponde a 10% do valor da renda mensal, no caso de o contrato ter uma duração igual ou superior a 1 mês, ou a 10% do valor da renda devida no caso de o contrato ter uma duração inferior a 1 mês (ponto 2.º da Tabela Geral do Imposto do Selo). • Note-se que a importância do cumprimento desta imposição legal sai reforçada com a Lei n.º 31/2012, que visando prevenir a evasão fiscal, impede o recurso ao Balcão Nacional do Arrendamento nos casos em que não se mostrar pago o imposto de selo, porquanto tal é motivo de recusa do requerimento apresentado – artigo 15.º-C, n.º 1, alínea h), da referida lei.
O que muda para os contratos de arrendamento temporários, por exemplo para fins turísticos? Também para este tipo de contratos, com prazos reduzidos, os contratos têm que passar a ser escritos? • Como vimos acima todos os contratos de arrendamento, independentemente do seu prazo ou do respectivo fim, devem ser reduzidos a escrito, por força do estipulado no artigo 1069.º do CC, situação que agora também se aplica aos contratos celebrados por período inferior a 6 meses, como ocorre, em regra geral, quanto aos que são celebrados designadamente por motivos profissionais, de educação e formação ou fins turísticos.
O que muda para os contratos de arrendamento temporários, por exemplo para fins turísticos? Também para este tipo de contratos, com prazos reduzidos, os contratos têm que passar a ser escritos? • No NRAU a referência expressa a estes contratos encontrava-se apenas no n.º 3 do arts. 1095.º e no artigo 1096.º do CC, tendo-se criticado a solução porquanto não consagrava um regime específico para os arrendamentos para habitação não permanente em praias, termas ou outros lugares de vilegiatura, ou para outros fins transitórios como anteriormente se encontrava previsto na al. b) do n.º 2 do art. 5.º do RAU), fazendo-o apenas por via do estabelecimento nestes contratos duma excepção ao limite mínimo fixado em 5 anos (n.º 3 do artigo 1095.º), e à renovação automática prevista no artigo 1096.º do CC.
O que muda para os contratos de arrendamento temporários, por exemplo para fins turísticos? Também para este tipo de contratos, com prazos reduzidos, os contratos têm que passar a ser escritos? • Com as alterações introduzidas nestes preceitos pela Lei n.º 31/2012, o legislador veio acabar com a distinção quanto a estes contratos já que, tendo revogado a previsão dum prazo mínimo para a constituição do arrendamento para habitação, e podendo agora o mesmo ser celebrado por qualquer prazo, em harmonia, revogou ainda o referido n.º 3 do artigo 1095.º. • Por seu turno, no artigo 1096.º, n.º 2, visando as situações mais frequentes do arrendamento para férias, veio consagrar uma excepção ao regime da renovação automática previsto no artigo 1096.º, n.º 1, estabelecendo supletivamente que não há lugar a renovação automática nos contratos celebrados por prazo não superior a 30 dias, os quais cessam, assim, por caducidade, nos termos do artigo 1051.º, alínea a), do CC.
O que muda para os contratos de arrendamento temporários, por exemplo para fins turísticos? Também para este tipo de contratos, com prazos reduzidos, os contratos têm que passar a ser escritos? • Salienta-se, portanto, que para os contratos celebrados com estes fins transitórios por natureza mas com prazo superior a 30 dias, devem as partes que não pretendam a respectiva renovação consagrar expressamente tal cláusula no contrato, para que possam cessar por via da caducidade, sob pena de se renovarem automaticamente nos termos do artigo 1096.º, n.º 1 e, como tal, ser necessário para fazê-los cessar deduzir oposição à renovação dos mesmos por comunicação enviada nos prazos estabelecidos nos artigos 1097.º, e 1098.º, n.º 1, alíneas c) e d), respectivamente, quanto ao senhorio e ao arrendatário, sendo a antecedência mínima de 60 dias quando o prazo inicial do contrato for superior a 6 meses e inferior a 1 ano; e de um terço do prazo de duração inicial do contrato, quando se trate de prazo inicial inferior a 6 meses.
Qual a importância da fixação de prazo nos novos contratos? • Com as alterações introduzidas ao artigo 1094.º do CC, o legislador veio agora consagrar a eliminação do denominado vinculismo, ao afastar supletivamente os contratos de duração indeterminada, estabelecendo a duração do contrato pelo período de dois anos quando as partes nada digam a tal respeito, assim reduzindo claramente o anterior prazo mínimo que era de 5 anos (artigo 1094.º, n.º 3, do CC).
Qual a importância da fixação de prazo nos novos contratos? • Conjugadas estas alterações com o regime previsto para a oposição à renovação do contrato de arrendamento, nos artigos 1097.º e 1098.º do CC, verificamos que a lei veio claramente facilitar a cessação do contrato de arrendamento, reduzindo significativamente os prazos para comunicação da oposição à renovação e permitindo ao arrendatário que receba tal comunicação a denúncia do contrato a todo o tempo, mediante a comunicação ao senhorio com uma antecedência mínima não inferior a 30 dias do termo pretendido do contrato (artigo 1098.º, n.º 4, do CC).
Qual a importância da fixação de prazo nos novos contratos? • Por outro lado, ao permitir no artigo 1096.º, n.º 1, do CC, que as partes estipulem que o contrato não se renova automaticamente no seu termo, permite que o mesmo termine por caducidade nos termos do artigo 1051.º, alínea a), sem necessidade, portanto, de esperar pelo prazo mínimo de comunicação da oposição à renovação. • A propósito dos contratos para fins não habitacionais, em que regra geral, o arrendatário efectuaum investimento significativo para dar início à respectiva actividade, importa considerar que se deve privilegiar a fixação de um prazo mais alargado, o qual pode ir até ao máximo de 30 anos previsto no artigo 1095.º, n.º 2.
