I nzet revolving funds in crisistijd. Welke kansen biedt dit voor herontwikkeling?

1. Inzet revolving funds in crisistijd.Welke kansen biedt dit voor herontwikkeling? Het NationaalBedrijventerreinCongres Utrecht - DeFabrique Donderdag 10 oktober 2013 Bart Verschut RA

2. Inhoud • Introductie LHB • Praktijkcase: Abdissenbosch Landgraaf • Theoretischkader • Kansen en lessen

3. 1. Introductie LHB Missie LHB In samenwerking met publieke en private partijen verouderde bedrijventerreinen herstructureren Middelen LHB • Kapitaalfonds: € 10 mln. (uit te breiden tot 30 mln.) • Beschikbaar vanuit LIOF: € 5 mln • Egalisatiereserve DU Bedrijventerreinen: € 10,9 mln • Kennis, procesmanagement, risicodragende kapitaalinzet • Beoordeling investeringsvoorstellen door Raad van Commissarissen (businesscases)

4. Participatiecriteria LHB Bijaanvangaandeelhouders • Multiplier 4 • Revolverendheid 1,5 doorlooptijd en rendement Extra toetsingskader RvC • Investeren private partijen daadwerkelijk mee? • Is ereenrealisatieplanvoor de herstructurering? • Draagt het project bijaan de werkgelegenheid? Pro-actieficm procesmanagement

5. 2. Abdissenbosch Landgraaf • Omvang 57 ha • Aantalbedrijven: 120 belangrijkvoorlokale en regionaleeconomie – 1.500 werknemers • Eerstetekenenveroudering, beperkteleegstand • Openbaargebiedaangepakt - gevelverbeteringsfonds

6. 2. Abdissenbosch Landgraaf • Fase 1: omvat de (her)ontwikkeling van de kavels 1, 2 en 3 en private investeringen I • Fase 2: omvat de (her)ontwikkeling van de kavels 4, 5, en 6, private investering II en de aanleg van de nieuwe interne ontsluitingsweg (afhankelijk van Buitenring en Randweg)

7. 2. Abdissenbosch Landgraaf • Masterplan 2010 (Gemeente, Parkstad en LHB) • Locatie Fresh Valley verouderd • Herstructurering: saneringincourantleegstaandvastgoedicm (her)ontwikkeling • Ontwikkeling Abdissenbosch II Inmiddelsachterhaald door Gemeentelijkbeleid: “Geenuitbreiding, maar upgradenwat we hebben” • SOK deelgebiedFresh Valley najaar 2012 (Gemeente, LHB en Fresh Valley) • Inzicht in projectpartners (rol, doelstelling, beperking en financielepositie) • Inzicht in projectkostenbodem, flora/fauna, sloop, kabels en leidingen en asbest = HARDE GREX • Tripartiete Term sheet fase 1 september 2013 (Gemeente, LHB en Fresh Valley) • Gemeentekooptvastgoed en gaatslopen, saneren en (her)ontwikkelen • Gemeente en LHB voerensamengrondexploitatie (financiering en risico-participatie) • Fresh Valley gaatinvesteren (new business en werkgelegenheid) IDEE BUSINESS CASE STRUCTUUR

8. 2. Abdissenbosch Landgraaf

9. 2. Abdissenbosch Landgraaf

10. 2. Abdissenbosch Landgraaf • Herfinanciering door middel van: • Versterkingeigenvermogen door aandeelhouders • Discount oude financier vastgoed • Desinvesteringoudnietgebruiktvastgoed

11. 2. Abdissenbosch Landgraaf Watwaren de uitdagingen: • Beperktevoorinvesteringvoorfase 2 (afhankelijk van Buitenring en Randweg) • Marktconformiteit • Grip op fase 2 voorGemeente/LHB • Borgeninvesteringen door Fresh Valley • Sluitendegrondexploitatie STRUCTURERING

12. 2. Abdissenbosch Landgraaf Watwaren de uitdagingen: • Beperktevoorinvesteringvoorfase 2 (afhankelijk van Buitenring en Randweg) • Marktconformiteit • Grip op fase 2 voorGemeente/LHB • Borgeninvesteringen door Fresh Valley • Sluitendegrondexploitatie Hoe gerealiseerd: • Splitsingfase 1 en 2 • Grondprijsresidueelbepaald (gegevensbijallepartijenbekend) • Optieaankoopgronden Fresh Valley in 2e fase (optievergoeding in GREX fase 1) • Uitoefenprijsoptiesafhankelijk van investeringen Fresh Valley • Inbrenggemeentegronden in GREX fase 1 STRUCTURERING

13. 2. Abdissenbosch Landgraaf Investering LHB • LHB investeert€ 600.000 • LHB participeert 50% (risico en resultaat) in op voorhandsluitende GREX • Looptijd tot en met 2017 Participatiecriteria • Multiplier 9 • Revolverendheid 100% (op voorhand) • Investering private partijen: Fresh Valley en uitgiftenieuwegronden • Realisatieplanvollediguitgewerkt • Werkgelegenheid: direct 10 = op termijn 50 BUSINESS CASE LHB

14. 2. Abdissenbosch Landgraaf • Gemeenteinvesteert in herontwikkeling in plaats van uitbreiding Abdissenbosch II • Incourant, leegstaandvastgoedwordtgesaneerd • Mogelijkhedenrealisatiefase II zekergesteld • Ruimtevoornieuwebedrijvigheid WAT WORDT GEREALISEERD?

15. 3. Theoretischkader Wat is eenrevolverendfonds? • Investering ten behoeve van maatschappelijkrendement • Participatiecriteria: • Rendement (geentekortafdekking) • Multiplier • Doorlooptijd (geenbelegger) Wat is de ratio hierachter? • Prijzen van panden (het private domein) op geherstructureerdebedrijventerreinenomhoog • Bijsubsidie “geeft het publiekebelangditweg” • Mogelijkheidomwaardecreatie in tezettenvoornieuweherstructureringsopgaven REVOLVEREND FONDS

16. Speelveld: Aard investering Private (markt)partijen Winst Rendement Rendabele exploitaties geen inzet van publiekkapitaal noodzakelijk Kapitaalfonds Risico-afdekking Verlies Tekort-afdekking Overheid Onrendabele exploitaties tekortafdekking Risico

17. Speelveld: Tijdelijke investering + Private (markt)partijen Verhouding tussen risico en rendement Tijd • Exit kapitaalfonds • Maatschappelijk rendement • Meedelen in financieel rendement • Geen rendement voor (markt) partijen • voordat wij ons geld terug hebben! Kapitaalfonds Overbruggen risico en/of financiering -/-

18. Instrumenten: wat is het wel? • Revolverende kapitaalinzet: het kapitaal komt (deels) terug • Financiering • Harde lening (rente, aflossing, achterstelling) • Achtergestelde lening (rent, aflossing, achterstelling) • Converteerbare lening (rente, aflossing, achterstelling en voorwaarden) • Participaties (risicokapitaal beschikbaar stellen met exit-strategie) - onderhandse samenwerking (publiek / publiek) - enkelvoudige participatie of Lokaal/Regionaal Herstructurerings Fonds - vof, bv/vc (publiek / privaat) • Strategische aankoop / exploitatie • Risicoafdekking • Garanties (eventueel gericht op specifieke risico’s, eventueel tegen premie) • Overige (maatwerk)vormen zoals: - optie-overeenkomst - koop-terugkoop-overeenkomst

19. Instrumenten: Risico en rendement Strategische aankoop/ exploitatie Rendement Participatie ZEGGENSCHAP Converteerbare lening Achtergestelde lening Harde lening Risico

20. Revolvingfund beheersmodel Stakeholders op afstand Financierings-structuur Governance-structuur Interne organisatie (checks & balances) Opdracht stakeholders Procesinrichting fasegewijs Rollen, taken en bevoegdheden Speelveld Planning en control Sturing (ex ante) Verantwoording (ex post) Instrumenten (financiering en risicoafdekking)

21. 4. Kansen en lessen Lessen • Gezamenlijk open en transparantonderzoeksprocesloont • Duidelijkbeeld van drijfveren en beperkingloont “Eerst de business case, dan de rollen” • Inzetbedrijfseconomischeinstrumenten ten behoeve van herstructureringsopgave “Verleiden private partijenomteinvesteren” Kansen in de crisis • Afboekingwaarde door vastgoedfinancier en -eigenaar • Kapitaalfonds is voor private partijenin crisis eensterkerverleidingsmiddel • Groterbewustzijnwaardevastgoed en haaromgeving JE MOET WEL DURVEN VRAGEN!

22. Dank vooruwaandacht Nogvragen? Contact: • Bart Verschut RA • bart.verschut@ptfinance.nl • 06 21580394