Land parcel administration and law course

1. Land parcel administration and law course يهدف هذا المساق إلى التعرف على قواعد وأسس مسح الأراضي وتعيين أو فصل الملكيات من خلال التعـرف على أنــــواع الخرائــط المساحية المتعلقة بالأراضـــي وطرق إعدادها والضــوابــط الفنيـــة والقانونية لها، والتعرف على آلية وطرق تسجيل هذه الملكيات وحفظ الحقوق المتعلقة بالأراضي. سيتم التعرف من خلال هذا المساق على مساحة الأراضي بشقيها أو جانبيها : الفني والقانوني وبشكل خاص فيما يتعلق بمساحة الأراضي في قطاع غزة.

2. Cadastral or Land Surveying • This Branch of Surveying deals with the Property boundaries, Areas, as well as Land Subdivision and consolidation. • This includes all the operation leading to the production of Cadastral maps which also called Registration maps.

3. أولا: الجانب الفني ” خرائط التسجيل“ * تحتفظ دائرة المساحة الحكومية بأرشيف للخرائط المساحية التي توضح حدود وشكل وأبعاد الملكيات وكذلك مساحاتها وتسمى هذه الخرائط: الخرائط التفصيلية “ Cadastral Maps” أو تسمى “Registration Maps” . * يوجد ما يزيد عن 600 خريطة ” لوحة “ تسجيل تغطي 80% من مساحة قطاع غزة والبالغ مساحته 360 كيلو متر مربع. * يعود تاريخ انتاج وتجهيز هذه الخرائط إلى الفترة من 1928 إلى 1936م.

4. * تسمى كل خريطة تسجيل بقطعة التسجيل“ Block“ Registration وكل خريطة أو قطعة مقسمة إلى عدد من المساحات الأصغر يسمى كل منها بالقسيمة “ Parcel ”. علما بأنه في الضفة الغربية يطلق مسمى حوض على خريطة التسجيل بدلا من قطعة، وكذلك مسمى قطعة بدلا من قسيمة . * تم إعداد خرائط التسجيل بمقاييس رسم مختلفة من مضاعفات 1/10000 مثل : 1/625 , 1/1000 , 1/1250 , 1/2500 وفي بعض الأحيان استخدم مقياس رسم 1/250 في الأماكن المزدحمة سكانيا في مركز المدن. * وقد اختير حجم اللوحات لهذه الخرائط ليكون:70 سم 60 ×سم لأنه الحجم المناسب للعمل والطباعة والحمل والتخزين في فترة إعداد البلوكات.

5. جدول يوضح المساحات والمسافات التي تغطيها خرائط التسجيل * تم مراعاة بأن أقصى عدد للقسائم في قطعة التسجيل الواحدة لا يتجاوز 100 قسيمة باستثناء المناطق المبنية والسكنية

6. جدول يوضح أرقام القطع لمناطق قطاع غزة

7. هناك حوالي 70 كيلومترمربع أي حوالي 20% من مساحة قطاع غزة ، والمعروفة بأراضي السبع لم يتم تسويتها ضمن مشروع تسوية أراضي فلسطين في الفترة ما بين 1928 -1936 م. • هناك مناطق تم إعداد خرائط تسجيل لها إلا أنه لم يتم استكمال عملية التسجيل لها كالبلدة القديمة في مدينة غزة بمساحة حوالي 2 كم² ، وبعض القطع ( خرائط التسجيل ) المتفرقة مثل القطع 952 -954 . • بالنسبة لمسطحات القرى التي كانت قائمة في فترة التسجيل والتي تمثل التجمعات السكنية القديمة فقد تم إعداد مخططات تفصيلية للدلالة العامة على المساكن والعقارات ولكن لم يتم إعداد خرائط أو صحائف تسجيل لها، ويمكن أن يعزى ذلك إلى صغر المساحات السكنية وتداخلها في تلك الأماكن.

8. ثانياً: الجانب القانوني(شهادة الملكية) هناك نوعان من أنواع التسجيل المستخدمة: 1- التسجيل الشخصي: على غرار الشهر العقاري في مصر حيث يتم تسجيل الملكيات للأراضي والعقارات على اسم الشخص، دون وجود مرجعية توثيقية للعقار في حد ذاته، والذي أدى في حد ذاته إلى عدم وجود ملكية آمنة وموثوقة. 2- التسجيل العيني: حيث أن التسجيل مرتبط بالأرض أو العقار بحد ذاته، وأي وقوعات أو تحديث يطرأ على العقار يتم توثيقه في السجل العقاري للعقار.

9. هناك توجه من جميع الدول باعتماد السجل العيني فمثلا: • تسعى مصر إلى الانتقال من السجل الشخصي إلى السجل العيني. • قطعت المملكة الأردنية شوطاً كبيراً في عملية التسجيل فعلى سبيل المثال بلغت المساحة المسجلة في المملكة الأردنية عام 2000 حوالي 25% ، ووصلت المساحة في عام 2005 إلى 95% ، أي أنه تم تسجيل أكثر من 70% من مساحة المملكة، أي أنه تم تسجيل أكثر من 70% من مساحة المملكة خلال خمسة سنوات( حوالي مساحة 62300 كم² ).

10. بعض مشاكل ومعوقات عملية التسجيل في قطاع غزة • السجل العقاري غير محدث حيث أن معظم معاملات البيع والشراء والتجزئة للأراضي والعقارات لا يتم تسجيلها وعليه هناك حاجة ملحة لإيجاد آلية لتحديث السجل العقاري وتشجيع المواطنين على عملية التسجيل. • تعمل دائرة تسجيل الأراضي في غزة وفق النظام التقليدي القديم، نظام السجلات والصفحات والفهارس بدون وجود أرشفة الكترونية، وكذلك عدم وجود نظام لحماية المستندات، أو حتى عمل نسخ احتياطية عن ملفات وسجلات الحقوق المتعلقة بالأراضي.

11. تهدف الجهات المعنية بإدارة الأراضي والمساحة في أي دولة إلى: • تثبيت حق ملكية الأموال الغير منقولة وتوثيقه والمحافظة عليه، وتسهيل ممارسته. • امتلاك معلومات كادسترائية محوسبة، دقيقة، شاملة، ذات مصداقية عالية تخدم أغراض التنمية الشاملة وتوفيرها للمستفيدين بشفافية وعدالة وبوسائل سهلة تراعي متطلباتهم. • توفير قاعدة البيانات اللازمة لإنشاء نظام المعلومات الجغرافية الوطني Land Information System”LIS” Cadastral Geographic Information System”CGIS”

12. يمكن الوصول للأهداف السابقة من خلال: • مراجعة الاجراءات والتشريعات وتطويرها. • تحديث الأجهزة والمعدات. • تدريب وتأهيل الموارد البشرية • خلق ثقافة مؤسسية جديدة تهتم يتحسين نوعية المنتجات وخدمة الزبائن . هناك تحد وحاجة ملحة في بلدان عديدة لتطوير واستخدام كادستر ثلاثي الأبعاد وتسجيل أراضي ثلاثي الأبعاد خصوصاً في الدول التي تشهد تطوراَ عمرانياَ كبيراً تحت الأرض وفوقها، ويعتبر تسجيل الملكية المشتركة في السجل العقاري هو نوع من التسجيل الثلاثي الأبعاد، ويتطلب تطوير السجل العقاري حلولاً تقنية وقانونية شاملة، ولكن ينصح بإتباع أسلوب التطوير التدريجي للوصول إلى نظام تسجيل ثلاثي بشكل متكامل

13. شهادة التسجيل في دائرة تسجيل غزة • تقوم دائرة تسجيل الأراضي بغزة بإصدار شهادة تسجيل لكل ملكية يتم تسجيلها لأول مرة باسم المالك،حيث يذكر فيها اسم المالك السابق. • تصدر شهادة تسمى مستخرج قيد من سجلات الطابو للملكيات المسجلة مسبقاً ويطلق عليها أحياناً باللغة الدارجة القوشان أو شهادة الطابو . تحتوي شهادة الطابو على مجموعة من المعلومات تشمل: المدينة أو القرية، رقم القطعة، اسم القطعة، رقم القسيمة الجديد ، رقم القسيمة القديم،مساحة القسيمة،نوع الملك، اسم المالك أو المالكين وحصة كل واحد منهم من الحصة الاجمالية، تاريخ التسجيل،نوع المعاملة، حقوق المرور، التأمينات، .....الخ.

14. أنواع الملك المتعارف عليها قديماَ: • ملك: ملكية رقبة الأرض عائدة للمالك( ممنوحة من الملك للمواطن) • ميري: أصل رقبة الأرض عائدة للأمير وللمواطن حق التصرف فقط وليس له الحق في البيع أو الشراء) • متروكة: شوارع ومرافق. • موات: المناطق الخالية والنائية. • وقف: موقوفة للأغراض والتصرفات الدينية