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DESARROLLO INMOBILIARIO

DESARROLLO INMOBILIARIO. CLASE 8 ESTUDIO DE COSTOS COSTOS DE CONSTRUCCION. Profesor Lorenzo Carbonell T . 16 octubre 2008. ESTUDIO DE MERCADO (DEFINICION DEL PRODUCTO). El producto. ¿Dónde? LOCALIZACION

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Presentation Transcript

  1. DESARROLLO INMOBILIARIO CLASE 8 ESTUDIO DE COSTOS COSTOS DE CONSTRUCCION Profesor Lorenzo Carbonell T. 16 octubre 2008

  2. ESTUDIO DE MERCADO(DEFINICION DEL PRODUCTO) • El producto. • ¿Dónde? LOCALIZACION • ¿Qué? TIPOLOGIA DEL PRODUCTO • ¿Cuánto? VOLUMEN DE LA OFERTA ESTUDIO DE MERCADO (DEFINICION DEL PRODUCTO)

  3. ESTUDIO DE MERCADO(EVALUACION ECONOMICA DEL PROYECTO) • El producto. • ¿Cuánto cuesta? PRECIO DE COSTO • ¿A cuánto se vende? PRECIO DE VENTA • ¿Rentabilidad? UTILIDAD DEL NEGOCIO • ¿En qué plazo? VELOCIDAD DE VENTA EVALUACION (RENTABILIDAD DEL PROYECTO)

  4. COMPOSICION DEL COSTO • PRECIO DEL TERRENO • COSTO DE CONSTRUCCION • COSTO DE CONSTRUCCION • HONORARIOS PROFESIONALES • COSTO DEL DINERO • ADMINISTRACION • MARKETING • POST VENTA

  5. ESTUDIO DE MERCADO(EVALUACION ECONOMICA DEL PROYECTO) INDICADORES DE EVALUACION DE PROYECTOS INMOBILIARIOS INDICADORES DE RENDIMIENTO RELACIONADOS CON LA CONSTRUCTIBILIDAD RELACIONADOS CON LA HABITABILIDAD INDICADORES DE RENTABILIDAD

  6. ESTUDIO DE MERCADO(EVALUACION ECONOMICA DEL PROYECTO) INDICADORES DE RENDIMIENTO CONSTRUCTIBILIDAD • m2 Construidos/ m2Indice de constructibilidad. m2 Construidos/ m2 Terreno. m2Utiles departamento/ m2 Construidos. m2Utiles departamento/ m2 Total departamento.

  7. ESTUDIO DE CABIDA LA SUPERFICIE DEL PAÑO (LOTES 1 Y 2) ES DE 1.047 m2. LA APLICACIÓN DE LAS NORMAS DE EDIFICACION PARA LA ZONA C 3 DETERMINAN LA OCUPACION MAXIMA EN PLANTA SEÑALADA EN ESTE PLANO, DADA LA PEQUEÑA DIMENSION DEL TERRENO Y LA ESTRECHEZ DEL LOTE 1. LA OTRA LIMITANTE FUERTE ES LA ALTURA MAXIMA PERMITIDA, QUE ALCANZA A LOS 30 METROS. LAS NORMAS DE EXCEPCION QUE LA MISMA ORDENANZA LOCAL ESTABLECE PARA LA ALTURA MAXIMA NO PRODUCEN EFECTO ALGUNO EN ESTE CASO, YA QUE DE TODAS MANERAS LA RESTRICCION ESTA DADA TAMBIEN POR LA RASANTE.

  8. ESTUDIO DE RASANTES

  9. VOLUMETRIA RESULTANTE

  10. SUPERFICIE POSIBLE DE CONSTRUIR SEGUN EL COEFICIENTE DE OCUPACION (QUE ES 0,7) SE PODRIAN CONSTRUIR HASTA 732,9 m2 EN PRIMER PISO. SEGÚN EL COEFICIENTE DE CONSTRUCTIBILIDAD (QUE ES DE 7,5) SE PODRIAN CONSTRUIR UN TOTAL DE 7.852,5 m2. LA SUPERFICIE POSIBLE DE CONSTRUIR AL APLICAR EL CONJUNTO DE CONDICIONES DE EDIFICACION ES DE 513 m2EN PRIMER PISOY 4.368 m2 EN TOTAL, CONSIDERANDO UNA ALTURA DE 2,7 m ENTRE PISOS TERMINADOS, LO QUE DA 11 PISOS. ES POSIBLE QUE REVISANDO ALTERNATIVAS DE DISEÑO ARQUITECTONICO SE PUEDA AUMENTAR LIGERAMENTE LA SUPERFICIE A CONSTRUIR. PARA EFECTOS DE CALCULO DE RENTABILIDAD SE HA CONSIDERADO ESTA POSTURA MAS PRUDENTE. EN CUANTO A ESTACIONAMIENTOS, SE CALCULAN ENTRE 50 Y 55 EN SUBTERRANEO, DADO UN ESTACIONAMIENTO POR DEPARTAMENTO. EN SUPERFICIE, ESTO SIGNIFICA ENTRE 625 Y 690 m2 MAS CIRCULACIONES. SE PUEDE CONSTRUIR TODO EL SUBSUELO.

  11. TERRENO AREA 2434 M2 VALOR 13 UF M2 CONSTRUCTIBILIDAD 2,0 ESTUDIO CONSTRUCTIBILIDAD

  12. OCUPACION DE SUELO: 734 M2 = 30 % ALTURA: 24,96 MTS RAZANTE: 60º UNIDADES DEPARTAMENTOS: 84 UN PROMEDIO DEPARTAMENTOS: 75,26 M2 DEPARTAMENTOS: 6329 M2 AREAS COMUNES 16 %: 1012 M2 TOTAL CONSTRUCCION 7341 M2 (SOBRE NIVEL 0) ESTACIONAMIENTOS : 1207 M2 (84 UNIDADES + 15% CIRCULACION) TOTAL CONSTRUCCION: 8548 M2 ESTUDIO ECONOMICO

  13. ESTRUCTURA DE COSTOS

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