DECLARATORIA DE FÁBRICA Aspectos registrales

1. DECLARATORIA DE FÁBRICAAspectos registrales Elmer Jaimes Jaimes

3. NORMATIVA APLICABLE • Ley Nº29090, modificada por la ley 29476. • Nº 008-2013-Vivienda. • Ley 27157 • D.S. 035-2006-Vivienda • Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos Nº 097-2013-SUNARP-SN

4. Propiedad predial 2. Partes integrantes 1. Extensión 4. Limitaciones al D° de propiedad 5. Edificación 3. Principio de accesión

5. Código Civil • Es parte integrante lo que no puede ser separado sin destruir, deteriorar o alterar el bien. • Las partes integrantes de un bien y sus accesorios siguen la condición de éste… • El propietario de un bien adquiere por accesión lo que se une o adhiere materialmente a él. • La propiedad predial queda sujeta a la zonificación, a los procesos de habilitación y subdivisión y a los requisitos y limitaciones que establecen las disposiciones respectivas.

6. Edificación • Resultado de construir una obra para albergar al hombre en el desarrollo de sus actividades. • Comprende las instalaciones fijas y complementarias adscritas a ella.

7. Tipos de obras • Edificaciones nuevas. • Ampliaciones: incrementando el área techada • Remodelaciones:modifica la tipología y/o el estilo arquitectónico. • Refacciones: mejoramiento y/o renovación. • Acondicionamientos: adecuación de ambientes. • Puesta en Valor Monumental • Cercado. • Demolición.

8. Ley Nº29090 LICENCIA D. FÁBRICA Autorización Reconocimiento legal Anotación Inscripción

9. LICENCIA DE EDIFICACIÓN

10. MODALIDADES DE APROBACIÓN

12. ASPECTOS REGISTRALES Actos Inscribibles: • Documentos previos • Pre-declaratoria de fábrica • Declaratoria de fábrica • Cargas técnicas • Cancelación de cargas técnicas

13. DOCUMENTOS PREVIOS Regula el diseño o las condiciones técnicas que afectarán el proceso de edificación: • Certificado de Zonificación y vías • Certificado de Parámetros Urbanísticos o Edificatorios • Certificado de Factibilidad de servicios. SON ACTOS INSCRIBIBLES A SOLICITUD DEL PROPIETARIO SERÁ OPONIBLE 3ROS.

14. PRE DECLARATORIA DE FÁBRICA Es la anotación preventiva de un proyecto de declaratoria de fábrica aprobado por la municipalidad, elaborada a partir de los planos de obra y especificaciones técnicas.

15. Título inscribible Modalidades A y B

16. Título inscribible Modalidades C y D

17. Plazo de vigencia • Vigencia: Un año. • Prórroga: cuantas veces sea necesario. En mérito a documento privado con firmas certificadas otorgado por el propietario del terreno. • Caducidad: vencido el plazo de la vigencia.

18. Contenido del asiento de predeclaratoria de fábrica • Distribución de Ambientes, área techada por cada piso, área libre del primer piso, el carácter preventivo del asiento, la norma que autoriza su extensión, su plazo de vigencia y el nombre del profesional que interviene en el proyecto y demás datos relevantes.

19. LEY 29090 DECLARATORIA DE FÁBRICA

20. REGULARIZACION DE EDIFICACIÓN LEY 29090 Para edificaciones construidas sin licencia y concluídas entre 20-07-1999 y 25-09-2007. Plazo: 31-12-2013 Es una regularización MUNICIPAL No se aplican las normas de regularización de la ley 27157

22. DECLARATORIA DE FÁBRICA • Reconocimiento legal de la existencia de una obra. Se realiza mediante una declaración del propietario, cumpliendo las formalidades y trámites establecidos por la ley. • No implica la modificación ni disposición del bien.

23. Inscripción de la declaratoria de fábrica • Su inscripción busca hacer constar en el Registro las características físicas de la edificación y si ha sido levantado según la legislación sobre la materia. • Constituye un dato físico material del predio que se extiende en la partida registral. (Art. 5, literal b) del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios)

24. No inscripción • La edificación no inscrita no constituye obstáculo para la inscripción transferencia de predio cuando en el título se haya consignado que dicha edificación también es objeto de la transferencia(Art. 100 R.I.R.P.) • La inscripción de la fábrica no constituye acto previo para la inscripción de la numeración, salvo que se trate de numeración interna(Art. 92 R.I.R.P.)

25. Título Formal(Art. 78 RIRP) • FUE Ley 29090. • Escritura Pública en el que se inserte o adjunte el FUE o los documentos exigidos según la norma aplicable. • FOR en los casos de regularización de edificaciones (ley 27157). • Otros señalados en normas especiales. * Se deben acompañar los anexos según la normativa especial y planos de ubicación, localización y distribución autorizados por profesional.

26. Regularización de fábrica

27. REGULARIZACIÓN DE FÁBRICA Informalidad Regularización Edificación informal : fuera de los marcos legales y normativos que la rigen. Regularización : acto de saneamiento. Sanear = hacer sano a un bien, repararlo o remediarlo. Formalización.

28. Ley 27157Regularización de edificaciones • Es el reconocimiento legal de una construcción de hecho, eliminando sanciones. • En caso de no ajustarse a los parámetros establecidos por la municipalidad está sujeta a la necesidad de adecuarse y a fiscalización posterior.

29. Ámbito de aplicación Predios urbanos • Terrenos Urbanos • Terrenos que cuenten con proyecto aprobado de habilitaciones urbanas con construcciones simultaneas. • Predios ubicados en zonas urbanas consolidadas en la Municipalidad correspondiente e inscritos como rústicos en el Registro de Predios.

30. Ámbito de aplicación Fecha de culminación de la edificación 20/07/99 30/07/03 Regularización indefinida Regularización hasta el 31/12/05

31. Título formal de regularización de fábrica • FOR suscrito por el propietario y autorizado por verificador responsable, con certificación de firmas por Notario. • Certificado de Parámetros Urbanísticos. • Plano de localización y ubicación. • Plano de plantas de arquitectura (plano de distribución por pisos) • Informe Técnico de Verificación. * Planos e informe técnico, sólo suscritos por verificador responsable con firmas legalizadas

32. Verificador Responsable • Arquitecto o Ingeniero Civil colegiado, que organiza la documentación que se acompaña al FOR, bajo responsabilidad emite Informe Técnico de Verificación y declara que los planos que se adjuntan corresponden a la realidad física existente, dejando constancia de las observaciones que formula. Comunica a la entidad rectora cuando se requiere informe de verificación Ad Hoc.

33. Informe Verificador Ad Hoc • REGLAMENTO DE LA LEY 27157 • Artículo 9.- Funciones del Verificador Responsable • Cuando la naturaleza de la edificación en proceso de regularización lo requiera, el Verificador Responsable comunicará a la entidad rectora correspondiente que se requiere de un Informe Técnico de Verificación Ad Hoc... Las constancias del cumplimiento de este trámite y de su pago, se anotarán en el formulario del Informe Técnico de verificación.

34. Informe Verificador Ad Hoc Artículo 79 R.I.R.P. “Cuando se encuentre pendiente la emisión del informe de verificación ad hoc se extenderá, en el rubro de cargas y gravámenes, una anotación en la que se deje constancia de tal circunstancia, la que se cancelará con la presentación de dicho informe al Registro”.

35. CARGAS TÉCNICAS • Se inscribirán en el rubro cargas y gravámenes, las observaciones que efectúe el verificador en su informe, cuando advierta discrepancia en el área y linderos del terreno, así por transgresiones a la normatividad urbanística o de edificación. • El propietario estará obligado a subsanarlas antes de ejecutar cualquier tipo de obra en la edificación. • Podrán ser canceladas mediante un nuevo informe de verificación, que acredite las subsanaciones con firmas legalizadas por notario.

36. Art. 82: Levantamiento de carga • Las cargas serán canceladas en virtud de un nuevo Informe Técnico emitido por el verificador competente, en el que se acredite el levantamiento de las observaciones que dieron mérito a su anotación, acompañado, de ser necesario, de los planos replanteados. No corresponde al Registrador formular observaciones a los aspectos técnicos de dicho informe."

38. ASIENTO DE DECLARATORIA DE FÁBRICA • Distribución de ambientes, área techada por cada piso, área libre del primer piso, fecha de finalización de la obra, la valorización, nombre del profesional que interviene en la declaratoria y demás datos relevantes. • Si en el título no consta la fecha de finalización, podrá presentarse documento privado con firma certificada notarialmente.

39. EDIFICACIÓN SOCIAL SOBRE TERRENO PROPIO DE UNO DE LOS CÓNYUGES • Cuando en la declaratoria de fábrica intervenga la sociedad conyugal sujeta al régimen de sociedades gananciales y la fábrica haya sido edificada en terreno propio de uno de ellos, el Registrador procederá a extender simultáneamente el asiento de domino de la sociedad conyugal sobre el inmueble por el sólo mérito de la declaratoria, salvo que se acredite que el bien mantiene la condición de propio. • Para ello deberá de presentarse la respectiva partida de matrimonio en copia certificada.

40. IV.- JURISPRUDENCIA DEL TRIBUNAL REGISTRAL EN REGULARIZACIONES • Intervención de copropietarios en regularización de fábrica • “En el formulario registral sobre regularización de declaratoria de fábrica.. Deben intervenir todos los copropietarios.( 19º precedente de observancia obligatoria aprobado en el X pleno registral) • Este`precedente fue dejado sin efecto por acuerdo planrio del t.R.

41. Precedentes de Observancia Obligatoria • Res. 214-2006-SUNARP-TR-L-REGULARIZACIÓN DE EDFICACIONES SOBRE PREDIOS UBICADOS EN ZONAS URBANAS CONSOLIDADAS.- “Para inscribir la regularización de edificaciones existentes sobre predios ubicados en zonas urbanas consolidadas, no se requiere resolución de alcaldía que declare la Habilitación Urbana de oficio, ni por lo tanto, de inscripción de cambio de uso de rústico a urbano, bastando con acreditar que el predio se encuentra como urbano en la Municipalidad correspondiente”. (Décimo pleno)

42. Precedentes de Observancia Obligatoria • Res. 492-2007-SUNARP-TR-L. Cancelación de Cargas En Vía Rectificación- “Las cargas técnicas extendidas sobre la base de observaciones formuladas en el Informe Técnico de Verificación, originadas en presuntas transgresiones a la normatividad sobre edificaciones, consignadas como tales por haber utilizado como referencia el Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios vigentes a la fecha de su regularización y no a la fecha de su ejecución de la obra, pueden ser canceladas a mérito de un nuevo informe técnico de verificación en el que se señale con claridad que a la fecha de la fábrica regularizada, la edificación se adecuaba a los parámetros vigentes en dicha oportunidad”. (Vigésimo Sétimo y Vigésimo Octavo Pleno).