Städtebauliche Projektentwicklung am Beispiel der Altstadtgalerie Celle – EINE KONTROVERSE

1. Städtebauliche Projektentwicklung am Beispiel der Altstadtgalerie Celle – EINE KONTROVERSE Baugespräche 10, HAWK Hochschule für angewandte Wissenschaft und Kunst, 16. November 2010, 18.00 Uhr, Großer Hörsaal Stadt Celle, Dezernat für Stadtentwicklung, Umwelt & öffentliche Einrichtungen Stadtbaurat Dr.-Ing. Matthias Hardinghaus, Architekt BDA & Stadtplaner SRL

2. Städtebauliche Projektentwicklung am Beispiel der Altstadtgalerie Celle – EINE KONTROVERSE Ziele des Vortrags Ziel 1: Zum Prozess der städtebaulichen Projektentwicklung Ziel 2: Instrumente der städtebaulichen Projektentwicklung Ziel 3: Entwurfsaufgabe & -ergebnis: Architekturwettbewerb Ziel 4: Sachstand & Diskussion: Möglichkeiten & Grenzen matthias.hardinghaus@celle.de

3. Städtebauliche Projektentwicklung am Beispiel der Altstadtgalerie Celle – EINE KONTROVERSE Gliederung 1. Prozess der städtebaulichen Projektentwicklung 1.1 Vorgeschichte 1.2 Grundsätzliche Vorbemerkungen: Analyse & Standpunkt 2. Instrumente der städtebaulichen Projektentwicklung (Auswahl) 2.1 Baubauungsplan & Örtliche Gestaltungsvorschrift 2.2 Entwerfen: Der Architekturwettbewerb (Vertiefung) 3. Sachstand & Diskussion: Möglichkeiten & Grenzen matthias.hardinghaus@celle.de

4. 1. Prozess der städtebaulichen Projektentwicklung: Städtebauliche Einorndung matthias.hardinghaus@celle.de

5. 1. Prozess der städtebaulichen Projektentwicklung: Städtebauliche Einordnung >>> Bauen im Bestand… matthias.hardinghaus@celle.de

6. 1.1 Vorgeschichte • 2005-06, erste konkrete Überlegungen zu einem innerstädtischen Einkaufszentrum, Projektentwickler: ECE • 2007, der Projektentwickler Gedo legt eine weitere Variante zu einem innerstädtischen Einkaufszentrum vor, Rückzug 08.2008 („Gedo 1“); Herbst 2008 erneuter Anlauf der Fa. Gedo („Gedo 2“) • Ende 2008 kam es (u.a.) über diese Frage zum Rücktritt des damaligen Oberbürgermeisters • Februar 2009, Grundsatzerklärung des Rates der Stadt Celle zur „Altstadtgalerie“ • Februar 2009, Wahl des neuen Oberbürgermeisters • A) Über die vorbezeichneten Stufen ist mittlerweile eine klare parteipolitische Zuordnung nicht möglich. B) Diskussionen über ein innerstädtisches Einkaufzentrum gibt es in Celle seit vielen Jahren. • August 2009 Wiedereinführung eines Stadtbaurates matthias.hardinghaus@celle.de

7. 1. Prozess der städtebaulichen Projektentwicklung: Städtebauliche Einordnung matthias.hardinghaus@celle.de

8. 1.2 Grundsätzliche Vorbemerkungen: Analyse & Standpunkt Was bewegt? - Grundsatzfrage (Polarisierung) - Standortfrage (Einbettung) - Quadratmeterfrage - Qualitätsfrage (Wettbewerb) - Markenfrage (Ankermieter) - Verkaufsflächenfrage (Struktur) matthias.hardinghaus@celle.de

9. 2. Instrumente der städtebaulichen Projektentwicklung (Auswahl) • Grundsatzerklärung des Rates vom 12. Februar 2009. Städtebauliche Zielstellungen werden formuliert. • Auf 1 ½ DIN A4 Seiten fasst der Rat der Stadt Celle sein Ansinnen zusammen, eine innerstädtische Einkauf-Mall „Altstadtgalerie Celle“ zu ermöglichen >>> Auftrag an die Verwaltung • Methodisch kann die Grundsatzerklärung in die folgenden Teilschritte bzw. Instrumente operationalisiert werden: • > Einzelhandelsgutachten, Verträglichkeit • > Städtebauliche Vertrag und Grundstückskaufvertrag • > Architektenwettbewerb, städtebauliche Einbettung • > Bebauungsplan, inklusive div. Fachgutachten (Verkehr, Lärm) matthias.hardinghaus@celle.de

10. 2.1 Baubauungsplan & Örtliche Gestaltungsvorschrift Planungserfordernis (§ 1 Abs. 3 BauGB) Dringender Handlungsbedarf zur nachhaltigen Stärkung der Innenstadt Erweiterung vorhandenen und Schaffung neuen Einzelhandels Ansiedlung von Geschäftshäusern in Innenstadt verträglicher Art und Weise PHASE 1: Aufstellungsbeschluss (§ 2 Abs. 1 BauGB) Vorbereitung des Beschlusses: Planungs- und Bauausschuss 07.12 2006 Verwaltungsausschuss: 12.12.2006 Beschlussfassung: Rat 15.12.2006 Ortsübliche Bekanntmachung: Cellesche Zeitung 30.12.2006 matthias.hardinghaus@celle.de

11. 2.1 Baubauungsplan & Örtliche Gestaltungsvorschrift Gemeinsame öffentliche Sitzung von Planungs- und Bauausschuss, Ausschuss für Wirtschaftsförderung und Stadtmarketing und Ortsrat zum Verträglichkeitsgutachten am 11.06.2008 PHASE 3: Frühzeitige Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange (§ 4 Abs. 1 BauGB) Anschreiben 17.06.2008 Frist bis 04.07.2008 PHASE 4: Formale Beteiligung der Öffentlichkeit – öffentliche Auslegung – (§ 3 Abs. 2 BauGB) Vorbereitet für Planungs- und Bauausschuss, abgesetzt wegen Rückzug des Investors. matthias.hardinghaus@celle.de

12. 2.1 Baubauungsplan & Örtliche Gestaltungsvorschrift 21.10.08 Vorlage eines neuen Konzeptes durch den Investor (GEDO II) 16.12.08 VA-Beschluss zum weiteren Vorgehen: Planungen sollen wieder aufgenommen werden. Grundsatzerklärung zu GEDO II: 10.02.09 Verwaltungsausschuss 12.02.09 Rat Wiederaufnahme des B-Plan-Verfahrens: Information der Öffentlichkeit über geändertes Projekt 28.02.09 Bekanntmachung in der CZ 11.03.09 Versammlung mit Vortrag und Diskussion Informationen zum Zeitplan, Wettbewerb und zum Betreiberkonzept in einer nicht-öffentlichen Ratsveranstaltung am 26.01.2010 matthias.hardinghaus@celle.de

13. 2.1 Baubauungsplan & Örtliche Gestaltungsvorschrift PHASE 5: Formale Beteiligung der Öffentlichkeit (§ 3 Abs. 2 BauGB) – öffentliche Auslegung auf die Dauer eines Monats - und formale Beteiligung der Behörden und Träger öffentlicher Belange (§ 4 Abs. 2 BauGB)- in angemessener Frist, durchgeführt Ende August bis Ende September 2010 Diese Schritte können gem. § 4a Abs. 2 BauGB parallel durchgeführt werden. >>> Ergebnis: erneute Beteiligung ist erforderlich, weil aufgrund der Anregungen und Einwendungen der Entwurf des B-Plans geändert und ergänzt werden musste. (vgl. § 4a (3) PHASE 6: Satzungsbeschluss (§ 10 Abs. 1 BauGB), war geplant für Anfang November, nach Prüfung der fristgemäß eingegangenen Stellungnahmen (§ 3 Abs. 2 Satz 4 BauGB) und der Abwägung der privaten und öffentlichen Belange gegeneinander und untereinander (§ 1 Abs. 7 BauGB). Rechtsverbindlichkeit: Ortsübliche Bekanntmachung (im Amtsblatt für den Landkreis Celle) (§ 10 Abs. 3 Satz 1 BauGB matthias.hardinghaus@celle.de

14. Städtebauliche Projektentwicklung am Beispiel der Altstadtgalerie Celle – EINE KONTROVERSE Gliederung 1. Prozess der städtebaulichen Projektentwicklung 1.1 Vorgeschichte 1.2 Grundsätzliche Vorbemerkungen: Analyse & Standpunkt 2. Instrumente der städtebaulichen Projektentwicklung (Auswahl) 2.1 Baubauungsplan & Örtliche Gestaltungsvorschrift 2.2 Entwerfen: Der Architekturwettbewerb (Vertiefung) 3. Sachstand & Diskussion: Möglichkeiten & Grenzen matthias.hardinghaus@celle.de

15. 2.2 Entwerfen: Wettbewerbsaufgabe und Philosophie matthias.hardinghaus@celle.de

16. 2.2 Entwerfen: Wettbewerbsaufgabe und Philosophie matthias.hardinghaus@celle.de

17. 2.2 Entwerfen: Wettbewerbsaufgabe und Philosophie matthias.hardinghaus@celle.de

18. 2.2 Entwerfen: Wettbewerbsaufgabe und Philosophie • Die BeurteilungderArbeitenerfolgtegemäßnachfolgender • gleichrangigerKriteriernblöcke: • StädtebaulicheEinbindung und Transparenz • Transparenz und GeschlossenheitderFassaden • Art und Weise derWerbekonzeption • GestalterischeQualitätderFassaden und Dachlandschaft • Wirtschaftlichkeit und ganzheitlichesenergetischenKonzept • TechnischeRealisierbarkeit • DenkmalpflegerischeEinbindung • Spannungsfeld & PhilosophiederAufgabe: Fachwerk/Gestaltungssatzung vs. Freiheit und Innovationskraft des Wettbewerbes matthias.hardinghaus@celle.de

19. 2.2 Entwerfen: Wettbewerbsaufgabe und Philosophie Entwurfsaufgabe: Große zusammenhängende Flächen einer Handelsimmobilie versus Kleinteiligkeit und auch hohen Individualität der Bergstraße und des Südwalls matthias.hardinghaus@celle.de

20. 2.2 Entwerfen: Vorstellung des 2. Preisträgers matthias.hardinghaus@celle.de

21. 2.2 Entwerfen: Vorstellung des 2. Preisträgers Parzelle > Einzelhaus > Giebelständigkeit matthias.hardinghaus@celle.de

22. 2.2 Entwerfen: Vorstellung des 2. Preisträgers matthias.hardinghaus@celle.de

23. 2.2 Entwerfen: Vorstellung des 2. Preisträgers matthias.hardinghaus@celle.de

24. 2.2 Entwerfen: Vorstellung des 1. Preisträgers Parzelle > Band > Faltung > Einzelhaus > Traufständigkeit matthias.hardinghaus@celle.de

25. 2.2 Entwerfen: Vorstellung des 1. Preisträgers Parzelle > Band > Faltung > Einzelhaus > Traufständigkeit Stadtbaurat Dr.-Ing. Matthias Hardinghaus, matthias.hardinghaus@celle.de

26. 2.2 Entwerfen: Vorstellung des 1. Preisträgers Parzelle > Band > Faltung > Einzelhaus > Traufständigkeit matthias.hardinghaus@celle.de

27. 2.2 Entwerfen: Vorstellung des 1. Preisträgers Parzelle > Band > Faltung > Einzelhaus > Traufständigkeit matthias.hardinghaus@celle.de

28. 2.2 Entwerfen: Vorstellung des 1. Preisträgers Parzelle > Band > Faltung > Einzelhaus > Traufständigkeit matthias.hardinghaus@celle.de

29. Städtebauliche Projektentwicklung am Beispiel der Altstadtgalerie Celle – EINE KONTROVERSE Gliederung 1. Prozess der städtebaulichen Projektentwicklung 1.1 Vorgeschichte 1.2 Grundsätzliche Vorbemerkungen: Analyse & Standpunkt 2. Instrumente der städtebaulichen Projektentwicklung (Auswahl) 2.1 Baubauungsplan & Örtliche Gestaltungsvorschrift 2.2 Entwerfen: Der Architekturwettbewerb (Vertiefung) 3. Sachstand & Diskussion: Möglichkeiten & Grenzen matthias.hardinghaus@celle.de

30. 3. Sachstand & Diskussion: Möglichkeiten & Grenzen • Es gab viele Gemeinsamkeiten und die Zusammenarbeit war insgesamt professionell. Diskrepanzen im Rahmen der Vertragsverhandlungen gab es jedoch insbesondere zu: • > Kostenübernahme für archäologische Grabungen • > Kaufpreisvorstellungen städtischer Grundstücke • > Verkaufsflächenstruktur („Dublizierung“ der Innenstadt) • > Durchlässigkeit der Läden zur Bergstraße • > „Öffnung“ der Heeringgasse • > Sicherung der Ergebnisse des Architektenwettbewerbes • > Sicherung der städtebaulichen Zielvorstellungen bei Rechtsnachfolge des Investors matthias.hardinghaus@celle.de

31. 3. Sachstand & Diskussion: Möglichkeiten & Grenzen • Intensive Verhandlungen im Rahmen des Städtebaulichen Vertrages haben mit dazu geführt, dass sich Rat und Verwaltung zu einem Verfahrenswechsel von einem Bebauungsplan als Angebotsplanung hin zu einem Vorhabenbezogenen Bebauungsplan entschieden haben. • Vorteile für die Stadt: Vorgenannte „Details“ würden über den Durchführungsvertrag nach § 12 (3a) BauGB Bestandteil der Bebauungsplanung >>> Norm statt Vertrag. Damit entfällt die Frage: Was passiert bei Weiterveräußerung durch den Investor (Rechtsnachfolge). • Vorteile für den Investor: Ein Großteil der einschränkenden Regelungen über Rechtsnachfolge, Vertragsstrafen und der Zeitplan der Baupflichten entbehrlich wäre. • Zeitlich würde der Verfahrenswechsel etwa 2- 4 Monate in Anspruch nehmen matthias.hardinghaus@celle.de

32. 3. Sachstand & Diskussion: Möglichkeiten & Grenzen • Beschluss des Rates vom 4. November 2010: • Zur Sicherung der städtebaulichen Zielvorstellungen, wie sie in der Grundsatzerklärung des Rates vom 12.02.2009 niedergelegt und in der weiteren Entwicklung des Projektes „Altstadtgalerie“ durch die Verwaltung herausgearbeitet wurden, wird die Verwaltung beauftragt, einen Verfahrenswechsel von einer Angebotsplanung zu einem Vorhabenbezogenen Bebauungsplan herbei zu führen. Der Investor wird darum gebeten, zeitnah einen entsprechenden Antrag zu stellen. • Mit Schreiben vom 12. November 2010 erklärt die Fa. Gedo keinen entsprechenden Antrag nach § 12 (2) BauGB stellen zu wollen. matthias.hardinghaus@celle.de

33. Städtebauliche Projektentwicklung am Beispiel der Altstadtgalerie Celle – EINE KONTROVERSE Ziele des Vortrags Ziel 1: Zum Prozess der städtebaulichen Projektentwicklung Ziel 2: Instrumente der städtebaulichen Projektentwicklung Ziel 3: Entwurfsaufgabe & -ergebnis: Architekturwettbewerb Ziel 4: Sachstand & Diskussion: Möglichkeiten & Grenzen matthias.hardinghaus@celle.de

34. Städtebauliche Projektentwicklung am Beispiel der Altstadtgalerie Celle – EINE KONTROVERSE Baugespräche 10, HAWK Hochschule für angewandte Wissenschaft und Kunst, 16. November 2010, 18.00 Uhr, Großer Hörsaal Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit Stadt Celle, Dezernat für Stadtentwicklung, Umwelt & öffentliche Einrichtungen Stadtbaurat Dr.-Ing. Matthias Hardinghaus, Architekt BDA & Stadtplaner SRL