Download
slide1 n.
Skip this Video
Loading SlideShow in 5 Seconds..
פברואר 2006 PowerPoint Presentation
Download Presentation
פברואר 2006

פברואר 2006

160 Vues Download Presentation
Télécharger la présentation

פברואר 2006

- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - E N D - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
Presentation Transcript

  1. מע"מ בעסקאות במקרקעין חוק מע"מ - הלכה למעשה פברואר 2006 אמיר סוראיה, רו"ח WWW.SORAYA.CO.IL

  2. מבוא - החבות במע"מ ייבוא טובין עסקה בישראל* * בהתאם לעיקרון ההקבלה, עסקה כוללת גם מכירת נכס אשר נוכה מס התשומות ברכישתו או יבואו. מכר של נכס או מתן שירות בישראל עסקת אקראי עוסק במהלך עסקו טובין או שירותים כשהעסקה בעלת אופי מסחרי מקרקעין לפי זהות הרוכש פברואר 2006 2

  3. הגדרת מקרקעין אין הפניה לרבות זכות במקרקעין חוק המקרקעין - "קרקע, כל הבנוי עליה והנטוע בה וכל דבר אחר המחובר אליה חיבור של קבע זולת מחוברים הניתנים להפרדה". דגשים • המונח מקרקעין מוגדר בצורה רחבה ביותר. • להבחנה האם פריט מסוים הוא טובין או מקרקעין לעיתים השלכות משמעותיות. שהרי, מע"מ עשוי להיות מוטל על מכר של מקרקעין גם כאשר העסקה אינה מסחרית (זאת בניגוד למכר של טובין). • מניות באיגוד מקרקעין הינן זכויות במקרקעין בהתאם לחוק מע"מ. כמשמעותה בחוק מס שבח לרבות זכות באיגוד מקרקעין פברואר 2006 3

  4. דגשים בהגדרת מכר ללא תלות בתקופה השכרה מכר לא רצוני (כגון, הפקעה) רק אם מתקבלת תמורה (בכסף או בשווי כסף) פעולה באיגוד מקרקעין כהגדרתה בחוק מס שבח (יושם לב כי בתיקון 50 לחוק מס שבח מועטה הקצאה מגדר פעולה). שימוש לצורך עצמי שימוש בנכס מנכסי העסק שלא לצורכי העסק ע"י בעלים/עובדים. דגש: במע"מ אין שינוי ייעוד. כגון, קבלן הבונה דירה למגוריו, או תקנה 1(2) לתקנות מע"מ. פברואר 2006 4

  5. עסקה במקרקעין לעוסק, למלכ"ר או למוסד כספי וכאשר המקרקעין הינם דירת מגורים – למעט מוסד כספי ומלכ"ר מכר של מקרקעין נוכה מס תשומות ברכישה במהלך העסק (לרבות ציוד) עסקת אקראי הערות: 1. בעסקת אקראי במקרקעין לא נדרש אופי מסחרי. 2. עוסק – למעט מי שרוכש במישור הפרטי. עסקה פברואר 2006 5

  6. עסקה במקרקעין והחייב בתשלום המס המוכר כלל אצבע: מכירת מקרקעין הינה בגדר עסקה במידה והרוכש נמנה על החייבים במס. פברואר 2006 6

  7. עסקאות במקרקעין - דוגמאות • אדם פרטי משכיר מקרקעין מסחרי לעוסק – עסקת אקראי (המס ישולם על ידי השוכר). • עירייה הפקיעה קרקע מאדם פרטי בתמורה– בוצע מכר – עסקת אקראי. • עוסק משכיר דירת מגורים (למגורים) - אין חבות במס. • קבלן שינה ייעוד של מקרקעין ממלאי לרכוש קבוע – אין מכר- אין עסקה. • קבלן בונה בית מגורים ולוקח דירה אחת לשימושו הפרטי – בוצע מכר (שימוש לצורך עצמי)- עסקה. • אדם קיבל פיצוי בגין ביטול עסקת מקרקעין - אין מכר - אין עסקה – הפיצוי אינו חייב במס. פברואר 2006 7

  8. מועד החיוב במס עסקאות במקרקעין חייבות במס על בסיס מצטבר או מזומן, כמוקדם(סע' 28(א) ו-29(1) לחוק). מועד החיוב במע"מ הוא המוקדם מבין השלושה: א. מועד העמדת המקרקעין לרשות הקונה או לשימושו, או ב. מועד הרישום, או, ג. מועד קבלת התמורה, על החלק שהתקבל. לפי המוקדם מביניהם. פברואר 2006 8

  9. ניכוי תשומות ברכישת דירת מגורים תקנה 15 לתקנות מע"מ - מס תשומות בגין רכישת (או בניית) דירת מגורים המשמשת גם למגורי העוסק וגם לצורך עסקו אינו ניתן לניכוי. בפס"ד ה.ד.י. חברה לסחר בע"מ לא הותר לחברה לנכות מס תשומות בגין רכישת חלק מדירת מגורים אשר שימש לצורך עסקי, כאשר החלק השני נרכש ע"י בעלי המניות לצורך מגורים. תשומות שוטפות בגין שימוש מעורב בדירת מגורים ניתנות לניכוי, בכפוף לתקנה 18 לתקנות מע"מ. האם ניתן לבצע פיצול ליחידות מיסוי ולנכות מס תשומות על החלק העסקי? פברואר 2006 9

  10. הפסקת עיסוק (סע' 137א) בהפסקת עיסוק דין יתרת הנכסים, בתום שנתיים מיום הפסקת העיסוק, כדין נכסים שנעשה בהם שימוש לצורך עצמי (דהיינו, מכר). • לגבי מקרקעין, ניתן לדחות את אירוע המס, באישור המנהל, מעל שנתיים מיום הפסקת העיסוק ועד למימוש המקרקעין בפועל. • מחיר העסקה יקבע על פי המחיר במועד המכירה בפועל (ולא במועד הפסקת הפעילות). פברואר 2006 10

  11. עסקאות קומבינציה

  12. עסקאות קומבינציה -מהות ב' קבלן א' (בד"כ אדם פרטי) שירותי בנייה/דירות קרקע עסקה א' – מכירת קרקע לקבלן. עסקה ב' – מכירת דירות או מתן שירותי בניה לבעל הקרקע. פברואר 2006 12

  13. סוגיות עיקריות 1. עסקת קומבינציה או מתן שירותי בנייה? ההבחנה בין עסקת קומבינציה לעסקת ביצוע שירותי בנייה לעיתים כרוכה בקשיים. בפסיקה (פס"ד אביבית, ש.א.פ ועוד) נקבע שיש לבחון את מידת מעורבות הקבלן בתוכנית הבניין, במכירת הדירות ובענייני הבנייה. כגון, האם הקבלן אחראי על מכירת הדירות והאם רווחי הקבלן נגזרים מרווחיות הפרויקט. 2. מועד החיוב במס (פס"ד ניכן) מקרקעין - מועד מסירת החזקה על המקרקעין, מועד הרישום או מועד התשלום, כמוקדם. שירותי בנייה - מועד מסירת החזקה על המקרקעין או מועד התשלום, כמוקדם. בהתאם לפס"ד ניכן, מסירת הקרקע מהווה תמורה. פברואר 2006 13

  14. סוגיות עיקריות (המשך) 3. אופן קביעת המחיר (פס"ד ניכן) ככלל, בהתאם לשווי השוק של המקרקעין שנמסרו, בהתאמות המתבקשות בגין תשלומי איזון. שווי השוק בד"כ יקבע ע"פ שומת מס רכישה. דוגמה, שווי מקרקעין הינו 2,000 אלפי ש"ח. הקבלן שילם למוכר, בנוסף לשירותי בנייה, 100 אלפי ש"ח במוזמן. כמו כן, שילם הקבלן 100 אלפי ש"ח לרשות המיסים עבור המוכר. בדוגמה הנ"ל שווי שירותי הבניה (כולל מע"מ) – 1,800 אלפי ש"ח. פברואר 2006 14

  15. Questions? תודה על ההקשבה! אמיר סוראיה amir@soraya.co.il