Analys av förutsättningar för nyproduktion av egna hem, Tranås, mars 2011

1. Analys av förutsättningar för nyproduktion av egna hem, Tranås, mars 2011 8 mars 2011

2. Innehåll Bakgrund och syfte Process i fyra steg Regional tillväxt Bostadsmarknad Småhus Bostadsrätter Sammanfattande slutsatser 2

3. Bakgrund och syfte Tranås kommun har önskat analysera och förbättra förutsättningarna för nyproduktion av bostäder (primärt egna hem) inom kommunen Ett identifierat hinder gäller bankernas restriktivitet i samband med utlåning vilken i sin tur grundar sig på bankernas gängse schabloner och beräkningsmodeller Evidens har i samarbete med Nyréns arkitekter tidigare genomfört och redovisas en översiktlig analys över rådande marknadsförutsättningar i Tranås kommun vilket varit del i underlaget för Tranås stadsvision 2010-2040. Tranås kommun har utifrån ovanstående gett Evidens i uppdrag att leda en process i fyra steg för att definiera nuläge och möjliga lösningar avseende nyproduktion i kommunen. Uppdraget har genomförts i nära samarbete med en styrgrupp från beställaren. Tidigare utförda analyser har förfinats för att skaffa djupare kunskap och förståelse för olika delmarknader – såväl geografiska som produktmässiga för att ge en bild av betalningsvilja och risk vid nyproduktion av bostäder i Tranåsregionen. Föreliggande rapport är tänkt att kunna användas som underlag till fortsatt dialog med exempelvis berörda banker på lokal och regional nivå. 3

4. Genomförd arbetsprocess I korthet: Analysen har genomförts i form av en arbetsprocess där såväl evidens som beställaren har deltagit och steg för steg insamlat kunskap och fört en diskussion. Uppdraget inleddes i januari 2011 och startseminarium ägde rum i Stockholm i februari där uppdaterade resultat från tidigare uppdraget redovisades och diskuterades och förde vidare i en diskussion om mål, syfte och förväntningar. I steg två har evidens genomfört en fördjupad marknadsanalys av förutsättningarna för nyproduktion av i första hand egna hem samt översiktligt vad gäller industrilokaler i Tranås region. Marknadsanalysen bygger vidare på tidigare utförda analyser men selekteras i denna fördjupning utifrån såväl geografi som nyproduktion/äldre produktion samt en prognos för utvecklingen de närmaste tre till fem åren. Vid seminarium nr två redovisades ovanstående samt diskuterades argument och möjliga vägar till förbättrade förutsättningar för nyproduktion av bostäder i Tranås kommun. Det sista steget har bestått i dokumentation av analys och diskussioner vilket presenteras i Power Point format för enkel vidareförmedling till berörda parter. Pedagogisk Power Point rapport samt beslut om fas II Precisering syfte/mål Fördjupad och specialiserad marknadsanalys; nuläge Prognos på tre till fem års sikt Seminarium/workshop där resultaten redovisas och möjliga vägar framåt formuleras och stäms av 4

5. Tranås 2011 • Tranås är en liten region bestående av Tranås kommun samt Ydre kommun, men ligger nära två av Sveriges största regioner: Linköping och Jönköping. • Här finns en gynnsam näringslivsstruktur med några starka industriföretag och även en växande tjänstesektor. Detta har genererat en betydligt högre sysselsättnings-tillväxt än vad andra regioner i samma storleksklass haft den senaste tioårsperioden. • I den senaste analysen konstaterades bla • positiv befolkningsutveckling inom kommunen. • tät och attraktiv stadskärna som skapar gynnsamma lokaliseringsförutsättningar för olika verksamheter • mycket begränsat bostadsbyggande sedan början av 1990-talet. Nyproduktion av rätt produkter i rätt lägen är möjlig. Problemet är att nyproduktion konkurrerar med befintliga bostäder och prisnivån på dessa är låg. Källa: Evidens och SCB

6. Självförstärkande tillväxt i stora regioner Nya ekonomiska geografin Klassisk teori Marknadspotentialer Faktortillgångar Geografiskmarknadspotential Attraktivitetför företagmed skalfördelar Växandemarknad Lokalisering av företagmed skalfördelar

7. Tillväxtens två källor: förtätning och regionförstoring

8. Stark befolkningstillväxt i storstadsregionerna -0,2

9. Stark regional tillväxt i storstadsregionerna 3,0

10. Endast i storstadsregionerna växer regionens hela befolkning

11. Sammanfattning – storleken spelar roll • Empiriska studier visar att större regioner har: • Högre ekonomisk tillväxt • Starkare sysselsättningstillväxt • Högre befolkningstillväxt • Mer utvecklade ekonomier med företag inom ett stort antal branscher • Lägre beroende av socialförsäkringssystem • Större utbud av utbildning, kultur och handel • Högre bostadspriser • Tranås presterar bättre än konkurrenterna i samma storleksklass

12. Medioker befolkningstillväxt, men positiv tidstrend

13. God sysselsättningstillväxt

14. Stabil ekonomisk tillväxt

15. Stark industrisektor och svag tjänstesektor

16. Låg utbildningsnivå i Tranås

17. Svag befolkningstillväxt om inte nyproduktionen av attraktiva bostäder ökar

18. Regionens tillväxt helt beroende av nyproduktion i Tranås kommun

19. Bostadsbyggandet måste öka

20. Lågt positivt flyttnetto men negativt födelsenetto

21. Långsiktigt ofördelaktig åldersstruktur

22. Långsiktigt ofördelaktig åldersstruktur

23. Viljan att flytta är starkt åldersberoende

24. Måttlig men stabil ökning av småhuspriserna i Tranås Småhuspriser i Tranås kommun, Stockholms kommun och hela landet 2009 års priser Kronor 4 500 000 4 000 000 3 500 000 3 000 000 2 500 000 2 000 000 1 500 000 1 000 000 500 000 0 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Riket Tranås Stockholm Källa: Evidens och SCB

25. Trendmässig framskrivning med drygt fyra procent per år

26. Resonemang avseende risk på Tranås bostadsmarknad • Sedan mitten på 90-talet har småhuspriserna i Tranås realt ökat med cirka 100 procent • Priserna har aldrig fallit mer än marginellt och enbart under ett enskilt år under den senaste femtonårsperioden. • Som jämförelse är volatiliteten – eller risken för prisfall – väsentligt större i Stockholm än i Tranås

27. Knappt 60 procent av småhusförsäljningarna är på en miljon eller mer Hätte (fritidshus 90 kvm) Hätte Hätte Max 150 meter till vattnet Norraby Röhälla (650 kvm) Hätte 2% 3 miljoner kronor eller mer 3% 2,5 miljoner kronor eller mer 6% 2 miljoner kronor eller mer

28. Hätte och Norraby i en klass för sig Källa: Evidens och Lantmäteriet

29. Norraby och Hätte är båda lokaliserade vid vattnet och nära tätorten (2-3 km till centrum) Röhälla Norraby Hätte

30. Tio dyraste husen (kr/kvm) i Tranås 2008-2010 Källa: Evidens och Lantmäteriet

31. Samtliga försäljningar januari 2008 - februari 2011 i Norraby och Hätte Källa: Evidens och Lantmäteriet 31

32. Dyraste bostadsrätten under 2010 såldes för 10 000 kr/kvm 4:a i Junkaremålen med låg avgift (370 kr/kvm/år) 2:a på Norr 2:a på Norr 5:a i Östra Bergsområdet 3:a i Centrum

33. Högst boendeutgift för bostadsrätter i centrum *Ränta 4 procent och lån till hela köpeskillingen Källa: Evidens och Värderingsdata

34. Exempel på möjliga extrakvaliteter för nyproduktion Storslagen sjöutsikt ger 8 000 – 10 000 kr/kvm Sjöglimt ger 3 000 – 5 000 kr/kvm Parkutsikt ger 3 000 – 5 000 kr/kvm Balkonger (>12 kvm) ger 3 000 kr/kvm Miljökvaliteter Miljövänlig avfallshantering ger 1 300 kr/kvm Golvvärme ger 900 kr/kvm Grön el i fastigheten och bostäderna ger 1 300 kr/kvm 34

35. Utbyggnadsstrategi • Nybyggnation uppgraderar successivt området • I takt med att de befintliga området byggs ut uppgraderas områdets utformning och struktur. Nya och attraktiva bostäder bidrar till att miljön i området förändras. • Attraktivitet sprids mellan och inom områden • Analyser visar att betalningsviljan för bostäder i ett område påverkas starkt av priset i intilliggande områden. Det innebär att om priset stiger i ett område så sprids delar av prisökningen som ringar på vattnet även till närliggande områden. • Spridningseffekten kan vara stor • Spridningseffekten kan uppgå till 50% av ökningen i områdespriset. Effekten uppstår dock inte förrän den första etappen av nyproduktionen är färdigställd och såld. För att spridningseffekter ska uppstå förutsätts således att projektet lyckas väl i etapp 1. I sådana fall balanserar detta delvis den kraftiga exploateringsgraden. • Slutsats: Utnyttja spridningseffekter för att höja betalningsviljan

36. Exempel på spridningseffekter + 500 kr/kvm Om den genomsnittliga betalningsviljan för bostadsrätter ökar med 1 000 kr/kvm i ett bostadsområde… + 500 kr/kvm + 500 kr/kvm …så kan betalningsviljan i närområdet stiga med upp till 500 kr/kvm

37. 10 dyraste fritidshusen (högst pris) i Tranås • Mellan 2008 och 2010 har drygt 30 fritidshus sålts i Tranås kommun. Av dessa ligger fyra i Krämarp, två i Hätte och två i Röhälla. Övriga är spridda runt om i kommunen. Källa: Evidens och Lantmäteriet

38. Effekter av nya bolånetaket, jämförelse Köp av villa för en, resp tre miljoner kr. Fem procents ränta på bottenlån, åtta procent på blancolån samt fem procent eget kapital

39. Sammanfattning, nya bolånetaket • Månadskostnaden ökar med 175 kr vid införande av bolånetak vid köp av villa för 1.000.000 kronor och med ca 500 kr per månad om priset är 3.000.000 kronor. • Köpare av nya dyra villor i Tranås är i normalfallet redan ägare till en bostad. Detta betyder att den allmänna prisutvecklingen genererat ett betydande belopp som eget kapital att använda vid köp. • Bolånetaket kommer därmed primärt att träffa debutanter på äganderättsmarknaden.

40. Vilka är de mest potentiella köparna av bostäder? Boende i Tranås 1 800 inpendlare Källa: Evidens och SCB

41. Potentiella nya invånare och konkurrerande kommuner 41

42. Sammanfattande slutsatser • Den allmänna prisnivån på bostadsmarknaden i Tranås konstateras ligga så pass lågt att det blir nödvändigt att tillföra alla tillgängliga extrakvaliteter för att betalningsviljan skall komma upp i nivå där nyproduktion blir möjlig • Slutsatsen blir att Tranås kommun – helt i enlighet med Stadsvisionen 2010 - 2040, behöver satsa på nyproduktion i centrala och sjönära lägen. • Nyproduktion av bostäder genererar flyttkedjor med effekten att många fler än de som flyttar in i de nya bostäderna ges möjlighet att förbättra sitt boende • Ju större och dyrare nyproduktion desto längre flyttkedjor – dvs desto fler invånare fått tillgång till en förbättrad boendesituation • Nyproduktion av relativt dyra bostäder är därmed det bästa sättet att öppna upp marknaden för relativt billiga bostäder • Införande av nytt bolånetak innebär en ökad månadskostnad på knappt 200 kr per månad beräknat för en genomsnittlig villa i Tranås. Framförallt berörs debutanter på äganderättsmarknaden. 42

43. Kontaktuppgifter, uppdragsteam Eleonor Andersson Nationalekonom med expertis inom bla bostadsmarknader och prognosmodeller Mobil 070-558 98 33 eleonor.andersson@evidensgruppen.se Roger Bernow Beteendevetare/statistiker med omfattande kunskap och mångårig erfarenhet inom fastighetsanalys och strategi Mobil 070-518 83 86 roger.bernow@evidensgruppen.se Katarina Wallin Civ ing/Fastighetsekonom Mobil 070-518 83 98 katarina.wallin@evidensgruppen.se Evidens BLW ab, Sibyllegatan 30, 114 43 Stockholm Telefon (vxl) 08-599 051 70 Evidens skapar värden för aktörer i fastighetsbranschen genom kvalificerade beslutsunderlag, strategisk rådgivning och medverkan vid implementering. 43