Direito Civil III – Contratos

1. Direito Civil III – Contratos Compra e Venda Art. 481 a 532 2011.1 Prof. Andrei Brettas Grunwald

2. Conceito Artigo 481 “Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro.”

3. Conceito Prof. Cáio Mário da Silva Pereira: “É um acordo de vontades, na conformidade da lei, e com a finalidade de adquirir, resguardar, transferir, conservar, modificar ou extinguir direitos.” Prof. Roberto Senise Lisboa: “É o contrato por meio do qual o adquirente (comprador) paga determinado preço em dinheiro com o fim de obter para si a transferência definitiva do bem do alienante (vendedor)”

4. Natureza Jurídica • Bilateral: cada parte assume respectivamente obrigações; • Oneroso: equivalência de prestações, ambas as partes obtêm vantagem econômica; • Consensual: se aperfeiçoa com a manifestação das partes; • Comutativo: porque as partes já sabem antecipadamente as suas prestações;

5. Natureza Jurídica • A comutatividade pode ser afastada, tomando-se como exemplo o exposto nos artigos 458, 459 e 460 do CC/2002 que prevê a compra e venda de coisa futura e de quantidade futura. • Solene e Não-solene: se existe previsão legal com relação a forma; • Translativo: é instrumento para a transferência e aquisição de propriedade.

6. Elementos • Partes: pessoas interessadas no negócio; • Consenso: as partes exteriorizam a sua vontade de acordarem; • Preço: é o valor a ser pago pela coisa, podendo ele ser certo (cotação), justo (real) e verdadeiro; • Coisa: aquisição do título de transferência do domínio de um determinado bem.

7. Obrigações • Adquirente: • - Deverá efetuar o pagamento do preço antes da transferência do bem; • - Deverá efetuar o pagamento do prelo no tempo ajustado, lugar e modo; • - Deverá efetuar o pagamento dos juros e cláusula penal; • - Arcar com as despesas de lavratura de escritura pública e do registro de transferência do bem imóvel.

8. Obrigações 2. Alienante: - proceder a entrega do bem adquirido após o pagamento do preço; - arcar com as despesas de transporte e tradição da coisa móvel; - garantir a coisa vendida dos riscos da evicção; - responder por vícios redibitórios; - responder pelas conseqüências pela entrega incorreta da coisa;

9. Limitações ao contrato • Tutor e curador: adquirir bens do patrimônio dos pupilos (art. 497 do CC/2002), pena de nulidade absoluta; • Testamenteiro e administrador: adquirir bens confiados a sua guarda ou administração (art. 497 do CC/2002), pena de nulidade absoluta; • Servidor público: adquirir bens ou direitos do órgão onde exerçam suas atribuições, pena de nulidade absoluta;

10. Limitações ao contrato • 4. Juiz, perito, árbitro e demais auxiliares ou serventuários da justiça que possam influenciar no negócio ou no preço da venda; • 5. Ascedente para descentente(art. 496 do CC/2002): é anulável a venda, salvo autorização expressa dos demais descendentes e o do cônjuge. O prazo para anular o negócio é de 2 anos (art. 179 do CC/2002); • 6. Cônjuges (art. 499 do CC/2002): somente é permitida a venda dos bens que não fazem parte da comunhão. Se um bem for vendido, já fazendo parte da comunhão, a venda é nula, por impossibilidade do objeto (art. 166, II do CC/2002);

11. Limitações ao contrato 7. Bens em condomínio (art. 504 do CC/2002): o condômino não pode vender a sua parte a estranho, se o outro condômino desejar adquirir, desde que a parte não esteja divisiva. Condomínio pro-indiviso: não existe a divisão física, de modo que cada um apenas possui parte ou fração ideal; Condomínio pro-diviso: cada condômino tem a sua parte delimitada e determinada no plano física.

12. Regras Especiais • Código Civil Brasileiro – 2002 • Artigo 484: amostras, protótipos ou modelos; • Artigo 500: ad corpus ou ad mensuram; • Artigo 509/512: a contento ou da sujeita a prova;

13. Regras Especiais Artigo 484 Amostras, Protótipos ou Modelos “Art. 484. Se a venda se realizar à vista de amostras, protótipos ou modelos, entender-se-á que o vendedor assegura ter a coisa as qualidades que a elas correspondem. Parágrafo único. Prevalece a amostra, o protótipo ou o modelo, se houver contradição ou diferença com a maneira pela qual se descreveu a coisa no contrato.”

14. Regras Especiais Artigo 484 Amostras, Protótipos ou Modelos Nesta modalidade o vendedor se responsabiliza para que a qualidade do bem a ser entregue ao adquirente corresponda efetivamente à do objeto constante do mostruário. A venda suspensiva, se não houver a entrega da coisa de acordo com o apresentado poderá a venda ser desfeita.

15. Regras Especiais Artigo 484 Amostras, Protótipos ou Modelos - Amostra: reprodução perfeita do objeto a ser entregue; - Protótipo: é o primeiro exemplar do objeto criado que será entregue; - Modelo: é um exemplo do objeto que será entregue.

16. Regras Especiais Artigo 500 ad corpus ou ad mensuram “Art. 500. Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço.”

17. Regras Especiais Artigo 500 ad corpus ou ad mensuram Na venda ad mensuram o preço é estabelecido sem levar em consideração o tamanho da área, mas sim o seu todo. A medida prevista em contrato é meramente enunciativa. Na venda ad corpus, ao contrário da ad mensurem, o preço é estabelecido de acordo com o tamanho da área, a qual é discriminada no contrato.

18. § 1º e 2º do Artigo 500 § 1º Presume-se que a referência às dimensões foi simplesmente enunciativa, quando a diferença encontrada não exceder de um vigésimo da área total enunciada, ressalvado ao comprador o direito de provar que, em tais circunstâncias, não teria realizado o negócio. § 2º Se em vez de falta houver excesso, e o vendedor provar que tinha motivos para ignorar a medida exata da área vendida, caberá ao comprador, à sua escolha, completar o valor correspondente ao preço ou devolver o excesso.

19. Regras Especiais Na venda ad mensuram, caso a área seja superior a um vinte avos da real (5%), poderá o comprador: 1. Se menor, exigir o complemento da área; 2. Resolver o contrato, recebendo o valor pago, através da ação redibitória; 3. Abatimento proporcional do preço, através da ação estimatória. O vendedor poderá reclamar o pagamento de diferença em virtude do excesso, desde que provado que o desconhecia.

20. Artigo 501 “Art. 501. Decai do direito de propor as ações previstas no artigo antecedente o vendedor ou o comprador que não o fizer no prazo de um ano, a contar do registro do título. Parágrafo único. Se houver atraso na imissão de posse no imóvel, atribuível ao alienante, a partir dela fluirá o prazo de decadência.”

21. Regras Especiais Contratos Internacionais Nos contratos de compra e venda internacionais aplica-se as regras do comércio internacional e a lei do domicílio dos contratantes, devendo o pagamento ser feito no local e data correspondente à entrega. Os termos do comércio internacional mais utilizados: FOB: vendedor se obriga a entregar a mercadoria a bordo do navio, sem que o adquirente tenha que arcar com qualquer custo adicional(transporte principal não pago); FAS: vendedor entrega a mercadoria junto ao navio em condições de embarque (transporte principal não pago);

22. Regras Especiais CIF: vendedor se obriga ao pagamento dos custos de embarque marítimo e do seguro de transporte, as expensas do comprador (transporte principal pago); FFA: a responsabilidade do vendedor vai até o costado do navio no porto de destino (transporte principal pago); CPT: vendedor pago o frete até o local de destino da mercadoria transportada por meio não marítimo. Ex works: contrato no qual o vendedor disponibiliza em prol do comprador a mercadoria em suas dependências.

23. Cláusulas Especiais • Retrovenda (art. 505 a 508 do CC); • A contento e sujeita a prova (art. 509 a 512 do CC); • Preempção ou preferência (art. 513 a 520 do CC); • Venda com reserva de domínio (art. 521 a 528 do CC); • Venda sobre documentos (art. 529 a 532 do CC);

24. Cláusulas Especiais Retrovenda Artigo 505 / 508 “Art. 505. O vendedor de coisa imóvel pode reservar-se o direito de recobrá-la no prazo máximo de decadência de três anos, restituindo o preço recebido e reembolsando as despesas do comprador, inclusive as que, durante o período de resgate, se efetuaram com a sua autorização escrita, ou para a realização de benfeitorias necessárias. Art. 506. Se o comprador se recusar a receber as quantias a que faz jus, o vendedor, para exercer o direito de resgate, as depositará judicialmente.”

25. Retrovenda Nesta espécie de cláusula o vendedor tem o direito de reaver o bem imóvel com quem quer que esteja, restituindo ao comprador o valor pago e as despesas feitas, dentro de um prazo máximo de até 03 (três) anos. O comprador não querendo entregar o imóvel, caberá o vendedor ajuizar ação judicial depositando o valor integral do quanto recebido, caso, entenda o juiz que o valor é insuficiente deverá ser feito um depósito complementar.

26. Cláusulas Especiais A contento ou da sujeita a prova Artigo 509 / 512 “Art. 509. A venda feita a contento do comprador entende-se realizada sob condição suspensiva, ainda que a coisa lhe tenha sido entregue; e não se reputará perfeita, enquanto o adquirente não manifestar seu agrado. Art. 510. Também a venda sujeita a prova presume-se feita sob a condição suspensiva de que a coisa tenha as qualidades asseguradas pelo vendedor e seja idônea para o fim a que se destina.”

27. A Contento ou Sujeita a Prova As vendas a contento ou sujeita a prova somente vão se aperfeiçoar quando o comprador se declarar satisfeito com o bem adquirido (art. 509 do CC/2002). A cláusula é suspensiva não considerando o comprador como proprietário definitivo, sendo um mero possuidor. A contento: o comprador até aceitar a coisa é um mero comodatário. Sujeita a prova: o comprador já conhece a coisa, bastando a prova de que é o produto que está a adquirir.

28. Cláusulas Especiais Preempção ou preferência Artigo 513 / 520 “Art. 513. A preempção, ou preferência, impõe ao comprador a obrigação de oferecer ao vendedor a coisa que aquele vai vender, ou dar em pagamento, para que este use de seu direito de prelação na compra, tanto por tanto. Parágrafo único. O prazo para exercer o direito de preferência não poderá exceder a cento e oitenta dias, se a coisa for móvel, ou a dois anos, se imóvel.”

29. Preempção ou preferência É a cláusula na qual o alienante tem a preferência em readquirir a coisa, quando o adquirente se dispuser a vendê-la, podendo ser legal ou voluntária. - Legal: quando o bem expropriado pelo Poder Público não teve a destinação conferida pelo decreto de desapropriação, retornando a coisa a propriedade do antigo proprietário pelo preço atual. - Voluntário: decorre de cláusula contratual, no qual o antigo proprietário dentro do prazo fixado em lei, manifesta a sua vontade de adquirir o bem pelo preço ofertado.

30. Cláusulas Especiais Venda com reserva de domínio Art. 521 / 528 “Art. 521. Na venda de coisa móvel, pode o vendedor reservar para si a propriedade, até que o preço esteja integralmente pago. Art. 522. A cláusula de reserva de domínio será estipulada por escrito e depende de registro no domicílio do comprador para valer contra terceiros.”

31. Venda com Reserva de Domínio É a cláusula contratual na qual o comprador de um bem móvel infungível recebe a mera posse direta do bem, permanecendo a propriedade em poder do vendedor até o final do pagamento. A cláusula adota a forma escrita, devendo o instrumento ser registrado no domicílio do comprador para que tenha eficácia perante terceiros. Como cláusula resolutivo do contrato, caso o pagamento das prestações não seja feito, devendo o vendedor constituir o comprador em mora através do protesto do título ou interpelação judicial.

32. Cláusulas Especiais Venda sobre documentos Art. 529 / 532 “Art. 529. Na venda sobre documentos, a tradição da coisa é substituída pela entrega do seu título representativo e dos outros documentos exigidos pelo contrato ou, no silêncio deste, pelos usos. Parágrafo único. Achando-se a documentação em ordem, não pode o comprador recusar o pagamento, a pretexto de defeito de qualidade ou do estado da coisa vendida, salvo se o defeito já houver sido comprovado.”

33. Venda sob Documentos A venda sobre documentos agiliza a dinâmica contratual; é denominada de crédito documentário, que tem por objeto bens móveis, a tradição, ou entrega da coisa, é substituída pela entrega do documento correspondente à propriedade, geralmente o título representativo do domínio, oriunda do comércio marítimo. Em estando a documentação em ordem não poderá o comprador se recusar a efetuar o pagamento, eximindo-se do pagamento somente nos casos de defeito da coisa.