Le aree di trasformazione, residenza sociale e incentivi

1. Le aree di trasformazione, residenza sociale e incentivi Orsola Torrani Studio Legale Leone-Torrani Dibattito su Milano: Realtà Urbana e PGT Milano, 29 febbraio 2012

2. Dove siamo e perchè • Il Consiglio comunale con delibera n. 60 del 21.11.2011 ha revocato la delibera C.C n. 7 del 4.2.2011 di approvazione del PGT • Oggi siamo quindi in regime di salvaguardia • E’ terminato il lavoro di riesame delle osservazioni e dei pareri a suo tempo presentati e delle controdeduzioni in allora predisposte • Sono state elaborate nuove proposte di controdeduzioni che sono all’esame del Consiglio comunale

3. I nuovi obiettivi • Generale contenimento delle potenzialità edificatorie sia negli ATU che nel TUC mediante revisione al ribasso degli indici • Maggior controllo degli interventi di trasformazione e dei cambi di destinazione d’uso nella città consolidata • Potenziamento della edilizia residenziale sociale • Incremento delle dotazioni pubbliche negli ambiti di trasformazione e inclusione dei servizi esistenti di interesse pubblico e generale nel Piano dei servizi • Eliminazione delle potenzialità edificatorie previste per le aree comprese nel PASM

4. I nuovi indici proposti • Riduzione dell’indice unico territoriale (Ut) da 0,50 mq/mq a 0,35 mq su mq • negli Ambiti di trasformazione urbana (ATU) • nel tessuto urbano consolidato (TUC) • nel piano dei servizi (alle aree di pertinenza indiretta) • Previsione di un indice massimo di un 1 mq/mq nel TUC e di 0,7 mq/mq negli ATU

5. Ambiti di trasformazione • Gli ambiti di trasformazione si articolano in: • ambiti di trasformazione urbana (ATU) (scali ferroviari, comparto delle caserme, l’housing della Provincia, e altre aree dismesse) • ambiti di trasformazione periurbana (ATP) • Sono stati eliminati gli ambiti di interesse pubblico generale (ATIPG) in quanto ambiti ricompresi nel Parco Sud

6. Gli ATU • Si prevede un indice di utilizzazione territoriale pari a 0,7 mq/mq di cui • 0,35 mq/mq per diritti edificatori liberi riferiti a funzioni urbane • 0,35 obbligatorio per edilizia residenziale sociale • Gli ATU relativi agli scali ferroviari sono regolati mediante specifico Accordo di programma unitario • La SLP esistente è compresa nell’indice Ut 0,7

7. Gli ATU • Dotazioni di interesse pubblico • dotazione minima di aree in cessione all’interno del perimetro degli ATU pari al 50% della superficie territoriale • in ogni caso rispetto delle dotazioni di cui all’art. 9 delle NTA del Piano dei servizi qualora superiori rispetto alla dotazione di cui sopra • ulteriore dotazione minima di spazi a parco in percentuale sulla superficie territoriale

8. Gli ATP • Si elimina l’indice Ut di 0,15 mq/mq e gli interventi negli ATP compresi nei piani di cintura urbana sono disciplinati dall’art. 26 delle NTA del PTCP del Parco Agricolo Sud e mirano a conseguire gli obiettivi strategici indicati nel Documento di piano • Le aree site negli ATP non possono ricevere diritti edificatori provenienti dal TUC ma possono esportarli nel TUC qualora ciò sia previsto nei Piani di Cintura Urbana

9. Le regole della trasformazione nel TUC • Confermato il principio della indifferenza funzionale dei suoli e previsione di un indice territoriale unico pari a 0,35 mq/mq • Combinazione tra l’indice territoriale perequato (0,35) e un indice massimo di edificabilità di 1 mq/mq raggiungibile mediante utilizzo di quote integrative e premialità volumetriche • Modalità di intervento differenziato in base alle dimensioni delle aree di intervento con previsione di un indice minimo di 0,7 (oltre una certa soglia)

10. Le trasformazioni nel TUC • Il raggiungimento dell’indice territoriale massimo di 1 mq/mq avviene mediante utilizzo di : • Diritti edificatori perequati da vendita aree a servizi • Premialità per il miglioramento dell’efficienza energetica per interventi sull’esistente • Premialità per insediamento di nuove funzioni produttive • Quote di edilizia residenza sociale

11. Destinazioni d’uso e loro mutamento • Nel TUC le destinazioni d’uso sono liberamente insediabili senza alcuna esclusione, distinzione o rapporto percentuale predefinito • Il passaggio da una all’altra destinazione è ammesso a certe condizioni e nel rispetto delle regole in materia di dotazioni di servizi e di tutela ambientale (bonifiche) • In genere il cambio d’uso avviene con modalità diretta convenzionata salvo per i lotti > 15.000 mq soggetti a pianificazione attuativa

12. SLP esistenti • Sono sempre fatte salve le slp esistenti regolarmente assentite e per le rispettive destinazioni d’uso • In caso di cambio d’uso potrà essere salvaguardata la slp esistente ad eccezione del passaggio da funzioni produttive ad altre funzioni urbane che è penalizzato

13. Attuazione del piano • Previste tre soglie dimensionali a cui corrispondono modalità e condizioni attuative differenziate • Aree inferiori a 5000 mq • Aree tra 5000 e 15.000 mq • Aree oltre i 15.000 mq

14. Attuazione del piano • Aree comprese tra 5000 e 10.000 mq con modalità diretta convenzionata : • indice unico perequato di 0,35 libero • indice minimo di 0,7 mq/mq mediante utilizzo di una quota minima di 0,35 mq/mq aggiuntiva di 0,35 (in alternativa o in forma composta tra le diverse integrazioni e premialità volumetriche) • indice max di 1 mq/mq con l’utilizzo del restante 0,30 optando tra le diverse integrazioni

15. Attuazione del piano • Aree oltre i 10.000 mq con modalità diretta convenzionata e i seguenti indici: • indice perequato libero di 0,35 mq/mq • indice minimo di 0,7 mq/mq mediante l’utilizzo obbligatorio della quota ulteriore di 0,35 mq/mq per la realizzazione di edilizia residenziale sociale • indice massimo 1 mq/mq con l’utilizzo del restante 0,30 mq/mq optando tra le diverse integrazioni e premialità

16. Attuazione del piano • Aree con superfici > di 15.000 con piano attuativo e i seguenti indici: • 0,35 mq/mq indice perequato libero • Obbligo di realizzare la quota di edilizia residenziale sociale di 0,35 mq/mq per il raggiungimento dell’indice minimo di 0,7 mq/mq • Utilizzo del restante 0,30 per raggiungere l’indice massimo di 1 mq/mq optando tra le diverse premialità e integrazioni

17. Edilizia residenziale sociale • E’ uno degli obiettivi principali e centrali del nuovo PGT al fine di rispondere in maniera articolata al fabbisogno di abitazioni per le diverse classi sociali e alle domande peculiari di residenza temporanea, residenza universitaria, residenza collettiva a prezzi accessibili e sociali • L’offerta abitativa viene articolata in tre diverse tipologie con percentuali differenziate

18. Edilizia residenziale sociale • Il Documento di inquadramento delle politiche urbanistiche comunali ha individuato nei PII l’occasione per incrementare l’offerta di edilizia convenzionata e/o sovvenzionata • Le regole si basano su di una combinazione tra quote di edilizia residenziale sociale e incrementi volumetrici che possono essere destinati ad edilizia libera

19. Le nuove proposte per l’ERS • Il PGT si muove sulla stessa linea individuando nelle grandi aree di trasformazione dismesse (caserme, scali ferroviari, ecc.) e di quelle poste all’interno del tessuto urbano consolidato di una certa dimensione (oltre i 10.000 mq) la leva per promuovere l’edilizia residenziale sociale e acquisire le aree gratuitamente evitando fenomeni di ghettizzazione

20. Le nuove proposte per l’ERS • Il meccanismo è identico sia negli ATU che nel TUC per interventi di trasformazione su aree > di 10.000 mq e prevede l’introduzione di una quota obbligatoria • all’indice unico di 0, 35 mq/mq per funzioni libere si aggiunge obbligatoriamente una quota di edilizia sociale pari a 0,35 mq/mq

21. Le nuove proposte per l’ERS • La realizzazione avviene sia negli ATU che nel TUC alternativamente : • o su aree cedute gratuitamente al Comune nell’ambito delle dotazioni urbanistiche obbligatorie previa indizione di un bando a evidenza pubblica che disciplinerà condizioni e requisiti per l’intervento nelle singole aree messe a gara • o su porzioni di aree fondiarie non cedute

22. Le nuove proposte per l’ERS • In ogni caso per gli interventi di edilizia residenziale sociale è previsto il reperimento di una dotazione di servizi pari al 36 % della slp prevista • In caso di cessione dell’area • nella quota che viene ceduta al Comune è già compreso il 36% ? • cosa succede al diritto volumetrico di 0,35 per ERS espresso dall’area che viene ceduta ?

23. Le nuove proposte per l’ERS • Il meccanismo proposto si differenzia dalla logica premiale del Documento di inquadramento delle politiche urbanistiche • La quota di edilizia residenziale sociale è sempre prescritta come obbligatoria (al di sopra di una certa soglia dimensionale del lotto ) • La realizzazione della quota non genera un incremento dell’indice per funzioni libere ma è parte integrante dell’indice massimo attuabile

24. Dubbi sulla concreta fattibilità • Ci si domanda se questo meccanismo sia effettivamente in grado di incentivare la realizzazione di nuove quote di edilizia sociale in presenza di un indice per funzioni libere piuttosto basso (0,35), incrementabile solo nel TUC di un ulteriore 0,30 mediante il ricorso agli incentivi e meccanismi incrementali ivi previsti

25. Edilizia residenziale sociale • Per i soggetti che operano professionalmente nel mercato dell’ERS i nodi problematici ai fini della fattibilità sono: • disporre di un costo dell’area molto basso • disporre di finanziamenti pubblici per realizzare la quota di edilizia in locazione a canone sociale; in mancanza di un sostegno pubblico questa particolare offerta abitativa si risolve in un’attività in perdita

26. Edilizia residenziale pubblica • Un aspetto da non trascurare è la gestione e la valorizzazione del patrimonio pubblico esistente (Comune e Aler) al fini di una sua razionalizzazione, riqualificazione e incremento • Sono in corso programmi in tal senso (contratti di quartiere, recupero dei sottotetti, ristrutturazioni anche con ampliamento, PRU) • Agire sulla morosità e l’abusivismo

27. Considerazioni conclusive • Le aree di trasformazione (ATU+TUC) dispongono di un indice perequato libero e non soggetto a vincoli di 0,35 mq/mq • Le quote integrative di questo indice hanno un uso vincolato • 0, 35 per edilizia residenziale sociale (obbligatorio negli ATU e nelle aree del TUC oltre i 10.000 mq) • 0,30 da diritti perequati, benefici in caso di efficienza energetica, e indice integrativo per funzioni produttive (solo nel TUC )

28. Considerazioni conclusive • Il meccanismo ideato è in grado di rispondere ai bisogni di sviluppo della città? • Vi è una forte domanda di edilizia residenziale sociale soprattutto per le fasce più deboli • L’introduzione di quote obbligatorie di ERS in presenza di un indice per funzioni libere piuttosto basso incrementabile mediante incentivi di limitata applicazione o comunque onerosi è in grado di stimolare l’iniziativa privata quale motore propulsivo per intercettare questa domanda?

29. Considerazioni conclusive • Occorre trovare un giusto compromesso tra incentivazione ed esigenze sociali, controllo e sussidiarietà, regolazione e mercato • E’ necessario approfondire gli impatti delle regole che si vogliono implementare per evitare di perdere il punto di vista sulla concreta fattibilità degli obiettivi che si intendono raggiungere • Sarebbe interessante valutare la possibilità di generazione di diritti edificabili da parte di aree pubbliche con specifiche destinazioni incrementative dei valori fondiari circostanti