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Plan de l'intervention

Plan de l'intervention. Première partie : Le logement social : - quelques chiffres - structures de production - mesures incitatives - maître d'ouvrage: enjeux et contraintes Le déroulement d'une opération de construction Deuxième partie : Le financement du logement social.

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Plan de l'intervention

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Presentation Transcript

  1. Plan de l'intervention Première partie: Le logement social : - quelques chiffres - structures de production - mesures incitatives - maître d'ouvrage: enjeux et contraintes Le déroulement d'une opération de construction Deuxième partie: Le financement du logement social

  2. Logement social quelques chiffres Le parc aujourd'hui: • C'est environ 4 millions de logements en France • Plus d'1 million de demandes • 16% des résidences principales du pays • 87% de collectifs • 1 logement sur 4 a été construit aprés 1985 • Taille moyenne des programmes récents: 10 logements (27 en moyenne générale)

  3. Logement social quelques chiffres Gestion et renouvellement du parc: • Objectif de production de 120 000 logements par an (construction neuve, acquisition-amélioration, VEFA) • 150 000 logements réhabilités par an

  4. Logement social quelques chiffres Les Habitants: • 10 millions de personnes logées • 450 000 familles accueillies par an • Famille monoparentale:19%, familles étrangères 11% • 13% bénéficient de minima sociaux • 66% des ménages logés ont des revenus inférieurs à 60% des plafonds de ressources . Exemple de plafond de ressource pour une personne seule: 2100 euros brut. • 5% des ménages sont assujettis au supplément de loyer solidarité

  5. Logement social Les structures de productions: • Offices publics de l'habitat • Entreprises sociales pour l'habitat • Sociétés de crédit immobilier • Filiales financières opérationnelles de Crédit Immobilier de France • Sociétés coopératives d'HLM • SEM (10 000 logements par an) capital détenu majoritairement par une collectivité + statut privé • + de 73 000 salariés

  6. Logement social mesures incitatives • Loi SRU - article 55 (du 13/12/2000) • Volet logement du plan de cohésion social (du 30/06/2004) • TVA à taux réduit • Prêt à taux réduit • Mesures fiscales • Aides de l'état et des collectivités • Participation du 1% • Droit au logement (5 mars 2007) • ...

  7. Maîtrise d'ouvrage Enjeux • Produire de plus en plus • Accueillir des ménages de + en + modestes • Garantir la mixité sociale • Adapter les logements aux besoins (foyer jeunes travailleurs, logements médicalisés...) • Assurer la meilleure qualité de service rendu aux locataires (gestion de proximité) • Défendre la qualité des logements et le développement durable (label qualitel)

  8. Maîtrise d'ouvrage Contraintes • Rareté du foncier • Equilibre financier à préserver • Planning de livraison • Exigence de haute qualité d'usage • Relationnel avec les collectivités

  9. Le rôle du chef de projets, responsable de programmes, chargé d'opérations • Etudes de capacité, d’opportunité, et élaboration de programmes immobiliers. • Planification, gestion et contrôle des phases de conception. • Montages financiers des opérations (élaboration du prix de revient – plan de financement – rentabilités ) • Préparation des dossiers de consultations et d’appels d’offres. • Recherche de financements (collecteurs- banques- subventions publiques et privées). • Suivi de la phase réalisation. • Préparation de la phase réception, livraison et commercialisation des opérations. • Suivi de l’année de parfait achèvement et transmission du dossier à la gestion locale.

  10. Le déroulement d'une opération de construction Durée du processus opérationnel depuis l'information d'une opportunité foncière jusqu'à la livraison de l'immeuble: 4 ans

  11. Phase 1Etude d'une opportunité foncière • Traitement d'une information foncière (Etude de faisabilité) • Décision d'engagement • Signature du contrat préalable

  12. Phase 2Désignation de la MOE • Honoraires < à 210 000 € HT Consultation de trois architectes (1mois) • Honoraires > à 210 000 € HT Concours d'architectes (4 mois) *programme quantitatif, exigences qualitatives, planning, coût

  13. Phase 3Désignation des autres prestataires Dés la signature de la promesse d'acquisition • Géomètre Dés la phase esquisse • BE sol • BE environnement • SPS • BC • Qualitel HPE 2005 et H&E

  14. Phase 4Etude d'avant projet • Examen interne • Examen par les intervenants de l'opération • Examen par la gérance • Examen par la collectivité

  15. Phase 5dépôt du permis • 3 mois d'instruction, 2 mois de recours des tiers à compter du constat d'affichage du permis • Déclarations préalables • Conformité aux conditions suspensives de la promesse • Référé préventif

  16. Phase 6recherche et suivi des financements Prix de référence de l'opération: estimation MOE APD • Consulte les CIL • Demande les prêts • Demande la garantie des prêts • Demande les subventions • Demandes les agréments ETAT

  17. Phase 7Phase projet • Dés le dépôt du permis, DCE à établir (3 mois) • Examen interne • Examen par les autres prestataires (RICT, PGC, Cotation provisoire) • Lancer les contacts concessionnaires • Audit H&E

  18. Phase 8Signature de l'acte d'acquisition Conditions: Permis purgé et financements obtenus • Rédaction par le notaire • Gestion de l'existant • Travaux autorisés

  19. Phase 9dévolutions des marchés de travaux Entreprise générale ou corps d'Etat séparés • Rédaction de l'annonce • Démarchage • CAO • Analyse des offres • Signature des marchés et OS

  20. Phase 10Ouverture du chantier • DROC, déclarations préalables • Mise à disposition, constat d'huissier • Réunion de lancement • Dossier de commercialisation • Qualitel Cotation définitive • Sous-traitance • Assurance Dommages-Ouvrages

  21. Phase 11Suivi des travaux et dépenses • Paiement des situations de travaux • Analyse des devis supplémentaires • Agrément des sous-traitants • Suivi de l'activité chantier • Réunin qualitel • Réunion concessionnaires • Organisation du témoin • OPR • Réunions gérance • Décompte de surfaces utiles

  22. Phase 12Réception et Livraison à la gérance • PV de réception • Conformité du projet • Planning respecté • Immeuble équipé, en fonctionnement, achevé (DAT) • Nettoyage • Inauguration • Déclaration CERFA (fiscalité)

  23. Phase 13Levée des réserves et année de parfait achèvement • 1mois pour lever les réserves de livraison (paiement du DGD) • 12 mois pour lever les réserves de PA (caution de 5% des entreprises) • Conformités

  24. Phase 14Bilan et clôture d'opération • DOE • DGD à réclamer et à faire valider par la MOE • DIUO • Libération des cautions ou retenues de garantie • Solde des entreprises • Clore le dossier • Dossier de fin d'opération DDE (récapitulatif et justificatif desdépenses) • Demande solde des subventions • Déclaration LASM (livraison à soi-même)

  25. Qu'est ce que le logement social ? • Logement qui est attribué sous conditions de ressources • Logement qui est soumis à un plafonnement des loyers • La réalisation et la gestion de logements locatifs sociaux constitue une mission d'intérêt général

  26. Plafonds de ressources IdF 2005hors Paris et communes limitrophes

  27. Les bénéficiaires de logement • 75 % de la population française • 66 % de la population française disposent de revenus inférieurs aux plafonds de ressources PLUS • ex: famille de 2 enfants en IdF doit avoir un revenu imposable inférieurs à 2735 € / mois • + de 60 % des attributions concernent des familles dont le revenu est inférieur ou égal à 60 % des plafonds de ressources PLUS • ex: famille de 2 enfants en IdF doit avoir un revenu imposable inférieurs à 1503 € / mois

  28. Plafond des loyers par m² de SU(valeur 2005-2006)

  29. Le rôle de l'Etat • Aide à la pierre • Subventions • Prêts à taux bonifié • TVA à taux réduit • Aide à la personne • A.P.L. • Loyers plafonnés et encadrés

  30. Le Plan de Cohésion Sociale

  31. La surface Utile (1) • La Surface Utile est devenue, en 1995, la base du financement du logement social • Elle sert de référence pour fixer le montant des loyers et pour calculer les subventions délivrées par l'Etat • Définition : SU = SHA + ½ Sa

  32. La surface Utile (2) • La SHA est la surface habitable définie par l'article R.11.2 du CCH • La SHA est la surface construite après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cgaes d'escalier, gaines, ébrasements de portes et de fenêtres. • Sont exclus : « combles non aménagés, caves, vérandas, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs, locaux d'une hauteur inférieure à 1.80 mètre. »

  33. La surface Utile (3) • Sa : Surface des annexes (Art R 331-10 et 353-16 du CCH) • Les surfaces annexes correspoondent aux surfaces réservées à l'usage exclusif de l'occupant du logement et dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1.80 mètre. • Elles comprennent: « caves, sous-sols, remises, ateliers, séchoirs et celliers extérieurs au logement, resserres, combles et graniers aménageables, balcons, loggias, vérandas et, dans la limite de 9 m², les parties de terrassses accessible en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré. »

  34. La surface Utile (4) • La Surface Utile va servir d'assiette pour déterminer : • Le loyer des opérations de logement locatif social • Le montant des subventions d'Etat

  35. Les modalités du montage financier (1) • Quelle que soit la nature de l'opération locative sociale qui doit être fiancée, il y a lieu d'élaborer en parrallèle deux bilans : • Un bilan d'investissement (valeur d'échange) • Un bilan d'exploitation (valeur d'usage)

  36. Les bilans

  37. Les bilans

  38. Les modalités du montage financier (2) • Le bilan d'investissement comprend deux volets : • Des dépenses (ou des emplois) qui doivent petre couvertes par • Des recettes (ou des ressources)

  39. Les modalités du montage financier (3) • Les dépenses (ou ressources) comportent quatre élements principaux: • Le foncier • Les travaux • Les honoraires • Les frais financiers

  40. Les éléments constitutifs des dépenses (1) • Pour la charge foncière ou immobilière, les dépenses à prendre en compte sont les suivantes : • Le prix et les frais d'acquisition du terrain ou de l'immeuble • Le coût des sondages éventuels • Les dépenses relatives aux travaux d'aménagement du terrain: démolition, mouvement des terres, voiries, réseaux divers, branchements, transformateurs, éclairage public et aires de stationnement. • La part du coût des fondations qui excède 10% du prix de revient du bâtiment ou des travaux qui ne dépasse pas 20% de la même assiette. • Les particpations prévues par le code de l'urbanisme (PRE, PPK) • Les taxes liées à la réalisation de l'opération (TLE, PVR) • Les surcoûts de construction qui résultent de l'adaptation de la structure de l'immeubleaux contraintes du site

  41. Les éléments constitutifs des dépenses (2) • Les dépenses de la charge foncière peuvent comprendre également : • Le montant de la participation mis à la charge du onstructeur au bilan de la Zone d'Aménagement Concertée • Le rachet de fonds de commerce • Les travaux d'accessibilité de l'immeuble aux handicapés • Le dépenses relatives au relogement éventuel des occupants pendant la durée des travaux

  42. Les éléments constitutifs des dépenses (3) • Pour le prix de revient du bâtiment ou coût des travaux : • Les dépenses relatives à la construction, l'aménagement ou l'amélioration des locaux d'habitation, de leurs annexes et des locaux pour services collectifs ou à usage commun attachés à la jouissance des logements • Les dépenses de fondations , à l'exclusion de celles prises en compte dans la charge foncière • Les dépenses relatives à la réalisation de tous les équipements nécessaires à l'usage des locaux d'habitation • Les dépenses éventuelles engagées pour adapter l'immeuble et les logements aux personnes handicapées

  43. Les éléments constitutifs des dépenses (3) • Pour le coût des prestations intellectuelles : • Les honoraires des architectes et techniciens • Les honoraires des géomètres et les dépenses d'études tehniques préalables (relevé, metré, etc.) • Le coût des études sociales pour les opérations qui visent àloger des personnes en difficulté • Les dépenses afférentes à l'établissement des plans d'éxécution des ouvrages • Les honaraires d'un conducteur d'opération externe • Les coûts internes de maitrîse d'ouvrage dans la limite d'une somme égale à 1,5 % du montant des travaux majorés de 8 fois la valeur de base • La coût de l'assurance DO • Les honaoraires du contrôle technique • Le coût de la rémunération du coordinateur en matièr de sécurité et de protection de la santé (SPS) • La coût de l'établissement du label QUALITEL

  44. Les éléments constitutifs des recettes • Subventions • Prêts • Fonds Propres

  45. Les éléments constitutifs du bilan d'exploitation (1) • Le bilan d'exploitation comprend deux volets : • Des charges à payer chaque année • Des produits

  46. Les éléments constitutifs du bilan d'exploitation (2) • Les charges d'exploitation qui pèsent sur une opération sont les suivantes : • Le remboursement des emprunts • Les frais de gestion • Les frais d'entretien • Les grosses réparations • Les taxes (TFPB) • La provision pour vacnces et impayés • Les frais financiers

  47. Les éléments constitutifs du bilan d'exploitation (3) • Les dépenses d'exploitation ne tombent pas toute en même temps • Deux d'entre elles sont décalées: • La TFPB (Taxe Foncière sur les Propriétés Bâties) n'est exigible qu'à partir de la 26ème année d'exploitation • Les Grosses Réparations n'interviennent qu'à partir de la 6ème année d'exploitation

  48. Les éléments constitutifs du bilan d'exploitation (4) • Les charges doivent être couvertes par des produits qui sont constitués par : • Des loyers • Des produits financiers

  49. Les différentes catégories de financement • Le PLUS : Prêt Locatif à Usage Social • Le PRU : Prêt Renouvellement Urbain • Le PLAI : Prêt Locatif Aide d'Intégration • Le PLS : Prêt Locatif Social • Le PLI : Prêt Locatif Intermédiaire

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