340 likes | 986 Vues
Lovhjemmel og praksis. Emgll.
E N D
1. Eiendomsmegling omsorgsplikt og god meglerskikk i praksis Jely-seminaret 29. august 2008
Trygve Bergsker
2. Lovhjemmel og praksis Emgll. 6-3 frste ledd
Tidligere lov av 1989 3-1 frste ledd
Tidligere praksis i Klagenemnda/ Reklamasjonsnemnda og tidligere rettspraksis har fortsatt betydning
3. Utgangspunkter for vurderingen God meglerskikk
tar utgangspunkt i de sentrale rettslige kjennetegn som gjelder for eiendomsmeglere og en del viktige prinsipper som gjelder for deres arbeid
krever opptreden i samsvar med aksepterte normer for anstendighet og god folkeskikk
krever opptreden i samsvar med lover og regler (ikke bare emgll og emglforskr)
krever sann og rettvisende informasjon
4. Utgangspunkter for vurderingen Om brudd p andre regler i eiendoms-meglingsloven og p reglene i eiendoms-meglingsforskriften br kalles brudd p god meglerskikk, er en smaksak
Eksempler:
Forbudet mot annen nringsvirksomhet i emgll. 5-1 og 5-2
Underskelses- og opplysningsplikten etter 6-7
24-timersregelen i emglforskr. 6-3 tredje ledd
5. Utgangspunkter for vurderingen Tendens i klagenemndspraksis til konkludere med at ogs overtredelse av slike lov- og forskriftsbestemte plikter er i strid med god meglerskikk
Klart at regelbruddet ikke blir mer alvorlig om man legger til at handlingen er i strid med god meglerskikk
6. Systematisering av tilfellene Egenhandel og annen egeninteresse
Autorisasjons- og kvalifikasjonsregler
Faglig god utfrelse
Prioritering av oppdragsgiveren i salgsfasen
Lik omsorg for partene etter at avtalen er inngtt
Sannferdighet
Skriftlighet og dokumentasjon
Sikkerhet for begge parter
Rimelig fremdrift
7. Egenhandel og annen egeninteresse Reguleres av emgll. 5-3
Lovreguleringen er ikke fullstendig og fullt ut treffende
Suppleres av god meglerskikk
8. Egenhandel og annen egeninteresse Egenhandel: Alltid i strid med god meglerskikk
Annen egeninteresse: Opplysningsplikt
9. Egenhandel Egenhandel som ikke fanges opp av emgll. 5-3: Meglerforetaket har rett til en strre andel av salgssummen (suksesshonorar), ut over vanlig vederlag (provisjon)
Emgll. 7-2 frste ledd om forbud mot progressiv provisjon kan iflge 1-3 fravikes utenfor forbrukerforhold (bl. a. ved prosjektsalg). Kan vre i strid med god meglerskikk (handel for egen regning)
10. Annen egeninteresse M opplyses til partene i kraft av god meglerskikk
Reiser mange vanskelige sprsml
11. Annen egeninteresse - eksempler Salgsgarantier. Kan gi megleren en klar egeninteresse i salget. Forholdet til emgll. 6-7 annet ledd nr 14 om opplysningsplikt om vederlagsavtale
Nytt salgsoppdrag fra kjperen (her har Reklamasjonsnemnda stilt altfor sm krav til god meglerskikk, se sak 83/04 og 172/05, hvor oppdragsgiveren i begge tilfeller med god grunn kunne frykte at hans/hennes interesser ikke ble ivaretatt p beste mte under salgsarbeidet)
12. Nytt salgsoppdrag fra kjperen Reklamasjonsnemnda sak 83/04: Sprsml om megleren var lovet salgsoppdrag til videresalg av boligen fra spekulant som var budgiver. Boligen ble solgt av klageren i oktober 1999 for 2.000.000, og solgt videre av kjperen gjennom samme megler i mars 2000 for 2.400.000. Reklamasjonsnemnda fant at dette penbart ville vre i strid med god meglerskikk, dersom det var riktig. Nemnda kunne likevel ikke finne dette dokumentert. Det kan tilfyes at megleren i saken ikke kommenterte pstanden om avtale med kjperen om videresalg, men nyde seg med bemerke at han ikke har hatt noen kontakt med kjperen verken fr eller senere. Neppe godt nok. Konklusjonen burde ha vrt annerledes.
13. Nytt salgsoppdrag fra kjperen Det br vre tilstrekkelig til konstatere strid med god meglerskikk at eiendomsmegleren bidrar til skape en situasjon hvor det kan oppst tvil om megleren har favorisert en bestemt kjper. Det kan ikke vre opp til oppdragsgiveren bevise dette
14. Panterett for megleren i eiendommen Gir megleren en egeninteresse som m opplyses
15. Sikringsobl sikring av meglers krav p vederlag og utleggsdekning I strid med god opptre som om meglerens krav er sikret under sikringsobligasjonen, se Klagenemnda sak 159/01.
Se ogs Reklamasjonsnemnda sak 98/05: Sprsml om unnlatelse av slette sikringsobligasjon var i strid med god meglerskikk (pressmiddel for betaling av provisjon). Nemnda ppeker at sikringsobligasjon ikke m misbrukes til fremtvinge betaling av vederlag. Ikke tilfelle her, unnlatelse av slette denne var begrunnet med sannsynlig nytt salgsoppdrag. Ikke kritikkverdig
16. Respekt for reglene om autorisasjon og kvalifikasjoner Grundig regulert i loven av 2007
Fortsatt kan bl. a. misvisende tittelbruk vre i strid med god meglerskikk
17. Faglig god utfring av oppdraget I strid med god meglerskikk ikke n opp til dagens faglige standard
Gjelder ogs arbeid som utfres av medhjelper eller eiendomsmegler-fullmektig
18. Prioritering av oppdragsgiverens interesser i salgsfasen Srlig betydning for eiendomsmeglerens opptreden under budgivningen
M pleie kontakt med alle reelle interessenter med sikte p hyest mulig salgssum, jfr. LB-2002-1665
Vanskelige bevissprsml i ettertid, vanskelig for selgeren n frem med klage p dette omrdet (ogs vanskelig for budgivere n frem med klage p budgivningen, men det er en annen sak)
19. Prioritering av oppdragsgiverens (selgerens) interesser i salgsfasen Megleren kan komme i skvis. Se dommen i RG 2001 s. 1611 om betingelse i bud om at budet opphrer vre bindende dersom det meddeles andre interessenter. Budet ble derfor eneste bud. Megleren ble dmt ansvarlig for at han ikke hadde arbeidet med andre interessenter
20. Grenser for prioritering av selgerens interesser i salgsfasen Megleren har ftt tilgang til opplysninger om en budgivers kjpsvilje og/eller konomi
Budgiver med forkjpsrett. Se Klagenemnda sak 183/02 for sm krav til megleren om veiledning av budgiver med forkjpsrett?
Budgiver er i villfarelse om forhold av betydning for kjpet. God meglerskikk krever at budgiveren informeres, selv om villfarelsen ikke er skapt av megler eller selger
Opplagt sak: Megleren kan ikke benytte usanne eller misvisende opplysninger
21. Lik omsorg etter at bindende avtale er inngtt I strid meg god meglerskikk medvirke til ubalansert kontrakt eller kontrakt i strid med ellers gjeldende regler uten full informasjon til den som rammes. Se bl. a. Klagenemnda sak 54/93 og Kredittilsynets rundskriv 9/2007 avsn 2
I strid med god meglerskikk introdusere nye vilkr i kontrakten som ikke var med i grunnlaget for bud og aksept, uten full informasjon til den som rammes (gjerne kjperen) om at han ikke trenger godta det nye vilkret
22. Lik omsorg etter at bindende avtale er inngtt God meglerskikk krever full informasjon til kjperen om hans rettigheter overfor selgeren, ogs i prosjektsalg. Se Klagenemnda sak 53/02, Reklamasjonsnemnda sak 148/05 og Kredittilsynets rundskriv 9/2007
23. Lik omsorg etter at bindende avtale er inngtt Eksempel: Tilbakeholdsrett. Se Reklamasjonsnemnda sak 36/07: det ligger innenfor meglerens plikter etter god meglerskikk orientere om kjperens mulighet for holde tilbake penger nr det p forhnd synes ligge an til et mangelsansvar for selgeren.
24. Sannferdighet (i vid forstand) Ukorrekte, ufullstendige og misvisende opplysninger om salgsobjektet, naboforhold, andre bud m. v. er i strid med god meglerskikk (kan ogs vre i strid med andre regler)
Kan vre relevante og avgjrende mothensyn: Se Reklamasjonsnemnda sak 20/07: Ikke i strid med god meglerskikk unnlate opplyse om sosialboliger i nabolaget. Opplysning om dette kunne virke belastende for beboerne
25. Sannferdighet Det er i strid med god meglerskikk om eiendomsmegleren avslr svare p ubehagelige sprsml under henvisning til taushetsplikt, hvis ikke vedkommende opplysning er omfattet av taushetsplikten
Dette betyr at megleren m svare korrekt p sprsml om f. eks. sosialboliger, selv om han ikke plikter opplyse om det av eget tiltak
26. Sannferdighet Ikke i strid med god meglerskikk:
Styling av boligen
Gunstig fotoutsnitt (av boligen, utsikt m. v.)
Retusjering eller manipulering av foto uten betydning for selve salgsobjektet (bl himmel i stedet for overskyet)
Tegninger med pene og lykkelige mennesker i prosjektsalg
27. Sannferdighet I strid med god meglerskikk
Retusjering eller manipulering som skaper uriktig inntrykk av boligen, utsikt m. v.
Tegninger i prosjektsalg som utelater skjemmende elementer (annen bebyggelse, luftledninger m. v.)
28. Sannferdighet Er bruk av lokkepris i strid med god meglerskikk? Neppe s opplagt som noen synes mene. Hva er lokkepris?
29. Sannferdighet Fiktive salgsfremstt er i strid med god meglerskikk (salg og budgivning for finne markedsverdien uten plan om selge)
Bruk av blancoskjte er i seg selv ikke i strid med god meglerskikk (men det kan vre i strid med god meglerskikk rde selgeren til g med p blancoskjte dersom budgiveren ikke har tatt forbehold om dette i budet)
30. Skriftlighet og dokumentasjon God meglerskikk krever at opplysninger, herunder forbehold m. v., som skaper rettigheter og plikter for selger, budgiver/ kjper eller megler, avgis skriftlig eller bekreftes skriftlig s snart som mulig. Se Klagenemnda sak 73/02 (megleren m iflge god meglerskikk bekrefte skriftlig at bud er akseptert) og Reklamasjons-nemnda sak 19/07 og 78/07
Annen dokumenterbar mte (f. eks. e-post) kan erstatte tradisjonell skriftlighet
31. Skriftlighet og dokumentasjon God meglerskikk krever ogs at endringer av tidligere utsagn skjer skriftlig eller bekreftes skriftlig (eller p annen dokumenterbar mte) (Se til illustrasjon RG 2005 s. 180)
32. Sikkerhet for begge parter God meglerskikk krever at handelen gjennomfres p en mte som gir begge parter full sikkerhet
Gjelder srlig sikkerhet for kjperens innbetalinger, se LE-2001-580 og flere steder i Kredittilsynets rundskriv 9/2007
Gjelder ogs handler som avviker fra de tradisjonelle rutiner, herunder betaling av mellomlegg ved resalg og oppgjr ved kjp av objekt i utlandet
33. Sikkerhet for begge parter Avvik fra kravet om fullgod sikkerhet krever tydelig og forsttt informasjon til kjperen om risikoen ved usikret innbetaling
34. Rimelig fremdrift God meglerskikk krever at oppdraget utfres med rimelig god fremdrift
Fulgte tidligere av loven (emgll. 1989 3-1 uten undig opphold), flger n av god meglerskikk