1. Capona Bokslutskommuniké21 januari 2004Operaterrassen

2. Disposition • Ett aktivt år • Caponas hotellmarknad • Bokslutskommuniké • Home • 2004

3. 2003, ett aktivt år • Resultat före skatt 134 MSEK • Resultat efter skatt 100 MSEK, 5,32 SEK/aktie • Bokfört värde 2 319 MSEK, marknadsvärde 2 720 MSEK • Projektvolym 73 MSEK • Utdelning 3,75 SEK, motsvarande 70% av resultatet efter skatt

4. 2003, ett aktivt år • Reavinster 22 MSEK • Likviditetshöjande åtgärder • Aktiekursen +23% • Attract 40 • Förvärv av Home • 2:a plats i tävlingen Årets Börsbolag

5. Börskursutveckling, +23%

6. Totalavkastning, +32%

7. Ägarstruktur 2003-12-31

8. Hotellens varumärken 2003-12-31

9. Caponas hotellmarknad

10. Vem bor på nordiska hotell?

11. RevPAR-utveckling Norden Valuta: SEK* nov 2002 - okt 2003

12. Caponas hotellmarknader, Sverige * nov 2002 - okt 2003

13. Caponas hotellmarknader, Norge Valuta: SEK* nov 2002 - okt 2003

14. Caponas hotellmarknader, Danmark Valuta: SEK* nov 2002 - okt 2003

15. Caponas hotellmarknad, Finland Valuta: SEK* nov 2002 - okt 2003

16. Bokslutskommuniké • Resultat- & balansräkningar • Räntebindning • Nyckeltal • Känslighetsanalys • Marknadsvärdering

17. Resultat före skatt 134 MSEK

18. Hyresintäkter 285 MSEK

19. Hotelloperatörsverksamheten

20. Balansräkningar

21. Fastighetsbeståndet 2003-12-31

22. Räntebindningsstruktur 2003-12-31

23. Nyckeltal

24. Känslighetsanalys

25. Marknadsvärdering av fastighetsbeståndet • Samtliga fastigheter har externvärderats • Bedömt marknadsvärde 2 720 MSEK • Exklusive försäljningar om 127 MSEK avser förändringen valutaförändringar och minskade fastighetsvärden

26. Home V Ä R D E S K A P A N D E V Ä R D S K A P

27. Home • 19 hotellfastigheter, varav 16 i Sverige, två i Norge och en i Danmark • Förvärvas genom nyemission av 6,0 miljoner aktier • Passar väl in i Caponas mål och strategier • Påverkar Caponas nyckeltal positivt • Positiv respons från ägare och marknaden

28. Motiv • Portföljen passar väl in i Caponas mål och strategier • Förbättrade nyckeltal och bibehållen finansiell stabilitet • Attraktiv portfölj som stärker och breddar Caponas nuvarande bestånd såväl geografiskt som avseende typ av fastigheter • Jämnare fördelning av varumärken

29. Processen • Övergripande genomgång av Homes hotellfastigheter • Djupare analys av Home genom anlitande av Handelsbanken Capital Markets, Catella Corporate Finance, CB Richard Ellis, KPMG, Mannheimer Swartling Advokatbyrå m fl • Överenskommelse om förvärv av Home • Bolagsstämma för beslut om emission av nya aktier i Capona som vederlag för aktierna i Home

30. Fastighetsvärdering • CB Richard Ellis • Caponas värderingsprinciper • Samtliga fastigheter i Capona och Home har värderats

31. Bolagsvärdering • Oberoende värdering av fastigheter • Beräkning av substansvärden • Börsens värdering av Caponas fastigheter • Skillnader i kapitalstruktur, kostnader för central administration m m • Överenskommen köpeskilling för Home är 6,0 miljoner aktier eller 24,3 procent av Capona efter nyemission

32. Fastighetsbeståndet • 19 hotellfastigheter, varav 16 i Sverige, två i Norge och en i Danmark • 2 299 hotellrum • Uthyrbar area 147 735 kvm • Merparten av beståndet beläget i centrala lägen i storstadsregioner och regionstäder • Hotellfastigheter i bra skick

33. Fastighetsbeståndet • Choice Hotels hotelloperatör och varumärke i samtliga fastigheter • Marknadsvärde 1 603 MSEK • Storstadsregioner 39% • Regionstäder 36% • Övriga orter 25% • Hyresintäkter proforma 1 okt 2002 - 30 sep 2003 147 MSEK, driftnetto 130 MSEK

34. Hyresavtalen • 18 hyresavtal med Choice Hotels • Löper ut under 2015-2025 • Omsättningsbaserad hyra i kombination med minimihyra • Hotelloperatörerna har större ansvar för underhåll, vilket leder till lägre underhållskostnader

35. Capona efter ett förvärv • Antal hotell ökar från 40 till 59 • Antal hotellrum ökar från 6 409 till 8 708 • Hyresintäkterna proforma ökar med 53% • Marknadsvärdet ökar från 2 720 MSEK till 4 323 MSEK • Choice Hotels blir näst största hotelldistributör • Capona stärker sin position som Nordens ledande hotellfastighetsbolag

36. Capona efter ett förvärv

37. Capona efter ett förvärv

38. Capona efter ett förvärv

39. Capona efter ett förvärv

40. Nyckeltalen förbättras * Vid beaktande av 14% latent skatt

41. Ägarstruktur

42. Sammanfattning • 6,0 miljoner nyemitterade aktier, motsvarande en ägarandel om 24,3% • 19 hotellfastigheter i gott skick och bra lägen • Marknadsvärde 1 603 MSEK • Förvärv med 8% rabatt mot marknadsvärde och till en direktavkastning om 8,9% • Synlig soliditet 29% • Effekter på Caponas nyckeltal per aktie proforma: • Vinst +5,3% Kassaflöde +11,2% Substansvärde +4,8%* * Vid beaktande av 14% latent skatt

43. Sammanfattning • Starkt varumärke, större riskspridning • Lämplig tidpunkt • Capona stärker sin position som Nordens ledande hotellfastighetsbolag • Bra affär för alla Caponas aktieägare

44. 2004

45. 2004 – Ett spännande år • Fortsätta att utveckla fastighetsbeståndet • Integrera Home-beståndet • Scandic Hotel Kolding • Fortsatt aktiva i förvärvsdiskussioner

46. 2004 – Resultat i nivå med 2003 • Den allmänna konjunkturen förväntas vända uppåt under senare delen av 2004, vilket påverkar hotellkonjunkturen positivt • Resultatet efter finansnetto för helåret 2004 bedöms bli i nivå med motsvarande resultat för 2003, exklusive reavinster

47. Frågor?

48. Bilaga • Nordiska hotellmarknaden • Grafer och tabeller • Caponas hotellmarknader • Tabeller • Kvartalsfördelade resultaträkningar

49. Hotellmarknaden i Norden Valuta: SEK* nov 2002 - okt 2003

50. Hotellmarknaden i Norden,november 2002 - oktober 2003