Observatório das Metrópoles Projeto INCT – 2009/2011

1. Observatório das Metrópoles Projeto INCT – 2009/2011 Estudo sobre as formas de provisão da moradia e seus impactos na re-configuração espacial das metrópoles Coordenadores: Luciana Corrêa do Lago e Adauto Cardoso

2. Década de 2000: • Retomada dos financiamentos públicos para o setor imobiliário. • Reestruturação do setor imobiliário  Novas empresas construtoras/incorporadoras surgem no mercado com produção em grande escala, direcionada não apenas às classes superiores, mas alcançando os setores médios baixos e populares nas periferias das metrópoles. • Retomada do financiamento para habitação popular, seja em áreas periféricas, seja em áreas mais centrais. • Expansão da produção habitacional por autogestão coletiva, em especial através de cooperativas de moradores. • Manutenção da autogestão individual (autoconstrução) como principal alternativa de acesso à moradia, com maior desenvolvimento da subcontratação de serviços, através de redes locais. • Alterações na localização dos sub-mercados imobiliários formais e informais. • Alterações nas condições de disputa pelo território e pelo fundo público • entre os capitais do setor imobiliário e • entre o capital imobiliário e os cidadãos.

3. Objetivos: 1. Investigar três formas de produção da moradia – empresarial, associativa e auto-construída - direcionadas às “classes média-baixa e popular” e suas localizações na metrópole. Obs: produção estatal. 2.investigar as possibilidades de democratização do acesso à “moradia digna”, colocando em pauta (i) quais elementos caracterizam a qualidade de tal moradia, com destaque para a sua localização, (ii) as diferentes funções do Estado nesse processo e (iii) as condições e as barreiras para a difusão de formas de produção associativas. Base de informações: Condições de financiamento federal, estadual e municipal. Marcos regulatórios. Localização espacial e acessibilidade (serviços). Qualidade da habitação. Quantidade de unidades. Custos fundiários e de produção.

4. Política Habitacional condições de financiamento (normas e processos); marcos regulatórios. Equipe RJ - coordenação Produção empresarial Produção associativa Auto-construção Equipes: RJ: nacional/RMRJ SP: RMSP/S. André POA: RMPOA GO: RMGO FO: RMFO BH: RMBH BE: Belém (?) Equipe: RJ: nacional/RJ/SP/ RMPOA/BH/SA (?) Equipes: RJ: RMRJ FO: RMFO

5. Política habitacional no Governo Lula: 1.1. A nova política habitacional e a redistribuição dos recursos públicos: - Da promoção pública para a privada: Enfraquecimento dos municípios como promotores dos novos empreendimentos (SNHIS) e a entrada do setor privado como responsável (definição dos projetos e tipologias, custos, localização, público alvo) (PMCMV). • Regulação: MCidades e CEF, atribuindo aos municipios controle sobre localização e qualidade dos empreendimentos. Porém, os municípios não tem condições políticas nem capacidade administrativa para cumprir essa função. Os novos instrumentos previstos do Estatuto da Cidade e nos PDs não têm sido utilizados. Mesmo municípios com delimitação de ZEIS em áreas vazias, não utilizam essas áreas para localização dos novos empreendimentos populares. • Controle social: Fim do controle social, sobre os novos empreendimentos de HIS, como definido no âmbito do SNHIS, tanto a nível federal quanto local.

6. 1.2. O papel da burocracia na democratização do acesso aos recursos: estrutura administrativa e estrutura de interesses no campo da política habitacional: Caixa Econômica e Prefeituras. - Diferenças nos procedimentos burocráticos da CEF e das Prefeituras entre os programas MCMV Empresarial (agilidade) e MCMV Entidades (morosidade). Em ambos, baixa capacidade de absorver inovações projetuais e tecnológicas. - A dimensão de processo e de aprendizagem dos agentes envolvidos é uma percepção comum aos que estão diretamente envolvidos com a implementação desse tipo de programa. E os próprios técnicos da CEF fazem parte desse processo de aprendizagem em sua relação com os novos agentes da política habitacional e suas peculiaridades – as entidades e movimentos sociais – em contraposição aos tradicionais agentes – as construtoras e empreiteiras.

7. 1.3. Financiamento habitacional. Crise do BNH Lula Sarney Collor FHC

8. 1.3. Financiamento habitacional. Entre 2003 e 2009, o volume de investimentos públicos para o setor habitacional foi ampliado em aproximadamente 600%, saindo do patamar de R$ 5,7 bilhões para cerca de R$ 69,2 bilhões em 2009, totalizando R$ 154,3 bilhões. Segundo dados do governo, teriam sido beneficiadas mais de 4,6 milhões de famílias (BRASIL/MCID/SNH, 2010). Outro fato relevante foi o redirecionamento dos investimentos para as famílias de mais baixa renda, através do FNHIS, do FDS (Programa Crédito Solidário), do FAR (Programa de Arrendamento Residencial) e do FGTS (Programa Pró-Moradia) que, a partir de 2009, ganharam um rótulo comum: PMCMV. Em algumas regiões do país, é significativa e expansão da produção habitacional por autogestão coletiva, em especial através de cooperativas, em função da criação de programas federais específicos para essa forma de produção, que já aportaram, em três anos, cerca de R$ 600 milhões para a produção de 28 mil unidades habitacionais.

9. 2. Produção Empresarial: 2.1. Relações entre a reestruturação do setor imobiliário e o Programa MCMV: • Desde 2004 começa um processo de reestruturação com abertura de capital na bolsa e com progressiva diversificação geográfica e de público alvo e com forte concentração do capital no setor: • Maio de 2009: 22 empresas de capital aberto e as 5 maiores cias controlavam 58% do mercado habitacional no RJ e 27% em São Paulo. A Cyrella, maior empresa, atua em 11 estados. • A crise de 2009, atinge essas empresas no momento em que estavam com parte significativa do capital imobilizada em reservas fundiárias. Nessa conjuntura, o Programa MCMV veio resolver essa barreira ao desenvolvimento do processo de acumulação do setor. • O MCMV reduz enormemente os riscos das empresas, tornando a atuação para baixa renda mais rentável e segura.

10. 2.2. A produção empresarial para baixa renda: avaliação da produção nas metrópoles. • Periferização da produção. • Distribuição intra-metropolitana desigual. • Ampliação da escala (grande empreendimentos). • Qualidade da moradia (estudos de caso).

11. Periferização (diferenciada entre as metrópoles)

12. Periferização – Rio de Janeiro

13. Periferização – São Paulo Fonte: Embraesp

14. Periferização Belo Horizonte

15. Distribuição intra-metropolitana dos empreendimentos No caso da RMRJ, até maio de 2010 não haviam sido ainda aprovados projetos nos municípios de: Niterói, Maricá, Tanguá, Itaboraí, Nilópolis, Paracambi, Mangaratiba, Magé, São João de Meriti, Guapimirim, Itaguaí, Japeri e Belford Roxo. Se alguns destes apresentam altas densidades e pouca área disponível para novos empreendimentos, o que justificaria a sua exclusão, outros estão exatamente situados em áreas de forte dinâmica demográfica e urbana, caso de Itaboraí, onde se desenvolve as obras do novo pólo petroquímico e onde a demanda por moradia e o conseqüente crescimento de assentamentos precários vem se revelando um processo extremamente preocupante. Destaca-se aqui que, deixada a oferta ao sabor do mercado, grande parte do território ficará desassistida, apesar das pretensões universalistas do programa.

16. Ampliação da escala (grandes empreendimentos)

17. Ampliação da escala (São Paulo) Grandes Empreendimentos do 2º semestre/2010 Embraesp

18. A produção em Goiânia: • Reestruturação da política habitacional nos anos recentes e a entrada da iniciativa privada como instância de produção para a população de baixa renda, a partir dos novos programas PAC Habitação e Minha Casa Minha Vida. Isto vem significando uma inflexão no atendimento habitacional e a consolidação do mercado popular de habitação. • - Odesempenho do Estado de Goiás nas contratações dos Programas MCMV e Crédito Solidário, por exemplo,permite observar esse dinamismo no mercado popular de modo especial quando comparado à média nacional: em junho de 2010 o Estado de Goiás já detinha a posição de líder nacional nas contratações do MCMV (1º lugar em contratações, com 27 mil unidades habitacionais contratadas, o equivalente a 97,8% da meta estipulada para o Estado de 27.613 unidades até o fim de 2010).

19. No âmbito do Programa MCMV, tanto os de origem do Fundo de Arrendamento Residencial – FAR, quanto os do Programa Nacional de Habitação Urbana – PNHU, vê a sua maior presença na RMG, Entorno do DF, Sudoeste e Sudeste de Goiás;

20. A produção em Fortaleza: Como resultados preliminares, é possível constatar o início da atuação do mercado imobiliário privado nas faixas de renda inferiores (0 a 3 salários mínimos) a partir de 2005. No entanto, a quantidade de empreendimentos nesta faixa de renda ainda é pouco representativa, se comparada à produção total. No que se refere à produção para a faixa intermediária – principal objeto de análise – constatou-se uma retomada do aumento da produção para a faixa de 3 a 6 salários mínimos a partir de 2006, com a exceção de 2009, o ano da rise imobiliária. No que se refere à distribuição espacial dos empreendimentos por faixa de renda, o dados confirmam uma a existência de uma organização espacial “centro rico periferia pobre”, com uma tendência de concentração de imóveis para faixas de renda superiores na zona leste da cidade. Este é o setor de cidade que tem recebido mais investimentos urbanos de grande porte como a abertura de corredores viários seguidos de instalação de serviços para a classe alta. Os cartogramas de 2001 até 2010 não revelaram nenhuma tendência de alteração nesta organização espacial, a despeito da aprovação do plano diretor em 2009 que incluiu várias manchas de ZEIS de vazios em bairros valorizados.

21. Estudos de caso • Avaliar: • Acessibilidade: • Trabalho • Vizinhança  equipamentos e infra-estrutura • Tipologias / qualidade do projeto • Problemas de execução da obra • Pós-obra: condomínio, normas, custos, etc. • Perfil e opinião dos moradores

22. Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano e Regional IPPUR Pesquisa de campo: análise de empreendimento da Construtora Tenda na RMRJ Metodologia Pesquisa Localização Empreendimento Residencial Málaga Garden Produçãohabitacionalparaossetoresmédio e popular: ProgramaMinha Casa, Minha Vida - RJ Estudo de Caso: ResidencialMálaga Garden – Campo Grande - RJ Bolsistas : Bernardo Kuehn Orientador: Adauto L. Cardoso Bianca Soares Colaboradores: Flávia Araújo Thayssa Rodrigues Thêmis Aragão

23. Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano e Regional PRODUÇÃO HABITACIONAL PARA OS SETORES MÉDIO E POPULAR: PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA - RJ IPPUR Estudo de caso: Residencial Málaga Garden - Campo Grande – RJ Metodologia Pesquisa Localização Empreendimento Residencial Málaga Garden Localização dos Empreendimentos enquadrados no Programa MCMV - RJ Fonte: Secretaria Municipal de Habitação – SMH Elaboração: Observatório das Metrópoles O empreendimento Residencial Málaga Garden está inserido na faixa de renda de 0-3 salários mínimos do Programa Minha Casa, Minha Vida.

24. Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano e Regional PRODUÇÃO HABITACIONAL PARA OS SETORES MÉDIO E POPULAR: PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA - RJ IPPUR Estudo de caso: Residencial Málaga Garden - Campo Grande – RJ Metodologia Pesquisa Localização Empreendimento Residencial Málaga Garden • Perfil dos Moradores (amostragem – aprox. 10%) • Renda Familiar Observa-se que o perfil médio dos entrevistados são casais sem filhos, ou com somente um filho, com escolaridade média e renda familiar inserida nas faixas de 0-3 e 3-6 salários mínimos (SM). Ressalte-se que, segundo informações da Prefeitura, o empreendimento foi enquadrado para a faixa de 0-3 SM. Segundo outras informações haveria uma prática recorrente da empresa em fazer contratos duplos com os adquirentes, um para o valor do subsídio outro para o valor excedente.

25. Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano e Regional PRODUÇÃO HABITACIONAL PARA OS SETORES MÉDIO E POPULAR: PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA - RJ IPPUR Estudo de caso: Residencial Málaga Garden - Campo Grande – RJ Metodologia Pesquisa Localização Empreendimento Residencial Málaga Garden • Acesso ao Imóvel(amostragem – aprox. 10%) • Principais motivos de acesso • 100% dos entrevistados se inseriram no programa MCMV; • A média do valor do imóvel corresponde a R$ 60.300 em planta (início de 2009) e R$ 78.000 após a entrega das chaves aos primeiros moradores (atualmente). Elaboração: Observatório das Metrópoles

26. Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano e Regional PRODUÇÃO HABITACIONAL PARA OS SETORES MÉDIO E POPULAR: PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA - RJ IPPUR Estudo de caso: Residencial Málaga Garden - Campo Grande – RJ Metodologia Pesquisa Localização Empreendimento Residencial Málaga Garden Localização do estudo de caso – Residencial Málaga Garden COND. MÁLAGA GARDEN CAMPO GRANDE RIO DE JANEIRO SANTA CRUZ Elaboração: Observatório das Metrópoles RES. MÁLAGA GARDEN _ Centro do Rio de Janeiro 2,0h __ 55,7km _ Centro de Campo Grande 20min __ 11,5km _ Centro de Santa Cruz 25min __ 12,6km

27. Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano e Regional PRODUÇÃO HABITACIONAL PARA OS SETORES MÉDIO E POPULAR: PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA - RJ IPPUR Estudo de caso: Residencial Málaga Garden - Campo Grande – RJ Metodologia Pesquisa Localização Empreendimento Residencial Málaga Garden Localização do Residencial Málaga Garden e entorno imediato EST. DO TINGUÍ RES. GIBRALTAR GARDEN AV. BRASIL RES. MÁLAGA GARDEN RIO DO CAMPINHO CONJUNTO CAMPINHO EST. DO CAMPINHO Elaboração: Observatório das Metrópoles O entorno imediatoé definido principalmente pelo Conjunto Campinho, projetado pela Secretaria Municipal de Habitação, e pelo Res. Gibraltar Garden.

28. Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano e Regional PRODUÇÃO HABITACIONAL PARA OS SETORES MÉDIO E POPULAR: PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA - RJ IPPUR Estudo de caso: Residencial Málaga Garden - Campo Grande – RJ Metodologia Pesquisa Localização Empreendimento Residencial Málaga Garden Mapa de deslocamento CASA – TRABALHO DUQUE DE CAXIAS (1h30min) MESQUITA (40min) SÃO JOÃO DE MERITI (1h) VIGÁRIO GERAL (2h) GUADALUPE (2h) AP3 REALENGO (40min) DEL CASTILHO (1h30min) CASCADURA (1h) BANGU (1h30min) ENG. DE DENTRO (1h45min) COND. MÁLAGA GARDEN MÉIER (2h) CAMPO GRANDE (20min) RIO DE JANEIRO (2h) ÁGUA SANTA (2h) SANTA CRUZ (25min) GARDÊNIA AZUL (1h30min) AP5 BARRA DA TIJUCA (2h) • Observa-se que a maioria dos moradores se utiliza dos meios de transportes públicos (ônibus, van/ kombi, trem). Elaboração: Observatório das Metrópoles 1 2 3 4 6

29. 3. A produção associativa por autogestão: Em algumas regiões do país, é significativa e expansão da produção habitacional por autogestão coletiva, em especial através de cooperativas, em função da criação de programas federais específicos para essa forma de produção, que já aportaram, em três anos, cerca de R$ 600 milhões para a produção de 28 mil unidades habitacionais. FDS/Crédito Solidário entre 2007 e 2010: R$381 milhões; 21 mil unidades. FDS/MCMVE entre 2009 e 2010: R$212 milhões; 6 mil e 300 unidades.

30. Crédito Solidário em Goiás: Maior concentração dos empreendimentos na RM de Goiânia e Entorno do DF, com apenas um projeto no Centro e ao Norte do Estado (nos municípios de Jaraguá e Nova Crixás), certamente um reflexo da presença dos movimentos sociais organizados nas regiões de maior desenvolvimento e concentração populacional;

31. São Paulo: Concentração na metrópole. Rio Grande do Sul: Dispersão no estado.

32. Qualidade dos projetos e da construção habitacional frente à produção empresarial, estatal e por autogestão individual. São Paulo União Nacional - Zona Oeste CDHU/Gov. do Estado de SP/Autogestão Crédito Solidário/Autogestão 62m²

33. “Colinas” zona oeste de SP Crédito Solidário/Autogestão 56m² = R$ 40.000,00 (R$ 30.000,00 da CEF + R$ 10.000,00 do Gov. Est. a fundo perdido)

34. São Paulo União Nacional - Zona Leste – Conj. Paulo Freire • Acessibilidade: • CEU ao lado com posto de saúde. • 1 hora e meia do Centro e do ABC. • Transporte precário.

35. São Paulo União Nacional - Zona Leste – Conj. Paulo Freire FNHIS e COHAB (terreno) Área= 55m² Custo final = R$ 62.000,00 Flexibilidade nos projetos

36. Da habitação ao bairro. Propriedade coletiva São Paulo Conjunto São Marcos (Mutirão Erundina).

37. Vila Patrimonial – zona sul de São Paulo. • Crédito Solidário = R$30.000,00/unid. • CDHU = R$15.000,00/unid. (fundo perdido) • Custo do imóvel = R$45.000,00 • 24 prestações de R$125,00 • Área do imóvel = 54m² • Qualidade do projeto e da construção. • Acessibilidade.

38. Redução dos custos frente à produção empresarial. Viamão – RMPOA Crédito Solidário/Autogestão (Cooperat. Habit. Dos Correios e Assoc. Mor.) 43m² = R$ 9.200,00 Viamão – RMPOA Minha Casa Minha Vida/Produção Empresarial 43m² = R$ 67.000,00

39. Alvorada – RMPOA Crédito Solidário/Autogestão (Cooperativa Habitacional dos Correios) 43m² = R$ 22.000,00 Alvorada – RMPOA Minha Casa Minha Vida/Produção Empresarial 45m²

40. Assessoria técnica: mediação com a burocracia, qualidade do projeto e da construção. • O tipo de assessoria técnica de que dispõe a entidade no canteiro de obra tem sido apontada como elemento fundamental para o melhor andamento do processo, com o cumprimento do cronograma de desembolso, redução do desperdício e aumento da qualidade das habitações produzidas. A assessoria que vem sendo prestada às entidades tem origem diversa. Podem ser profissionais comprometidos com a causa social, que se propõem a prestar serviços a um preço reduzido, abaixo do praticado no mercado, ou mesmo ONGs voltadas para essa finalidade. • Algumas experiências habitacionais ampliam o sentido dominante, no que se refere à qualidade da construção, à abrangência da noção de “moradia”, à localização/acessibilidade e à propriedade.

41. 4. A auto-construção da moradia popular: FORTALEZA Nossas constatações iniciais indicam a diversidade sócio-habitacional e morfológica presente nestas áreas, confirmando a unicidade de cada ZEIS. Chama atenção o quadro de densidade destas áreas e a intensidade de ocupação dos lotes, evidenciando-se a necessidade de remanejamentos parciais das unidades habitacionais, bem como a precariedade dos processos construtivos. Da mesma forma, as condições de acessibilidade às redes de infra-estrutura e a mobilidade comprometida pelo desenho espontâneo na maior parte das áreas reforça a necessidade de reflexões projetuais específicas para cada uma delas, trazendo a tona a necessidade de vinculação da regulamentação das ZEIS tipo I – ocupações irregulares às do tipo III – denominadas vazios urbanos.

42. Projeto: As formas de provisão de moradia e seus impactosna re-configuração espacial das metrópoles. A autogestão individual na construção de uma casa em Duque de Caxias 2009/2010 O presente trabalho foi desenvolvido a partir do acompanhamento da construção da casa da Sra. Eunice de Alencar, 69 anos, costureira aposentada e pensionista. A construção está situada na Estrada Velha do Rosário, nº 16, Parque Independência/Jardim Primavera, Duque de Caxias – RJ.

43. Autoconstrução Habitacional Estudo de caso : Autoconstrução da Casa da Dona Eunice Localização: A casa fica situada na Estrada Velha do Rosário, nº 16, Parque Independência, Saracuruna, Duque de Caxias – RJ. Características do Lote: O terreno possui 10,50m de frente, com 15,00 de extensão e 2,50 de servidão. Fonte: Google Maps

44. A casa foi idealizada com 2 andares, porém apenas o térreo foi construído: • Andar Térreo : 6 cômodos • Área = 64m² • - 1 sala, • 1 quarto, • - 1 cozinha, • - 2 banheiros e a área. Entrada

45. Construção: Mão de Obra: O total de gasto com mão de obra até o momento foi de R$ 13.050,00 (treze mil reais e cinqüenta). Material: O gasto com material de construção até o momento foi de R$ 16.832,66 (dezesseis mil oitocentos e trinta e dois reais e sessenta e seis centavos). Tempo: O tempo de construção é de 11 meses. O início da obra foi em 10 de março de 2009. Os desperdícios: erros na construção, estrutura e canalização refeita.

46. Localização Lojas de Materiais de construção. Fonte: Google Maps ENDEREÇOS: CitylarSaracurunaAv. Presidente Roosevelt, s/n – Qd. 19 – Lte. 06 Citylar Jardim Primavera Estrada do Rosário, 20 Farol da Primavera Rua Jornalista Moacir Padilha, 351 – Jardim Primavera. Louro da primavera Av. Visconde de Itauna – Jardim Primavera. Forte SaracurunaAv. Presidente Roosevelt, s/n – Qd 62 – Lte. 19. Líder de SaracurunaAv. Presidente Roosevelt, nº 771 – Saracuruna

47. -Forma de Pagamento. As formas de Pagamento são dinheiro, cartão de crédito, financiamento e em algumas pagamento com cartão da própria loja. No caso do projeto da casa da Dona Eunice , a forma de pagamento em sua maioria foi feita com cartão de crédito / parcelamento.

48. Fotos da Obra