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宁波爱地 房产市场年报 市六区 2013.01.01-2013.12.31. 因统计方法及统计口径不同，本年报所引用数据可能与政府官方数据及其他类似报告存在差异，请读者谨慎参考。同时，本报告所有分析、判断及结论也可能与其他机构不同，谨由爱地机构研展部依据当前市场环境而得出，并不一定代表对 2014 全年市场的看法，亦请谨慎参考。如有误漏，敬请指正。. 开篇序言 第一部分 宏观篇 一． 2013 年市场走势盘点 二． 2013 年宏观政策盘点 三、宏观市场小结 第二部分 土地篇 一． 2013 年宁波市六区土地出让 二． 2013 年宁波市六区土地成交
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宁波爱地房产市场年报 市六区 2013.01.01-2013.12.31
因统计方法及统计口径不同，本年报所引用数据可能与政府官方数据及其他类似报告存在差异，请读者谨慎参考。同时，本报告所有分析、判断及结论也可能与其他机构不同，谨由爱地机构研展部依据当前市场环境而得出，并不一定代表对2014全年市场的看法，亦请谨慎参考。如有误漏，敬请指正。因统计方法及统计口径不同，本年报所引用数据可能与政府官方数据及其他类似报告存在差异，请读者谨慎参考。同时，本报告所有分析、判断及结论也可能与其他机构不同，谨由爱地机构研展部依据当前市场环境而得出，并不一定代表对2014全年市场的看法，亦请谨慎参考。如有误漏，敬请指正。
开篇序言 • 第一部分宏观篇 • 一．2013年市场走势盘点 • 二．2013年宏观政策盘点 • 三、宏观市场小结 • 第二部分土地篇 • 一．2013年宁波市六区土地出让 • 二．2013年宁波市六区土地成交 • 三．2013年宁波区域土地市场分析 • 第三部分商品房篇 • 一．2013年整体商品房情况 • 二．住宅篇 • 三．别墅篇 • 四．写字楼篇 • 五．公寓篇 • 六．商业篇 • 第四部分 2014年房地产市场形势展望 • 第五部分媒体报广篇 • 第六部分 爱地简介 目 录
后调控时代的挑战 爱地市场部总监：许哲 自2011年以来，以“限贷、限购”为标志的房地产调控已经实施了3年，同全国楼市一样，宁波楼市经历了一波从狂热到冰冻，然后又触底反弹的走势。回顾调控的3年，宁波楼市可以简单的分为三个阶段。 第一个阶段是从2011年3月至2012年5月，这一阶段的显著特点是成交量急剧下跌。有统计显示，2011年全年，扣除调控前的1月成交量，其余时间宁波楼市成交下跌超过50%，在2012年初跌至冰点，但房价却未出现显著变化。在商品房成交转淡的同时，土地市场也迅速降温，土地推出量及成交量都急剧萎缩，这也为下一阶段的供给减少埋下了伏笔。 第二阶段是从2012年6月至2013年2月，这一阶段的成交急剧放大。2012年5月开始，成交量逐渐放大，至8月达到最高，甚至超过调控前同期销售量。成交回升的直接原因是价格的显著下降，从4月开始，部分楼盘出现价格松动，直至后面普遍性价格下跌，宁波楼市来看，普遍跌幅在20%左右。这一轮价格下跌随即启动了刚需市场，经过一年观望的刚需客户迅速入市，市场交易活跃，热度持续不减，宁波楼市库存由此也出现逆转，库存开始持续减少，并在2013年中达到最低值。 随着销售回暖，开发商资金状况得到显著改善，对土地的需求也再次显现，政府不失时机的推出了一批高性价比的优质土地，包括绿地、中旅、万科等资金实力雄厚的开发商趁机获得了价格优惠的地块，进一步补充了库存，为2013年楼市供应提供了保障。 第三阶段是从2013年3月至今，这一阶段的行情概括起来就是量稳价增。在第二阶段销量回升的基础之上，过去一年来宁波楼市保持了相对平稳的发展格局，成交量维持在较高水准，同时房价也由于改善型楼盘增多而逐步抬升，但整体升幅较小，住宅价格涨幅不超过5%，购房者对于房价涨幅的感受并不明显。 第三阶段土地市场回暖更加明显，大量建设用地投入市场，一些地块又重新出现多轮竞价，高溢价出让的情况，但整体并未出现09-10年的疯狂。受房价涨幅有限的影响，开发商在拿地之时对市场的预期并不高，因此尽管竞争激烈，但面粉贵过面包的情况在宁波并未再现，虽然价格整体理性，但土地成交量却出现了翻番，江北、鄞州、镇海、北仑等地预计未来1-2年的供应都将非常充足，彼此间竞争将会更加激烈。
2013年全国楼市市场走势盘点 上半年，在宽松的流动性支持下，房地产行业呈现跨年热销的局面，虽然期间政府出台“新国五条”及相关细则，但是由于政策落地性不强，对市场影响有限，全国商品房销售面积和金额同比大幅上 升，但涨幅趋于收窄。1-6 月，全国商品房成交面积 51433.33 万平米,同比大幅上涨 28.7% ，涨幅幅 较前 5 月收窄 6.9 个百分点，其中商品住宅成交面积 46089.66 万平米，同比大幅上涨 30.4% ，涨幅较 前 5 个月收窄 7.2 个百分点；1-6 月商品房销售金额 33376.41 亿元，同比上涨 43.2% ，涨幅较 1-5 月 份收窄 9.6 个百分点。其中商品住宅销售金额 28215.06 亿元，同比上涨 46.0% ，涨幅较 1-5 月收窄 10.8 个百分点。 2013 年下半年，房地产市场成交量始终维持在高位，但增速持续下滑，从国家统计局公布的数据看， 2013 年 1-11 月份，全国房地产开发投资 77412 亿元，同比增长 19.5%，房地产开发投资基本保持平 稳；商品房成交面积 110807 万平米，同比增长 20.8% ，增速较年初大幅下滑，商品房成交金额69946 亿元，同比增长 30.7% ；其中商品住宅成交面积98871 万平米，同比增长 21.3% ，商品住宅成交金额 58689 亿元，同比增长 31.1%。 数据来源国家统计局
2013年全国楼市市场走势盘点 商品住宅成交量持续增长，支撑全国销售均价上涨明显，2013 年 1-11 月，商品房均价 6312 元/平米， 同比增长 8.1% ，其中住宅均价5936 元/平米，同比增长 8.0%。 数据来源国家统计局
宏观市场小结 总体来说，2013年“调控”字眼在公开场合消失，行业政策面趋于平缓。新一届政府在今年以来历次重要会议中，均未提及“调控”二字，类似“高房价问题”这样的提法也再未出现在任何公开场合。在三中全会最终公布的决定中，对房地产行业虽无明确扶持表态，但诸如“处理好政府和市场的关系，使市场在资源配置中起决定性作用”、“建立城乡统一的建设用地市场”、“完善城镇化健康发展体制机制、“推进以人为核心的城镇化”等内容均毫无悬念地将对未来行业发展起到巨大推动作用，尤其是政府职能转型的提法意味着过去十年房地产行政性调控的淡出。 2013年，“宏观稳、微观活”成为房地产政策的关键词，全国整体调控基调贯彻始终，不同城市政策导向出现分化。年初“国五条”及各地细则出台，继续坚持调控不动摇，“有保有压”方向明确。下半年以来，新一届政府着力建立健全长效机制、维持宏观政策稳定，十八届三中全会将政府工作重心明确为全面深化改革；不动产登记、保障房建设等长效机制工作继续推进，而限购、限贷等调控政策更多交由地方政府决策。不同城市由于市场走势分化，政策取向也各有不同。
未来猜想 继一线城市出齐新一轮楼市调控政策后，二线城市紧随其后将调控升级加码，楼市一度降温明显，这种“跟风”式调控未能真正解决楼市需求，在楼市走势出现分化的情况下，调控政策须因地制宜，避免“一刀切”思维。近期一系列高层会议均未提及“楼市调控”，楼市调控“缺席”也意味着行政手段的淡出和对市场思维的重视。 ①限购政策或将淡出 近期一系列高层会议均未提及“楼市调控”，意味着中国楼市政策思路的重大调整，中国的住房将真正意义上地走向“双轨制”。 ②房产税试点扩大 除了强调增加“供应”，楼市调控长效机制的建立和铺开也在稳步推进，一位接近住建部的人士表示，目前住建部正在地方调研房地产税的有关问题，下一步可能会找一些城市扩大试点，稳步推进。 ③持续加大保障性住房建设 今年的中央经济工作会议转而强调探索中国特色的住房模式，特别是加大保障性住房建设。2014年城镇保障性安居工程建设的目标任务是基本建成480万套以上，新开工600万套以上，其中棚户区改造370万套以上。 全国住宅信息系统加快步伐联网 40个城市的联网工作实际已经完成，只是没有对外公开。今年住建部的主要任务是继续完成265个地级市联网。
2013年宁波土地市场盘点 2013年宁波土地交易全面收官，去年1-12月宁波通过招拍挂方式合计供应用地170宗，供地面积590.76万方，折合约8861.42亩，相较于2012年的360万方，供地面积同比上涨64%。 1-12月土地成交161宗，成交土地面积560.28万方，折合约8404.22亩，成交总金额373.78亿，创下新高。 2013年的宁波土地市场上，雅戈尔、银亿、维科、奥克斯、恒威等宁波本地房企持续活跃的同时，万科、绿地、世茂、九龙仓、招商、复地、华侨城、恒大等全国知名房企也纷纷落子，另有雅居乐、碧桂园、港中旅等上演宁波首秀。 另一方面，虽然开发商积极拿地持续补仓，但疯狂不足理性有余。尽管全年也有个别地块竞拍了数十轮乃至上百轮，但整体看，超过85%的地块都是以底价成交的，溢价率超过20％的寥寥无几。
2013年宁波市六区土地出让 1、2013年宁波市六区土地供应/成交情况 • 2013年1-12月宁波市六区土地供应170宗，供应面积590.76万方，供应主要集中在1月、3月、8月、9月、10月、12月，其中9月市六区供地最多，共推33宗，154.79万方；海曙、鄞州、江北、北仑、镇海等核心区位地块纷纷集中赶场入市。 • 2013年1月-12月宁波市六区土地成交161宗，成交面积560.28万方，成交同样集中在1月、3月、8月、9月、10月、12月，9月同样是成交集中月之最。 来源爱地数据库
2013年宁波市六区土地出让 2、2013年宁波市六区土地性质供应/成交情况 • 从土地性质来看，2013年宁波市六区土地市场供应/成交还是以住宅用地为主，全年供地71宗，成交69宗，成交比例达97%。商服和商务金融用地紧随其后，所占比例各为17%，商住供应/成交13宗，其他土地性质地块各占一定比例。 • 未来宁波住宅市场供应面积量大，市场库存高，压力大。 来源爱地数据库
2013年宁波市六区土地出让 3、2013年宁波市六区各区域供应/成交情况 • 2013年各区域土地供应/成交情况来看，鄞州依然是宁波土地市场供应/成交的主力；北仑次之；江北、镇海紧随其后，今年的江北属于世茂的，一口气拿了4宗地；江东、东钱湖亦表现不俗，雅戈尔、银亿、中海、信达中建均在区域内有拿地，高新区、海曙出让最少，同时万科也进入高新区板块。 来源爱地数据库
2013年大事件 雅居乐斥6亿进军宁波 北仑6宗宅地吸金近17亿 2013年8月16日，广州番禺雅居乐房地产开发有限公司竞得春晓160#地块和春晓161#地块，首次入驻宁波。两地块紧紧相邻，出让总面积255332平米，出让总价66148.3291万元 图片来自搜房网
2013年土地大事件 华侨城进驻鄞州核心区 摘地六宗建"欢乐海岸" 9月17日，宁波华侨城投资发展有限公司，超8亿拿得鄞州钟公庙6宗地，总面积168349㎡，拟与鄞州区政府合作开发建设“欢乐海岸”文化旅游综合项目，总投资不低于100亿。
2013年土地大事件 20.92亿! 银泰斩获东部新城核心区D3地块 12月30日，东部新城核心区D3区块在市公共资源交易中心顺利成交，由宁波银泰置业有限公司成功竞得，成交额为20.92亿，标志着2013宁波土地交易全面收官
2013年土地大事件 • 在经过63轮竞价、12次投报保障性房之后，中海地产集团有限公司以楼面价11400元/平方米，总价13.45亿元成功竞得，同时该地块配套保障性住房面积达1200平方米 。 • 9月27日下午，江东宁丰蔬菜批发市场北侧1#地块进入现场竞拍环节，经过77次竞价，竞买单位2号中海地产集团有限公司以楼面价11100元/平方米竞得，总价为785613600元，中海地产再次将宝地收入囊中。
2013年土地大事件 8月30日，经过1轮竞价，江北洋市河以西孙家1#地块最终由竞买单位2号上海世茂股份有限公司以楼面价10000元/平方米竞得，总价为1890104000元。
2013年土地大事件 1月17日，世茂房地产控股有限公司以80505万元竞得江北原江花钢化玻璃1#地块，楼板价9800元/平米，为底价成交。
2013年土地大事件 经过87次竞价，高新区GX08-01-08最终由宁波万科房地产开发有限公司以总价95681.5728万元成功竞得，楼面价9060元/平方米。
2013年整体商品房情况 2013年宁波楼市在一片理性上“涨”声中收官。 住宅：2013年住宅成交创4年新高，调控的作用渐渐淡化，刚需和首改产品热销，开发商定价也越来越理性化，消费者对于住宅的要求不再仅限于户型、价格，对于整个区域的环境、现代化设施、楼盘品质、周边相应配套等要求越来越高。 公寓：和调控之初，住宅受打压，“跷跷板效应”致使公寓市场出现了短暂繁荣相比，随着政策的淡化，住宅市场好转，公寓固有的劣势逐渐为投资者所认清，投资公寓的热情液逐渐降低，开发商也逐渐意识到市场的转变，从纯粹的投资产品酒店式公寓慢慢转变为类住宅形式的公寓，满足暂时需要过渡的客户群体。 商铺：住宅市场调控后，宁波大量的商业土地出让，涌现出大量的商业广场以及商住底商。在外围投资市场受限的情况下，宁波的民间资本相对雄厚，商业投资回报率高，消费者也也热衷于商铺投资，但短期内商铺供应急剧放大，其投资也存在着巨大的风险，如何经营保障回报是关键。 写字楼：宁波的写字楼一直处于供大于求的状态，入住率低、租金低、投资回报率低，进而导致宁波写字楼市场的低迷。市中心天一商圈内写字楼陈旧但租金却很高，南部商务区作为各大企业的总部基地 租金较低，空置率较高，东部新城及镇海新城也涌现大量写字楼，未来写字楼仍将持续供过于求。 别墅：调控以来，别墅市场一直低迷，东钱湖作为宁波传统别墅区深受影响。然而在2013年宁波近郊别墅市场却异军突起，其面积小、单价低、距离市区距离近等因素而受到市场的热捧。整体看别墅市场仍处于弱势。
2013年宁波商品住宅市场导读 2013年，宁波商品住宅市场成交以创出4年新高的成绩收官，土地成交金额逾373.78亿元；这批土地，可建楼盘总规模逾1000万平方米，差不多可以满足未来3年的购房需求。与此同时，宁波在售新房库存也到达历史高位。 面对历史新高的库存量和土地出让面积，宁波楼市已进入“库存压顶”的时代。充足的供应之下，2014年的宁波楼市将是竞争激烈的一年。从备案项目来看，去年年底入市新盘已于上周纷纷亮相，但元旦春节的假期攻势，仍然令今年的开局成交表现平淡。
2013年宁波商品住宅市场 1.2013年宁波住宅成交走势 爱地数据库 • 2013年全年宁波市六区共计成交商品住宅23357套，同比2012年上涨19.3%；成交均价13948元/平米，同比2012年上涨3.6%。全年住宅成交面积279万方，成交金额则达387.52亿元。 • 2013年宁波楼市的成交量创出了最近4年的新高，仅次于2009年。在楼市最“疯狂”的2009，市六区商品住宅全年销售套数达32202套，而随后高唱调控主旋律的2010年宁波住宅成交则出现腰斩，整体下降幅度约达50%。
2013年宁波商品住宅市场 2.2013年宁波住宅成交区域分布 爱地数据库 • 2013年在各区域成交中，鄞州区、镇海区、北仑区依然成为主力区域，其中鄞州区2013年全年成交9901套，位居各区之首；北仑区成交4050套，排行第二；镇海区成交3466套，排名第三。 • 与2012年相比，鄞州区依然为市六区成交主力，全年商品住宅成交接近万套 。江北今年表现不俗，以绿地海外滩、世茂首府、铂翠湾为代表的外来房企江北新盘发力，其中，绿地海外滩成交311套，铂翠湾成交201套，世茂首府成交190套；而项目江北慈城的万科云鹭湾则成交了535套，为大江北成交之首。
2013年宁波商品住宅市场 3.2013年宁波住宅成交面积段 爱地数据库 • 从2013年宁波市六区住宅面积段来看，成交主要集中在90-120平米，中小户型是市场成交主力，刚需和首改户型是市场需求主体，代表楼盘：中海国际社区、青林湾；其次是120-150平米，中大户型随着政策慢慢明朗化，首改或者二改需求逐渐凸显，代表楼盘：东方一品。
2013年宁波商品住宅市场 4.2013年宁波市六区住宅存量走势 爱地数据库 • 2013年截止12月31日，市六区共计留存住宅类房源27234套，其中存量房住宅成交面积273.57万平米，同比增加80.74%；库存套数23357套，同比增加9.3%。（宁波房管局数据为库存33517套，面积498万平米）
2013年宁波商品住宅市场 5.2013年宁波市六区住宅成交TOP10 爱地数据库 • 从成交排行榜单来看，下半年入市的鄞州超级大盘中海国际社区毫无悬念地占据了榜首。该项目9月底开盘，首批推出14幢高层，共1600多套房源，开盘后一个月内备案1100余套，成交金额近15亿。 • 以中海国际社区为首，青林湾八期、盛世缔壹城等大体量项目相继入市。海曙大盘青林湾在2012年就以1033套、19.14亿元登顶成交套数、成交金额榜首。 • 成交套数TOP10中，仅有中海国际社区和万科金域国际为2013年首次开盘的纯新盘，青林湾、保利城、万科城三个大体量项目连续两年上榜，其余5个项目亦为“熟悉的新面孔”，龙湖滟澜海岸、世茂海春晓、环球东方港城三个北仑项目均为长期持续在售的大盘，恒威君和院和万科云鹭湾则分别为城西和江北慈城的代表项目。
2013年宁波区域住宅市场导读 2013年宁波市六区住宅成交分布最大的亮点在鄞州的中海国际社区，成为全年成交榜首，开盘也是全年场面最大，参与人数最多。 老牌成交大户鄞州区仍占据榜首位置，依托其广阔的腹地，在鄞州东南、中心区以及城西多点开花，囊括从首置到高端改善的全部产品线。 老三区中，海曙青林湾八期、金亿文园入市、维科上院清盘，价格依然不动摇；江东老城区有紫玉花园、荣合公馆、荣安心居等老中高端产品加推，银亿东岸新盘入市，东部新城的东方一品开盘热销，宁波中心、海港花园占据有利地势，今年的江东也算有一份满意的答卷；今年的江北被称为“世茂年”世茂首府、世茂城两盘不分高下、外来开发商绿地的海外滩、九龙仓的铂翠湾是今年江北不再沉寂。 北仑历来是自成体系，与主城区关联度并不大。北仑大盘云集，供应巨大，但仍取得如此显著的销售业绩，北仑的消费潜力不容小觑。花样年、雅居乐等大型房企入住北仑，未来的北仑市场将改写龙湖、世茂外来开发商平分天下之现象，将给北仑带来更多的外来元素。 镇海区今年平稳发展，但由于地理和环境的影响，想在价格上有所上涨还是有难度，随着新的土地出让，供应量的增加，未来市场竞争压力大。
2013年宁波区域住宅市场导读 1、2013年海曙区住宅成交分析 爱地数据库 • 2013年海曙区共成交1504套，16.75万方，本区域内楼盘较少，楼盘档次较高，价格也处于高价位段徘徊。 • 在经历过1 月市场回暖之后，月成交量一直在低位徘徊，直到10月青林湾8 期低价开盘以后，月成交量大幅上升，在11 月达到今年月均成交最高点351 套。在价格轴线上，海曙区域价格受维科上院B、C 区、金亿文园等个盘影响较为明显，其中在8、9 月达到价格高点。
2013年宁波区域住宅市场导读 2、2013年江东区/东部新城住宅成交分析 爱地数据库 • 2013年江东区共成交住宅1294套，18.97万方。 • 东部新城成交占整个江东的主力，在东部新城核心效应已经体现之时，东方一品项目凭借自身产品优势成为2013 年东部新城成交量最高项目，支撑了区域价格。 • 在价格表现中，江东价格轴线还是始终处于高位进行运作，特别是东部新城组团中的部分住宅产品，在已经透支未来预期的前提下 ，随着未来同质化产品大量入市，东部新城区域竞争将更加激烈。
2013年宁波区域住宅市场导读 3、2013年江北区住宅成交分析 爱地数据库 • 2013年江北区住宅成交977套，14.26万方。 • 江北区历来是中高端楼盘的集中地，是大牌开发商的角逐之地。例如：新海景花园、长岛花园、铂翠湾、世茂首府，当然刚需楼盘依然也是存在的例如：盛世又一村等，满足市场各种需求，整体均价走势平稳。 • 从成交量来看，从8月份开始世茂首府、铂翠湾、绿地海外滩等新盘纷纷入市，成交量在10月份走到年度最高点，未来的江北众多新盘入市，老盘清盘促销，中高端楼盘近距搏杀难以避免。
2013年宁波区域住宅市场导读 4、2013年江北北区住宅成交分析 爱地数据库 • 2013年江北北区共计成交1332套，14.65万方住宅。 • 5月、6月万科云鹭湾的加推，11月开始世茂城、绿地海外滩等新盘入市，成交达到全年最高值，11月月成交270套。江北万达商圈的日趋成熟，江北慈城新区逐渐形成，江北北区未来大江北的新居住区。
2013年宁波区域住宅市场导读 5、2013年鄞州区住宅成交分析 爱地数据库 • 2013年的鄞州市场成交的主角，年度成交9901套，110.87万方。 • 其中鄞州西今年表现较为平淡，仅四季翠园、金色城市二期、君和院、维科馨院等纯新盘入市；鄞州南成交占市场成交主体，7月的金域国际，同时也让全年均价达到最高值15473元/平；10月的中海国际社区达到全年最高值，月度成交1294套。 • 鄞州东南是未来市场角逐的重点区域，价格相对于鄞州中心区略低，刚需、首改的首次置业的首选区域。西面奉化江沿线将是中高端楼盘集中的地方，中央公馆，江山万里，华侨城，环球城，风格尚品，中海地块等，竞争将非常激烈。
2013年宁波区域住宅市场导读 6、2013年镇海区住宅成交分析 爱地数据库 • 2013年镇海区年度成交3466套，38.68万方。 • 2013年的镇海区与2012年以价换量、竞争白热化不同，今年的镇海市场稍微缓和，但依然是价格低洼区，成交均价10000元/平左右；5月的后世博花园是上半年成交最高点，下半年8月恒大山水城开盘，9月成交量达到全年最高点。镇海区客群主要还是以区域内客群为主，未来市场竞争力还是体现在价格上。
2013年宁波区域住宅市场导读 7、2013年北仑区住宅成交分析 爱地数据库 • 2013年北仑区市场波动较大，全年度成交4050套，52.83万方。 • 老盘不断加推（华润中海凯旋门、龙湖滟澜海岸、世贸海滨花园、环球东方港城），纯新大盘（江山99、花样年花郡等）入市，导致全年成交波动幅度较大；均价走势来看，上半年价格波动幅度较大，下半年较为平稳。 • 未来北仑市场存量较大，市场竞争压力大。
2013年宁波区域住宅市场导读 8、2013年科技园区住宅成交分析 爱地数据库 • 2013年科技园区总成交833套，11.49万方。 • 2013年科技园区纯新盘入市较少，多为老盘加推或者清盘，成交主要来源于IN蓝庭、金地东御、东海府江天墅、华友华城花园。高新区价格集中在14000-15000元之间，未来市场向梅墟方向发展，商业配套也日趋成熟和完善。
2013年宁波别墅市场导读 2013年的别墅出现城市化的特征，相对于传统贵族别墅区的东钱湖2013年表现欠佳，然而城市近郊的郊区别墅受到市场的热烈反应，例如：维拉小镇二期、景瑞望府、东海府、香湖湾等因其面积适中、单价低，距离城市中心不远，在今年成为别墅类的新宠。
