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Renditedefinitionen f r die Immobilienbewertung

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Renditedefinitionen f r die Immobilienbewertung

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Presentation Transcript

    1. Renditedefinitionen fr die Immobilienbewertung

    2. ? Hans Netscher ? Folie 2 Trends aus Immobilienwirtschaft und Wertermittlung 1. Volatile Mrkte bedingen Preis- und Wertnderungen, an die sich einige erst gewhnen mssen. 2. Rein visionre Cashflow-Betrachtungen am Desktop treten hinter marktorientierten Beurteilungen der Immobilie zurck. Neue Gesichtspunkte etwa zur Energieeffizienz oder zu wertorientiertem Facility Management gewinnen an Bedeutung. 3. Wertermittlung wird zunehmend Teil immobilienwirtschaft-licher Leistung und weniger eigenstndige Ttigkeit. Fr die immobilienwirtschaftlichen Akteure wird das Bewertungs-geschft immer wichtiger. Zu 3. Die in Deutschland historisch bedingte Trennung der Ttigkeitsbereiche entfllt.Zu 3. Die in Deutschland historisch bedingte Trennung der Ttigkeitsbereiche entfllt.

    3. ? Hans Netscher ? Folie 3 Marktvolatilitt und / oder Nachhaltigkeit

    4. ? Hans Netscher ? Folie 4 Bewertungsgeschfte*

    5. ? Hans Netscher ? Folie 5 Entwicklung des Investmentmarkts*

    6. ? Hans Netscher ? Folie 6 Was sind Bewertungskriterien? Stichworte sind: Nachfrage Kaufpreisfaktoren Jahresnettomiete Renditespanne Spitzenrendite Bruttoanfangs- rendite

    7. ? Hans Netscher ? Folie 7 Was versteht man unter Rendite? Der Begriff Rendite (Synonyme: Rentabilitt, Ertragsrate, Kapitalverzinsung, Verzinsungssatz..., engl.: rate of return) ist ein Fachbegriff der Finanzmrkte. Die gebruchliche Renditekennzahl ist der Zinssatz. Allgemein gilt: Die Rendite ist somit der jahresdurchschnittliche Gewinn bezogen auf das eingesetzte Kapital in Prozent.

    8. ? Hans Netscher ? Folie 8 Viel(e) Rendite(n) erfreut / erfreuen den Wertermittler... Der Begriff Rendite ist nicht scharf definiert. Es kursieren eine unbersehbare Anzahl an Renditebegriffen: ? Rentabilitt ? Ertragsrate ? Kapitalverzinsung ? Verzinsungssatz ? Bruttorendite ? Objekt-Rendite ? Anfangsrendite ? Netto-Anfangsrendite ? Cashflow-Rendite ? Marktrendite ? Investment-Rendite ? Spitzenrendite ? Rate of Return ? Initial Yield ? Cap Rate ? Return on Investment ? Total Return ? ...

    9. ? Hans Netscher ? Folie 9 1. Buch Mose, Kapitel 11 Wohlauf, lasst uns eine Stadt und einen Turm bauen, dessen Spitze bis an den Himmel reiche, damit wir uns einen Namen machen. ... Da fuhr der Herr hernieder, dass er she die Stadt und den Turm, die die Menschenkinder bauten. Der Bau von Stadt und Turm einer hochmtig gewordenen Menschheit wird mit der Verwirrung der Sprachen beantwortet: Am Ende stand die babylonische Sprachverwirrung. Eine neue Hochtechnologie war gerade entwickelt: der Ziegelbau Eine neue Hochtechnologie war gerade entwickelt: der Ziegelbau

    10. ? Hans Netscher ? Folie 10 Mal ehrlich: Verstehen Sie sich (mit Kollegen) gut?

    11. ? Hans Netscher ? Folie 11 Anfangsrendite (Initial Yield, All Risks Yield) Anfangsrendite in % = x 100 Kaufpreis / Wert = Investmentmethode / Maklerformel: Kaufpreis / Wert = Einnahmen x Vervielfltiger

    12. ? Hans Netscher ? Folie 12 Anfangsrendite - Zahlenbeispiele Anfangsrendite in % = x 100 = 10% Kaufpreis / Wert = = 1.000.000 Investmentmethode / Maklerformel: Kaufpreis / Wert = 100.000 x 10 = 1.000.000

    13. ? Hans Netscher ? Folie 13 Beispiel: Kaufpreise von Investments als Vervielfltiger*

    14. ? Hans Netscher ? Folie 14 Brutto- und Nettoanfangsrendite Bruttoanfangsrendite = (BAR, Brutto-Rendite) Nettoanfangsrendite 1 = (NAR, Netto-Rendite) Nettoanfangsrendite 2 = (NAR, Netto-Rendite)

    15. ? Hans Netscher ? Folie 15 Brutto- und Nettoanfangsrendite - Zahlenbeispiele Bruttoanfangsrendite = x 100 = 10% (BAR, Brutto-Rendite) Nettoanfangsrendite 1 = x 100 = 9% (NAR, Netto-Rendite) Nettoanfangsrendite 2 = x 100 = 8,2% (NAR, Netto-Rendite)

    16. ? Hans Netscher ? Folie 16 Rendite Definitionen: Beispiele

    17. ? Hans Netscher ? Folie 17 Man muss eben wissen, was sich dahinter verbirgt... In aller Regel sind die Bezugspunkte der Renditen bzw. der Kaufpreisfaktoren unscharf definiert: ? Rohertrag oder Reinertrag oder ... ? Vertragsmieten oder Marktmieten oder ... ? Kaufpreis oder Gesamtinvestition oder ... ? Objektbezogene oder investorenspezifische Erwerbsnebenkosten ... ? ... oder ...

    18. ? Hans Netscher ? Folie 18 Fr die Analyse der Vergleichsobjekte gilt Die Analyse der Vergleichsobjekte erfolgt auf der Grundlage vorliegender Bestands- und Vertragsdaten. Somit beruhen auch die zum Zwecke der Erkenntnisbertra-gung analysierten und ableiteten Daten auf Bestands- und Vertragsdaten der Vergleichsobjekte.

    19. ? Hans Netscher ? Folie 19 Fr die Wertermittlung des Bewertungsobjekts gilt Mieten sind in der Regel Marktmieten* zu mietmarktblichen Bedingungen in Hinblick auf Mietehhe (Nominal- bzw. Effektivmiete bei Vollvermietung) Zahlungszeitpunkt, Laufzeit und Optionsrechte Anpassungsklausel, Staffelmiete, Festmiete Betriebskosten, Instandhaltungskosten, Verwaltungskosten Kndigungsrechte, Incentives u.a.m. *Bei nicht preisgebundenem Wohnraum ist in der Regel die ortsbliche Vergleichsmiete (558 Abs. 2 BGB) heranzuziehen.

    20. ? Hans Netscher ? Folie 20 Fr Wertermittlung des Bewertungsobjekts gilt weiterhin Marktbliche Bewirtschaftungskosten zu Instandhaltung Betriebskosten Verwaltung Abhngig von der jeweiligen Nutzung sind nur diejenigen Bewirtschaftungskosten zu erfassen, die dem Eigentmer unter mietmarktblichen Bedingungen entstehen.

    21. ? Hans Netscher ? Folie 21 Fr Wertermittlung des Bewertungsobjekts gilt auerdem Als objektbezogene Erwerbsnebenkosten sind abhngig von der jeweiligen Nutzung nur diejenigen Kosten zu erfassen, die dem Eigentmer unter grundstcksmarktblichen Bedingungen entstehen: Grunderwerbsteuer Notar, Grundbuch... Objektbezogene Vermarktungskosten ...

    22. ? Hans Netscher ? Folie 22 In Sachen Umsatzsteuer gilt grundstzlich Handelt es sich um Nutzungen, bei denen grundstcksgewhnlich zur Umsatzsteuer optiert wird, verstehen sich Marktmiete, Bewirtschaftungskosten, Netto- bzw. Bruttokaufpreis, Ertragswert, Teile der Erwerbsnebenkosten usw. ohne mgliche Umsatzsteuer.

    23. ? Hans Netscher ? Folie 23 Was soll marktblich / grundstcksgewhnlich bedeuten? Marktblich bzw. grundstcksgewhnlich ist fr den Fall der Immobilien-Wertermittlung im Sinne objektivierender Wertbetrachtung oder objektbezogener Marktreflexion zu sehen. Dies gilt in der Regel nicht fr Investitionsrechnung im Sinne subjektiver Wertbetrachtung, Analyse fr Investitionsentscheidung, zum Objektvergleich u.a.m.)

    24. ? Hans Netscher ? Folie 24 Wertermittlung ist ja so einfach! Brauchen wir also in der Regel nur den zutreffenden Ertrag und die zutreffende Rendite. Und das wars dann schon?

    25. ? Hans Netscher ? Folie 25 Relativittstheorie E = m x c 2 E = Energie m = Masse c = Lichtgeschwindigkeit EW (KP) = E x V EW / KP = Ertragswert (Kaufpreis) E = Ertrag V = Vervielfltiger, Diskontierungssummenfaktor

    26. ? Hans Netscher ? Folie 26 Brutto- und Nettoanfangsrendite Bruttoanfangsrendite = 10% (10-fache der Bruttomiete) (BAR, Brutto-Rendite) Nettoanfangsrendite 1 = 9% (11,1-fache der Bruttomiete) (NAR, Netto-Rendite) Nettoanfangsrendite 2 = 8,2% (12,2-fache der Nettomiete) (NAR, Netto-Rendite) Liegenschaftszinssatz = 6,25%

    27. ? Hans Netscher ? Folie 27 Vielen Dank fr Ihre Aufmerksamkeit! HansNetscher Immobilienanalyse & Bewertung Johannes-Hglin-Weg 2 88709 Meersburg am Bodensee Telefon + 49 7532 9899 Telefax + 49 7532 1709 E-Mail hans@netscher.net Internet www.netscher.net www.bodenseeforum.net

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