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c o n s t r u y e n d o d e s d e 1 9 5 2. Como presupuestar en un contexto inflacionario?. Contexto. Empresas constructoras y legislación vigente. Los precios de los insumos. Los contratos de construcción. La obra privada y obra pública. Temores de los constructores. Conclusiones.

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  1. c o n s t r u y e n d o d e s d e 1 9 5 2

  2. Como presupuestar en un contexto inflacionario? • Contexto. • Empresas constructoras y legislación vigente. • Los precios de los insumos. • Los contratos de construcción. • La obra privada y obra pública. • Temores de los constructores. • Conclusiones. c o n s t r u y e n d o d e s d e 1 9 5 2

  3. Contexto: • La inflación genera inestabilidad laboral, desánimo, malestar en el personal técnico y administrativo, que ven como sus ingresos se deterioran, provocando un clima laboral desfavorable. • Desde el punto de vista gremial, la inflación lleva a la discusión permanente de los convenios colectivos de trabajo y a generar una situación de conflicto entre los dirigentes gremiales y empresarios. • Los mismos problemas se traducen a subcontratistas y proveedores de insumos, lo cual potencia las consecuencias negativas en el servicio de construcción. • También afecta a la toma de decisiones de muchos clientes que lógicamente postergan inicios de obras, reprograman inversiones, etc. • En resumen, nada peor para la industria de la construcción que convivir con inflación. c o n s t r u y e n d o d e s d e 1 9 5 2

  4. ¿Como presupuestar en un contexto inflacionario? • Contexto. • Empresas constructoras y legislación vigente. • Los precios de los insumos. • Los contratos de construcción. • La obra privada y obra pública. • Temores de los constructores. • Conclusiones. c o n s t r u y e n d o d e s d e 1 9 5 2

  5. Empresas constructoras y la legislación vigente: • Analizando la legislación vigente nos damos cuenta que estamos en un escenario poco propicio para establecer una relación contractual de largo plazo con cualquier cliente; desde 1991 esta prohibida la indexación de precios, la actualización automática de los mismos, las variaciones de costos, aumentos unilaterales de tarifas, bienes, obras o servicios. • Ley 23.928 (del 27/03/91) . Convertibilidad del Austral. Un peso igual a un dólar. • Ley 25.561 (del 6/01/02). De emergencia pública y reforma del régimen cambiario. Se deroga la ley de la convertibilidad, aunque se mantienen algunos postulados de la Ley 23.928 • Decreto 214 (del 3/02/02). Del reordenamiento del sistema financiero. Este decreto prohíbe expresamente la indexación automática y es complementario a la Ley 25.561. c o n s t r u y e n d o d e s d e 1 9 5 2

  6. Como presupuestar en un contexto inflacionario? • Contexto. • Empresas constructoras y legislación vigente. • Los precios de los insumos. • Los contratos de construcción. • La obra privada y obra pública. • Temores de los constructores. • Conclusiones. c o n s t r u y e n d o d e s d e 1 9 5 2

  7. Los precios de los insumos y la mano de obra (diciembre de 2001 a junio de 2010). • Que ha ocurrido con estos precios que constituyen el costo de una obra de ingeniería o arquitectura? • En el siguiente gráfico podemos ver como han evolucionado frente al dólar americano y al IPC que publica el Indec. c o n s t r u y e n d o d e s d e 1 9 5 2 Fuente: Cámara Argentina de la Construcción / Ministerio de Economía /Indec.

  8. Variación de materiales y mano de obra (diciembre de 2001 a junio 2010): c o n s t r u y e n d o d e s d e 1 9 5 2 Fuente: Cámara Argentina de la Construcción/Ministerio de economía.

  9. Variación de materiales y mano de obra (junio 2008 a junio 2010): c o n s t r u y e n d o d e s d e 1 9 5 2 Fuente: Cámara Argentina de la Construcción/Ministerio de economía.

  10. Los precios de los insumos y la mano de obra (enero 2009 a junio 2010). c o n s t r u y e n d o d e s d e 1 9 5 2 Fuente: Cámara Argentina de la Construcción / Ministerio de Economía /Indec.

  11. Índices indec vs cac (base diciembre 2001): Fuente: Cámara argentina de la construcción e Indec. c o n s t r u y e n d o d e s d e 1 9 5 2

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  13. Variación mensual Índice CAC vs Materiales: c o n s t r u y e n d o d e s d e 1 9 5 2 Fuente: Cámara argentina de la construcción.

  14. Como presupuestar en un contexto inflacionario? • Contexto. • Empresas constructoras y legislación vigente. • Los precios de los insumos. • Los contratos de construcción. • La obra privada y obra pública. • Temores de los constructores. • Conclusiones. c o n s t r u y e n d o d e s d e 1 9 5 2

  15. ¿Qué ocurre con los contratos de construcción? • Son de largo plazo, donde la relación entre el comitente y el contratista se prolonga durante mucho tiempo, y esta afectada económicamente durante el plazo de obra más el plazo de garantía. Algunas instalaciones especiales y algunos subcontratos (Ej.: aislaciones) pueden tener garantías especiales que se prolongan mucho tiempo más. • Las empresas constructoras no somos “formadoras de precios”, salvo la mayor o menor productividad que podamos lograr. (No controlamos los precios de los insumos, ni de la mano de obra). • En este estado, pretender aplicar la legislación vigente es una ilusión. Si alguien cree que, salvo las obras de plazos extremadamente cortos, se puede asumir un compromiso a precio fijo, está equivocado. • Por lo tanto, las relaciones contractuales entre emprendedores y constructores están transitando caminos muy imaginativos en los cuales se utilizan términos como redeterminación de precios, revisión equitativa de precios, contratos sin precio o a valor indeterminado, etc. c o n s t r u y e n d o d e s d e 1 9 5 2

  16. Como presupuestar en un contexto inflacionario? • Contexto. • Empresas constructoras y legislación vigente. • Los precios de los insumos. • Los contratos de construcción. • La obra privada y obra pública. • Temores de los constructores. • Conclusiones. c o n s t r u y e n d o d e s d e 1 9 5 2

  17. ¿Qué se negocia en los contratos de obra privada? • Lo primero que se busca es morigerar el impacto de los aumentos de precios de insumos ya que la mano de obra no es controlable. • Instrumentos posibles: • Pago de anticipos financieros garantizados convenientemente o pago de acopios de materiales. • Cobrar parte de la obra en dólares. • Participar en el negocio tomando parte del contrato en m2. • Trabajar con los menores plazos de obra posibles. • Trabajar en la ingeniería de valor. • Participación activa de la constructora en el proyecto desde su inicio, para generar alternativas que disminuyan los costos de construcción. • Utilización de fórmulas polinómicas que incluyan los rubros más representativos y con sus porcentajes de incidencia lo más cercanos a la realidad. • Acopios escalonados a medida que se ejecuta la obra. c o n s t r u y e n d o d e s d e 1 9 5 2

  18. ¿Qué ocurre con los contratos de obra pública? Este tema merece un comentario especial. La legislación nacional está resumida en el Decreto Nº1295 que define los sistemas de redeterminación de precios de los contratos de obra pública del estado nacional. Los comentarios más significativos: • 10% del precio congelado, es el beneficio empresario. • Para tener derecho a redeterminar precios el contratista debe demostrar un desfasaje del 10% en los precios de los insumos de la obra, según los análisis de precio de la oferta. • Los parámetros que se usan son los que publica el INDEC. • Los tres datos anteriores me eximen de mayores comentarios. c o n s t r u y e n d o d e s d e 1 9 5 2

  19. Como presupuestar en un contexto inflacionario? • Contexto. • Empresas constructoras y legislación vigente. • Los precios de los insumos. • Los contratos de construcción. • La obra privada y obra pública. • Temores de los constructores. • Conclusiones. c o n s t r u y e n d o d e s d e 1 9 5 2

  20. Temores de los constructores. • En general los desarrolladores usan una única moneda para la venta de sus productos, y es el dólar estadounidense, resultando muy difícil trasladar a sus compradores cualquier sistema de revisión de precios. • El dólar esta planchado y su valor controlado por el BCRA. • Los constructores sufrimos de aumento de costos en dólares. • Tememos que nuestros precios redeterminados no sean digeribles por los desarrolladores y que esta situación complique las ventas y por lo tanto los ingresos y el flujo de fondos de la obra. • También tememos que las cláusulas de redeterminación y/o revisión de precios dañen la relación contractual y se conviertan en una fuente de disputa permanente que desnaturalice la relación y el contrato. c o n s t r u y e n d o d e s d e 1 9 5 2

  21. Como presupuestar en un contexto inflacionario? • Contexto. • Empresas constructoras y legislación vigente. • Los precios de los insumos. • Los contratos de construcción. • La obra privada y pública. • Temores de los constructores. • Conclusiones. c o n s t r u y e n d o d e s d e 1 9 5 2

  22. Conclusiones. • El tema más importante, es conseguir que se modifique la legislación vigente y que se vuelva a los viejos sistemas de reconocimiento de variaciones de costos usados con anterioridad a marzo de 1991. Es un tema polémico que reconozco, no es compartido por todos los actores, pues según muchos es generador de inflación, cosa que personalmente no comparto. Lo mismo creo que debería valer para las operaciones de compraventa de vivienda, locaciones, etc para que los desarrolladores no se vean impedidos de vender o alquilar a valores ajustables. • Debe primar mientras tanto la buena fe de la relación comitente-contratista, tratando de que se mantenga la equidad entre las partes. • Debe actuarse en forma muy imaginativa, pues cada obra y cada contrato son particulares y responden a necesidades distintas e individuales (pago de anticipos, ajustes en pesos, en dólares). c o n s t r u y e n d o d e s d e 1 9 5 2

  23. Conclusiones. • Lo más importante finalmente es la relación y la calidad de los actores que intervienen en el negocio. • Los comitentes deben contratar constructoras serias, responsables y con antecedentes de cumplimiento y solvencia adecuados. • Las constructoras debemos cuidar la calidad del servicio que prestamos y nuestro cumplimiento, fundamentalmente para exigir a nuestro cliente su propio cumplimiento de abonar en tiempo y forma el contrato que incluirá el sistema de redeterminación de precios convenido. • Por último, roguemos a todos para que no existan aumentos de precios, que la economía se mantenga estable, con reglas de juego previsibles y durables que puedan permitir a nuestra actividad proyectarse a mediano plazo, asegurándonos así trabajo para todos los que estamos involucrados en el apasionante mundo de la construcción. • ¿Será un ilusión imposible de concretar en este país? c o n s t r u y e n d o d e s d e 1 9 5 2

  24. www. cribasa.com.ar

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