İNŞAAT SEKTÖRÜNÜN MUHASEBE ve VERGİSEL SORUNLARI

1. İNŞAAT SEKTÖRÜNÜN MUHASEBE ve VERGİSEL SORUNLARI İBRAHİM DEĞİRMENCİYeminli Mali Müşavir RİZE SMMO 14.03.2012

2. 1- Turizm Faaliyetleri

3. 2- İnşaat Faaliyetleri (UMS 11 İnşaat Sözleşmeleri)

4. 3- Tarımsal Faaliyetler (UMS 41 Tarımsal Faaliyetler)

5. 4- Maden Arama ve İşletme Faaliyetleri (UFRS 6 Maden Kaynaklarının Araştırılması ve Değerlendirilmesi)

6. 5- Deniz Araçları ve İşletme Faaliyetleri

7. 6- Elektrik Üretim, Dağıtım ve Pazarlama Faaliyetleri

8. 7- Orman Ürünleri İmalat ve İşletme Faaliyetleri

10. 1 11 2 1 1 2 1 1 1 1 1 2 2 1 3 1 2 2 1 1 1 3 1 1 2 2 2 1

11. İNŞAAT SEKTÖRÜNÜN MUHASEBE VERGİSEL SORUNLARI 1- GENEL OLARAK İNŞAAT SEKTÖRÜ: İnşaat sektörü Türk ekonomisinde çok büyük paya sahiptir. Bu sektör doğrudan ve dolaylı yoldan hemen hemen tüm sektörleri etkilemektedir. Diğer taraftan istihdam ağırlıklı olması nedeniyle de işsizlik sorununun önlenmesinde ciddi katkıları bulunmaktadır.

12. İnşaat Sektörü: • 2010 yılında % 22,1 • 2011 yılında % 10,6 büyürken • 2012 yılında da % 10 büyüme beklenmektedir.

13. 2012 yılındaki iyimserlik; • Mütekabiliyet Yasası • 2B Yasası • Kentsel Dönüşüm Projelerinden kaynaklanmaktadır. Görüleceği üzere inşaat sektöründeki büyüme oranları GSYİH’nın yıllar itibariyle büyüme hızının çok üstünde bulunmaktadır.

14. Artık kaçınılmaz hale gelen kentsel dönüşümde yeni yasayı bekleyen firmalar bir taraftan da dönüşüm planlarını hazırlıyor. İNŞAATÇILARIN DÖNÜŞÜM PLANLARI CEPTE

15. II- İNŞAAT İŞLERİNİN SINIFLANDIRILMASI: Yıllara Sari Olan Olmayan

16. A- ÖZEL İNŞAAT İŞLERİ (SATIŞ AMAÇLI) Arsa Alımı İnşaatın Yapımı Satış

17. a) Arsanın Satın Alınması Halinde Muhasebe Kayıtları: i)Arsa Sahibi Vergi Mükellefi Değil İse: ---------------------/-------------------------- 250. Arazi ve Arsalar H. 1.000 320. Satıcılar 1.000 Gider Pusulasına Dayalı Arsa Alım Kaydı ---------------------/-------------------------- 1- ARSA ALIMI MUHASEBE İŞLEMLERİ:

18. ---------------------/-------------------------- 250. Arazi ve Arsalar H. 1.000 191. İndirilecek KDV 180 320. Satıcılar 1.180 Faturaya Dayalı Arsa Alım Kaydı ---------------------/-------------------------- ii) Arsa Sahibi Vergi Mükellefi İse:

19. ---------------------/-------------------------- 250. Arazi ve Arsalar H. 1.000 320. Satıcılar 1.000 Faturaya Dayalı KDV’den İstisna Arsa Alış Kaydı ---------------------/-------------------------- iii) Arsa Alımı KDV’den İstisna İse:

20. “Kurumların aktifinde veya belediyeler ile il özel idarelerinin mülkiyetinde, en az iki tam yıl süreyle bulunan taşınmazların satışı suretiyle gerçekleşen devir ve teslimler KDV’den istisnadır. İstisna kapsamındaki kıymetlerin ticaretini yapan kurumların, bu amaçla aktiflerinde bulundurdukları taşınmaz teslimleri istisna kapsamı dışındadır.” (KDVK Mad:17/4-r)

21. ---------------------/-------------------------- 151. (A) İnşaatı Arsa Payı Maliyeti 1.000 250. Arazi ve Arsalar H. 1.000 Arsa Maliyetinin İnşaata Virmanı ---------------------/-------------------------- iv) İnşaat Ruhsatının Alımından Sonra:

22. b) İnşaat İşleri Karşılığı Arsa Teslimi: i) Arsa karşılığı inşaat işinde iki ayrı teslim söz konusudur. (30 Nolu KDV G. T.)

23. Birincisi; arsa sahibi tarafından müteahhite arsa teslimi, Arsa Sahibi Arsa Payı Teslimi

24. İkincisi ise; müteahhit tarafından arsaya karşılık olarak arsa sahibine bağımsız birim (konut veya işyeri) teslimidir. Müteahhit Konut / İş Yeri YANLIŞ Maliye Görüşü

25. Bu maddede geçen “elden çıkarma” deyimi yukarıda yazılı mal ve hakların …… trampa edilmesi, takası, ……. ifade eder. (G.V.K. Mükerrer Mad:80)

26. “İkincisi ise; arsaya karşılık olarak müteahhit tarafından arsa sahibine ait arsa payı üzerine inşaat (konut veya işyeri)yapılmasıdır.” Müteahhit İnşaat Yapım Hizmeti DOĞRU Bizim Görüşümüz

27. Toplam Maliyet Arsa Maliyeti İnşaat Maliyeti ii) “Kat karşılığı başkalarının arsasına yapılan inşaatlarda toplam maliyet arsa maliyeti ile inşaat maliyetinin toplanması suretiyle hesaplanmaktadır.

28. iii) Toplam inşaat maliyeti, inşaatı yapanlar tarafından arsa sahibine verilen dairelerin inşası için yapılan harcamalar ile kendilerine ait daireler için yapılan harcamalardan oluşmakta, inşaatın toplam maliyetinin arsa sahibine verilen dairelere isabet eden kısmı ile arsa sahibine yapılan nakit ödemelerin toplamı, toplam arsa maliyetini (müteahhidin kendisine ait dairelerin arsa maliyeti) vermektedir. (6.6.2007 tarih ve 51523 Özelge)

29. Müteahhit Arsa Payı Maliyeti Toplam İnşaat Maliyeti Arsa Sahibine Verilen Dairelerin İnşaat Maliyeti Arsa Sahibine Verilen Dairelerin İnşaat Maliyeti Arsa Sahibine Verilen Nakit Toplamı Müteahhite Kalan Dairelerin İnşaat Maliyeti

30. Değer Artışında Brüt Kazanç, elden çıkarma karşılığında alınan para ve ayınlarla sağlanan ve para ile temsil edilebilen her türlü menfaatlerin tutarıdır. (G.V.K. Mükerrer Mad:81)

31. İnşaat Maliyeti Mi? Emsal Bedel Satış Bedeli Midir? Yapılan işlem bir takas işlemi olduğundan emsal bedel yukarıda belirtilen yasa hükümleri ve özelge açıklamalarına göre; inşaat maliyeti’dir.

32. iv) Vergiyi Doğuran Olay ve Fatura Düzenleme Tarihi: “Arsa karşılığı inşaat işlerinde vergiyi doğuran olay, müteahhitin arsa karşılığı konut, iş yeri gibi bağımsız birimleri arsa sahibine teslimiyle gerçekleşmektedir. Bu tarih itibariyle arsa açısından da vergiyi doğuran olay vuku bulmaktadır.” (2011/1 Nolu KDV Sirküleri)

33. v) Arsa Sahibine Konut / İşyeri Teslimi: “Vergiyi doğuran olayın vuku bulduğu tarihte, müteahhitten arsa sahibine yapılacak bağımsız birim teslimleri için müteahhit tarafından düzenlenecek faturada bağımsız birimin niteliğine göre emsal bedeli(arsa payı dahil) üzerinden %1 veya %18 arasında KDV hesaplanması gerekmektedir.” (2011/1 Nolu KDV Sirküleri)

34. Bu ifade bize göre yanlıştır. Doğru ifade; “Müteahhit tarafından düzenlenecek faturada arsa sahibine verilen konut/işyeri inşaat maliyet bedelleri üzerinden %18 oranında KDV hesaplanması gerekmektedir.” şeklinde olmalıdır.

35. vi) Arsa Payı Maliyetinin Hesaplanması: 1 Daire Arsa Payı Maliyeti Arsa Sahibine Verilen Daireler İnşaat Maliyeti Müteahhite Kalan Daire Sayısı / m² Büyüklüğü

36. Konuyu bir örnekle açıklayacak olursak;(A) şahsı arsasını (B) Ltd. Şirketi’ne inşaat karşılığı vermiştir.

37. 1,200,000 / 10 x 4 = 480,000 / 6 1 Adet Konut Arsa Payı Maliyeti = 80,000 TL

38. vii) Arsa Sahibine Kesilecek Fatura Tutarı: Örneğimize göre Müteahhitin Muhasebe Kayıtlarındakimaliyetler aşağıdaki gibidir.

39. Bu durumda arsa sahibine 4 daire bedeli olarak (arsa payı dahil) 800,000 TL fatura kesilecek ve aşağıdaki muhasebe kayıtları yapılacaktır. ----------------------------------------/-------------------------------------- 120. (A) Arsa Sahibi 808,000 600. Arsa Sahibine Konut Teslimi 800,000 391. Hesaplanan KDV %1 8,000 Arsa Sahibine Konut Teslimi Gelir Kaydı ----------------------------------------/-------------------------------------- 620. Satılan Konut Maliyeti 800,000 152. İnşaat Maliyeti 480,000 152. Arsa Payı Maliyeti 320,000 Arsa Sahibine Konut Teslimi Maliyet Kaydı -----------------------------------------/--------------------------------------

40. viii) Arsa Payı Maliyetinin Muhasebe Kayıtlarına Alınması: ---------------------------------/--------------------------------- 151. Arsa Payı Maliyeti 800,000 320. (A) Arsa Sahibi 800,000 Gider Pusulası ile Arsa Payı Gider Kaydı ---------------------------------/--------------------------------- 151. Arsa Payı Maliyeti 800,000 191. İndirilecek KDV 144,000 320. (A) Arsa Sahibi 944,000 Fatura İle Arsa Payı Maliyet Kaydı ---------------------------------/---------------------------------

41. i)Malzeme alımları doğrudan inşaat maliyetine kaydedilmeden önce Ambar Hesabı olan 150 Hesaba kaydedilmelidir. ---------------------/--------------------------- 150.01 Demir Alışları 100 191.01 İndirilecek KDV 18 320. Satıcılar 118 Malzeme Alımı Kaydı ---------------------/--------------------------- 2- MALİYET İŞLEMLERİNE İLİŞKİN MUHASEBE KAYITLARI:

42. ii) İnşaat imalatında kullanılan malzemeler fiilen kullanıldığı anda ilgili inşaat maliyetine kaydedilmelidir. ---------------------/------------------------ 710.01 (A) İnşaatı Demir Kullanımı 100 150. İlk Madde ve Malzeme 100 Malzemenin İnşaatta Kullanımının Kaydı ---------------------/--------------------------

43. iii) İnşaatlarda kullanılan İşçilik ve Genel Üretim Giderleri ilgili hesaplarda izlenmelidir. ---------------------/------------------------ 720. İşçilik Giderleri 50 730. Şantiye Elektrik Giderleri 20 191. İndirilecek KDV 3.6 335. Personele Borçlar 30 360. Ödenecek Vergi ve Fonlar 7 361. Ödenecek S.G. Kesintileri 13 320. Satıcılar 23.6 İşçilik ve Genel Üretim Gideri Kaydı --------------------/-------------------------

44. iv)Bilançolarda; devam eden inşaat maliyetleri 151. Yarı Mamüller Hesabında, bitmiş inşaatlar ise 152. Mamül Mallar Hesabında gösterilmelidir. ---------------------/------------------------ 151. (A) İnşaatı Maliyeti 170 711. Direk İ.M.M.Gid. Yansıtma 100 721. Direk İşçilik Gid. Yansıtma 50 731. Genel Üretim Gid. Yansıtma 20 Maliyetlerin Yansıtma Kaydı --------------------/---------------------------

45. v) Maliyet Dağılımının Daire Bazında Hesabı: Satılan Mamül Malın Maliyetinin (satılan daireler maliyeti) doğru hesaplanabilmesi için toplam arsa ve inşaat maliyeti; her bir kat, işyeri veya daireye belirli ölçü ve esaslara göre pay verilmek suretiyle, her bir birimin maliyeti hesaplanmalıdır.

46. 3- SATIŞ İŞLEMLERİNE İLİŞKİN MUHASEBE KAYITLARI: a)Satış Muhasebe Kayıtları: Her bir dairenin 250,000TL’ye satıldığını varsayarsak aşağıdaki muhasebe kayıtları yapılacaktır. ------------------------------/--------------------------- 120. Alıcılar 252,500 600. Yurtiçi Satışlar 250,000 391. Hes. KDV (%1) 2,500 1 Adet Daire Satış Kaydı ------------------------------/--------------------------- 620. S.M.Maliyeti 200,000 152. İnşaat Maliyeti 120,000 152. Arsa Maliyeti 80,000 Satılan Daire Maliyetinin Kaydı ------------------------------/--------------------------

47. b) Satış Karının Tespiti:Müteahhitin muhasebe kayıtlarına göre satış karı aşağıdaki gibi tespit edilecektir.

48. 4- ARSA SAHİBİNİN DAİRELERİNİ SATMASI DURUMUNDA VERGİLENDİRME: a) İktisap Tarihinin Tespiti: Arsa olarak iktisap edilen gayrimenkul üzerine bina inşa edilmesi veya söz konusu gayrimenkulün kat karşılığı verilmesi sonucu alınan gayrimenkullerin tapuya tescili, cins tashihi sayılarak tapuya tescil tarihinin iktisap tarihi olarak kabul edilmesi gerekir.

49. Ancak, gayrimenkulün tapuya tescil tarihinden önce sahibinin fiilen kullanımına bırakıldığı, söz konusu gayrimenkulleri fiilen kullandıklarını tahsis belgesi, teslim tutanakları, su, elektrik, telefon, doğalgaz faturaları ve benzeri belgelerle tevsik etmeleri halinde, iktisap tarihi olarak tapuya tescil tarihi yerine fiilen kullanıma bırakılma tarihinin kabul edilmesi gerekir. (GVK Sirküleri 2011/2)

50. b) Satış Şekline Göre Vergilendirme: İktisap (tapuda tescili veya fiili teslim) tarihinden itibaren beş yıl içerisinde bir defada aynı kişiye satılması durumunda, gayrimenkullerin satışından elde edilen toplam bedele ilgili yılda geçerli olan istisna tutarı bir kez uygulandıktan sonra bakiye kazancın, değer artışı kazancı olarak vergilendirilmesi gerekir. Söz konusu birden fazla gayrimenkulün;