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LA FISCALITA’ DIRETTA ED INDIRETTA NEI TRASFERIMENTI DI IMMOBILI: I RIFLESSI IN UNICO 2007

LA FISCALITA’ DIRETTA ED INDIRETTA NEI TRASFERIMENTI DI IMMOBILI: I RIFLESSI IN UNICO 2007. VITERBO – 08 GIUGNO 2007. Angelo Vaccaro e Giovanni Angelini. LE IMPOSTE INDIRETTE NEI TRASFERIMENTI IMMOBILIARI Agevolazioni e novità. La tassazione dei trasferimenti immobiliari.

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LA FISCALITA’ DIRETTA ED INDIRETTA NEI TRASFERIMENTI DI IMMOBILI: I RIFLESSI IN UNICO 2007

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  1. LA FISCALITA’ DIRETTA ED INDIRETTA NEI TRASFERIMENTI DI IMMOBILI: I RIFLESSI IN UNICO 2007 VITERBO – 08 GIUGNO 2007 Angelo Vaccaro e Giovanni Angelini

  2. LE IMPOSTE INDIRETTE NEI TRASFERIMENTI IMMOBILIARI Agevolazioni e novità Viterbo 08 giugno 2007

  3. La tassazione dei trasferimenti immobiliari INTERVENTI NORMATIVI DECRETO LEGGE 223 del 4 luglio 2006 convertito in LEGGE 248 del 4 agosto 2006 SOSTANZIALI MODIFICHE NELL’IMPOSIZIONE INDIRETTA: TASSAZIONE, ACCERTAMENTO, ADEMPIMENTI DECRETO LEGGE 262 del 3 ottobre 2006 convertito in LEGGE 286 del 24 novembre 2006 SUCCESSIONI E DONAZIONI IMPOSTA SOSTITUTIVA DAL 12,50% AL 20% LEGGE 296 del 27 dicembre 2006 - FINANZIARIA 2007 VALUTAZIONE CATASTALE IN ATTI OVE SOLO IL CESSIONARIO E’ PERSONA FISICA Viterbo 08 giugno 2007

  4. LEGGE 296 del 27 dicembre 2006 - FINANZIARIA 2007 • Comma 292: regolamenta ai fini Iva il c.d. “periodo transitorio” 4 luglio – 11 agosto 2006 per quelle che sono gli effetti delle norme poi non convertite in legge; • Comma 306: estensione dell’imposta di registro 1% a particolari casistiche; • Commi 307 e 309: valutazione automatica catastale degli immobili acquistati da persone fisiche anche presso imprese; • Commi 330 e 331, modifiche all’art. 10, punti 8 e 8-bis del Dpr 633/72. Viterbo 08 giugno 2007

  5. INTERVENTI DI PRASSI • Risoluzione n. 91/E dell’ 8 maggio 2007 (cessione di immobile non ultimato); • Circolare n. 12/E del 1 marzo 2007 (ulteriori chiarimenti sul D.L. 223/06); • Circolare n. 11/E del 16 febbraio 2007 (risposte ai quesiti rivolti in occasione di Telefisco 2007 de Il Sole 24 Ore – in particolare par. 4.4. “Iva nel periodo di vigenza del D.L. 223/06”); • Circolare n. 27/E del 4 agosto 2006 (primi chiarimenti sul D.L. 223/06) Viterbo 08 giugno 2007

  6. La tassazione dei trasferimenti immobiliari Tipologia delle operazioni • Locazioni immobiliari (prestazioni di servizi) • Vendite immobiliari (cessioni di beni) Viterbo 08 giugno 2007

  7. La tassazione dei trasferimenti immobiliari – IVA - Nuova formulazione e riorganizzazione del comma 1, dell’art. 10 del DPR 633/72, ai numeri: • 8: Locazioni; • 8 bis: cessione di fabbricati abitativi; • 8 ter: cessione di fabbricati strumentali. Viterbo 08 giugno 2007

  8. La tassazione deitrasferimenti immobiliari Locazioni- natura del bene immobile - • Fabbricati abitativi = categoria catastale A (tranne A/10 Uffici) • Immobili strumentali per natura = categorie catastali A/10 – B – C – D – E Viterbo 08 giugno 2007

  9. La tassazione deitrasferimenti immobiliari Locazioni di fabbricati abitativi Iva:Esenzione (regola), in caso di locazione di fabbricati abitativi da soggetto IVA nei confronti di qualsiasi conduttore Registro: 2% dei canoni locativi (DPR 633/72, articolo 10, comma 1, numero 8 così modificato dalla Legge 248, art. 35, comma 8) (DPR 131/86, Tariffa parte prima, articolo 5, numero 1, lett. b) Viterbo 08 giugno 2007

  10. La tassazione deitrasferimenti immobiliari Locazioni di fabbricati abitativi Iva - prima eccezione alla regola della esenzione: in caso di locazione di fabbricati abitativi effettuate in attuazione di piani di edilizia abitativa convenzionata • Iva: 10% (art. 127-duodevicies tab. A parte III DPR 633/72) • Registro: 168 in misura fissa. (DPR 633/72, articolo 10, comma 1, numero 8 così modificato dall’art. 1 co. 330, lett. a), L. 296/2006 (DPR 131/86, art. 40, comma 1) Viterbo 08 giugno 2007

  11. La tassazione deitrasferimenti immobiliari Locazionidi immobili strumentali per natura IVA - ULTERIORI ECCEZIONI ALLA REGOLA DELLA ESENZIONE: • Obbligo di imponibilità IVA ad aliquota 20% se il conduttore è: • un soggetto IVA a detrazione limitata (</= al 25%) • un soggetto non IVA (privato) • Facoltà di imponibilità IVA ad aliquota 20% su opzione da parte del locatore IN OGNI CASO E’ DOVUTO IL TRIBUTO DI REGISTRO NELLA MISURA DELL’1% DEL CANONE ANNUO (DPR 633/72, articolo 10, comma 1, numero 8 così modificato dalla Legge 248, art. 35, comma 8) (DPR 131/86, Tariffa parte prima, articolo 5, numero 1, lett. a/bis così modificata dalla Legge 248, art. 35, comma 10) Viterbo 08 giugno 2007

  12. La tassazione dei trasferimenti immobiliari Cessioni- natura del bene immobile - • Fabbricati abitativi = categoria catastale A (tranne A/10 Uffici) • Immobili strumentali per natura = categorie catastali A/10 – B – C – D – E Viterbo 08 giugno 2007

  13. La tassazione dei trasferimenti immobiliari Cessioni- qualità del cedente - • Impresa costruttrice o impresa che ha effettuato interventi ex art. 31, lett. c), d), e) Legge 457/1978 variabile temporale: linea di discrimine fissata in 4 anni • Altre imprese Viterbo 08 giugno 2007

  14. La tassazione dei trasferimenti immobiliari Cessioni di fabbricati abitativi La cessione di fabbricati abitativi effettuata da impresa costruttrice (o che ha ristrutturato) nei confronti di qualsiasi altro soggetto è sempre considerata imponibile IVA, purché avvenga entro 4 anni da ultimazione **, con applicazione delle aliquote proprie, soggetta alle altre imposte indirette in misura fissa ** = oppure già concessi in locazione (vedi slide n. 10) (DPR 633/72, articolo 10, comma 1, numero 8-bis così modificato dalla Legge 248, art. 35, comma 8) (DPR 131/86, Tariffa parte seconda, articolo 1, numero 1, lett. b) (D.Lgs 347/90, Tariffa, articolo 1, note) (D.Lgs 347/90, articolo 10, comma 2) Viterbo 08 giugno 2007

  15. La tassazione dei trasferimenti immobiliari Cessioni di fabbricati abitativi … segue … Le aliquote IVA applicabili a tali fattispecie: IVA 4% prima casa IVA 10% fabbricato non di lusso o ristrutturato IVA 20% fabbricato di lusso (DM 2.8.1969) in tutti i casi la cessione è soggetta alle altre imposte indirette in misura fissa (Registro euro 168) (Ipotecaria euro 168) (Catastale euro 168) Viterbo 08 giugno 2007

  16. La tassazione dei trasferimenti immobiliari Cessioni di fabbricati abitativi La cessione di fabbricati abitativi effettuata da imprese diverse (non costruttrici o ristrutturatrici), oppure oltre i 4 anni da ultimazione lavori * * , nei confronti di qualsiasi soggetto è sempre considerata esente IVA, con applicazione delle altre imposte indirette: Prima casa: Registro 3% (Ipotecaria e catastale 168 + 168) Altri casi: Registro 7% (Ipotecaria 2% + catastale 1%) ** = oppure già concessi in locazione (vedi slide n. 10) (DPR 633/72, articolo 10, comma 1, numero 8-bis così modificato dalla Legge 248, art. 35, comma 8) (DPR 131/86, Tariffa parte prima, articolo 1, commi 2 e 5, nota II bis) (D.Lgs 347/90, Tariffa, articolo 1) (D.Lgs 347/90, articolo 10, comma 1) Viterbo 08 giugno 2007

  17. La tassazione dei trasferimenti immobiliari Cessioni di immobili strumentali La cessione di immobili strumentali effettuata da impresa costruttrice (o ristrutturatrice) nei confronti di qualsiasi soggetto è sempre considerata imponibile IVA, purché avvenga entro 4 anni da ultimazione, e soggetta alle altre imposte indirette: (Registro in misura fissa euro 168) (Ipotecaria con aliquota 3%) (Catastale con aliquota 1%) (DPR 633/72, articolo 10, comma 1, numero 8-ter così modificato dalla Legge 248, art. 35, comma 8) (DPR 131/86, Tariffa parte seconda, articolo 1, numero 1, lett. b) (D.Lgs 347/90, Tariffa parte prima, articolo 1, numero 1 bis così modificato dalla Legge 248, art. 35, comma 10 bis) (D.Lgs 347/90, articolo 10, comma 1 così modificato dalla Legge 248, art. 35, comma 10 bis) Viterbo 08 giugno 2007

  18. La tassazione dei trasferimenti immobiliari Cessioni di immobili strumentali • Obbligo di imponibilità IVAse il cessionario è: • un soggetto IVA a detrazione limitata (</= al 25%) • un soggetto non IVA (privato) • Facoltà di imponibilità IVAsu opzione da parte del cedente IN OGNI CASO SONO DOVUTE LE ALTRE IMPOSTE INDIRETTE: (Registro in misura fissa euro 168) (Ipotecaria con aliquota 3%) (Catastale con aliquota 1%) (DPR 633/72, articolo 10, comma 1, numero 8-ter così modificato dalla Legge 248, art. 35, comma 8) (DPR 131/86, Tariffa parte seconda, articolo 1, numero 1, lett. b) (D.Lgs 347/90, Tariffa parte prima, articolo 1, numero 1 bis così modificato dalla Legge 248, art. 35, comma 10 bis) (D.Lgs 347/90, articolo 10, comma 1 così modificato dalla Legge 248, art. 35, comma 10 bis) Viterbo 08 giugno 2007

  19. La tassazione dei trasferimenti immobiliari Cessioni di immobili strumentali In carenza di opzione e al di fuori dei casi di imponibilità legali, la residua fattispecie di esenzione IVA è soggetta alle altre imposte indirette: (Registro in misura fissa euro 168) (Ipotecaria con aliquota 3%) (Catastale con aliquota 1%) (DPR 633/72, articolo 10, comma 1, numero 8-ter così modificato dalla Legge 248, art. 35, comma 8) (DPR 131/86, Tariffa parte seconda, articolo 1, numero 1, lett. b) (D.Lgs 347/90, Tariffa parte prima, articolo 1, numero 1 bis così modificato dalla Legge 248, art. 35, comma 10 bis) (D.Lgs 347/90, articolo 10, comma 1 così modificato dalla Legge 248, art. 35, comma 10 bis) Viterbo 08 giugno 2007

  20. La tassazione dei trasferimenti immobiliari Riepilogo sistematico Operazioni immobiliari che danno luogo solo a fattispecie di esenzione IVA in termini oggettivi = LOCAZIONI DI FABBRICATI ABITATIVI (fatta eccezione per le locazioni effettuate entro quattro anni da ultimazione lavori, in ambito di edilizia residenziale convenzionata, con durata almeno quadriennale = in tal caso IVA 10%) Viterbo 08 giugno 2007

  21. La tassazione dei trasferimenti immobiliari Riepilogo sistematico Operazioni immobiliari che danno luogo, in presenza di determinati presupposti, solo a fattispecie di imponibilità IVA = • per tutti i fabbricati, le cessioni effettuate da parte di impresa costruttrice o ristrutturatrice entro 4 anni** da ultimazione lavori; • solo per fabbricati strumentali, cessioni e locazioni nei confronti di: • un soggetto IVA a detrazione limitata (</= al 25%) • un soggetto non IVA (privato) Viterbo 08 giugno 2007

  22. La tassazione dei trasferimenti immobiliari Riepilogo sistematico Cessioni di fabbricati, da parte di impresa costruttrice o ristrutturatrice, trascorsi 4 anni da ultimazione lavori = il superamento della soglia temporale fa venir meno l’imponibilità legale, con il seguente distinguo: • per i fabbricati abitativi la cessione diventa esente (salvo la eccezione di legge) • per gli immobili strumentali al cedente rimane la carta dell’opzione … … Viterbo 08 giugno 2007

  23. La tassazione dei trasferimenti immobiliari Riepilogo sistematico … … INFATTI Possibilità di opzione per imponibilità IVA in luogo della esenzione = SPETTA SOLO IN CASO DI OPERAZIONI LEGATE AD IMMOBILI STRUMENTALI (SIA LOCAZIONI SIA CESSIONI) Viterbo 08 giugno 2007

  24. La tassazione dei trasferimenti immobiliari Riepilogo sistematico Riguardo all’imposizione indiretta, e solo per quanto concerne gli immobili strumentali, le somme da aggiungere riguardano: • per le locazioni la novità è rappresentata dal tributo di registro (1%) • per le cessioni la novità è rappresentata dalle imposte ipotecarie (3%) e catastali (1%) Viterbo 08 giugno 2007

  25. La tassazione dei trasferimenti immobiliari Circolare n. 27 del 4 agosto 2006nel penultimo capoverso del punto 2.1, in materia di immobili strumentali, si afferma:“Per le cessioni degli immobili in argomento, l’imposta di registro è applicabile in modo uniforme, nella misura fissa di euro 168, sia per le cessioni assoggettate ad IVA che per quelle esenti dall’imposta. In attuazione del principio di alternatività IVA / Registro, previsto dall’art. 40 del DPR 131 del 1986, considerato che in entrambe le ipotesi si tratta di operazioni che rientrano nell’ambito applicativo dell’IVA.”Nell’ultimo capoverso del paragrafo 2.2, che tratta delle locazioni di immobili strumentali, si afferma ancora: “Per quanto concerne l’imposta di registro, anche per le locazioni di immobili strumentali, al pari di quanto stabilito per le cessioni dei medesimi fabbricati, l’imposta si applica in modo uniforme, ma in misura proporzionale, indipendentemente dal regime di esenzione o di imponibilità ad IVA al quale la locazione è soggetta. A seguito delle modifiche apportate … …. è infatti previsto ....... la applicazione dell’imposta nella misura dell’1%, come stabilito dalla lettera a-bis), inserita nella 5 della tariffa, parte prima.” DISATTESO IL PRINCIPIO DI ALTERNATIVITA’ FRA IVA E REGISTRO (ART. 40 - DPR 131/86) Viterbo 08 giugno 2007

  26. CASI SVILUPPATICASO NR 1 Caso nr 1. Cessione di fabbricato quando: • La cessione è esente ai sensi dell’art. 10, comma 1, n. 8 bis (es perché oltre 4 anni ultimazione o interventi L 457/78 lett a) e b) art. 31) o perché posta in essere da altra impresa; • Ha come acquirente una società di “compravendita di beni immobili” (cod Atecofin 70.12.0); • la società acquirente dichiara in atto di voler ritrasferire il bene entro 3 anni Viterbo 08 giugno 2007

  27. Segue Caso nr 1: Imposte applicabili • Registro 1 % (art 1, c.1, n 6 della Tariffa parte prima allegata al DPR 131/86); • Ipotecaria €168 (art. 1, nota, della Tariffa allegata al DPR 347/90); • Catastali € 168 (art 10, comma 2, DPR 347/90) Viterbo 08 giugno 2007

  28. Segue Caso nr 1.: Conseguenze in caso di mancato ritrasferimento. Ove non si realizzi la condizione del ritrasferimento entro 3 anni: • imposte di registro, ipotecaria e catastale sono dovute in misura ordinaria • soprattassa del 30% oltre a interessi di mora di cui al comma 4 dell'articolo 55 del D.P.R. 131/86. Viterbo 08 giugno 2007

  29. COMPRAVENDITE AGEVOLATE EX ART. 1 CO. 497 DELLA L. 266/2005- originario ambito di applicazione - • Oggetto della cessione: fabbricati ad uso abitativo e relative pertinenze; • Oggetto della agevolazione: imposte di registro, ipotecarie e catastali sul valore catastale dell’immobile anziché sul prezzo • Venditore e Acquirente: entrambi persone fisiche fuori dall’esercizio di attività commerciali artistiche o professionali Viterbo 08 giugno 2007

  30. COMPRAVENDITE AGEVOLATE EX ART. 1 CO. 497 DELLA L. 266/2005- modifiche apportate con art. 1, co. 309 della L 296/2006 - • Oggetto della cessione: invariato • Oggetto della agevolazione: invariato • Acquirente: invariato • Venditore: casistica ampliata (v. slides successiva) Viterbo 08 giugno 2007

  31. COMPRAVENDITE AGEVOLATE EX ART. 1 CO. 497 DELLA L. 266/2005- modifiche apportate con art. 1, co. 309 della L 296/2006 - Dal lato del venditore, può figurare, indistintamente: • un privato persona fisica; • una società semplice; • un ente non commerciale; • un soggetto non residente privo di una stabile organizzazione in Italia; • un’impresa, individuale o collettiva, diversa da quelle di cui n. 8 bis dell’art 10 del DPR 633/72 • La stessa impresa, individuale o collettiva, di cui n. 8-bis art 10 DPR 633/72, con cessione dopo i 4 anni; Viterbo 08 giugno 2007

  32. COMPRAVENDITE AGEVOLATE EX ART. 1 CO. 497 DELLA L. 266/2005- condizioni per fruire della agevolazione - Quando: • Ne sia fatta espressa richiesta da parte dell’acquirente al momento dell’atto; • Che nell’atto,stesso, sia indicato il prezzo realmente pattuito. Viterbo 08 giugno 2007

  33. COMPRAVENDITE AGEVOLATE EX ART. 1 CO. 497 DELLA L. 266/2005- Esclusioni - La predetta agevolazione NON si applica: • quando alla compravendita si applica l’Iva; • Quando dal lato dell’acquirente ho sì una persona fisica ma questa agisca nell’esercizio di una attività commerciale artistica o professionale (es il collega professionista che si vuol comprare lo studio) Viterbo 08 giugno 2007

  34. ULTERIORI CASI Risoluzione 122/E del 01 giugno 2007 Quesito: mutuo superiore al corrispettivo in quanto parte delle somme sono destinate a ristrutturazione. Risposta: va bene (!!) ma occorre fornire la prova documentata. Viterbo 08 giugno 2007

  35. ULTERIORI CASI Risoluzione 102/E del 17 maggio 2007 Quesito: vendita immobili SCIP*, mediante asta pubblica, a privati. Si applicano le regole della compravendita agevolata** (valutazione automatica)? Risposta: No, se per asta pubblica. Sì in caso di esercizio di opzione da parte del titolare. • * SCIP = Società Cartolarizzazioni Immobili Pubblici • ** si vedano slides precedenti (29-33) Viterbo 08 giugno 2007

  36. “NORME ESTINTE” Nel n.8, co 1, art 10 DPR 633/72 (Locazioni) non vi è più la previsione che comprendeva nell’alveo delle operazioni imponibili iva “le locazioni di immobili destinati ad uso civile abitazione locati dalle imprese che li hanno costruiti per la rivendita”. Di conseguenza tali operazioni sono divenute esenti. Viterbo 08 giugno 2007

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