Kanzlei Dr. Wienke und Kollegen

1. Kanzlei Dr. Wienke und Kollegen Vortrag zum Mietrecht - 19.04.2012 – Rechtsanwältin Julia Artz -

2. Vortrag zum Mietrecht19.04.2012 Referent | Kurztitel der Präsentation (bitte über die Kopf- und Fußzeile einfügen)

3. Vortragsablauf • I. Gestaltung des Mietvertrages • II. Nebenkosten • III. Kaution • IV. Mängel Referent | Kurztitel der Präsentation (bitte über die Kopf- und Fußzeile einfügen)

4. I. Gestaltung des Mietvertrages Referent | Kurztitel der Präsentation (bitte über die Kopf- und Fußzeile einfügen)

5. I. Gestaltung des Mietvertrages • Formularmietvertrag • oder • individueller Vertrag Referent | Kurztitel der Präsentation (bitte über die Kopf- und Fußzeile einfügen)

6. I. Gestaltung des Mietvertrages Form des Mietvertrages Grundsätzlich ist es möglich den Mietvertrag formfrei abzuschließen Üblich sind Formularverträge 3. Notarielle Form wenn Vorkaufsrecht enthalten BGH Urt. v. 21.11.2007 - XII ZR 149/05 Referent | Kurztitel der Präsentation (bitte über die Kopf- und Fußzeile einfügen)

7. I. Gestaltung des Mietvertrages § 550 Form des Mietvertrags Wird der Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit. Die Kündigung ist jedoch frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums zulässig. Referent | Kurztitel der Präsentation (bitte über die Kopf- und Fußzeile einfügen)

8. I. Gestaltung des Mietvertrages Der Gesetzeszweck • 1. Ursprünglich nur der Erwerberschutz • 2. Inzwischen auch • Beweisfunktion • Warnfunktion Referent | Kurztitel der Präsentation (bitte über die Kopf- und Fußzeile einfügen)

9. I. Gestaltung des Mietvertrages • Haus und Grund • 1. Parteien • Geburtsdatum schon vorgegeben • 2. Mieträume • 3. Mietzeit • mit befristetem Kündigungsausschluss und Möglichkeit des Zeitmietvertrages • 4. Miete • 5. Betriebskosten • Hinweis auf Betriebskostenverordnung • 6. Zahlung der Miete und Betriebskosten • 7. Mietsicherheit • 8. Abrechnung, Umlage und Änderung der Betriebskosten • 9. Zentrale Heizungsanlage und Warmwasserversorgung • , • Mieterbund Mieterverein • Parteien • Geburtsdatum nicht vorgegeben • 2. Mieträume • 3. Mietzeit • mit Ausschluss der ordentlichen Kündigung zu Lasten des V • 4. Miete (inkl. Betriebskosten) • BK sind einzeln aufzuführen • Fälligkeit fehlt • Mietsicherheit fehlt • 5. Verteilung u. Abrechnung der Heiz- und Betriebskosten • 6. Versorgung mit Heizung und Warmwasser Referent | Kurztitel der Präsentation (bitte über die Kopf- und Fußzeile einfügen)

10. I. Gestaltung des Mietvertrages • 1. Angabe der Parteien • 2. Das Mietobjekt Referent | Kurztitel der Präsentation (bitte über die Kopf- und Fußzeile einfügen)

11. I. Gestaltung des Mietvertrages • 2. Das Mietobjekt • Problem der Flächenangabe • Bei der Wohnflächenproblematik handelt es sich um ein verhältnismäßig „junges“ Problem. • In alten Mietverträgen gab es gar keine Angaben zur Wohnfläche. • In alten Lehr- oder Fachbüchern auch nicht. Referent | Kurztitel der Präsentation (bitte über die Kopf- und Fußzeile einfügen)

12. I. Gestaltung des Mietvertrages Flächenabweichungen Minderung Kündigung BK/Mieterhöhung Flächenermittlung Verschiedene Berechnungsvorschriften Referent | Kurztitel der Präsentation (bitte über die Kopf- und Fußzeile einfügen)

13. I. Gestaltung des Mietvertrages • Die Höhe der Minderung • Die Minderung der Miete tritt automatisch ein. Es bedarf keiner Gestaltungserklärung. Es ist kein „Recht“ • Die Miete mindert sich „angemessen“ • Die Minderung bezieht sich auf die Bruttomiete • In der Praxis üblich: Mietminderungstabellen mit Zusammenstellung vergleichbarer Urteile Referent | Kurztitel der Präsentation (bitte über die Kopf- und Fußzeile einfügen)

14. I. Gestaltung des Mietvertrages • 3. Mietzeit • Unbestimmt • Befristeter Kündigungsausschluss • Zeitmietvertrag, § 575 • = nur mit sehr konkreter Begründung möglich Referent | Kurztitel der Präsentation (bitte über die Kopf- und Fußzeile einfügen)

15. I. Gestaltung des Mietvertrages • 4. Miete • Fall • V vermietet 30 m² Wohnfläche. Der m² kostet in Spenge 5,- €. V benötigt zusätzlich 50,- € für die Heizkosten und 30,- € monatlich für die übrigen Betriebskosten. • Wie hoch ist die Miete? Referent | Kurztitel der Präsentation (bitte über die Kopf- und Fußzeile einfügen)

16. I. Gestaltung des Mietvertrages • 4. Miete • Bruttomiete • Bruttokaltmiete • Nettokaltmiete Referent | Kurztitel der Präsentation (bitte über die Kopf- und Fußzeile einfügen)

17. I. Gestaltung des Mietvertrages • 4. Miete • Lösung des Falles: • Bruttomiete: 150 + 50 + 30 = 230 • Bruttokaltmiete: 150 + 30 =180 • Nettokaltmiete: 150 Referent | Kurztitel der Präsentation (bitte über die Kopf- und Fußzeile einfügen)

18. II. Nebenkosten Referent | Kurztitel der Präsentation (bitte über die Kopf- und Fußzeile einfügen)

19. II. Nebenkosten Die Betriebskosten (Punkt 5 der Mietverträge) • 1. Heizkosten • 2. Übrige Betriebskosten Referent | Kurztitel der Präsentation (bitte über die Kopf- und Fußzeile einfügen)

20. II. Nebenkosten § 556 Vereinbarungen über Betriebskosten (1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347) fort. Referent | Kurztitel der Präsentation (bitte über die Kopf- und Fußzeile einfügen)

21. II. Nebenkosten § 556 Vereinbarungen über Betriebskosten (1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347) fort. Referent | Kurztitel der Präsentation (bitte über die Kopf- und Fußzeile einfügen)

22. II. Nebenkosten • Betriebskostenvereinbarung • Auch durch Verweis auf § 2 BetrKVO • Mit Ausnahme von Position 17 = „sonstige“ BK • Abrechnungsschlüssel • § 556a Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten • (1) Haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen. Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen, sind nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. Referent | Kurztitel der Präsentation (bitte über die Kopf- und Fußzeile einfügen)

23. II. Nebenkosten • Betriebskostenabrechnung Grundlegend BGH Urt. v. 23.11.1981 NJW 1982, 573 • eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, • die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, • die Berechnung des Anteils des Mieters, • der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters Referent | Kurztitel der Präsentation (bitte über die Kopf- und Fußzeile einfügen)

24. II. Nebenkosten Ist die Betriebskostenabrechnung durchzuführen? • Heizkosten übrige Betriebskosten • Ja, außer beim „Kleinvermieter“ nein, kann pauschal und nach Verbrauch somit ohne Abrechnung • oder Einbuße nach m² im MV mit aufgenommen werden Referent | Kurztitel der Präsentation (bitte über die Kopf- und Fußzeile einfügen)

25. II. Nebenkosten • Zu unterscheiden ist • Der Abrechnungszeitraum und • Die Abrechnungsfrist • § 556 • (3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Referent | Kurztitel der Präsentation (bitte über die Kopf- und Fußzeile einfügen)

26. II. Nebenkosten • Rechtsfolgen der verspäteten Abrechnung • § 556 • (3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten, Referent | Kurztitel der Präsentation (bitte über die Kopf- und Fußzeile einfügen)

27. II. Nebenkosten • Rechtsfolgen • Der Vermieter ist mit Nachforderungen ausgeschlossen • Er bleibt zur Abrechnung verpflichtet • Er kann aber noch nicht gezahlte Vorauszahlungen • verlangen • Mieter kann ab Eintritt der Abrechnungsreife • Bei bestehendem MV Zahlung der weiteren Vorauszahlungen zurückbehalten • Bei beendetem MV: Vorauszahlungen zurückverlangen Referent | Kurztitel der Präsentation (bitte über die Kopf- und Fußzeile einfügen)

28. II. Nebenkosten • Was kann der Mieter tun? • Einwendungen gegen die Nebenkostenabrechnung erheben! • - binnen Jahresfrist ab Zugang der Abrechnung - Referent | Kurztitel der Präsentation (bitte über die Kopf- und Fußzeile einfügen)

29. III. Kaution Referent | Kurztitel der Präsentation (bitte über die Kopf- und Fußzeile einfügen)

30. III. Kaution Referent | Kurztitel der Präsentation (bitte über die Kopf- und Fußzeile einfügen)

31. III. Kaution Gesetzliche Sicherheit des Vermieters ist das Vermieterpfandrecht §§ 562 – 562d BGB • ABER: • In der Praxis hat sich die Stellung einer Mietsicherheit als Kaution eingebürgert. • Um Missbrauch zu verhindern wurden Grenzen gezogen und zwar in § 551 BGB. Üblich ist • Barkaution • Sparbuch • Bürgschaft Referent | Kurztitel der Präsentation (bitte über die Kopf- und Fußzeile einfügen)

32. III. Kaution • Beschränkung durch § 551 BGB • Maximal drei Monatskaltmieten • Gilt auch wenn mehrere Sicherheiten gestellt werden • Verzinsungspflicht • Ratenzahlung zulässig • Vom Vermögen getrennt anzulegen Referent | Kurztitel der Präsentation (bitte über die Kopf- und Fußzeile einfügen)

33. IV. Mängel Referent | Kurztitel der Präsentation (bitte über die Kopf- und Fußzeile einfügen)

34. IV. Mängel Referent | Kurztitel der Präsentation (bitte über die Kopf- und Fußzeile einfügen)

35. IV. Mängel Referent | Kurztitel der Präsentation (bitte über die Kopf- und Fußzeile einfügen)

36. IV. Mängel Referent | Kurztitel der Präsentation (bitte über die Kopf- und Fußzeile einfügen)

37. IV. Mängel • § 535 Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags • (1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen. • (2) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten. Referent | Kurztitel der Präsentation (bitte über die Kopf- und Fußzeile einfügen)

38. IV. Mängel • Wann liegt ein Mangel vor? Der Mangelbegriff, § 536 Abs. 1 BGB „Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.“ Referent | Kurztitel der Präsentation (bitte über die Kopf- und Fußzeile einfügen)

39. Rechtsfolgen des Mangels

40. Kanzlei Dr. Wienke und Kollegen Vortrag zum Mietrecht - 19.04.2012 – Rechtsanwältin Julia Artz -