Le projet d’urbanisation du plateau de Lezongar

1. Le projet d’urbanisationdu plateau de Lezongar Un projet exagérément dense et mal desservi révision 01

2. Dans les années ’60…

3. Plan • La situation actuelle • L’historique • Le projet d’urbanisation • Les réserves relatives au projet • La position de l’ASELE • Le recours en Tribunal Administratif • Une recherche de compromis • Conclusion

4. Plan • La situation actuelle • L’historique • Le projet d’urbanisation • Les réserves relatives au projet • La position de l’ASELE • Le recours en Tribunal Administratif • Une recherche de compromis • Conclusion

5. La situation actuelle · Le plateau de Lezongar est une propriété privée des héritiers Kerloc’h • Il y a une ferme en activité réduite • Au fil des ans, des parcelles ont été vendues et construites, le long des chemins d’accès (Roz Lezongar, rampe du Pouldu) • Après une succession « difficile », les lots du plateau ont été attribués à trois enfants • Cette zone était classée 2NA au POS (valant PLU) c’est à dire non constructible mais susceptible de le devenir

7. Ferme Roz Lezongar Plateau de Lezongar Rue du Calvaire Rampe du Pouldu Le CNCS est idéalement situé dans l’anse protégée de Ste Evette

9. Plan Document d’urbanisme applicable sur la commune d’Esquibien : POS 1993 révisé 2002 (ce POS vaut PLU en l’absence de PLU) A l’avenir, seules des modifications de détail du POS seront tolérées, sinon, il faudra élaborer un PLU

10. Plan • La situation actuelle • L’historique • Le projet d’urbanisation • Les réserves relatives au projet • La position de l’ASELE • Le recours en Tribunal Administratif • Une recherche de compromis • Annexes

11. Historique • Un projet d’urbanisation a fait l’objet d’une enquête publique en mars 2005, impliquant un changement de zonage de 2NA en 1NAHca • De nombreuses remarques ont été formulées • Assainissement • Accès • Densité de construction • Stèle commémorative • Terrain miné

12. Plan • La situation actuelle • L’historique • Le projet d’urbanisation • Les réserves relatives au projet • La position de l’ASELE • Le recours en Tribunal Administratif • Une recherche de compromis • Conclusion

15. Historique • Initialement, le projet était tout entier porté par le promoteur Le Boissetier • Plus tard, un des vendeurs (Jean-Pierre Kerloc’h) s’est séparé du montage pour se faire lui-même promoteur de son lot (vendant lui-même des parcelles constructibles) • Ce changement de montage n’a guère modifié la physionomie d’ensemble du projet (2/3 pour le promoteur Le Boissetier, 1/3 pour J-P. Kerloc’h), même si certains détails sont modifiés

16. Lotissement J-P Kerloc’h Lotissement J-P Kerloc’h Le changement de montage ne modifie pas l’essentiel

17. Historique Ce projet d’urbanisation semble être de fait le plus grand programme immobilier jamais envisagé dans le Cap Sizun

18. Plan • La situation actuelle • L’historique • Le projet d’urbanisation • Les réserves relatives au projet • La position de l’ASELE • Le recours en Tribunal Administratif • Une recherche de compromis • Conclusion

19. Historique • Certaines réserves formulées lors de l’enquête publique ont été levées • Les riverains se sont constitués en Association pour protéger leurs intérêts et ceux de la commune (avant même la naissance de l’ASELE) • Leur contestation s’est cristallisée sur deux points : • Une densité exagérée • L’insuffisance des accès

20. Historique • La densité • La densité proposée dépasse très nettement la densité moyenne constatée dans le voisinage (de près d’un facteur 3) • Densité du projet Lezongar : environ 508 m² par logement • Densité de la zone littorale avoisinante : environ 1 400 m² par logement (voir ci-après)

21. Zone prise en référence (même genre d’exposition, même surface)

22. 30 logements sur environ 43 000 m²

23. Historique • Les accès • Un seul accès pour 54 logements (deux voies à sens unique) • Accès débouchant sur le boulevard du littoral déjà saturé en période estivale • Pas d’accès au bourg d’Esquibien (ce lotissement sera de fait « rattaché » à Audierne plus qu’à Esquibien) • Une gêne insupportable pour les riverains qui auraient à supporter une circulation importante devant leur perron

24. Historique • Les accès • L’ASELE a demandé que soit ménagé un accès vers le bourg (le cas échéant en sens unique littoral  bourg) en poursuivant l’aménagement du chemin desservant le Parc Floral Aer Paeron pour rejoindre la rue de la France Libre

28. Plan • La situation actuelle • L’historique • Le projet d’urbanisation • Les réserves relatives au projet • La position de l’ASELE • Le recours en Tribunal Administratif • Une recherche de compromis • Conclusion

29. La position de l’ASELE • La position initiale de l’ASELE était de rechercher avec les vendeurs et promoteurs et la mairie une solution à la question de la densité et à celle des accès • Plusieurs réunions avec le maire n’ont guère permis d’avancer

30. La position de l’ASELE • Une réunion en Mairie a été organisée le 12 janvier 2007, réunissant Promoteurs, Maire et ASELE • Des assurances individuelles ont été données (verbalement) aux riverains sur des points particuliers (accès à l’assainissement, trottoir, droits de passage, etc.) • Mais aucune avancée n’a été proposée sur les points-clé (densité, accès)

31. La position de l’ASELE • Cette fin de non-recevoir a quelque peu radicalisé les points de vue des adhérents de l’ASELE • En même temps, les adhérents ont pris conscience qu’un projet d’une telle ampleur pouvait être contraire à la Loi Littoral

32. Plan • La situation actuelle • L’historique • Le projet d’urbanisation • Les réserves relatives au projet • La position de l’ASELE • Le recours en Tribunal Administratif • Une recherche de compromis • Conclusion

33. Le recours en Tribunal Administratif • L’ASELE a consulté un avocat spécialisé qui a confirmé le point de vue relatif à la Loi Littoral • Il a donc été décidé de contester le changement de zonage • Recours gracieux a été déposé en mairie contre le changement de zonage en décembre 2006 • Suivi d’un recours au Tribunal Administratif le cc ghg 2007

34. Plan • La situation actuelle • L’historique • Le projet d’urbanisation • Les réserves relatives au projet • La position de l’ASELE • Le recours en Tribunal Administratif • Une recherche de compromis • Conclusion

35. Une recherche de compromis • Actuellement, le Tribunal Administratif doit statuer sur la légalité du changement de zonage • Si le plateau est jugé non constructible, le changement de zonage devra être retiré, et tout projet d’urbanisation quel qu’il soit sera caduc • Si le plateau est jugé constructible, c’est alors le projet lui-même qui peut être contesté

36. Une recherche de compromis • Une attitude possible est d’attendre la décision du Tribunal Administratif • Une autre est de rechercher, sans attendre, un compromis qui satisfasse tous les protagonistes : vendeurs, promoteurs, municipalité, riverains

37. Une recherche de compromis • Si la voie du compromis est envisagée, il nous semble nécessaire d’engager une réflexion sérieuse (commissions Urbanisme et Environnement) sur ce projet d’urbanisation et de répondre aux questions : • Pourquoi une urbanisation ? • Densité de l’urbanisation envisagée • Question des accès, notamment vers le bourg • Vocation de l’habitat : habitation principale, secondaire, de vacances ? • Urbanisation totale ou partielle du plateau ? • Opportunité d’une zone naturelle, verte, ou de loisirs (ex. : parc de promenade, tennis…) ? • Opportunité d’une structure liée à la mer (ex. : structure d’accueil pour le personnel du CNCS ou/et pour les stagiaires)

38. Une recherche de compromis • Il ne semble pas déraisonnable de rechercher un compromis, car, pour les uns comme pour les autres, l’issue du procès est incertain • Avec un montage différent de celui qui est envisagé, il semble possible d’aboutir à un projet raisonnable, qui satisfasse les vendeurs, les riverains, et qui contribue à la mise en valeur du littoral de la commune

39. Une recherche de compromis • Une piste serait d’envisager : • Une urbanisation modérée du versant sud du plateau : une quinzaine de maisons sur 20 000 m² soit 1 330 m² par logement - on retrouve alors à peu près la densité du quartier de référence (1 400 m² par logement) • Réservation du plateau nord pour d’autres usages (agricole, parc d’agrément et de promenade, tennis, activité liée à la mer…)

40. Le Lezongar idéal

41. Plan • La situation actuelle • L’historique • Le projet d’urbanisation • Les réserves relatives au projet • La position de l’ASELE • Le recours en Tribunal Administratif • Une recherche de compromis • Conclusion

42. Conclusion • Si le plateau est déclaré constructible, l’ASELE ne s’opposerait pas à un projet tendant à une urbanisation raisonnable, à l’image de l’urbanisation actuelle du littoral de la commune • Si un tel projet raisonnable était engagé, l’ASELE pourrait retirer le dossier du Tribunal pour en garantir la bonne fin Un tien « certain » vaut mieux que deux tu l’auras… « peut-être »

43. Le projet d’urbanisation raisonnéedu plateau de Lezongar Un bon projet pour Esquibien

44. Annexes • Cas de la demande de permis de construire actuellement à l’instruction : • L’ASELE souhaiterait qu’un délai soit ménagé pour donner une chance à l’élaboration d’un compromis, après que les commissions Urbanisme et Environnement aient examiné et renseigné le dossier • Si le permis est délivré malgré tout, il est probable qu’il sera contesté (recours gracieux suivi le cas échéant d’un recours au T.A.) • La mairie pourrait sans doute refuser la délivrance du permis - au risque bien entendu que le promoteur conteste ce refus

45. Annexes • Depuis le 1er janvier 2000 (art. L 111-3 du Code Rural) aucune construction d'habitation ne peut être édifiée ou aménagée à moins de 100 mètres d'une exploitation agricole d'élevage, même dans les zones réputées constructibles • Or, la ferme Kerloc’h élève 18 bovins à vérifier…

46. Annexes • La demande de permis se réfère à la construction d’un « hameau nouveau » pour se conformer à la Loi Littoral. • La circulaire UHC/DU1 n° 2006-31 du 14 mars 2006 relative à l’application de la loi littoral précise qu’un « hameau » ne saurait dépasser 15 constructions • Ce projet de 54 logements ne saurait être considéré comme un hameau nouveau