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VALORACIÓN DEL SUELO EN LA NUEVA LEY ESTATAL DEL SUELO.

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VALORACIÓN DEL SUELO EN LA NUEVA LEY ESTATAL DEL SUELO.

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  1. VALORACIÓN DEL SUELO EN LA NUEVA LEY ESTATAL DEL SUELO.

  2. MARCO LEGAL PREVIO • Régimen de valoraciones, Ley 6/98. • Valoraciones expropiatorias (como titular afectado y como entidad beneficiaria para expropiación no adheridos). • Reparto de cargas y beneficios en equidistribución. • Relaciones con la Administración que impliquen operaciones patrimoniales de ésta. • Valoraciones catastrales, RD 1020/93 y otros • Impuesto de Bienes Inmuebles. • Otros tributos con base en valor catastral. • Valoraciones hipotecarias, Orden ECO/805/2003 • Financiación externa. • Valoraciones a efectos contables: N.I.I.F • 2005, Estados consolidados compañías y sociedades cotizadas. • 2008, resto de compañías y sociedades. • Valoraciones para comprobación de valores ITP y AJD, RDL1/93

  3. VALORACIONES. ASPECTOS SINGULARES • Identificación de “situaciones básicas de suelo” de la Ley 8/2007, respecto a las clases de suelo de la legislación urbanística. • El caso del suelo urbano no consolidado. • Los propietarios no tienen derecho a urbanizar, aunque sí tiene derecho a participar en la actuación urbanizadora de iniciativa privada en un régimen de distribución equitativa de beneficios y cargas. (…) sin perjuicio de que el legislador urbanístico opte por seguir reservando a la propiedad la iniciativa de urbanización en determinados casos (…)

  4. VALORACIONES. ASPECTOS SINGULARES • Art. 6.- La habilitación a particulares para el desarrollo de la actividad de iniciativa “deberá atribuirse mediante procedimiento con publicidad y concurrencia (…) sin perjudicio de las peculiaridades o excepciones que ésta [la legislación urbanística] prevea a favor de la iniciativa de los propietarios de suelo. • Art. 7.- “La previsión de edificabilidad por la ordenación territorial y urbanística, por sí misma, no la integra en el contenido del derecho de propiedad del suelo (…)” • Art. 8.- Entre las facultades del derecho de propiedad del suelo, está “La de participar en la ejecución de las actuacioens de urbanización (…) en un régimen de equitativa distribución de beneficios y cargas entre todos los propietarios afectados en proporción a su aportación”

  5. VALORACIONES. ASPECTOS SINGULARES • “es la propia Constitución la que extrae expresamente (…) un mandato dirigido a los poderes públicos para impedir la especulación. Ello es perfectamente posible desvinculando clasificación y valoración. Debe valorarse lo que hay, no lo que el plan dice que puede llegar a haber en un futuro incierto.”

  6. VALORACIÓN. ASPECTOS SINGULARES LOS ELEMENTOS ESPECULATIVOS EN LA ORDEN ECO/805/2003 • Beneficio a corto de las fluctuaciones de los precios • Expectativas de cambio de uso o edificabilidad • Factores extraordinarios no asegurados (infraestructuras o inversiones nuevas)

  7. VALORACIÓN. ASPECTOS SINGULARES INCONVENIENTES • Hasta ahora, el mercado y la legislación en materia de valoración (incluida la normativa hipotecaria) ha vinculado clasificación y valoración. • La Ley 8/2007 incide en el mercado y en las empresas del sector singularmente en la medida en que su patrimonio pueda quedar afectado por un expediente expropiatorio cuyo justiprecio derive del previsto para el “suelo en situación rural”. • El valor hipotecario como valor estable en el tiempo. Sincronización legislación general con normativa de valoración hipotecaria

  8. VALORACIÓN. ASPECTOS SINGULARES

  9. VALORACIÓN. ASPECTOS INCIDENTES • Reservas de suelo para vivienda protegida.Adaptación a la Ley 8/2007 de la legislación urbanística autonómica. • Incremento cesiones de aprovechamiento, libres de cargas. • Valoración del suelo rural: • Criterios de valor inicial. • Indemnizaciones complementarias, no garantizadas, no forman parte del valor intrínseco del inmueble. • Criterios de ponderación al alza de valor obtenido por capitalización. • Valoración suelo urbanizado por metodología estática. • Limitaciones a la valoración de edificaciones por comparación en suelo urbanizado. • Valoración de edificaciones y su ajuste a la legalidad • Valoración en suelo sujeto a reurbanización con intensificación de densidades o aprovechamientos. • Régimen transitorio DT3ª exige conocer si se han vencido los plazos o si el vencimiento imputable a la Administración o a terceros.

  10. VALORACIÓN HIPOTECARIA • Relación entre la normativa de valoración hipotecaria y la legislación estatal en materia de valoraciones.

  11. VALORACIÓN HIPOTECARIA • Valor de mercado según Orden ECO/805/2003

  12. VALORACIÓN HIPOTECARIA • Valor hipotecario según Orden ECO/805/2003

  13. VALORACIÓN HIPOTECARIA • Principios de valoración en Orden ECO/805/2003

  14. VALORACIÓN HIPOTECARIA • Principios de valoración en Orden ECO/805/2003

  15. VALORACIÓN HIPOTECARIA • Interpretación conjunta de la Orden ECO y la Ley 8/2007 • Suelo “rural” • Metodología de valoración del suelo. • Justiprecio expropiatorio de contenido “rural” • Indemnizaciones complementarias. • Suelo urbanizado: • Metodología de valoración • Edificabilidad de cálculo en operaciones de reforma

  16. VALORACIÓN HIPOTECARIA • Interpretación conjunta de la Orden ECO y la Ley 8/2007 • Régimen transitorio de la Ley 8/2007: