IL CONTRATTO D’AFFITTO

1. IL CONTRATTO D’AFFITTO Di Sara Gasparato Martina Terraneo

2. L’affitto è una locazione di cosa produttiva

3. La sua funzione: • Quando la locazione ha per oggetto il godimento di una cosa produttiva, mobile o immobile, l’affittuario deve curarne la gestione in conformità alla destinazione economica della cosa e all’interesse della produzione. (art. 1615) • Es: costituisce affitto (non locazione) il contratto che ha per oggetto la concessione dello sfruttamento di una cava di pietra, che è bene produttivo.

4. Il locatore: • Obblighi del locatore (art 1617): il locatore è tenuto a consegnare la cosa, con i suoi accessori e le sue pertinenze, in istato da servire all’uso e alla produzione a cui è destinata. • Diritto di controllo (art 1619): il locatore può accertare in ogni tempo, anche con accesso in luogo se l’affittuario osserva gli obblighi che gli incombono.

5. L’affittuario • L’affittuario deve curare la gestione della cosa produttiva in conformità alla destinazione economica della cosa e all’interesse della produzione • Incremento della produttività della cosa (art 1620): l’affittuario può prendere le iniziative atte a produrre un aumento di reddito della cosa, purchè non importino obblighi per il locatore o non gli arrechino pregiudizio, e siano conformi all’interesse della produzione • Divieto di subaffitto (art 1624): l’affittuario non può subaffittare la cosa senza il consenso del locatore.

6. In caso di riparazioni: • Riparazione (art 1621): il locatore è tenuto ad eseguire a sue spese, durante l’affitto le riparazione straordinarie. Le altre sono a carico dell’affittuario • Perdite determinate da riparazioni (art 1622): se l’esecuzione delle riparazioni che sono a carico del locatore determina per l’affittuario una perdita superiore al quinto del reddito complessivo/annuo, l’affittuario può domandare una riduzione del fitto in ragione della diminuzione del reddito.

7. Lo scioglimento del contratto: • Affitto senza determinazione di tempo (art 1616): se le parti non hanno determinato la durata dell’affitto, ciascuna di esse può recedere dal contratto dando all’altra un congruo preavviso. • Perdite determinate da riparazioni (art 1622): in caso di perdite superiori al quinto del reddito annuale o complessivo l’affittuario può anche, secondo le circostanze chiedere lo scioglimento del contratto.

8. Incapacità o insolvenza dell’affittuario (art 1626): l’affitto si scioglie per interdizione, inabilitazione o insolvenza dell’affittuario, salvo che al locatore sia prestata idonea garanzia per l’esatto adempimento degli obblighi dell’affittuario. • Morte dell’affittuario (art 1627): nel caso di morte dell’affittuario il locatore e gli eredi dell’affittuario entro tre mesi, possono recedere dal contratto mediante disdetta comunicata all’altra parte con preavviso di sei mesi.

9. Affitto di fondi rustici e a coltivatore diretto: • L’affitto di fondi rustici è regolato dall’art 1628 all’art 1646. • L’affitto a coltivatore diretto è regolato dall’art 1647 all’art 1654. Il termine minimo di durata è fissato a quindici anni, e il coltivatore ha diritto di prelazione in caso di vendita del fondo.

10. Affitto di azienda: • L’affitto di azienda è regolato dall’art 2561, che disciplina l’usufrutto d’azienda: l’affittuario dell’azienda deve esercitarla sotto la ditta che la contraddistingue. Deve gestire l’azienda senza modificarne la destinazione e in modo da conservare l’efficacia dell’organizzazione, degli impianti e le normali dotazioni di scorte.

11. Bibliografia: • Codice civile e leggi complementari a cura di Francesco Bartolini. • Diritto privato di Vincenzo Franceschelli