Stime inerenti l’usufrutto

1. Stime inerenti l’usufrutto L’Usufrutto è un diritto reale di godimento su un bene altrui per un tempo limitato e con l’obbligo di rispettare la destinazione economica. Se l’usufruttuario è una persona fisica la durata è fino alla sua vita se è un persona giuridica la durata è max 30 anni. L’usufrutto non può essere illimitato altrimenti si confonderebbe con la proprietà. L’Usufrutto si può costituire per testamento, per contratto, per volontà, per usucapione. Può terminare per scadenza di contratto, per confusione, per prescrizione. Se l’usufrutto riguarda beni mobili non durevoli si parla di quasi usufrutto o usufrutto improprio; in tal caso l’usufruttuario deve restituire il bene nello stato in cui era o pagare un equivalente in denaro. I quesiti estimativi sono: stima del valore del diritto di usufrutto; stima del valore della nuda proprietà; stima dell’indennità spettante all’usufruttuario per eventuali migliorie;

2. Stima del diritto di usufrutto sui beni immobili Il valore del diritto di usufrutto sui beni immobili ( fondo rustico e fabbricato urbano) dipende dalla durata e dall’ammontare del reddito dell’usufruttuario. Se l’usufrutto è a vita la durata si desume dalle tabelle di mortalità in funzione dell’età dell’usufruttuario. Diritti e obblighi dell’usufruttuario: • Ha il diritto di trarre dalla cosa ogni utilità che questa può dare rispettando la destinazione economica; • Ha diritto a godere di tutti i frutti e frutti civili per tutta la durata del suo diritto; • Ha diritto ha un indennizzo nel caso che esegua un miglioramento; • Ha l’obbligo di non alterare la destinazione economica; • Ha l’obbligo di inventario dei beni mobili e la descrizione degli immobili,; • Ha l’obbligo di pagare al proprietario gli interessi sulle spese straordinarie; • Ha l’obbligo di restituire la cosa come era in originale o nello stato in cui si trovano con i deterioramenti causati dall’uso normale. • Ha l’obbligo di pagare le imposte sul reddito e l’ICI e corrispondere al proprietario gli interessi sulle spese per imposte e altri carichi sulla proprietà.

3. valore del diritto • Vdu = Ru x qn – 1/ rqn • Ru = PLV – ( Qagr+ Sv+Tr+Sa+St+I) – I (legali sulle spese straordinarie e sulle imposte pagate dal proprietario) se si tratta di un fondo rustico; • Ru = Rpl – ( Tr + Amm + Sf o In + I ) se trattasi di un di un fabbricato o di un fondo rustico dato in affitto; • Vnp = Bf/r x 1/qn • oppure • Vnp = Vf – Vdu • Indennizzo per i miglioramenti è uguale alla minor somma tra lo speso e il migliorato.

4. Usufrutto per fini fiscali Il calcolo per fini fiscali si attua nei trasferimenti della proprietà ( es. imposta di registro, ipotecaria, ecc.) Procedimento: Calcolo del valore fiscale dell’immobile: Vf = Rc x 100 per i fabbricati; Vf = RD x 75 per i terreni; Rendita annua = Vf x 3% Vu = Ra x coeff. ( in funzione dell’età dell’usufruttuario). Vnp = Vf – Vu