Fastighetsförvaltare & Juridik

Fastighetsförvaltare & Juridik • Viktiga lagar: • Hyreslagen (Jordabalken 12 kap) • Sekretesslagen • Kommunallagen • Förvaltningslagen • Miljöbalken • Lagen om skydd mot olyckor • Mfl.

Grundläggande begreppJB = Jordabalken • 1:1 JB Fast egendom (Jord) (Fastigheter) • 2:1 JB Tillbehör till fastighet • 2:2 JB Byggnadstillbehör • 12:1 JB Vad omfattar hyreslagen? • Lägenhet (hus eller delar av hus) • Nyttjanderätt • Mot ersättning • Ibland även rätt att bruka jord

Hyreslagen 12 kap JB • Avtalslagen tillämplig på avtalandet • Bostadslägenhet/Lokal • Skyddslagstiftning – flertalet regler tvingande till hyresgästens förmån • Blockförhyrning / Lokal – större möjlighet fritt avtala

Hyrestid / uppsägningstid • Hyrestid – bestämd tid eller tillsvidare (obestämd tid) 12:3 JB • Uppsägningstid krävs ej om särskild överenskommelse träffas • Max avtalstid inom detaljplan är 25 år

Hyresgäst krav under hyrestiden • Lägenhetens skick (vid tillträde och under hyrestiden) • Omgivningen • Vad är avtalat / framgår av omständigheterna? • Annars brukbarhetsbedömning • Minst! Lägsta Godtagbara Standard (för bostäder)

Hyresvärdens krav på hyresgäst • Endast avsett ändamål – avvikelser av betydelse • Vårdplikten • Upplysningsplikt – vid skada m.m. • Inte minska bruksvärdet • Sundhet, ordning, gott skick – ej störningar • Betalning av hyran

Hyran för lokal • 12:57§ p.5 Uppsägning till villkorsändring (ny hyra) • 12:57a§ - skälig hyra – marknadshyra • Hyresvärd skall underrätta om kravet att inom två månader hänskjuta till Hyresnämnd för medling • 12:58a§ Hyresgäst begär ändring och hänskjuta till Hyresnämnd

Uppsägning • I praktiken krav på skriftlighet • Hyresgäst muntligt om hyresvärd skriftligt bekräftar • Hyresgäst kan vända sig till hyresmottagare och använda rek. brev • Delgivning, surrogatdelgivning eller rek. brev beroende på omständigheterna • Angiven adress eller lägenhetens adress • Ansökan till domstol gäller som uppsägning eller delgivning

Besittningsskyddet • Bostadslägenhet – rätt att bo kvar • Lokal – rätt till ersättning • Undantag vid: • Speciella hyressituationer • Vissa avtalsmöjligheter • Särskilda omständigheter

Undantag besittningskydd • Andrahandsuthyrning under två år (ej block) • Möblerat rum/fritidshus under 9 mån • Del av hyresvärds bostad • Särskilt avtal om avstående • Förverkat hyresrätt • Ombyggnad / rivning – ej skäligt (rivklausul) • Hyresvärd övervägande intresse förfoga • Bostadsrätt och intresse förfoga • I övrigt inte strider mot god sed / är skäligt

Tvister • Hyresnämnden (medlar/avgör) • Kronofogden (beslutar/handräcker) • Tingsrätten (fastställelse eller fullgörelse)

Offentlighet / Sekretess • 2 kap 1§ TF – Huvudregel offentlig om allmän • Icke allmän – ex. internpost • Allmän men sekretessbelagd? • 7 kap 1§ SekrL – känsliga uppgifter • 7 kap 25§ - bostadsförmedling • 8 kap 10§ - affärsförhållanden

Sekretesslagen Vilka omfattas? • Gäller i det allmännas verksamhet • För den som är, eller har varit anställd eller haft uppdrag Vad menas med sekretess? • Förbud att lämna ut sekretesskyddad uppgift såväl muntligen som skriftligen Mot vem gäller sekretess? • Gäller både mot annan myndighet och enskild • Gäller även mellan självständiga verksamhetsgrenar inom samma myndighet

Menbedömning • Svag sekretess = huvudregel offentligt • Sekretess om det kan antas att den enskilde eller någon närstående lider skada eller men om uppgiften röjs • Stark sekretess = huvudregel sekretess • Sekretess och det inte står klart att uppgiften kan röjas utan att den enskilde eller någon närstående lider skada eller men • Absolut sekretess = ingen menbedömning • Samtycke bryter sekretess

Vad händer om man bryter mot sekretessen? • BrB 20:3 Brott mot tystnadsplikt • Böter eller fängelse i högst ett år

Fastighetsägarens ansvar • Egenkontroll • Kemikalier • PCB, radon, asbest • Ventilation (OVK) och energianvändning • Fukt och mögel • Brandskydd • Myndighetskontroller • Internkontroll • Riskanalys • Etc…

Vad är myndighetskrav? • Lagar beslutade av riksdagen • Förordningar utfärdade av regeringen • Föreskrifter utfärdade av myndigheter • Fastighetsägarens ansvar

Vad är myndighetskrav? (ex hissbesiktningar) • Aktuell lagstiftning • Arbetsmiljölagen • Ellagen • Lagen om skydd mot olyckor • Lagen om brandfarliga och explosiva varor • Lagen om gaturenhållning och skyltning • Lagen om tekniska egenskapskrav på byggnadsverk m.m. • Miljöbalken • Ordningslagen • Plan- och Bygglagen • Mfl…

Vad är myndighetskrav? (ex hissbesiktningar) • Regeringsförordningar • Förordning om tekniska egenskapskrav på byggnadsverk. • Förordning om kontroll av hissar och vissa andra motordrivna anordningar.

Vad är myndighetskrav? (ex hissbesiktningar) • Myndighetsföreskrifter • Boverkets föreskrift om hissar och vissa andra motordrivna anordningar. • Arbetarskyddsstyrelsens föreskrift om besiktning av lyftanordningar och vissa andra tekniska anordningar.

Vilka utfärdar myndighetsföreskrifter? • Arbetarskyddsstyrelsen/Arbetsmiljöverket • Boverket • Elsäkerhetsverket • Kemikalieinspektionen • Naturvårdsverket • Räddningsverket • Socialstyrelsen

Fastighetsägarens ansvar • Fastighetsägaren skall: • Förebygga olyckor • Förebygga ohälsosamma förhållanden • Motverka skadlig miljöpåverkan, föroreningar, utsläpp, störningar m.m. • Följa upp hur lokaler och bostäder används • Fastighetsägaren har vid om- och tillbyggnad även ett byggherreansvar • Är ägaren dessutom arbetsgivare, har han även ett arbetsgivar-arbetsmiljöansvar för sina anställda.

I generella termer innebär ansvaret att fastighetsägaren ansvarar för: • Brandskydd • Snöjröjning och halkbekämpning • Att avhjälpa brister i och på byggnader • Hissar och andra motordrivna anläggningar • Enkelt avhjälpta hinder • Pannanläggningar, varmvattenberedare • Brunnar, bassänger

Vidare ansvarar ägaren för: • Hantering och förvaring av kemiska och brandfarliga produkter, hur ev. spridning av bekämpningsmedel sker • Att fastigheterna hålls fria från ohyra och skadedjur • Kvaliteten på inomhusmiljön • Hantering och transport av miljöfarliga ämnen i/på fastighet

Fastighetsförvaltare & Juridik