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GESTIÓN URBANÍSTICA

This document explores the principles of urban planning, including cession, equidistribution, and compensation systems within various regions of Spain. It details legislative frameworks, such as those in Valencia, Castilla-La Mancha, and Extremadura, and distinguishes between different urban agent roles—including mixed compensation and differentiated systems. By examining the legal requirements for project initiation and the operational procedures for compensation mechanisms, it aims to present a comprehensive understanding of urban management practices and collaborative urban development strategies.

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GESTIÓN URBANÍSTICA

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Presentation Transcript

  1. PRINCIPIOS CESIÓN EQUIDISTRIBUCIÓN URBANIZACIÓN SISTEMAS COMPENSACIÓN COOPERACION EXPROPIACIÓN GESTIÓN URBANÍSTICA

  2. MODELOS DE GESTIÓN URBANÍSTICA • Modelo puro agente urbanizador • Valencia (Ley 6/1994) • Castilla-La Mancha (ley 2/98) • Extremadura (Ley 15/2001) • Agente urbanizador diferenciado compensación y alternativo • Concesión de obra urbanizadora • La Rioja (Ley 10/1998) • Aragón (Ley 5/1999) • Cantabria (Ley 2/2001) • Agente urbanizador diferenciado compensación y subsidiario • Sistema de concurrencia • Castilla y León (Ley 5/1999) • Murcia (Ley 1/2001) • Galicia (Ley 9/2002) • Agente urbanizador integrado en compensación • Madrid (Ley 9/2001) • Canarias (Decreto Legislativo 1/2000) • Asturias (Ley 3/2002) • Andalucia (Ley 7/2002)

  3. PRINCIPIO DE CESIÓN OBLIGATORIA Y GRATUITA • SUELO NECESARIO PARA VIALES, ESPACIOS LIBRES, ZONAS VERDES Y DOTACIONES PÚBLICAS DE CARÁCTER LOCAL • SUELO NECESARIO PARA LA EJECUCIÓN DE LOS SISTEMAS GENERALES QUE PLANEAMIENTO GENERAL, EN SU CASO, INCLUYA O ADSCRIBA • SUELO CORRESPONDIENTE AL 10 POR 100 DEL APROVECHAMIENTO DEL SECTOR CORRESPONDIENTE

  4. PRINCIPIO DE EQUIDISTRIBUCIÓN • Proyecto de equidistribución (reparcelación) • División del suelo equidistribución • Area de reparto (58) • Unidad de ejecución (105) • Técnicas equidistribución: • Aprovechamiento medio (60)

  5. GESTIÓN UNIDADES EJECUCIÓN (105) • Idoneidad técnica y viabilidad económica • Permitir cumplimiento de los deberes legales y la equidistribución de beneficios y cargas derivados de la ordenación urbanística • Coincidencia entre sector y unidad de ejecución salvo indicación en contrario • Posibilidad unidades ejecución discontinuas (suelo urbano) • Delimitación en instrumento de planeamiento • Procedimiento específico (106): • De oficio o a instancia de parte • Previa información pública y audiencia a propietarios afectados • Publicación en Boletín Oficial de la Provincia

  6. SISTEMAS DE EJECUCIÓN (107 y ss.) • Actuación privada • Compensación • Actuación pública • Cooperación • Expropiación

  7. ELECCIÓN SISTEMA DE ACTUACIÓN • Libertad de elección (108) • Elección motivada • Teniendo en cuenta prioridades y necesidades del desarrollo del proceso urbanizador • Capacidad de gestión y medios económicos Administración actuante • Capacidad iniciativa privada para asumir la actividad de ejecución • Determinación en el planeamiento • En su defecto, mediante el mismo procedimiento para delimitar UE

  8. CARACTERÍSTICAS SISTEMA COMPENSACIÓN (129) • Responsables ejecución aportan terrenos cesión obligatoria y gratuita • No necesariamente propietarios • Realizan a su costa la urbanización de los sectores o unidades de ejecución • Conforme al planeamiento urbanístico • A través de la constitución de Junta de Compensación • Compuesta Administración actuante y responsables ejecución • Salvo propietario único o convenio • Reparcelación de los terrenos • Incluida la reparcelación forzosa

  9. INICIATIVA SISTEMA COMPENSACIÓN (130) • Propietario único (iniciando expediente reparcelación) • Totalidad de los propietarios (convenio urbanístico) • Propietarios > 50 % superficie unidad ejecución • Cualquier persona física o jurídica, pública o privada (propietaria o no de suelo) como agente urbanizador

  10. DOCUMENTACIÓN INICIATIVA COMPENSACIÓN (130.2) • Aplicable a propietarios > 50% y agente urbanizador (letras c y d) • Estatutos y bases de actuación • Compromisos específicos sobre plazos de ejecución totales o parciales • Compromisos de colaboración asumidos con propietarios de suelo (en su caso) • Justificación solvencia económica, financiera y técnica de la iniciativa (incluida agente urbanizador) • En plica cerrada en el supuesto de agente urbanizador • Posible aportación para su tramitación simultánea • Instrumento de ordenación (Plan Parcial) • Proyecto de Urbanización

  11. PROCEDIMIENTO INICIATIVA COMPENSACIÓN (131) • Desestimación iniciativa • Motivación potestad de planeamiento • No reúna suficiente solvencia económica, financiera o técnica • Estimación iniciativa • Supuesto: iniciativa presentada por propietarios > 50 % terrenos • Aprobación inicial de estatutos y bases de actuación • Aprobación previa iniciativa • Supuesto: iniciativa presentada por agente urbanizador o propietarios con menos del 50% • Apertura información pública para alegaciones • Posible adhesión de propietarios a la iniciativa • Anuncio de intención de formular alternativa por cualquier interesado en asumir gestión como agente urbanizador (prestación de caución)

  12. PROCEDIMIENTO EN CONCURRENCIA (131.2) • Supuesto: aprobación previa iniciativa • Tras finalización información pública y previos informes alegaciones, se adoptará alguno de los siguientes acuerdos (plazo: un mes) • Aprobación de la iniciativa • Si adhesión (en información pública) de propietarios > 50% terrenos unidad ejecución • Si no se ha presentado anuncio de presentación de alternativa • Comporta inicio establecimiento sistema y aprobación inicial Estatutos y Bases de Actuación • Fijación de plazo presentación alternativas anunciadas • Plazo no inferior a 20 días • Finalizado el plazo, decisión Administración: • Aprobación alternativa integre más 50% unidad ejecución (aprobación inicial estatutos y bases de actuación) • En otro caso, aprobación alternativa más procedente interés general (soluciones de gestión, superficie de propietarios adheridos…)

  13. EFECTOS ESTABLECIMIENTO SISTEMA COMPENSACIÓN (133) • Afección real de la totalidad de terrenos incluidos en unidad de ejecución al cumplimiento de los deberes legales y obligaciones inherentes del sistema • Constancia afección en Registro de la Propiedad mediante nota marginal

  14. CARACTERÍSTICAS JUNTA COMPENSACIÓN (134) • Ente corporativo de Derecho público • Personalidad jurídica propia • Plena capacidad de obrar (desde inscripción administrativa y constitución órganos directivos) • Asume frente a municipio responsabilidad directa ejecución obras urbanización • Actuación fiduciaria con pleno poder dispositivo sobre fincas aportadas (salvo limitaciones estatutarias) • Puede recabar auxilio municipio ejercicio vía de apremio • Posible incorporación empresa urbanizadora • Gestoras de JC: gastos de gestión no > 10 % coste urbanización

  15. MODALIDADES COMPOSICIÓN JUNTA DE COMPENSACIÓN • La totalidad de los propietarios con o sin agente urbanizador • Si actúan sin agente urbanizador pueden suscribir convenio (art. 138.2) sin necesidad constitución Junta Compensación • Los propietarios que representen más del 50% de la unidad de ejecución, con o sin agente urbanizador • Agente urbanizador exclusivamente sin adhesión de propietario alguno

  16. CONFIGURACIÓN JUNTA COMPENSACIÓN (134) • Presupuesto: urbanismo función pública (85) • Representante del Ayuntamiento en la Junta de Compensación (órgano de gobierno) • Integrada por todos los terrenos unidad ejecución • Plazo máximo incorporación: inscripción Junta Compensación en Registro entidades (135.1) • En caso contrario, expropiación (beneficiaria JC) • Reparcelación forzosa (135.1) • Decisiones Junta recurribles ante Administración (alzada) • ejercicio competencias públicas • Supuesto de autoadministración • Recaudación cuotas urbanización vía de apremio • “Delegación” en Junta de compensación • Incumplimiento miembros JC deberes: expropiación o reparcelación forzosa (135.2)

  17. ESTATUTOS JUNTA COMPENSACIÓN (166 RGU) • Nombre, domicilio, objeto y fines • Duración • Condiciones y requisitos para incorporarse a la junta (propietarios o urbanizadores) • Órganos de gobierno y facultades • Requisitos convocatoria y forma adopción acuerdos • Derechos y obligaciones de sus miembros • Medios económicos y reglas aportaciones

  18. BASES JUNTA COMPENSACIÓN (167 RGU) • Criterios para valorar fincas aportadas • Criterios de valoración de derechos reales • Criterios de valoración de edificaciones • Procedimiento contratación obras de urbanización • Criterios valoración fincas resultantes • Reglas adjudicación fincas a los miembros • Reglas distribución beneficios y pérdidas

  19. ELEMENTOS ESPECÍFICOS ESTATUTOS Y BASES ACTUACIÓN (130.2) • Previsión incorporación propietarios mediante aportación fincas originarias • Con opción de abono en metálico costes urbanización o cesión de terrenos edificables con valor equivalente • Previsión no incorporación propietarios (con solicitud expropiación por propietarios) • Previsión reparcelación forzosa propietarios no adheridos • Oferta adquisición propietarios no hayan suscrito iniciativa • Garantías económicas desarrollo actuación urbanística (no inferior al 7% coste urbanización)

  20. RÉGIMEN TITULARIDADES CONSTITUCIÓN JUNTA DE COMPENSACIÓN (i) • Comunidad proindiviso (157.3 RGU) • Consentimiento conjunto condueños: propietario único • No acuerdo: decisión incorporación por 60% cuotas • Expropiación cuotas no incorporadas • Herencia yacente • Competencia del albacea (902.4º CC) • Finca no inscrita en Registro Propiedad • Proyecto equidistribución suficiente innmatriculación • Doble inmatriculación • Interesados en proceso ambos titulares • Resolución convencional o judicial

  21. RÉGIMEN TITULARIDADES CONSTITUCIÓN JUNTA DE COMPENSACIÓN (ii) • Titularidad controvertida (103.4 RGU) • No necesaria impugnación en tribunales • Asume Administración actuante representación • Titularidad desconocida o propietario en desconocido paradero (art. 10.2 RHU) • Administración actuante asume representación derechos e intereses titularidades • Ministerio fiscal: defensa de los intereses • Compraventa en documento privado • Suficiente para acreditar titularidad • STS 24.11.00

  22. PROYECTO REPARCELACIÓN (130.2) • Redactado con base en los principios de las bases de actuación y estatutos • Redactado por Junta de compensación • Voto favorable miembros representen más 50% terrenos • Ratificación por Ayuntamiento • Denegación sólo posible por motivos de estricta legalidad • Silencio estimatorio: transcurso de 2 meses desde presentación • Solución de conflicto por Ayuntamiento (136.3)

  23. PROCEDIMIENTOS ESPECIALES COMPENSACIÓN • Propietario único • No necesidad constitución Junta de Compensación • Convenio urbanístico (138) • Participación en ejecución urbanística todos los propietarios unidad de ejecución (por sí o por agente urbanizador • Condiciones de gestión en convenio • Si participa agente urbanizador: necesidad constitución Junta Compensación • Procedimiento abreviado (132) • Respaldo de totalidad propietarios • Tramitación conjunta iniciativa y proyecto reparcelación (aprobación simultánea)

  24. SUSTITUCIÓN SISTEMA COMPENSACIÓN (109) • Incumplimiento deberes legales y obligaciones sistema • Necesario procedimiento declaración incumplimiento • Terminación convencional expediente incumplimiento: continuación proceso urbanizador propietarios cumplidores • Criterios elección nuevo sistema

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