Varför ändra expropriationslagens ersättningsregler?

1. Varför ändra expropriationslagens ersättningsregler? Nuläge Exempel Utredning Idéer

2. Värdering & Analys Transaktion Tjänsteområden • Transaktion • Analys • Rådgivning Tjänsteområden • Värdering (storhus) • Analys • Rådgivning • Fastighetsrätt Lokalförmed-ling Tjänsteområden • Förmedling • Rådgivning • Projekuthyrning NAI Svefa - Tjänster Fastighets-rätt Tjänsteområden • Miljömålstjänster • Infrastruktur • Exploatering • Ekon analys (värdering) • Lantmäteri Cres Tjänsteområden • Corporate real estate services Digitala Tjänster

3. Markåtkomst -EXL -VägL -LBJ -PBL 6:ekap Skadeståndslagstiftning -PBL 14:e kap (planskador) - MB 31 kap (intrång), - MB 32 kap (miljöskada) -KML Expropriations lagen 4:e kap Förrättningslagstiftning -LL (ExL) -FBL Expropriativa ExL 4:e kap/ -AL Vinstfördelning

4. Syfte med expropriations-lagstiftningen • Möjliggöra markåtkomst för vissa speciella ändamål • som kräver, mer eller mindre, bestämt markområde • utan att behöva betala så kallat reservationspris.

5. Konstitutionella förutsättningar • Allmänna - enskilda intressen • Europakonventionen • allmännas intresse • RF 2:18 • angelägna allmänna intressen • ersättning enligt svensk lag

6. Grundprinciper i ExL • Oförändrad förmögenhetsställning (undantag tex presumtionsregeln) • Adekvat kausalitet (skada kopplad till expropriationen) • Endast ekonomiska skador ersätts (inte affektionsvärden) • Hänsyn till skäliga anpassningsåtgärder (inte ersätta ”värsta tänkbara”)

7. ExL:s ersättningsregler • 4:1 Marknadsvärdeprincipen, övrig skada • 4:2 Influensregeln • 4.3 Presumtionsregeln • 4:3a Allmän platsmark • 4:4 Värdetidpunkt, uppräkning • 4:5 Värdehöjande åtgärder • 6:16 Ränta • 1:7 Oförutsebar skada • 5:27 Svårbedömd skada • 5:3 Byggskada

8. Expropriationslagen • Marknadsvärdebegreppet • Sannolikt pris vid en försäljning på en fri och öppen marknad under normala omständigheter • Av expropriationen opåverkade förhållanden

9. ExL 4:1 • Marknadsvärdeprincipen • Löseskilling hel fastighet • Intrångsersättning Vf-Ve hel fastighet • Övrig skada • Annan ersättning. Total ekonomisk skada minus intrångsersättning/löseskilling. • Orsakssamband • Differensprincipen (verkligt/tänkt förlopp) • Personliga skador tex flyttningskostnader • Rörelseskador, förändrade intäkter/kostnader

10. Värderingsprinciper • Man skall vid ersättningsbedömningen bortse från den exproprierandes särskilda intresse att förvärva fastigheten. (4:1) • Man skall vid ortsprisjämförelsen bortse från köp som påverkats av säljarmonopol (reservationspris)

11. ExL 4:2 - Influensregeln • Reglerar värdeinverkan av själva expropriationsföretaget • Grundprincipen är att bortse från sådan inverkan • Inverkan skall dock beaktas om • den är av någon betydelse • och det är skäligt med hänsyn till förekomsten av motsvarande inverkan i orten eller i allmänhet • Vid delexpropriation - tillämpa influensregeln på värde före expropriation. Värde efter alltid verkligt värde.

12. Innebörd av influensregeln • Negativ influens - företagsskada (tex buller, förfulning) • Orts- eller allmänvanlig skada får tålas utan ersättning • Ersätts dock om skäligt (Smådalarö) • ”Ovanlig skada ersätts efter avdrag för vad som är vanligt”, i praktiken 5% • Positiv influens - företagsnytta • Orts- eller allmänvanlig nytta får fastighetsägaren tillgodogöra sig • ”Ovanlig” nytta avräknas från ersättningen

13. 3G-master, ledningsrätt1 aug 2004ersättning enligt expropriationslagen • ExL 4:2 bortse från inverkan på marknadsvärdet som ändamålet med upplåtelsen kan ha. • Man skall ersätta värdehöjning som företaget innebär om det är skäligt med hänsyn till orts- och allmänvanlighet • Företagseffekter kan aldrig baseras på av andra erlagda reservationspriser eftersom man skall bortse från dessa förvärv.

14. RÄTTSPRAXIS? • Förvirring i väntan på HD!

15. Göta hovrätt 2006-08-22. Ersättning för etablerad masttomt, pågående markanvändning sedan 50-talet (arrende) • Hovrätten Skåne och Blekinge 2006-10-24. Ersättning för intrång i pågående markanvändning bete och åker. ”Masttomt” och bygglov är del i ledningsrättsföretaget och ev. värdepåverkan av detta skall bortses från enl. ExL 4:2. • Svea hovrätt 2006-11-20. Företaget enligt influensregeln är endast ”själva markupplåtelseprocessen”. Därmed kan ExL 4:2 inte tillämpas på värdeökning pga bygglov ”masttomt” och byggande. Däremot är presumtionsregeln tillämplig. Men inga förväntningsvärden finns, då markanvändningen redan är ändrad till masttomt!

16. ExL 4:3 - Presumtionsregeln • En ökning av fastighetens marknadsvärde som inträtt under de senaste 10 åren före expropriationsansökan (eller högst 15 år före talans väckande vid domstol) • skall tillgodoräknas fastighetsägaren endast i den mån värdeökningen beror på annat än förväntningar om ändringar i markens tillåtna användningssätt.

17. PRESUMTIONSREGELN(detaljplan saknas) Fall I

18. PRESUMTIONSREGELN(detaljplan saknas) Fall II

19. Tider Lerhagen • Detaljplan 1929-11-29 (inaktuell) • Ansökan expropriation 1998-12-14 • Planupphävande 1999-03-21 • Förhandstillträde 2000-07-01= värdetidpunkt (marken planlös) • Marken betraktas som råmark, dvs mark vars värde grundas på förväntningar om framtida exploatering • Ny dp KF 2000-08-31, laga kraft 2002-04-18 • FD 2001-06-27 • HovR 2002-06-14

20. Lerhagen – ny gräddhylla i Jönköping • Utredningsbeslut - råmarkspris • Markpolitik • Normala råmarkspriser 5-10 kr per kvm • Förköp på 31 kr per kvm 1988 och 32 kr per kvm 1998 • Hett 91-92, ingen expropriation trots priser på drygt 100 kr per kvm • Ortsprismaterial, totalt 10 köp

22. Domskäl • TR: Läge, exploateringsgrad och väntetid till exploatering har betydelse för prisutveckling råmark. • Antagande av plan ger språngvis uppgång av markens värde • Köp av planlagd mark bortföll vid ortsprisjämförelsen (ej heller ersättning för utredningskostnader) • Diskussion om exploateringsgrad i kommande detaljplaner • 45 kr per kvm • HovR: Ortsprismetod har företräde. • Fastställde 45 kr per kvm

23. Råby, 2 mil norr om Jönköping, öster om Vättern • Utredningsbeslut: råmark • Presumtionsregeln yrkas • Ansökan om expropriation 2002-10-29 • Presumtionstidpunkt 1992-10-29 • Förhandstillträde 2003-12-10 = värdetidpunkt

24. Ortspris

25. Värdering 7 kr per kvm östra området, 5 kr per kvm västra området vid VT • Motpart räknar på exploateringsgrader och tid till exploatering och räknar upp jämförelseköpen till 17,50 kr per kvm öster om vägen resp 6,50 väster om vägen

26. Presumtionsregeln • Kommunen skall visa att värdeökning skett från PT 1992-10 till VT 2003-12 • Markägaren skall visa att värdeökning beror på annat än förväntningar • Grundregel: Åkervärde vid VT + övervärde vid PT uppräknat med KPI • Hjälpregel (används oftast). Råmarksvärdet vid PT räknas upp med KPI (19% i detta fall) • Om råmarksvärde vid PT ca 4 kr resp 5 kr per kvm, ger ersättning ca 4,74 resp 5,33 kr per kvm vid VT • FD 2007 säger???

27. Kommittédirektiv 2005:147 • Privata aktörer, avreglering • RegF 2:18, Europakonventionen • Hur används reglerna i praktiken? • Frivilliga uppgörelser och tvångsförfogande, skillnad i ersättning ? • Förändring sedan 1972? • Delbetänkande 31 jan – undersökningsresultat • Slutredovisning 31 juli 2007 • Troligen tilläggsdirektiv, skippa undersökningen och gå direkt på förslag

28. Att ändra? • ExL 4:1 marknadsvärdeminskning vinstdelning? • ExL 4:2 • vad är företag numera? markupplåtelseprocessen? • toleransavdrag tas bort (5% normalt, jakt 2%)? • toleransavdrag för varje ny skada tas bort (efter Ålberga)? • ExL 4:3 tas bort?

29. Ersättningar vid rådighetsinskränkningar • Rivningsförbud ersätts i MB när ”pågående markanvändning avsevärt försvåras”, medan det i PBL ersätts först när det uppstått ”betydande skada”. Dvs en betydligt högre ersättningströskel i PBL • Skyddsbestämmelser har toleransavdrag i MB, medan de ersätts från första kronan i PBL.