Cena lesa úřední a obvyklá

1. Cena lesa úřední a obvyklá Jiří Matějíček Seminář 29.6.2012 (Brno) a 28.8.2012 (Bučovice)

2. Obsah • Úřední cena (úřední ocenění) – stav a výhled • MF a nerealizované návrhy na úpravu oceňovací vyhlášky • aktualizované oceňovací modely 2011 pro novou vyhlášku MF • průměrná cena lesních pozemků dle k.ú. • strukturované SLT • Problematika obvyklé ceny • obvyklá cena – tržní hodnota • databáze MF - ADIS • reálná hodnota a aktivní trh - omezené možnosti porovnávací metody • možnosti přiblížení se tržní hodnotě • Specifikace výnosových přístupů • klasická a vícefázová metoda • metoda čisté současné hodnoty (ČSH, NPV) – model, klouzavé časové okno • metoda mýtní výtěže • Porovnání úřední a výnosové ceny • porovnání § 35 a § 40, grafy • návrh postupu zjištění tržní hodnoty lesních nemovitostí *** • Prezentace programu ZNALEC • obecná charakteristika, modul Ocenění a modul Sortimentace

3. 1.ÚŘEDNÍ OCENĚNÍ – stav a výhled MF a nerealizované návrhy na úpravu oceňovací vyhlášky Aktualizované oceňovací modely Průměrná cena lesních pozemků dle k.ú. Strukturované SLT Různé (návrh nové škodní vyhlášky, návrh na oceňování a účtování lesních porostů dle IFRS aj.)

4. Oceňovací vyhláškaVyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů,ve znění pozdějších předpisů(oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb.,ve znění vyhlášky č. 460/2009 Sb.,ve znění vyhlášky č. 364/2010 Sb. ave znění vyhlášky č. 387/2011 Sb.Účinnost od 1. 2. 2008

5. Lesní porostv oceňovací vyhlášce(vyhláška č. 3/2008 Sb.) • Věcná cena(§ 35) • (zjištěná metodou věkových hodnotových faktorů – VHF)

6. Komentář k § 35 • metoda věkových hodnotových faktorů jako hlavní metoda oceňovací vyhlášky (§ 15 zákona o oceňování majetku - ocenění les. porostu nákladovým a výnosovým způsobem) • VHF (fa) – vliv faktoru času v LH • Au a c stále bez možnosti vstupu znalce na jejich úpravu • koeficient Kv – schématický, věcně nezdůvodnitelný, neřeší rozpor mezi cenou zjištěnou a sjednanou • koeficient prodejnosti Kp v příloze č. 39 (§ 33 odst. 3 zákona o oceňování majetku: FÚ shromažďují v daňových spisech obsažené údaje o cenách zjištěných při oceňování nemovitostí a o cenách sjednaných za tyto nemovitosti v případě jejich prodeje. FÚ předávají údaje MF a ČSÚ) • Kv a Kp nepatří do základní ceny (viz § 37 odst. 1 a 2) – již odstraněno

7. Konstrukce věkové hodnotové křivky (VHK) Nákladová hodnota Am = Au Očekávaná hodnota Hodnota mýtní výtěže Obmýtí (u)

8. Konstrukce věkové hodnotové křivky (VHK) Vnitřní úroková míra VHK = polynom 5. stupně y = ax0 + bx1 + cx2 + dx3 + ex4

9. fa = věkový hodnotový faktor (VHF) Ha – c fa =  Au - c Au - c Ha - c c c

10. Průběh hodnot Ha v oceňovacím předpise(s použitím věkových hodnotových faktorů, nikoliv s použitím polynomické funkce jako ve škodní vyhlášce) Kč Věkový stupeň (10 let) Ha = Au Ha c věk a u

11. Lesní porost ve vyhlášce – zjednodušený způsob ocenění • Výnosová cena(§ 40) • (zjištěná metodou čisté současné hodnoty – ČSH) • Použití: • pro účely daně darovací • pro účely daně z převodu nemovitostí • pro účely určené zvláštním právním předpisem • (např. při oceňování v pozemkových úpravách)

12. Ceny lesního porostu (Kč/m2) pro skupiny dřevin při zakmenění 1,0 k ocenění lesních porostů podle § 40 1.skupina dřevin: SMRK, JEDLE, DOUGLASKA Tabulka č. 1 Pozn.: nepracuje se s obmýtím a CPS

13. § 40, příloha č. 33 • Výnosová cena = jádro tržní hodnoty • Výnosové ocenění lesního porostu metodou čisté současné hodnoty (ČSH) • Kalkulační model CBA pro určení výnosů a nákladů – obmýtí dřeviny • Vstupy pro CBA = vyhláškové Au a c • Tabulky místo ustanovení o použití výnosové metody ve vyhlášce konkrétní ceny lesního porostu vypočtené výnosovou metodou • Požadavky MF na zjednodušení (příloha č. 33: seskupení 13 skupin dřevin do 6 skupin dřevin, habr, žádné obmýtí, věkové třídy, žádné CPS)

14. Cena Au Hodnota lesního porostu Ha Hodnota mýtní výtěže Aa Výnosová hodnota 0 C u věk Věcná hodnota a výnosováhodnota lesního porostu

15. 1) MF a nerealizované návrhy na úpravu oceňovací vyhlášky V roce 2009: 1. Náměty ke zdokonalení ocenění lesního porostu (diferenciace „c“, stanovení hodnoty „Au“ a „c“ znalcem, výnosové ocenění lesního majetku) 2. Návrhy na přiblížení ceny zjištěné ceně obvyklé (tržní hodnotě) (Kp pro lesní majetky - § 33 ZoM, varianta nahrazení Kv, postup pro stanovení tržní hodnoty) 3. Oceňování myslivosti 4. Ocenění plantáží RRD (energetických lignikultur) Pro rok 2013 např.: • (hodnota lesních těžebních zbytků ?) • zpřesnění ocenění lesních a nelesních porostů na nelesních pozemcích • zpřesnění ocenění skupin keřů jehl. a list. i v cenách na plošnou jednotku (Kč/m2)

16. 2) Aktualizované oceňovací modely Chybějící aktualizace hodnot lesního porostu = jeden ze současných největších nedostatků Ceny lesních porostů nezměněny od roku 1999 • oceňovací modely 2011 • využití v návrhu nové škodní vyhlášky

17. Průměrná cena surového dřeva pro účely výpočtu poplatku za odnětí lesních pozemků podle přílohy k zákonu č. 289/1996 Sb. (§ 49 odst. 3 písm. e) lesního zákona) Jedná se o průměrnou cenu dřeva na lokalitě P bez DPH, která se stanoví z dosažených realizačních cen (státní statistický výkaz Ceny Les 1-12, resp. od roku 2007 výkaz Ceny Les 1-04) po odečtení průměrných nákladů na výrobu a přiblížení na odvozní místo (údaje ze Zelené zprávy).

18. Současné a nově navržené tabulkové hodnoty mýtní výtěže v Kč/m2 v obmýtí u, při zakmenění 1,0 podle skupin lesních dřevin (Matějíček,David 2011)

19. Současné a nově navržené tabulkové hodnoty nákladů v Kč/m2 na zajištěnou kulturu c podle skupin lesních dřevin bez ohledu na bonitní stupeň

20. Ceny lesních pozemků změněny od roku 2008 Cenový vývoj lesních pozemků: 0,24 – 6,60 Kč/m2 0,70 – 7,50 Kč/m2 1,00 – 8,86 Kč/m2 Ocenění na základě výnosové a porovnávací metody (dle ZoM) Model potenciální produkce CDS dle SLT

21. Základní ceny lesních pozemků podle souborů lesních typů (Kč/m2) – příloha č. 24

22. 3) Průměrná cena lesních pozemků dle k.ú. • návrh MF • východisko: plošné zastoupení SLT v katastrálním území + základní ceny lesních pozemků dle SLT • spolupráce s ÚHÚL – metodika zprůměrování cen • analogie se zemědělskými pozemky • rozšíření vyhlášky č. 412/2008 Sb., o stanovení seznamu katastrálních území s přiřazenými průměrnými základními cenami zemědělských pozemků, v platném znění, o další sloupec

23. 4) Strukturované SLT Na podzim 2011 - novela lesního zákona – návrh na zavedení lesnické typologie do legislativy Definování, co je lesnický typologický klasifikační systém Definování strukturovaných souborů lesních typů (SSLT): Jednotky, které charakterizují ekologické vlastnosti stanoviště (zejména půdní a klimatické), doplněné o charakteristiny terénu, které určují možnosti hospodaření na daném stanovišti. Jsou tvořeny čtyřmístným kódem, kde první dva znaky charakterizují SLT a druhé dva znaky charakterizují terénní typ (sklon,únosnost,překážky)

24. Poznámky: Důsledek = nová oceňovací tabulka podle SSLT Dle ČUZK ne do KN (LV), ale jako průnik GIS-vrstev Algoritmus označení SSLT Svěží jedlová bučina se sklonem svahu 11 – 20 % a s nerovnostmi do 0,3 m a jejich rozestupem do 5 m

25. Charakteristiky terénních typů

26. návrh nové škodní vyhlášky (rozšířená systematika, pařezové tabulky…) 5) Různé

27. Na produkční funkci lesa a) Škoda na lesním pozemku v důsledku 1. trvalého odnětí nebo trvalého omezení plnění produkční funkce (lesa), 2. dočasného odnětí nebo dočasného omezení plnění produkční funkce, 3. trvalého poškození plnění produkční funkce, 4. dočasného poškození plnění produkční funkce,

28. b) Škoda na lesním porostu v důsledku • zničení lesního porostu, • předčasného smýcení lesního porostu, • snížení přírůstu lesního porostu, • snížení produkce lesního porostu, 4.1 vynucenou záměnou dřevin 4.2 sníženým zakmeněním 4.3 prodloužením obmýtí 5. snížení kvality lesního porostu 6. krádeže dřevní hmoty, (pařezové tabulky) 6.1 na pni 6.2 na odvozním místě 7. okrajových škod na lesním porostu

29. B. Na ekonomice lesního podniku a) Škoda ze zvýšených nákladů v důsledku • mimořádných opatření při hospodaření v lesích • nákladově náročnějších opatření při hospodaření v lesích

30. b) Škoda ze snížených čistých výnosů v důsledku 1. ztráty pracovních příjmů při trvalém odnětí lesních pozemků 2. trvalého zatížení zbytku podniku provozními fixními náklady 3. těžby a prodeje dřeva v nevhodný okamžik 4. zhoršené sortimentace surového dříví 5. částečného nebo úplného omezení komerčního zužitkování těžebních zbytků c) Škoda ze snížení celkové výnosové hodnoty lesního majetku v důsledku nařízených omezení při jeho obhospodařování

31. C. Na produkci dalších lesních komodit • Škoda na houbách a lesních plodinách • Škoda na semenném materiálu lesních dřevin c) Škoda na ostatních lesních výrobcích d) Škoda na plantážích lesních dřevin

32. D. Na poskytovaných lesnických službách a) Škoda na environmentálních službách 1. poskytovaných ve prospěch vodohospodářské funkce lesa 2. poskytovaných ve prospěch půdoochranné funkce lesa 3. poskytovaných ve prospěch vzduchoochranné (klimatické) funkce lesa (= obchodování s uhlíkem) 4. poskytovaných ve prospěch ochrany a podpory biodiverzity b) Škoda na rekreačních službách c) Škoda na jiných způsobech komerčního využití lesních pozemků

33. b) Aktivity směrem k vytvoření návrhu metodikyoceňování a účtování lesních porostů dle IFRS/IAS (katedra obchodu a účetnictví PEF ČZU v Praze)

34. MÚS IFRS Disertační práce Ing. H. Čermákové (Katedra ekonomiky a financí PEF ČZU v Praze) : Návrh oceňování a způsob účtování lesních porostů v ČR dle přístupu Mezinárodních standardů finančního výkaznictví IFRS • Cíl práce = návrh metodiky vykazování lesního porostu v účetnictví, resp. v účetní závěrce účetní jednotky způsobem, který umožní, aby byl naplněn základní předpoklad účetnictví – věrné a poctivé zobrazení skutečnosti • Uskutečnění cíle = vykazování lesních porostů, jejich oceňování a účetní zobrazení • reakce na současnou paušální sazbu 57 Kč/m2 • roste požadavek na větší odpovědnost a kontrolu při hospodaření s veřejnými zdroji • vazba na hospodářský výsledek lesního podniku

35. c) Možnosti ocenění lesů bohatých struktur (analýza metodických a informačních změn v souvislosti s alternativní tvorbou LHP na základě provozní inventarizace) “Ekonomické souvislosti obhospodařování lesů bohatých struktur – zahraniční zkušenosti“ (několik kusů příručky ještě k rozebrání – viz www.lesniznalec.cz) článek ve Zprávách lesnického výzkumu (4/2011)

36. Problematika OBVYKLÉ CENY Obvyklá cena – tržní hodnota Aktivní trh - omezené možnosti porovnávací metody Možnosti přiblížení se tržní hodnotě

37. Cena Zákon č. 526/1990 Sb., o cenách, v platném znění (posl. novela zákonem č. 403/2009 Sb.) CENA je peněžní částka • sjednaná při nákupu a prodeji zboží podle § 2 až 13 nebo • zjištěná podle zvláštního předpisu1)k jiným účelům než k prodeji. _____________________ • Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku).

38. Obvyklá cena OBVYKLOU CENOUse pro účely zákona č. 151/1997 Sb. rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. • Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. • Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. • Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. [§ 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb. , o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku)] Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování.

39. MEZINÁRODNÍ OCEŇOVACÍ STANDARDY - 1 IVSC - International Valuation Standards Committee (Mezinárodní výbor pro oceňovací standardy) Hlavním cílem standardů je definovat základní pojmy • Půda, majetek, nemovitost, movitost, aktiva, cena, náklad, trh, hodnota, tržní hodnota nemovitosti ….

40. MEZINÁRODNÍ OCEŇOVACÍ STANDARDY - 2 • IVS 1 – Oceňování na základě tržní hodnoty • IVS 2 – Oceňování na základě jiné než tržní hodnoty *** • IVS 3 – Oceňování pro účetní závěrky • IVS 4 – Oceňování pro záruky půjček, hypoték a dluhopisů • IVS 5 – Oceňování s ohledem na nebezpečné a toxické látky

41. MEZINÁRODNÍ OCEŇOVACÍ STANDARDY - 3 Příprava standardů na další typy majetku (nyní ve stadiu projednávání): • Oceňování pro veřejný sektor • Dědictví v souvislosti s účetním výkaznictvím • Vlivy životního prostředí na hodnotu • Oceňování závodů, strojů a zařízení • Oceňování pro pojišťovny a pro ručitelské společnosti Zastoupení ČR: ČKOM (Česká komora odhadců majetku)

42. Reálná hodnota Reálná hodnota je stanovena • odkazem na aktivní trhstejného nebo obdobného aktiva v daném regionu, • odkazem na aktivní trh jiného aktiva v jiném regionu s takovými úpravami, aby se tyto odlišnosti zohlednily, • odkazem na méně aktivní trh podobného aktiva • diskontováním peněžních toků, které jsou obsaženy v nájemních smlouvách

43. Aktivní trh Aktivním trhem se rozumí takový trh, který splňuje 3 následující podmínky: • položky na trhu obchodované jsou homogenní, • kdykoli lze nalézt kupujícího a prodávajícího, kteří jsou ochotni transakci uskutečnit, • informace o cenách jsou veřejně dostupné

44. Různé tržní přístupy Tržním oceňováním se rozumí odhadování obvyklé ceny nebo tržní hodnoty Úředním oceňováním zjišťování cen podle cenových předpisů.

45. Tržní hodnota lesa • Ing. Zádrapa, Ph.D. • Ing. Dohnanský – LČR (článek v LP) • Ing. Nejedlý (článek v Lesnické práci) *** • Další znalci (vlastní přístupy, např. % z ceny zjištěné dle věkového stupně)

46. Tabulka LČR (Ing. Dohnanský) – metody tržního ocenění Pozn.: Použití metod v závorkách je vázáno na splnění určitých předpokladů (např. použití výnosové metody předpokládá přibližně vyrovnanou věkovou strukturu majetku)

47. Použitelnost úředních cen lesa pro tržní oceňování

48. Je to nouzová praxe (česká specialita !) • úřední cena xempirické procento nebo empirický zlomek ( 30 %, 1/3, 40 % apod.)

49. Důvody, proč obvyklou cenu nebo tržní hodnotu nelze přímo odvozovat ze současných cen úředních, jsou (Zádrapa, 2011): • Úřední ceny nemají časovou ani místní vazbu na situaci na trhu s lesními pozemky Např. u staveb tuto vazbu zajišťují v úředním oceňování koeficienty prodejnosti. b) Zastaralost nákladových a výnosových cen použitých pro současné úřední oceňování Odpovídají situaci před rokem 1999. Podle výpočtů (Zádrapa) vzrostly od poloviny 90. let ceny dříví pouze o cca 10-20 %, ale např. náklady těžební činnosti o cca 75 %. c) Kolísání výše úředních cen lesních porostů mezi některými vyhláškami a mezi různými způsoby ocenění v rámci jedné vyhlášky

50. Nepřímo by bylo možné využít úředních cen pro tržní oceňování, pokud by byl prokázán vztah: obvyklá cena (tržní hodnota) = úřední cena x nějaký koeficient