Fastighetsf rvaltare Juridik N gra viktiga lagar:

1. Fastighetsf�rvaltare & JuridikN�gra viktiga lagar: Hyreslagen (Jordabalken 12 kap) Sekretesslagen Kommunallagen F�rvaltningslagen Milj�balken (MB) Lagen om skydd mot olyckor Arbetsmilj�lagen Lagen om offentlig upphandling (LOU) www.riksdagen.se (lagar, svensk f�rfattningssamling, SFS)www.riksdagen.se (lagar, svensk f�rfattningssamling, SFS)

2. Grundl�ggande begreppJB = Jordabalken (1970:994) 1:1 JB Fast egendom (Jord) (Fastigheter) 2:1 JB Tillbeh�r till fastighet 2:2 JB Byggnadstillbeh�r

3. Vad �r ett hyresavtal? (JB 12:1) Ett avtal som andra typer av avtal, kr�vs utbyte av anbud (hyra den h�r lokalen f�r den h�r hyran?) � accept (ren) f�r att avtal ska ha ing�tts. Ifall skickar �ver hyreskontrakt som mottagaren �ndrar i och sen skickar tillbaka � ej ren. F�r att avtalet skall utg�ra ett hyresavtal (och hyreslagens regler till�mpliga) kr�vs dessutom; Hus eller del av hus (l�genhet i hyreslagen) Uppl�tits Nyttjander�tt Mot ers�ttning/vederlag

4. Avgr�nsning mot bostadsl�genhet Bostadsl�genhet utg�rs av L�genhet som Uppl�tits Att anv�ndas som bostad Helt eller till ej ov�sentlig del Lokal � l�genhet som ej �r bostadsl�genhet

5. Blockuthyrning Hyresg�sten hyr flera l�genheter eller bostadshus, dock minst 3st bostadsl�genheter och: Hyresg�sten uppl�ter dessa vidare med nyttjander�tt i andra hand eller med kooperativ hyresr�tt. Parterna kan �verenskomma om villkor som strider mot best�mmelser om bostadsl�genheter med vissa undantag. Kommun som hyresv�rd har ytterligare m�jligheter.

6. Tvingade � dispositiva regler Tvingande regler Lagens regler �r tvingande om ej annat anges. Medf�r att regeln ej kan avtals bort i f�rv�g med f�r hyresg�sten bindande verkan. Dispositiva regler Lagens regler dispositiva endast d�r s� anges. Medf�r att parterna kan avtala om annat villkor �n vad lagen anger. Hyreslagen= skyddslagstiftning, svagare part bostadshyresg�stenHyreslagen= skyddslagstiftning, svagare part bostadshyresg�sten

7. Hyrestid Obest�md tid om ej annat avtalats � skall s�gas upp f�r att upph�ra att g�lla. Best�md tid om s� avtalats � om hyresf�rh�llandet varat l�ngre �n 9 m�n m�ste det s�gas upp f�r att upph�ra att g�lla. Avtal p� best�md tid kan anses f�rl�ngt p� obest�md tid. Max avtalstid inom detaljplan �r 25 �r.

8. Hyra j�mte till�gg Avtalet l�per tillsvidare eller p� kortare tid �n 3 �r � hyran skall vara best�md i avtalet. Undantag f�r kostnader f�r br�nsle, va, el och oms�ttningshyra. Avtalet l�per p� best�md tid som �r minst 3 �r � hyran kan best�mmas enligt annan ber�kningsgrund och �ven indexeras. Observera f�rl�ngningstidens l�ngd.

9. Upps�gningstid Tidsbest�mda avtal Om hyresf�rh�llandet varat l�ngre �n 9 m�n i f�ljd; hyresavtalet m�ste s�gas upp f�r att upph�ra. Om hyrestiden varat l�ngre �n 9 m�n skall upps�gning ske minst 9 m�n f�re hyrestidens utg�ng. Om hyrestiden varat l�ngre �n 3 m�n men l�ngst 9 m�n skall upps�gning ske minst 3 m�n f�re hyrestidens utg�ng. G�ller lokalerG�ller lokaler

10. Upps�gningstid Tillsvidareavtal Upps�gning kan ske tidigast till det m�nadsskifte som infaller n�rmast 9 m�n fr�n upps�gningen. G�ller ocks� bara f�r lokaler.G�ller ocks� bara f�r lokaler.

11. Hyresg�st krav under hyrestiden L�genhetens skick (vid tilltr�de och under hyrestiden) Omgivningen Vad �r avtalat / framg�r av omst�ndigheterna? Annars brukbarhetsbed�mning Minst! L�gsta Godtagbara Standard (f�r bost�der)

12. Hyresv�rdens krav p� hyresg�st Endast avsett �ndam�l � avvikelser av betydelse V�rdplikten Upplysningsplikt � vid skada m.m. Inte minska bruksv�rdet Sundhet, ordning, gott skick � ej st�rningar Betalning av hyran

13. Upps�gning av hyreskontrakt Tv� olika typer av upps�gningar Upps�gning f�r avflyttning Upps�gning f�r villkors�ndring

14. Sk�lig hyra Sk�lig hyra - marknadshyra Den hyra lokalen vid hyrestidens utg�ng kan antas betinga p� �ppna marknaden. G�ller f�r lokaler. Bost�der har bruksv�rdeshyra, hv och hg f�reningar f�rhandlar, riktv�rden styr (allm�nnyttan).G�ller f�r lokaler. Bost�der har bruksv�rdeshyra, hv och hg f�reningar f�rhandlar, riktv�rden styr (allm�nnyttan).

15. J�mf�relsepr�vning I f�rsta hand j�mf�ra med hyror f�r liknande lokaler (tidigare lokaler som i grova drag j�mf�rbara) avseende: Lokaltyp L�ge Storlek Standard Lokaltyp � butiker, kontor, restauranger, hotell, industri, garage etc. Storlek � mindre yta ger h�gre hyra/kvm F�r att hitta marknadshyran tittar hyresn�mnden (HN) p� j�mf�relse med hyran f�r lokaler p� orten.Lokaltyp � butiker, kontor, restauranger, hotell, industri, garage etc. Storlek � mindre yta ger h�gre hyra/kvm F�r att hitta marknadshyran tittar hyresn�mnden (HN) p� j�mf�relse med hyran f�r lokaler p� orten.

16. Upps�gning I praktiken krav p� skriftlighet Hyresg�st muntligt om hyresv�rd skriftligt bekr�ftar Hyresg�st kan v�nda sig till hyresmottagare och anv�nda rek. brev Delgivning, surrogatdelgivning eller rek. brev beroende p� omst�ndigheterna Angiven adress eller l�genhetens adress Ans�kan till domstol g�ller som upps�gning eller delgivning

17. Besittningsskyddet Bostad � r�tt att i vissa fall kr�va att f� f�rl�nga hyresf�rh�llandet. (direkt besittningsskydd) Lokal � r�tt att i vissa fall f� ers�ttning f�r sin skada pga hyresf�rh�llandets upph�rande. (indirekt besittningsskydd) Undantag vid: Speciella hyressituationer Vissa avtalsm�jligheter S�rskilda omst�ndigheter

18. Undantag besittningsskydd Andrahandsuthyrning under tv� �r (ej block) M�blerat rum/fritidshus under 9 m�n Del av hyresv�rds bostad S�rskilt avtal om avst�ende F�rverkat hyresr�tt Ombyggnad / rivning � ej sk�ligt (rivklausul) Hyresv�rd �verv�gande intresse f�rfoga Bostadsr�tt och intresse f�rfoga I �vrigt inte strider mot god sed / �r sk�ligt

19. Avst�ende fr�n besittningsskydd S�rskilt uppr�ttad skriftlig handling. Godk�nnande fr�n hyresn�mnd kr�vs om �verenskommelsen tr�ffats innan hyresf�rh�llandet varat i 9 m�n om inte: Den g�ller h�gst 5 �r. Orsaken �r att hyresv�rden sj�lv ska bedriva verksamhet i lokalen, eller I fr�ga om andrahandsuppl�telser; hyresf�rh�llandet mellan fastighets�garen och dennes hyresg�st skall upph�ra.

20. Besittningsbrytande grunder �sidosatta f�rpliktelser. Rivning � rivningsklausul (max 5 �r) eller anvisning av annan godtagbar lokal. Ombyggnad � ombyggnadsklausul (max 5 �r) eller anvisning av annan godtagbar lokal. Annat fall befogad anledning (annan hyresg�st, egen verksamhet). Sk�liga hyresvillkor.

21. Uppskov B�de hyresg�st och hyresv�rd kan s�ka. Maximal uppskovstid �r 2 �r. Saklig sk�l f�r upps�gning � n�r blev det klart att f�rl�ngning ej skulle ske? Ans�kan skall inges f�re hyrestidens utg�ng, beslut kan dock fattas senare.

22. Godtagbar ers�ttningslokal Bed�mning utifr�n den uppsagda lokalen. Hyresg�sten skall ha samma m�jligheter att driva verksamheten i den anvisade lokalen som den uppsagda. Hyran f�r vara h�gre i anvisad lokal s� l�nge som den �r marknadsm�ssig. M�jlighet beg�ra att hyresn�mnden yttrar sig �ver anvisad lokals godtagbarhet.

23. Skadest�nd Minimiskadest�nd i fall av skadest�ndsskyldighet uppg�r till en �rshyra. Full ers�ttning om skadan ej t�cks av minimiskadest�ndet. Ers�ttning utg�r f�r: Flyttkostnader V�rdeminskning p� egendom Kvarvarande v�rde av godk�nda �ndringsarbeten Hinder och intr�ng i verksamhet Alternativt v�rdet av verksamheten om denne l�ggs ned.

24. Tvister Hyresn�mnden (medlar/avg�r) Kronofogden (beslutar/handr�cker) Tingsr�tten (fastst�llelse eller fullg�relse)

25. Offentlighet / Sekretess 2 kap 1� TF � Huvudregel offentlig om allm�n Icke allm�n � ex. internpost Allm�n men sekretessbelagd? 7 kap 1� SekrL � k�nsliga uppgifter 7 kap 25� - bostadsf�rmedling 8 kap 10� - aff�rsf�rh�llanden

26. Sekretesslagen Vilka omfattas? G�ller i det allm�nnas verksamhet F�r den som �r, eller har varit anst�lld eller haft uppdrag Vad menas med sekretess? F�rbud att l�mna ut sekretesskyddad uppgift s�v�l muntligen som skriftligen Mot vem g�ller sekretess? G�ller b�de mot annan myndighet och enskild G�ller �ven mellan sj�lvst�ndiga verksamhetsgrenar inom samma myndighet

27. Menbed�mning Svag sekretess = huvudregel offentligt Sekretess om det kan antas att den enskilde eller n�gon n�rst�ende lider skada eller men om uppgiften r�js Stark sekretess = huvudregel sekretess Sekretess och det inte st�r klart att uppgiften kan r�jas utan att den enskilde eller n�gon n�rst�ende lider skada eller men Absolut sekretess = ingen menbed�mning Samtycke bryter sekretess

28. Vad h�nder om man bryter mot sekretessen? BrB 20:3 Brott mot tystnadsplikt B�ter eller f�ngelse i h�gst ett �r

29. Fastighets�garens ansvarsomr�den Egenkontroll Kemikalier PCB, radon, asbest Ventilation (OVK) och energianv�ndning Fukt och m�gel Brandskydd Myndighetskontroller Internkontroll Riskanalys Etc�

30. Vad �r myndighetskrav? Lagar beslutade av riksdagen F�rordningar utf�rdade av regeringen F�reskrifter utf�rdade av myndigheter Fastighets�garens ansvar

31. Vad �r myndighetskrav? (ex hissbesiktningar) Aktuell lagstiftning Arbetsmilj�lagen Ellagen Lagen om skydd mot olyckor Lagen om brandfarliga och explosiva varor Lagen om gaturenh�llning och skyltning Lagen om tekniska egenskapskrav p� byggnadsverk m.m. Milj�balken Ordningslagen Plan- och Bygglagen Mfl�

32. Vad �r myndighetskrav? (ex hissbesiktningar) Regeringsf�rordningar F�rordning om tekniska egenskapskrav p� byggnadsverk. F�rordning om kontroll av hissar och vissa andra motordrivna anordningar. Myndighetsf�reskrifter Boverkets f�reskrift om hissar och vissa andra motordrivna anordningar. Arbetarskyddsstyrelsens f�reskrift om besiktning av lyftanordningar och vissa andra tekniska anordningar.

33. Vilka utf�rdar myndighetsf�reskrifter? Arbetarskyddsstyrelsen/Arbetsmilj�verket Boverket Els�kerhetsverket Kemikalieinspektionen Naturv�rdsverket R�ddningsverket Socialstyrelsen

34. Fastighets�garens ansvar Fastighets�garen skall: F�rebygga olyckor F�rebygga oh�lsosamma f�rh�llanden Motverka skadlig milj�p�verkan, f�roreningar, utsl�pp, st�rningar m.m. F�lja upp hur lokaler och bost�der anv�nds Fastighets�garen har vid om- och tillbyggnad �ven ett byggherreansvar �r �garen dessutom arbetsgivare, har han �ven ett arbetsgivar-arbetsmilj�ansvar f�r sina anst�llda.

35. I generella termer inneb�r ansvaret att fastighets�garen ansvarar f�r: Brandskydd Sn�jr�jning och halkbek�mpning Att avhj�lpa brister i och p� byggnader Hissar och andra motordrivna anl�ggningar Enkelt avhj�lpta hinder Pannanl�ggningar, varmvattenberedare Brunnar, bass�nger

36. Vidare ansvarar �garen f�r: Hantering och f�rvaring av kemiska och brandfarliga produkter, hur ev. spridning av bek�mpningsmedel sker Att fastigheterna h�lls fria fr�n ohyra och skadedjur Kvaliteten p� inomhusmilj�n Hantering och transport av milj�farliga �mnen i/p� fastighet