Joinville - SC 15 de junho de 2019

1. Joinville - SC 15 de junho de 2019 XI ENCONTRO DOS REGISTRADORES IMOBILIÁRIOS DE SANTA CATARINA

2. OBJETO DESTE ESTUDO:NOVAS FIGURAS DE DIREITOS REAISCONDOMÍNIO URBANO SIMPLES(arts. 61 e 62 da Lei nº 13.465/17 e arts. 69 ao 72 do Decreto nº 9.310/18).

3. CONSTITUCIONALIDADE DA LEI?ADIs5771, 5787 e 5883

4. APRESENTAÇÃO DO INSTITUTOArt. 69. Quando o mesmo imóvel contiver construções de casas ou cômodos, poderá ser instituído, inclusive para fins de Reurb, condomínio urbano simples, respeitados os parâmetros urbanísticos locais, e serão discriminadas, na matrícula, a parte do terreno ocupada pelas edificações, as de utilização exclusiva e as áreas que constituem passagem para as vias públicas e para as unidades entre si.A própria denominação do instituto já indica sua aplicação: Para os casos mais SIMPLES.Poderia ser “CONDOMÍNIO EDILÍCIO SIMPLES”.

5. PRESSUPOSTOS:Existência de edificaçãoArt. 69. Quando o mesmo imóvel contiver construções de casas ou cômodos, poderá ser instituído, inclusive para fins de Reurb, condomínio urbano simples, respeitados os parâmetros urbanísticos locais, e serão discriminadas, na matrícula, a parte do terreno ocupada pelas edificações, as de utilização exclusiva e as áreas que constituem passagem para as vias públicas e para as unidades entre si.

6. PRESSUPOSTOS:CASAS OU CÔMODOS (novidade)Art. 69. Quando o mesmo imóvel contiver construções de casas ou cômodos, poderá ser instituído, inclusive para fins de Reurb, condomínio urbano simples, respeitados os parâmetros urbanísticos locais, e serão discriminadas, na matrícula, a parte do terreno ocupada pelas edificações, as de utilização exclusiva e as áreas que constituem passagem para as vias públicas e para as unidades entre si.Carlos Eduardo Elias de Oliveira (https://flaviotartuce.jusbrasil.com.br/artigos/478658357/novidades-da-lei-n-13465-2017-o-condominio-de-lotes-o-condominio-urbano-simples-e-o-loteamento-de-acesso-controlado) não admite a ideia de aplicação do instituto para alcançar, por exemplo, matrícula própria para os cômodos de uma mesma casa.

7. PRESSUPOSTOS:FACULDADE DE UTILIZAÇÃO DESTA MODALIDADE DE EMPREENDIMENTOArt. 69. Quando o mesmo imóvel contiver construções de casas ou cômodos,poderá ser instituído, inclusive para fins de Reurb, condomínio urbano simples, respeitados os parâmetros urbanísticos locais, e serão discriminadas, na matrícula, a parte do terreno ocupada pelas edificações, as de utilização exclusiva e as áreas que constituem passagem para as vias públicas e para as unidades entre si.O legislador ofertou mais de uma forma de se alcançar o que se pretende: Não exclui a possibilidade de utilizar o condomínio edilício (normal).

8. PRESSUPOSTOS:NECESSIDADE DE REGISTRO ESPECIALArt. 69. Quando o mesmo imóvel contiver construções de casas ou cômodos,poderáser instituído, inclusive para fins de Reurb, condomínio urbano simples, respeitados os parâmetros urbanísticos locais, e serão discriminadas, na matrícula, a parte do terreno ocupada pelas edificações, as de utilização exclusiva e as áreas que constituem passagem para as vias públicas e para as unidades entre si.

9. PRESSUPOSTOS:NÃO É INSTITUTO EXCLUSIVO DAS REGULARIZAÇÕES FUNDIÁRIAS, PODENDO SER UTILIZADO POR TODOS(CRÍTICA: deveria ter sido incluído no Código Civil, do mesmo modo como o Condomínio de Lotes)Art. 69. Quando o mesmo imóvel contiver construções de casas ou cômodos,poderáser instituído, inclusive para fins de Reurb, condomínio urbano simples, respeitados os parâmetros urbanísticos locais, e serão discriminadas, na matrícula, a parte do terreno ocupada pelas edificações, as de utilização exclusiva e as áreas que constituem passagem para as vias públicas e para as unidades entre si.

10. PRESSUPOSTOS:NECESSÁRIA APROVAÇÃO MUNICIPAL(ATRIBUTOS DOS ATOS ADMINISTRATIVOS)Art. 69. Quando o mesmo imóvel contiver construções de casas ou cômodos,poderáser instituído, inclusive para fins de Reurb, condomínio urbano simples, respeitados os parâmetros urbanísticos locais, e serão discriminadas, na matrícula, a parte do terreno ocupada pelas edificações, as de utilização exclusiva e as áreas que constituem passagem para as vias públicas e para as unidades entre si.

11. PRESSUPOSTOS:QUALIFICAÇÃO do registrador:requisitos para materialização DO INSTITUTOArt. 69. Quando o mesmo imóvel contiver construções de casas ou cômodos,poderáser instituído, inclusive para fins de Reurb, condomínio urbano simples, respeitados os parâmetros urbanísticos locais, e serão discriminadas, na matrícula, a parte do terreno ocupada pelas edificações, as de utilização exclusiva e as áreas que constituem passagem para as vias públicas e para as unidades entre si.E A FRAÇÃO IDEAL DE CADA UNIDADE? Ver art. 70 E §1º

12. ESPÉCIE DO GÊNERO CONDOMÍNIO EDILÍCIO, COM SENSÍVEIS VARIAÇÕESArt. 69. § 1º As normas relativas ao condomínio edilício aplicam-se, no que couber, ao condomínio urbano simples.(Ver oportunamente os §§2º e 3º do art. 70 – “IDENTIDADE” com o Condomínio Edilício)___________________________________________________________DIFERENÇAS(ATENÇÃO!!!):1.Dispensa “partes comuns”? Ver art. 70, §1º. PARECE QUE SIM.2. Aplicação para se alcançar MATRÍCULAS DE “CÔMODOS”;3. Dispensa Convenção de Condomínio (art. 70). Pode por CONTRATO (§4º)

13. NÃO CONFIGURAÇÃO DO INSTITUTO (ATENÇÃO!!!)Art. 69, § 2º Não constituem condomínio urbano simples:I- as situações contempladas pelo direito real de laje;II- as edificações ou os conjuntos de edificações, de um ou mais pavimentos, construídos como unidades isoladas entre si, destinadas a fins residenciais ou não residenciais, a que se refere a Lei nº 4.591, de 1964;III- aqueles condomínios que possuem sistema viário interno para acesso as unidades imobiliárias autônomas; eIV- aqueles condomínios que possuem unidades imobiliárias autônomas com acessos independentes aos logradouros públicos existentes.EM SÍNTESE: Os casos acima apresentados (condomínio edilício “puro”, condomínio de lotes e os de “casas geminadas” ou os destinados para fins não residenciais) são os considerados “COMPLEXOS”.

14. ATOS REGISTRAISGERA ATO DE REGISTRO NA MATRÍCULA DO IMÓVEL INDICAÇÃO DO QUE O REGISTRO PRECISARÁ CONTERDISPENSA A CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIOArt. 70. A instituição do condomínio urbano simples será registrada na matrícula do imóvel, na qual serão identificadas as partes comuns no nível do solo, as partes comuns internas à edificação, se houver, e as unidades autônomas, dispensada a apresentação de convenção de condomínio.ATENÇÃO: Exceção ao art. 777, §3º do Código de Normas (CNSC)ATENÇÃO: Dispensa “partes comuns”???

15. Art. 70.§ 1ºApós o registro da instituição do condomínio urbano simples, será aberta uma matrícula para cada unidade autônoma(regra similar ao art. 773 do CNSC), à qual caberá, como parte inseparável, uma fração ideal do solo edas outras partes comuns, se houver,representada na forma de percentual.Art. 1.331, §3º do Código Civil: A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordináriano instrumento de instituição do condomínio.

16. Art. 70.§ 2º As unidades autônomas constituídas em matrícula própria poderão ser alienadas e gravadas livremente por seus titulares.§ 3º Nenhuma unidade autônoma poderá ser privada do acesso ao logradouro público. (Redação dada pelo Decreto nº 9.597, de 2018)§ 4º A gestão das partes comuns será feita de comum acordo entre os condôminos e poderá ser formalizada por meio de contrato. OBS.: Como o “caput” do art. 70 dispensa a Convenção de Condomínio, possível formalizarem por CONTRATO [muda a natureza jurídica do ato – REFORÇO DA VONTADE, diferentemente da Convenção, que tem natureza ESTATUTÁRIA (aderência)]. Contrato exige UNANIMIDADE (pode ser mais difícil de alcançar).

17. FORMA DO TÍTULO:Segue a mesma lógica do disposto no art. 777, caput, do CNSC:A instituição e a especificação de condomínio serão registradas mediante apresentação do respectivo instrumento – público ou particular – que caracterize e identifique as unidades autônomas, acompanhado do projeto aprovado e da licença de ocupação (habite-se).

18. REQUISITOS / ELEMENTOS DO TÍTULO:Art. 71. O registro da instituição do condomínio urbano simples será efetivado mediante a apresentação pelo requerente ao oficial de do cartório de registro de imóveis do que segue:I - projeto de regularização aprovado do qual constem as unidades imobiliárias que serão instituídas como unidades autônomas;II - planta simples de cada lote, com indicação das partes comuns no nível do solo, das partes comuns internas à edificação, se houver, e das unidades autônomas, acompanhada de memorial descritivo simplificado;III - informação sobre a fração ideal atribuída a cada unidade autônoma, relativamente ao terreno e às partes comuns;IV - informação sobre o fim a que as unidades autônomas se destinam; eV - cálculo das áreas das edificações ou dos lotes, com descriminação da área global e da área das partes comuns, quando houver, e indicação da metragem de área construída ou da metragem de cada lote, para cada tipo de unidade.

19. Art. 71.§ 1º Do memorial descritivo simplificado a que se refere o inciso II do caput constará a área aproximada das unidades autônomas, dos acessos e das partes comuns.§ 2º Sem prejuízo do disposto nos incisos I a V do caput, na Reurb, o registro da instituição do condomínio urbano simples será efetivado por meio da apresentação pelo requerente ao oficial do cartório de registro de imóveis, ainda, da CRF, com o projeto de regularização aprovado do qual conste a indicação dos lotes nos quais serão instituídas as unidades autônomas.§ 3º Na Reurb, o registro da instituição do condomínio urbano simples poderá ser requerido posteriormente ao registro do núcleo urbano informal, hipótese em que será suficiente a apresentação dos documentos mencionados no inciso II do caput com visto do órgão competente pela aprovação do projeto de regularização.

20. DA FISCALIZAÇÃO (RELEVANTE EXCEÇÃO):Art. 72. Na Reurb-S, a averbação das edificações poderá ser efetivada a partir de mera notícia, a requerimento do interessado, da qual conste a área construída e o número da unidade imobiliária, dispensada a apresentação de habite-se e das certidões negativas de tributos e de contribuições previdenciárias.A DISPENSA DA CND-INSS APLICA-SE APENAS PARA A REURB-S?Ver art. 42, §6º do Decreto nº 9.310/18

21. No que tange ao CONDOMÍNIO URBANO SIMPLESera isso o que havia para apresentar.MUITO OBRIGADO!!!

23. OBJETO DESTE ESTUDO:NOVAS FIGURAS DE DIREITOS REAISRegime jurídico daMULTIPROPRIEDADEno Brasil e seus procedimentos registrais(Lei nº 13.777, de 20 de dezembro de 2018).

24. 1. INTRODUÇÃO:Novos contornos doDIREITO DE PROPRIEDADE

25. A Ciência do Direito está em constante transformação.Quando o Mundo e a Sociedade mudam, o Direito se adapta.O Mundo e a Sociedadeestãoevoluindo?Qual o conceitoatual de RIQUEZA? A RIQUEZA está sendo redefinida?ACESSIBILIDADE e DISPONIBILIDADE(UTILIZAÇÃO e COOPERAÇÃO)aoinvés da comum DOMINAÇÃO (domínio).

26. A PROPRIEDADE antes era absoluta.Hoje, porque ainda não há o suficiente para Todos,ela precisa cumprir suas FUNÇÕES SOCIAL e ECONÔMICA.

27. NÃO se confunde o tema em estudo (“Multipropriedade”) com o “Condomínio Comum”.No “Condomínio Comum” todos titulam propriedadeAO MESMO TEMPO,mas limitado no aspecto quantitativo.Na“Multipropriedade” cada titular tem a propriedade do todo, mas apenas no período de tempo determinado.

28. A evolução (ou diferença), no caso, é que a “MULTIPROPRIEDADE” permite o exercício pleno da PROPRIEDADE num determinado período de tempo, criando a UNIDADE PERIÓDICA.Visa atender a uma demanda social por esta modalidade de empreendimento imobiliário.

29. Criador:AlexandreBattibugli

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35. Isso pode representar profundo impacto POSITIVOnos Serviços de Registro de Imóveispela dinamização do mercado imobiliário,principalmente nas regiões turísticas.

36. 2. ESPÉCIES DE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS NO BRASIL

37. Espécies deEmpreendimentos Imobiliários 2.1 LOTEAMENTOS: Comum ou de Acesso Controlado. 2.2 DESMEMBRAMENTO 2.3 FRACIONAMENTO/DESDOBRO 2.4 CONDOMÍNIOS: • Geral/Ordinário (entre duas ou mais pessoas); • Edilício: de Casas; de Apartamentos/ Salas/Garagens/Casas Geminadas; de Lotes de livre construção. 2.5 APART-HOTEL ou SERVIÇO DE APARTAMENTO ou FLAT SERVICE ou RESIDENCE SERVICE ou PROPRIEDADE TEMPORÁRIA ou TIME-SHARING ou MULTIPROPRIEDADE (sinônimos).

38. 3. DA MULTIPROPRIEDADE

39. A Europa foi o palco dessa inovação. O sistema de aproveitamento da propriedade surgiu pela primeira vez na França; chamado, inicialmente, de multipropriéte, posteriormente, foi conhecido como pluripropriéte, propriétespatio-temporelle, copropriétésaisonnièree droit de jouissance à tempspartagé.  A Itália foi o segundo país a utilizar o sistema, denominando-o de proprietàspazio-temporale. Em Portugal, como direito real de habitação periódica. Na Espanha, como multipropriedade. E, nos Estados Unidos, como time sharing(caráter diferenciado). Fonte: MELO, Marcelo Augusto Santana de. Multipropriedade Imobiliária. Acesso em 15.03.2019 (http://colegioregistralrs.org.br/publicacoes/doutrinaCompleta?id=32872)

40. No Brasil, tem origem no fato social, sendo descrito pela doutrina e respaldado pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (Recurso Especial nº 1.546.165 - SP), gerando movimentação no Legislativo e culminando com a publicação da Lei nº 13.777, de 20 de dezembro de 2018.

43. No Brasil, reconhece-se como Direito Real não só os institutos expressos no art. 1.225 do Código Civil, mas também os que derivam de leis esparsas, a exemplo da Lei nº 9.514/97, e agora também da Lei nº 13.777/18. No Brasil, a Multipropriedade tem sido entendida como sendo um Direito Real.Consta do Livro próprio do Código Civil.

44. A MULTIPROPRIEDADE como Direito Real sobreIMÓVEIS. Via de regra, com DESTINAÇAO (*) URBANA, mesmo que localizado no meio rural. Quando o imóvel não se destina(*) para agricultura, pecuária ou extrativismo ele estará sujeito ao regramento incidente sobre imóveis urbanos (controle urbanístico pelo Município – art. 30, VIII da CF). Pode ser aplicado sobre SÍTIOS DE RECREIO também, e a legislação incidente não será a rural. _________________________________________________________________________________________________________________________________ (*) CRITÉRIO DA DESTINAÇÃO: RE 140.773-SP, REsp 1.112.646-SP, Apelações 70018107078, 70016028961, 70013177811 e 70019421650 do TJRS e Apelação Cível 155.958-4 do TJSP.

45. É mais uma derivação do CONDOMÍNIO EDILÍCIO? Entendo que NÃO. Art. 1.358-B do CÓDIGO CIVIL.  A multipropriedade reger-se-á pelo disposto neste Capítulo e, de forma supletiva e subsidiária,pelas demais disposições deste Código e pelas disposições das Leis nºs 4.591, de 16 de dezembro de 1964, e 8.078, de 11 de setembro de 1990 (Código de Defesa do Consumidor). Há uma Seção própria que trata das “Disposições Específicas Relativas às Unidades Autônomas de Condomínios Edilícios”. Isso significa que pode haver a aplicação sem o envolvimento do condomínio edilício. AUTONOMIA DO INSTITUTO.

46. Aplica-se a MULTIPROPRIEDADE sobre IMÓVEL RURAL? Não será comum, mas, SMJ, será possível. TALVEZ possa ser utilizado como uma evolução do arrendamento ou da parceria. NÃO abrange a propriedade MÓVEL, embora as pertenças, benfeitorias e acessões destinados ao uso e gozo do imóvel estejam incluídas na Multipropriedade (art. 1.358-D, II da Lei nº 13.777/18).

47. Confere ao seu titular as faculdades de “USAR” e de “GOZAR” com exclusividadeda propriedade por um período certo de tempo (art. 1.358-C do Código Civil) TEXTO DA LEI: Art. 1.358-C. Multipropriedade é o regime de condomínio em que cada um dos proprietários de um mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo, à qual corresponde a faculdade de uso e gozo, com exclusividade, da totalidade do imóvel, a ser exercida pelos proprietários de forma alternada.

48. E a faculdade de “DISPOR”? SIM, conforme arts. 1.358-K e 1.358-L do Código Civil. Por se tratar de direito real de propriedade a unidade periódica poderá ser objeto de penhora, hipoteca ou alienação fiduciária. TEXTO DA LEI: Art. 1.358-L. A transferência do direito de multipropriedade e a sua produção de efeitos perante terceiros dar-se-ão na forma da lei civil e não dependerão da anuência ou cientificação dos demais multiproprietários.

49. Estabelece a INDIVISIBILIADE legal do imóvel? SIM, de acordo com o art. 1.358-D do Código Civil. E da FRAÇÃO DE TEMPO também (art. 1.358-E do Código Civil). TEXTO DA LEI: Art. 1.358-D. O imóvel objeto da multipropriedade: I - é indivisível, não se sujeitando a ação de divisão ou de extinção de condomínio; Art. 1.358-E. Cada fração de tempo é indivisível. Por que existe a indivisibilidade?

50. 3. APLICAÇÃO