DEVELOPMENT

1. DEVELOPMENT DVP - 1 Developerské rozhodování; druhy developerských projektů; stavba a její životní cyklus; studie proveditelnosti; katastr nemovitostí; územní plán; územní a stavební řízení LS 2009 Ing. Luboš Krejčí CSc.

2. Charakteristika předmětu • rozsah: 1+1, z • konzultační hodiny v rámci cvičení, případně email: krejci@topdcc.cz • podmínky udělení zápočtu: zpracování vybraného developerského projektu

3. Development • Soubor konkrétních činností, které zabezpečí vyhledání tržních příležitostí, jejich rozvoj, prosazení a zhotovení s realizací zisku • Sekundární efekty: • prohlubuje diverzifikaci aktivit a rozšiřuje působení firmy do dalšího segmentu trhu • umožňuje optimalizovat portfólio nemovitostí stavební firmy • vytváří podmínky pro získání stavební zakázky pro firmu

4. Developerské rozhodování - analýza příležitosti - financování projektu - BOT, PPP projekty - výstup projektu prodat či pronajmout

5. Druhy developerských projektů Bytový neboli rezidenční development Důležité aspekty: • prestiž a image lokality • urbanismus a architektura areálu • parkování • pořizovací cena bytu a garážové stání • platební podmínky a splátkový kalendář • nabídka standardu • technická vybavenost objektů • občanská vybavenost a vazby na okolí • dopravní dostupnost • technická kvalita objektu • okolí a životní prostředí

6. Druhy developerských projektů Bytový neboli rezidenční development • současné ceny bytů 30 tis. Kč/m2 až k hranici 100 tis. Kč/m2 v závislosti na lokalitě • náklady cca 23 tis. Kč/m2 v závislosti na použitých materiálech a kvalitě provedení • zisk developera někdy až 300%

7. Druhy developerských projektů Administrativní a komerční development Dynamická oblast trhu s nemovitostmi,v současné době nasycení trhu kancelářskými prostory středního a nižšího standardu. • moderní novostavby s velmi vysokým standardem • novostavby středního standardu • rekonstrukce stávajících kancelářských objektů

8. Druhy developerských projektů Administrativní a komerční centra Palladium Nové sídlo rádia Svobodná Evropa na Hagiboru

9. Druhy developerských projektů Development velkých územních celků Generální developer připravuje území pro ostatní developery, kteří zrealizují takto připravené příležitosti. • podílet se nebo ideově ovlivňovat vznik územního plánu pro dané území • zajistit infrastrukturu • poskytovat komplexní servis jednotlivým subdeveloperům např. Rohanský ostrov

10. Fáze developerského projektu Fáze přípravná • vyhledání developerské příležitosti (respektování územního plánu, průzkum vhodnosti lokality, ekonomická proveditelnost) • zajištění developerské příležitosti (nákup pozemku, nemovitosti, kapitálový podíl) • příprava projektu (definice aktivit, termínů, zdrojů, odpovědnosti,…) • příprava finančního plánu projektu (cash flow, platební kalendář,…)

11. Fáze developerského projektu Fáze realizační • příprava a řízení stavby (výběr dodavatele, smlouva o dílo, TDI,…) • prodej (pronájem) produktu • finanční sledování stavby (překlenovací úvěr, reakce na zvýšenou či sníženou poptávku)

12. Fáze developerského projektu Fáze vyhodnocení • postauditování projektu (audit nákladů, ziskovosti, řízení projektu,…) • tvorba standardů (fyzické, nákladové, kapitálové, příjmové)

13. Současný stav developmentu -nižší poptávka – pokles cen bytů (předpoklad do r. 2010) • ztížené podmínky financování developerských projektů ze strany bank • zpoždění či dočasné odložení projektů • vysoká neobsazenost především nemovitostí pro logistiku (až 17%) • růst neobsazenosti i u kancelářských objektů (cca 10%)

14. Životní cyklus stavby záměr užívání projektování likvidace realizace

15. Fáze výstavbového projektu Záměr Předinvestiční fáze Investiční fáze Provozní fáze

16. Diagram výstavbového projektu

17. Předinvestiční fáze, záměr projektu Rozhodování o: cíl projektu účel projektu investice způsob financování způsob organizace a řízení územní řízení a rozhodnutí

18. Předběžná studie proveditelnosti zpracovává se před dokumentací pro vydání územního rozhodnutí, pro náročnější a složitější projekty; její nepřesnost při stanovování nákladů je až 20%. obsahuje: současný stav a historie projektu, analýza trhu a koncepce odbytu, materiálové dodávky, lokalita a vliv na životní prostředí, technické řešení projektu, organizační a režijní náklady výstavby a provozu, lidské zdroje, harmonogram realizace projektu, finanční analýzu a potřebu investičních prostředků, finanční a ekonomické vyhodnocení, závěr a doporučení slouží investorovi pro rozhodnutí o dalším pokračování záměru

19. Studie proveditelnosti Zpracovává se souběžně s dokumentací pro územní řízení, tudíž má oproti předběžné studii proveditelnosti mnohem vyšší míru přesnosti cenových odhadů. Hlavním účelem této studie je prokázání  a podložení životaschopnosti projektu. Zkoumá se řada provozních, tržních a finančních podmínek realizace a existence projektu. Studie proveditelnosti je využívána bankami při posuzování žádosti o úvěr určený k financování projektu, ale může velmi dobře posloužit i vlastníkovi projektu při jeho rozhodování, plánování a provozování projektu samotného. Obsah shodný jako u předběžné studie proveditelnosti. Slouží jako podklad pro jednání o získání bankovním úvěru či o spolufinancování projektu z dodací nebo strukturálních fondů ČR, EU, apod.

20. Příklad realizované studie Radnice pro MČ Praha 14 • předmětem zpracování studie proveditelnosti byl záměr výstavby nového sídla radnice • prvotním požadavkem bylo umístit do objektu následující • pracoviště pro 320 lidí (250 míst MČ) • polyfunkční sál pro cca 100 osob • zasedací místnost rady pro 30 osob • 3 až 4 další zasedací místnosti pro 20 osob • obřadní místnost pro 50 – 60 osob • restaurace pro cca. 50 osob + salonky • archivy (300m2), garáže, sklady, technické zázemí • ostatní (čekárny, bufet, fit centrum) • prvotní požadavek shledán jako nereálný, navrhované prostory se omezily pouze pro Státní sociální podporu, Správu majetku Prahy 14 a Městskou policii • nynější sídlo v panelovém domě je nevyhovující svým standardem

21. Příklad realizované studie Radnice pro MČ Praha 14 • studie řešila investiční náklady, způsoby financování výstavby (ať už pomocí úvěru či prostředků soukromých investorů), věcné a časové řešení objektu, dopad na životní prostředí, rizika proveditelnosti a jejich minimalizace • jako nejvhodnější varianta (cena x riziko) byla doporučena kombinace nájemního domu spolu s realizací prodeje některých pozemků a objektů, které jsou ve vlastnictví MČ Praha 14

22. Investiční fázeetapa investiční přípravy a realizační přípravy projektová činnost inženýrská činnost dodavatelé uzavírání smluv stavební řízení a rozhodnutí

23. Investiční fázeetapa realizace předání a převzetí staveniště výstavba předání a převzetí stavby vady a nedodělky kolaudační souhlas

24. Fáze provozní • vyhodnocení projektu • katastr nemovitostí • záruky • provoz, energie a správa budovy • likvidace

25. Trocha oddechuNetradiční přeprava materiálu

26. Katastr nemovitostí • zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí ČR • soubor údajů o nemovitostech v ČR zahrnující popis, soupis, geometrické a polohové určení • jeho součástí je evidence vlastnických a jiných věcných práv a dalších, zákonem stanovených práv k těmto nemovitostem • zdroj informací sloužící k ochraně práv k nemovitostem, pro daňové a poplatkové účely, k ochraně životního prostředí,… Části KN • SPI – Soubor popisných informací • SGI – Soubor geodetických informací • Sbírka listin • Souhrnné přehledy o půdním fondu • Dokumentace výsledků měření a šetření

27. Zásady vedení KN • zásada intabulance – ke vkladu či záznamu dochází na základě pravomocného rozhodnutí katastrálního úřadu • zásada dispoziční – ke změně věcných práv dochází na základě návrhu na vklad • zásada priority – katastr dodržuje časové pořadí zápisů • zásada legality – všechny zápisy v KN ČR jsou v souladu se skutečností (zápisy od 1.1.1993, předtím Evidence nemovitostí) • zásada speciality – zajišťuje jednoznačnost, určitost a nespornost zápisu • zásada veřejné víry – důvěra, že data v KN ČR jsou v souladu se skutečností • zásada veřejnosti – každý má přístup k obsahu KN ČR • zásada oficiality – všechny změny se zapisují na základě úřední povinnosti

28. Stavební zákonzákon č.183/2006 Sb.,o územním plánování a stavebním řádu Část první: Úvodní ustanovení Část druhá: Výkon veřejné správy Část třetí: Územní plánování Část čtvrtá: Stavební řád Část pátá: Společná ustanovení Část šestá: Přechodná a závěrečná ustanovení Část sedmá: Účinnost

29. Pojmy stavba– veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montážní technologií, bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, použité stavební výrobky, materiály a konstrukce, na účel využití a dobu trvání; stavbou se rozumí i její část nebo změna dokončené stavby změna dokončené stavby– nástavby, přístavba (půdorysně se rozšiřuje a je propojena s dosavadní stavbou), stavební úprava (zachovává se půdorysné i výškové ohraničení stavby) stavební pozemek-pozemek, jeho část nebo soubor pozemků, vymezený a určený k umístění stavby územním rozhodnutím anebo regulačním plánem

30. orgány obce obecní úřad stavební úřad zastupitelstvo obce orgány kraje krajský úřad zastupitelstvo kraje zvláštní působnost na území hl. m. Prahy Ministerstvo obrany Ministerstvo pro místní rozvoj stavební úřady obecné speciální vojenské Veřejná správa

31. Územní plánování zajišťovat, posuzovat a prověřovat stav území a jeho změny stanovovat požadavky a podmínky pro provádění změn území určovat nutné zásahy do území atd. podklady územně analytické podklady – zjištění a vyhodnocení stavu a vývoje území, jeho hodnot, omezení a záměrů

32. Územní rozhodnutí rozhodnutí o: umístění stavby nebo zařízení změně využití území změně stavby a o změně vlivu stavby na využití území dělení nebo scelování pozemků ochranném pásmu vydá příslušný stavební úřad na základě územního řízení

33. Účastníci územního řízení žadatel obec, na jejímž území je požadován záměr vlastník pozemku nebo stavby (není-li sám žadatelem) dotčené osoby (mají vlastnické právo nebo jiné věcné právo k sousedním stavbám, pozemkům atd.) osoby, o kterých tak stanoví zvláštní právní předpis

34. Žádost o vydání územního rozhodnutí obsah základní údaje o záměru identifikační údaje pozemků a staveb přílohy doklady o vlastnickém právu rozhodnutí dotčených orgánů stanoviska vlastníků veřejné dopravní a technické infrastruktury dokumentace případná další vyjádření a rozhodnutí (vliv na životní prostředí, zvláštní předpisy atd.)

35. Územní souhlas § 96 stavby, které nevyžadují stavební povolení ani oznámení ohlašované stavby stavby pro reklamu stavby v uzavřených prostorech existujících staveb, není-li změna na okolí úpravy terénů, násypů a výkopů do 1,5 m, do 300 m2 skladové, výstavní a manipulační plochy do 200 m2 mimo vrakovišť a skládek změny druhu pozemku změny staveb

36. Stavební řád Stavby, terénní úpravy, zařízení a udržovací práce nevyžadující stavební povolení ani ohlášení vyžadující stavební povolení vyžadující ohlášení

37. Žádost Ohlášení údaje o stavebníkovi, o pozemku, ohlášené stavbě (rozsah, účel, způsob, doba provádění) doklady k vlastnickému právu nebo jiných práv případně projektová dokumentace Stavební povolení údaje o záměru, pozemcích a stavbách doklady k vlastnickému právu nebo jiných práv projektová dokumentace plán kontrolních prohlídek stavby závazná stanoviska

38. Účastníci stavebního řízení stavebník vlastník stavby vlastník pozemku dotčené osoby s vlastnickými a jinými právy zvláštní osoby vymezené zákonem osoby s právem věcného břemena

39. Odstranění stavby Lze nařídit v případě ohrožení života nebo zdraví staveb postavených bez rozhodnutí stavebního úřadu vyžadovaného zákonem staveb, u nichž bylo stavební povolení zrušeno a stavbu nelze zachovat

40. Závěrem příklady atypických možností bydlení