2012 第二屆全國大專校院倫理個案分析競賽

2012第二屆全國大專校院倫理個案分析競賽 倫理個案五—房屋仲介的良知隊名：Oh My God隊隊員：董怡君吳佩玲孫慧婷吳品儀

目錄 • 一、經紀人員之義務與責任補充：不動產說明書與現況說明書 • 二、凶宅定義 • 三、凶宅糾紛與判決相關報導 • 四、利害相關事件人(RP) • 五、決策 • 六、參考文獻

一、經紀人員之義務與責任 • 一、不得收取差價義務：經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬，其經營仲介業者，並應依實際成交價金或租金按中央主管機關規定之報酬標準計收。 • 二、廣告銷售真實義務：經紀業與委託人簽訂委託契約書後，方得刊登廣告及銷售。前項廣告及銷售內容，應與事實相符，並註明經紀業名稱。廣告及銷售內容與事實不符者，應負損害賠償責任。 • 三、經紀人簽章義務：下列文件應由經紀業指派經紀人簽章。 1.不動產出租、出售委託契約書 2.不動產承租、承購要約書 3.訂金收據 4.不動產廣告稿 5.不動產說明書 6.不動產租賃、買賣契約書

一、經紀人員之義務與責任 • 四、保守秘密義務：經紀人員對於因業務知悉或持有之他人秘密，不得無故洩漏。 • 五、損害賠償義務：因可歸責於經紀業之事由不能履行委託契約，致委託人受損害時，由該經紀業負賠償責任。經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。

補充：不動產說明書與現況說明書 • 不動產說明書［土地］之應記載事項 1.土地座落、基地面積、權利範圍 2.權利種類 3.所有權人及其住址 4.現況是否有依慣例使用5.有無出租或占用情形6.土地使用管制內容 7.土地權利登記狀態8.重要交易條件

補充：不動產說明書與現況說明書 • 現況說明書應包括以下項目： 1. 住戶規約 2. 滲漏水情形3. 海砂屋檢測4. 幅射屋檢測供檢測影本。5. 損鄰狀況 6. 凶宅 7. 改建禁建糾紛 8. 土地因素 9. 管理費 10. 現況說明書簽章

二、凶宅定義 擷取自網路

三、凶宅糾紛與判決相關報導 • 洪姓屋主99年2月委由仲介公司出售該房舍，卻隱瞞上述凶宅訊息，由何姓男子以500萬元成交，雙方簽約付款，並辦理過戶完成，同年3月間，何某與鄰居聊天才查知上情。法官認為，被告刻意隱瞞凶宅訊息，也刻意隱瞞仲介，顯有詐欺罪嫌，被告坦承犯行，已經知所悔悟，法庭上認罪，並支付公庫5萬元完畢，依法判處拘役40日，緩刑2年。 • 一名陳姓婦人的男友，93年間在她住處陽台跳樓身亡，陳婦事後賣屋，買家簽約後發現「有死過人」，質疑買到兇宅，怒控陳婦詐欺，不過檢察官認為，男子雖由屋內一躍而下，但陳屍處在屋外，房屋並非兇宅，因此處分不起訴。律師黃文明指出，法律上對「兇宅」並無明確定義，但實務判決上，若曾發生「非自然死亡」，如在屋內自殺或兇殺，賣屋者刻意隱瞞時，會構成詐欺罪，另外，也可引用民法「物之瑕疵」概念，要求解約後返還價金。

三、凶宅糾紛與判決相關報導 • 凶宅要講明，自首無罪抓到雙倍發生過重大刑案的房子靈異事件不斷，許多買主深怕觸霉頭、避之唯恐不及，曾發生過賣方、仲介刻意掩蓋凶宅事實，讓買方「撩下去」事後發現爭執不休案例，房仲業者表示，法規有載明房子過去若有兇殺案件必須言明在先，事後被抓到、買方可要求退費甚至賠償。 • 定型化契約規定，凶宅要註明信義不動產估價師聯合事務所協理邱千惠表示，凶宅和輻射屋、海砂屋不同，儘管法令沒有明文規定，凶宅屬於瑕疵屋，但為顧及客戶感受，各大具規模房仲業者，都會在「標的物現況說明書」中註明凶宅調查項目。賣方必須在這欄表明「過去從來沒有發生過自殺、他殺、任何兇殺案件或任何特殊事故等」，如果事後發現與事實不符，買方可要求解約退款或降價，甚至賠償，這屬於定型化契約的一部份。 • 怕買到凶宅，先上台灣凶宅網中信房屋行銷部副理江龍名說，關於凶宅、每個人心中自有一把尺，怕買到凶宅，就只能事前多做功課，例如可以上台灣凶宅網，查詢登錄過的凶宅，或者是向當地鄰居、派出所、里長探聽，畢竟買屋是人生大事，事先麻煩總比事後後悔好。

四、利害相關事件人(RP) 利害關係人泛指對企業活動的實質內涵與過程有法律或正當利害相關的個人或團體。他們的利益與顧慮必須成為企業的內在價值與考量。利害關係人的定位是動態的，不同產業、公司、倫理議題都有不同的利害關係人與其優先順序。

四、利害相關事件人(RP) 本題裡以仲介業者阿嘉為主，其利害相關事件人有： • 供應者-王伯伯 • 消費者-林太太 • 競爭者-阿宏 • 消費者-小陳 • 間接相關人-阿金嫂 • 管理者-總經理

五、決策 問題一： • 決策主要是以目的論之倫理自利主義為基準。依職業道德來說，是該對買家誠實不該有隱滿。雖然說出事實會影響到王伯伯的權利，可是要是隱瞞的話，在事後林太太得知時就可依民法第359條、第360條，關於物之瑕疵擔保之規定請求解除契約、減少價金或請求不履行之損害賠償。即使屋主事先不知自己買到的是凶宅，仍應負責賠償。但其可再向前屋主請求賠償，不管中間經過多少買賣，只要在民法第365條第一項規定之瑕疵擔保在五年時效內，售屋者均要依規定負瑕疵擔保責任。且文中也有提到，林太太簽約前有再次向阿嘉確認，是否還有什麼事情是自己應該知道的。依民法第88條規定：「意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限。當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤。」所以我們認為應該誠實告知。

五、決策 問題二： • 決策主要是以目的論之倫理自利主義為基準。依民法第92條規定：「因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之。被詐欺而為之意思表示，其撤銷不得以之對抗善意第三人。」當旗下的一名仲介業者因未據實以告而被判定詐欺罪時，同時損害的還有公司的商譽。所以我們認為站在公司的立場依然要把真相告訴買方。

五、決策 問題三：如果我是阿嘉，我會說：「就我所知這個價格已經是很公道了，因為有完善的配備和良好的售後服務。況且您會到店裡來，肯定是因為有人向您推薦了我們店裡商品的好，不是嗎？」雖然沒有直接回應客人的問題，但是當客人聽到商品的介紹裡有”完善”、”良好”等字眼時，下意識就會覺得這個價格算是合理的。而且我們使用的是反問，所以就算客人事後發現還有其他業者的商品配備、服務都相同，價格卻便宜時，想要投訴我們也無從投訴。因為一開始我們就沒有給明確的答案。兩種情境所要考慮的方向不大相同。因為仲介業者比一般產品的銷售員還要受法規條例的束縛，而銷售員就算不據實以告也能以一些理由開脫。像是售後服務、音響材質……等。

五、決策 問題四：依照總經理的角度來看，我們都認為應該要推廣阿宏的手法。這樣不僅僅是可以使公司提升業績，同時也讓雙方買賣感覺良好。但是向買方說明要去斡旋時不該招搖的去和友人唱ＫＴＶ。一來是避免在路上被買方或相關人認出，損害公司形象；二來是可以再去多多招攬其他客戶。問題五：阿宏的行為觸犯了不動產經紀業管理條例第１９條規定：「經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬，其經營仲介業務者，並應依實際成交價金或租金按中央主管機關規定之報酬標準計收。」如果事情爆發出來不僅會觸犯法律也會引發外部對仲介人的不好印象。所以站在阿嘉的角度，我們認為並不值得去學習。

六、參考文獻 • 不動產經紀相關法規概要(實體書) • 新聞事件 • 企業倫理-內外部管理觀點與個案(實體書) • http://tw.myblog.yahoo.com/jw!MCpmsTifBRm1Qb55TI0dkZ.3/article?mid=102(擷取部分) • http://tw.myblog.yahoo.com/jw!zArh9XKfGQQOowwxnnDBhx0-/article?mid=150(擷取部分) • http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&parent_path=,1,658,&job_id=132145&article_category_id=259&article_id=66038(擷取部分)

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