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Capitolo 2

Capitolo 2. Stima dei fondi rustici. 2.2 Il mercato fondiario Elementi del contesto economico, politico e istituzionale che influenzano il mercato fondiario. sviluppo economico sviluppo demografico tecnologia agricola inflazione mercati finanziari

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Capitolo 2

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Presentation Transcript

  1. Capitolo 2 Stima dei fondi rustici

  2. 2.2 Il mercato fondiarioElementi del contesto economico, politico e istituzionale che influenzano il mercato fondiario • sviluppo economico • sviluppo demografico • tecnologia agricola • inflazione • mercati finanziari • regolamentazione del diritto di proprietà della terra • politica agraria (politiche comunitarie, nazionali e regionali) • politiche fiscali • rapporti tra proprietà fondiaria, lavoratori e loro sindacati

  3. 2.2 Il mercato fondiarioCaratteristiche specifiche che influenzano il valore dei fondi rustici (1) • topografiche • altitudine • inclinazione • esposizione • fisico-chimiche del terreno • struttura • pH • sostanza organica • elementi nutritivi (N,P,K, microelementi) • idrologiche • disponibilità di acqua • profondità della falda • franco di coltivazione

  4. 2.2 Il mercato fondiarioCaratteristiche specifiche che influenzano il valore dei fondi rustici (2) • strutturali • accesso (più o meno agevole, da strada nazionale, provinciale, locale, vicinale) • costituzione (in uno o più corpi) • ampiezza • conformazione (più o meno regolare) • sistemazione dei terreni (rete di scolo, viabilità interna, dimensione dei campi) • impianti arborei (alberi da frutto, da legno ed ornamentali) • fabbricati • altri manufatti (impianti di irrigazione, recinzioni, ecc.) • forme di conduzione • diretta del proprietario coltivatore • in economia con salariati • affitto • forme di compartecipazione • piani e vincoli territoriali • piani paesaggistici • piani urbanistici • parchi nazionali

  5. 2.2 Il mercato fondiarioLa forma di mercato • scarsa omogeneità dei beni oggetto di contrattazione • ridotta trasparenza (riservatezza degli operatori) • costo elevato (lunghi tempi di contrattazione, intervento di intermediari) • ridotto grado di attività (la superficie compravenduta ogni anno risulta pari a circa l’1–2% della superficie totale) • mercato locale (nella maggior parte interessa ambiti intraprovinciali: zone altimetriche e regioni agrarie)

  6. 2.3 Stima per comparazione con i prezzi di mercatoLe fasi della stima • Individuazione del segmento di mercato • Rilevazione dei valori di mercato • Determinazione del valore di stima

  7. 2.4 Stima per capitalizzazione dei redditi dove: V = valore del bene da stimare; Bf = beneficio fondiario; r = saggio di capitalizzazione

  8. 2.4 Stima per capitalizzazione dei redditiDeterminazione del beneficio fondiario mediante bilancio preventivo

  9. 2.4 Stima per capitalizzazione dei redditiDeterminazione del beneficio fondiario dal canone d’affitto

  10. 2.5 Stima del valore complementareLe fasi della stima • Descrizioni dei rapporti funzionali tra le parti del fondo • Valutazione del fondo intero • Valutazione della parte residua • Calcolo del valore complementare

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