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선릉역 『 메디칼 빌딩 』PJT 사업추진 방향 설정 ( 안 ). 2002. 09. 09. Contents. Ⅰ. 개발환경 분석 Ⅱ. 경쟁환경 분석 Ⅲ. 개발 Concept Ⅳ. 마케팅 차별화전략 Ⅴ. T/F 계획 ( 안 ) Ⅵ. 사업성 검토 【 첨부 】1. 사업성검토 세부 내역 . CHAPTER Ⅰ 개발 환경 분석 1. 사업 지 입지 분석 2. 사업 개요 3. 부동산 시장 환경 4. 기초 수요여건 분석. 1. 사업 입지분석.

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  1. 선릉역『 메디칼 빌딩』PJT 사업추진 방향 설정 (안) 2002. 09. 09

  2. Contents Ⅰ. 개발환경 분석 Ⅱ. 경쟁환경 분석 Ⅲ. 개발 Concept Ⅳ. 마케팅 차별화전략 Ⅴ. T/F 계획 (안) Ⅵ. 사업성 검토 【첨부】1. 사업성검토 세부 내역

  3. CHAPTER Ⅰ 개발 환경 분석 1. 사업 지 입지 분석 2. 사업 개요 3. 부동산 시장 환경 4. 기초 수요여건 분석

  4. 1. 사업 입지분석 1. 지역 위치도 좌표상 위치 ○ 강남구 삼성2동(277.06평) 교 통 권 역 ○ 2호선 선릉역 10m ○ 분당선 환승역 - 2003년 개통 예정 사업부지 입지 / 상권 ○ 강남-선릉-삼성 황금벨트 ○ 금융-무역-밴처 중심지 ○ 주변 배후 아파트 5만 가구 ○ 병,의원 공급 부족 ○ 선릉 공원 인접 ○ 주변 공공기관 밀집 ○ 대한민국 핵심상권 ○ 투자등급 AAA+

  5. 2. 사업 개요

  6. 3. 부동산 시장 환경 거시 지표 ○ 부동산 경기회복 연장선상 (지속적), 상반기 대비 하반기 강세 경향 - 01.12월 이후 8차례의 안정대책 발표 → 기조 변동 거의 없음 (부분적) ○ 저금리 기조 유지 / 주식시장 회복 둔화 - 97(24.3%), 99(9.9%), 00(8.1%), 01(7.1%), 02.1/4(6.5%), 02, 2/4(7.5%) 공급 측면 (오피스텔) ○ 상반기 : 안정대책 반작용, 공급 감소, 분양 부진 → 하반기 이후 분양 회복 - 심의기준 강화 (주차, 복층 등) ○ 하반기 공급량 증가세 : 오피스텔 선호도 강세 전환 영향 - 입지여건이 양호한 지역위주의 분양 : 분양율 호조 (하반기 이후) ○ 공급의 대형화 추세 / 수요변화에 기인 주거형 강세 / 테마형 상가 선호 수요 측면 (오피스텔) ○ 오피스텔 선호도 강세 일정 유지 (2002년 하반기 ∼ 2003년 상반기) ○ 외곽지역 보편화(상반기) → 주로 도심권(신촌 등) 및 강남권 집중화 ○ 공개청약 시행(9월이후) 으로 개인투자자 강세 지속 → 주거형 컨셉 선호 • 오피스텔 및 상가 입지 여건상 최적의 입지 구비: 교통, 환경, 투자가치 등 • 향후 오피스텔 시장 지속적 상승 추이 : 현재 여타(주식 등)의 투자여건 개선기미 불투명

  7. 4. 기초 수요여건 분석 주거 대체용 투 자 용 업 무 용 10% 선 80% 10% 선 수요 비율 성공 요인 • 주거수요기반 양호 • 수요대비 공급과소 • 주변 임대수요 밀집 • 월세수입 보편화 • 중심 도시권 • 투자목적 수요 병행 주요 사례 • 신도시, 도심지역의 • 주거환경 우수지역 • 기 공급된 대부분의 • 도심권 오피스텔 • 4대문안 중심대로변 • 테헤란로변 본 사업지 • 입지 측면 : 수요 및 평형컨셉 (투자형), 제품(UNIT등) 컨셉 (주거형) • 분양 측면 : 수익율 확보 차원의 가격요소 마련시 무난할 것으로 전망 됨 • UNIT 구성 : 초소형 (전용 4∼5평대) 적합 – 코업 레지던스 참조

  8. CHAPTER Ⅱ 경쟁 환경 분석 1. 최근 오피스텔 분양현황 (하반기) 2. 유사입지 분양현황 상세 3. 유사상가 분양사례 분석

  9. 1. 최근 오피스텔 분양현황 (하반기) (단위 : 만원, 부가세 별도) • 2002년 상반기 오피스텔 분양율 주춤 → 하반기 이후 분양 활황 • - 강남 지역 공급물량 감소 / 해당지역 오피스 빌딩의 사무실 부족 난 심화 • - 저금리 지속 및 주식시장 한계로 인한 임대사업 수요 / 아파트 투기 집중단속으로 인한 투자 전환

  10. 2. 유사입지 분양 현황 상세 (단위 : 만원, 부가세 별도) 선릉 SK 허브블루 대치동 코업 레지던스

  11. 3. 유사상가 분양사례 분석 (단위 : 천원, 부가세 별도) • 당 사업지 대비 입지 열세, 상가규모 열세 (특히 병의원) → 당PJT 대비 분양가 86% • 동일 value 시공사, 동일조건 구비시 현재 상가분양 예정가 적정 예상

  12. CHAPTER Ⅲ 개발 Concept 1. S.W.O.T 분석 2. 분양 Concept 설정 3. 마케팅 핵심 Key-word

  13. 1. S.W.O.T 분석 Strength Weakness • 사업지 입지 우수 (역세권, 테헤란로변) • 상가분양 안정적 (기수요층 확보) • 주변 전문 CLINIC 센터 부족 • 오피스텔 분양성 불리 (커뮤니티 형성 한계) • - 규모의 경제 (65실) : 공사비 ↑, 분양성 ↓ • 경쟁상권 (SK허브블루) –영향 미미 Opportunity Threats • 경기 회복의 연장기조, 저금리 지속 • 최근 오피스텔 분양율 회복세 (조기 100%) • 전국적 BRAND화 (EX. Medi Town) • 지속적 부동산 안정대책 발표 (전매제한 등) • 오피스텔 상품 속성상 경기영향 상당 • 공개청약에 따른 가수요 기대 미흡 • DB 마케팅, 광고 및 보도기사에 의한 붐조성 → 사업지 입지 감안, 분양성 양호 예상 • 매출 구조상 상가분양이 관건이나 → 분양 여건성 오피스텔 분양성이 사업성패를 좌우함

  14. 2. 분양 Concept 설정 상품의 가치적 측면 • 건물 기능성 위주의 컨셉 (테마화) • 주거용, 투자용 혼재, 투자 안정성 확보 • 현재, 향후계획 홍보 주력 (분당선) 상품성 强 시 장 수용성 측면 • 주변 배후주거기능 강화 지역 • 최근 수요특성상 임대투자자 위주 컨셉 • 테헤란 밸리의 마지막 기회 강조 • 오피스텔 평형 검토 • 업무, 주거기능 혼재형 • 최소화 (전용 5평 내외) 마케팅 방식 • 오피스텔 : Boom형, 상가 : 테마상가에 의한 사전분양 제고 분양 Concept • 목표설정: 초기 분양 100% 제고 • 분양 Concept : Premium 4P’s 달성 → 최고의 입지(Place), • 최적의 가격(Price), 최상의 품질(Product), 마지막 기회(Promotion)

  15. 3. 마케팅 핵심 Key-word 선릉 메디칼 빌딩의 마케팅의 핵심 마케팅 비중 80% 양질의 D/B에 의한 DBM’s 전략 ○ 유효적 타겟설정(D/B) - 최근 PJT 청약 D/B 확보 ○ DM 발송의 최적화 ○ 상가 입주예정자 대상 위주의 오피스텔 사전분양 - 50% 이상 (약40실) - 사업 의사결정전 수행 오피스텔 규모의 경제 극복을 위한 전략 언론의 이슈에 의한 Boom 조성 사업 안정성 확보로 투자유인 극대화 ○ 방송사 보도특집 (MBC, KBS) ○ 중앙지, 경제지 교차 기사 ○ 언론사 이슈 제공 - 전문 클리닉센타 - 전국적 브랜드화 ○ 브랜드 인지도 높은 시공사 선정 ○ 안정성 확보, 개발신탁 구도 정립 - 한국토지신탁 ○ 사전 상가분양 제안서 접수

  16. CHAPTER Ⅳ 마케팅 차별화 전략 1. 분양시기 및 분양방법 2. 분양가 산정 3. 단계별 마케팅 전략

  17. 1. 분양시기 및 분양방법 분양 시기 • 정부 사전분양 제한 (공개청약 ) • 금리인상, 주식시장 활성화 • 계절적 요인, 선거 등 요소 감안 • 오피스텔 시장 회복추이 감안 • 추석연휴 감안 • 이르면 이를수록 유리 • 하나, 사전 준비일정 감안 • 1차 : 2002년 11월 • ( M/H 구비시 가능) • 2차 : 2003년 3월 분양 방법 (오피스텔) DM 발송의 최적화 → Open후 청약/계약율 제고 → 잔여물량 판촉 1 단계 2 단계 3 단계 상품 인지의 확대 유효 TARGET DB 확보 공개청약 개시 청약율, 계약율 제고 잔여물량 계약 → 100% 분양 • D/B 가공 → D/M 발송 • In-Bound T/M 수행 • 이미지 광고, 현수막 시행 • 경제지 보도 특집 • 방송사 보도특집 수행 • 중앙지, 경제지 광고, 기사 • 2차 D/M, T/M 수행 • 전문 분양상담 개시 • 거점화 전략 수행 • MGM 마아케팅 실시 • 3차 T/M 실시

  18. 2. 분양가 산정 1. 분양가 산정 Simulation 산출 방법 ① 투자자 수익율 역산 방식 (보정지수 40%) ② 비교사례법 (60%) - 최근 유사입지 평균분양가 적용 각 항목별 산술 평균 (기준층 분양가 산출) 분양가 차등 (상가 별도) • 층별 차등 적용: 3分 (저층, 기준층, 최고층) • - 최고층 : 기준층 * 105% (제품 차별화 없을시 전제) • 향/조망별 차등 적용 : 조망/향의 입지 유사 수준 (차등 없음 전제) • → 향후 세분화 계획 (평균분양가 개념) 납부 비율 • 계약금 10%, 중도금 70%(무이자 융자, 이자 회사 부담), 잔금 20% 결정 시기 • 공개청약을 위한 DM 발송 안내문 인쇄 직전 결정 기 타 • 언론 이슈 제공, 투자 유인책 마련 → 임대 이자 보장 환불제 실시

  19. 2. 분양가 산정 2. 투자 수익율 분석 (목표 수익율 15% 이상) (단위 : 만원) • 수익율 분석에 의한 가격 수용 폭 (17평 기준) : 평당 770 ∼ 842만원 (부가세 별도) → 보정지수 40%

  20. 2. 분양가 산정 3 (비교사례법) 주변 유사 PJT 분양가 기준 (단위 : 만원, 부가세 별도) 4. 분양가격 결정 (안) • 산출 분양가 : 805만원/평 • - 항목별 보정지수 대입 • 적용 분양가 : 770만원/평 • - 오피스텔 규모등 감안 • 산출분양가 95% 적용 ☞ 추후 “코업 레지던스” 벤치마킹시 분양가 상승 예상 (800만원/평)

  21. 3. 단계별 마케팅 전략 1. 마아케팅 기본 Frame Pre-Marketing (D-30 ∼ D-5) Main-Marketing (D-4 ∼ D+20) Post-Marketing (D+21 ∼ D+60) A/S Mkt’g (D+60 ∼ )

  22. CHAPTER Ⅴ T/F 계획 (안) 1. 사업추진 방향 설정 2. 조직계획 및 업무분장 3. 사업초기 자금계획 4. 항목별 주요 일정

  23. 1. 사업추진 방향 설정 사업수행 방식 결정 요소 사업모형 (개발신탁 + PF) ☞ 자금집행순서 (신탁계정) - 토지대 > 사업추진비 > 신탁보수 > 기성 > 수익 (☞ 협의후 변경가능)

  24. 2. 업무분담 사업 목표 D-day 60일 전략 (2002.9.15) - 시행착오 원천봉쇄 - 부문별 전문가 구성 - 부문별 동시 수행 ○ 사업조기 수행 - 2002년 11월 분양 ○ 초기 분양율 100% 최상의 유효적 시스템 (드림팀 구성) 업 무 분 장

  25. 3. 사업초기 자금계획 (단위 : 원)

  26. 4. 항목별 주요 일정 주요계약 FLOW

  27. 선릉 메디칼 빌딩 건물 구조 대지 : 277평 지하 3층 지상 13층. 일반 상업지구 위치 : 강남 최고의 황금 상권 배후 5 만세대 아파트 단지 일일 유동 인구 15만 경쟁 메디칼 빌딩 없음

  28. 주변 상가의 층별 분양 시세 (단위 : 천원, 부가세 별도) • 당 사업지 대비 입지 열세, 상가규모 열세 (특히 병의원) → 당PJT 대비 분양가 86% • 동일 value 시공사, 동일조건 구비시 현재 상가분양 예정가 적정 예상

  29. 투자자 핵심 포인트 < 입주 희망자> 1. 각과별 사전 입주 의향서 제출 요망 (총 14명 선착순 마감 예정) 2. 의향서 접수 후 분양가 경쟁 입찰 실시 3. 입찰 후 최종 입주자 선정 ( 계약금 10%) < 투자 희망자> 1. 분배식 –분양 완료 후 투자 금액별 이윤 배당 ( 통상 6-8개월 예상 ) 2. 고정식 –미리 약정된 이자 정기적 정산 (4개월 단위) * 입주권 제 3자간 상호 매도 /매수 시 최종 매수자와 계약 합니다

  30. 선릉 메디칼 빌딩 종합 예상 분양가 █ 위의 예상분양가격은 조정될 수 있으며, 공개입찰시 가격 상승이 예상됩니다.

  31. 감사합니다 보다 구체적인 사항은 http://www.mediclounge.co.kr/을 참조 하시거나, 당사로 전화 문의 바랍니다 (02-574-1911) 메디밸리㈜

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