Download
1 / 20
200 likes | 323 Vues
TỔNG KẾT TÌNH HÌNH BĐS CỦA VIỆT NAM 2008. I. Diễn biến thị trường BĐS năm 2008.
E N D
I. Diễn biến thị trường BĐS năm 2008 • Trước Tết Âm lịch: Thị trường (sức mua) vẫn tiếp diễn cơn sốt của năm 2007 khiến cho nhiều chuyên gia, công ty Bđs, và báo chí vẫn mạnh mẽ nhận định về sự tăng trưởng mạnh mẽ của thị trường. • Sau Tết Âm lịch: Các chính sách xiết chặt tiền tệ của nhà nước làm thị trường(đất nền, căn hộ cao cấp) đóng băng đột ngột. Tuy nhiên giới đầu tư vẫn tin tưởng vào sự hồi phục nhanh chóng của thị trường. (6 tháng để phục hồi là một mốc được đưa ra tại thời điểm tháng 3 năm 2008). Trên thị trường giá đất đứng lại nhưng không giảm trong vòng 3 tháng.
I. Diễn biến thị trường BĐS (tt) • Thời điểm tháng 6/2008: Thị trường dần ngấm sức ép từ các chính sách kiểm soát tiền tệ vĩ mô. Giới đầu tư nhỏ lẻ do áp lực phải giải phóng bớt hàng để xoay vòng vốn đã phải giảm bớt giá xuống từ 15%~20% vẫn không tạo chuyển biến gì mới từ thị trường. • Sự cạnh tranh từ các dòng hút vốn của các kênh tiết kiệm, đầu tư vàng, giá chứng khoán xuống quá thấp cũng làm giới đầu tư quan tâm trở lại. • Ngoài sức mua sụt giảm, nguồn cung BĐS đến từ các nguồn vốn nội cũng bị đóng băng. Một số chủ đầu tư đưa ra biện pháp như chuyển hướng đầu tư căn hộ giá rẻ (Nam Long, Đất Lành), căn hộ kết hợp kinh doanh (Nam Long, Phu Long Corp) phát hành trái phiếu (Sacomreal), cổ phiếu (Bình Dương), liên kết hoặc rao bán dự án cho các quĩ đầu tư, nhà đầu tư nước ngoài nhằm duy trì nguồn vốn để tiếp tục triển khai dự án. Các quĩ đầu tư bắt đầu rục rịch khi cảm nhận về đáy của thị trường đang tới.
I. Diễn biến thị trường BĐS (tt) • Tháng 9. Mặc dù sức mua vẫn kém nhưng sự đầu tư nguồn cung vẫn dần tăng lên mạnh mẽ từ các dự án có vốn nước ngoài như Estella, Cantavil Hoàn Cầu, Blooming Park, Asiana Kumho (Tp.HCM), Keang Nam (Hà Nội)*, một lượng lớn căn hộ từ các dự án PMH, cộng hưởng với giá VLXD ngày càng giảm, làm tăng sức ép giảm giá. Mặt bằng giá tiếp tục giảm sâu đến 50%. • Tuy nhiên tại một số vị trí quá đắc địa các chủ đầu tư vẫn quyết tâm triển khai dự án như TT Hội nghị KS Sài Gòn của (Vincom Group), Tòa nhà Keang Nam Hà Nội, các chung cư, cao ốc nằm tại khu vực quận 1, quận 3.
I. Diễn biến thị trường BĐS (tt) • Tháng 12. Tình hình kinh tế thế giới đảo chiều từ quá nóng sang rơi vào suy thoái. Các chính sách vĩ mô trong nước điều chỉnh liên tục 1800 từ hạn chế tăng trưởng lại chuyển sang kích cầu với các gói biện pháp như cắt giảm lãi suất liên tục, gói đầu tư công trị giá 6 tỷ USD. • Tuy nhiên, thị trường vẫn chưa cho thấy nhiều khả quan. Các quĩ đầu tư nước ngoài bị ảnh hưởng bởi khủng hoảng kinh tế cũng làm chậm tiến độ gây quĩ đầu tư bất động sản (Vinacapital, Dragon Capital,…) Lượng kiều hối cuối năm chuyển về có tạo nên một số giao dịch nhưng chưa thể tạo động lực chuyển biến thị trường.
II. ĐÁNH GIÁ TT 2008 Niềm tin, sự kỳ vọng vào sức sinh lợi mạnh mẽ của TT BĐS SỨC MUA CỦA THỊ TRƯỜNG BĐS VN SỰ SẴN LÒNG CHO VAY TT CK TK TRONG XH NGÂN HÀNG SỰ SẴN TIỀ N TĂNG TRƯỞNG KT GDP= C+I+G+X-N
II. ĐÁNH GIÁ TT 2008 (tt) • Thị trường tăng trưởng phụ thuộc rất nhiều vào kỳ vọng, niềm tin “sinh lời mạnh mẽ” của BĐS. Niềm tin đó hiện nay đã bị tổn thương trầm trọng. Thị trường CK năm 2006, chuyển qua thị trường BĐS năm 2007 đã hút vào lượng vốn tiết kiệm của xã hội hàng trăm ngàn tỷ đồng (lượng vốn cho vay của các Ngân hàng VN vào BĐS là 115 ngàn tỷ bằng 10% GDP của Việt Nam 2007, lượng vốn hóa của thị trường chứng khoán: 330 ngàn ty bằng 30% GDP của Việt Nam̉ tính tại thời điểm 12/2006(thặng dự vốn 2007 ). Khi thị trường chứng khoán mất giá 60%,TTBĐS mất giá 50% Như vậy nguồn vốn của xã hội đã bị mất đi là 222 ngàn tỷ. Con số thiệt hại như vậy chắc chắn sẽ ảnh hưởng đến kỳ vọng, và niềm tin của dân chúng đối với hai kênh đầu tư này.
II. ĐÁNH GIÁ TT 2008 (tt) • TTCK hiện nay đã hụt hơi, và hoàn toàn không còn có khả năng tạo một cú hích vào thị trường BĐS như hồi đầu năm 2007. • Mặt khác, con số thiệt hại lớn như vậy đòi hỏi phải có thời gian để bù đắp. Và như vậy nó sẽ chịu ảnh hưởng rất lớn từ tăng trưởng kinh tế của VN và TG. Trong khi đó theo dự báo kinh tế thế giới (Mỹ, và Châu Âu đang lâm vào một cuộc khủng hoảng chưa từng có trong lịch sử với hơn 7 ngàn tỷ USD đóng băng trong thị trường BĐS, và hơn 45 ngàn tỷ USD thị giá đầu tư vào số trái phiếu BĐS trên thị trường tài chính thế giới). • Hệ thống ngân hàng hiện nay đầu năm bị siết chặt về tăng trưởng tín dụng, cung tiền sụt giảm do thiếu thanh khoản, sự sợ hãi về lạm phát đã đóng chặt cánh cửa tín dụng, một động lực mạnh mẽ để thúc đẩy sức mua của thị trường.
III. NHẬN ĐỊNH THỊ TRƯỜNG NĂM 2009 • Qua phân tích sâu hơn về các yếu tố nền tảng của sức mua, cũng như giả thiết giới hạn thị trường (căn hộ, đất nền) Sức mua của thị trường BĐS trong năm 2009 sẽ tiếp tục ảm đạm do không còn nguồn thặng dư vốn của các kênh đầu tư khác chuyển qua, yếu tố niềm tin bị giảm sút, tiết kiệm cần phải có thời gian, và ngân hàng dù có tiền nhưng vẫn chưa sẵn lòng cho vay.
IV.MỘT SỐ YẾU TỐ HỖ TRỢ CHO SỰ PHỤC HỒI CỦA THỊ TRƯỜNG • Lãi suất đang giảm mạnh, và tiếp tục có xu hướng giảm (Lãi suất TK chỉ còn 0.85%/tháng). • Giá nhà đất đang giảm mạnh động cơ thúc đẩy hoạt động chốt lãi của giới đầu cơ khi mức giá đang dần tiệm cận với mức giá sinh lợi để đầu tư (Sử dụng PP thu nhập ròng) VD: Giá cho thuê của căn hộ 80 m2 Cantavil là 1,700 USD/căn hô/tháng̣. Chi phí và khấu hao hết 500 USD/căn/tháng. Thu nhập thuần: 1,200 USD/căn/tháng Cả năm: 1,200 x 12 = 14,400 USD/căn/tháng Giá trị căn hộ tính theo giá trị thẩm định (tuổi thọ căn hộ: 70 năm): GT = A / { i x [1 + 1/ ( 1 + i ) n]} = 14,400 / {8.5% x [1 + 1/(1+8.5%)70]} = 166,592 USD. So sánh với Giá bán căn hộ hiện nay: 26 triệu /m2 Giá trị căn hộ: (26 triệu x 80)/16500 = 126,060 USD Mức giá bán đã xuống thấp hơn so với giá trị thu nhập ròng. Nếu Lãi suất tiếp tục giảm, thị trường các căn hộ hiện hữu có GTTNR cao hơn đáng kể sẽ xuất hiện giao dịch.
IV.MỘT SỐ YẾU TỐ HỖ TRỢ CHO SỰ PHỤC HỒI CỦA THỊ TRƯỜNG (tt) Giá đất + nhà: + Mặt tiền sông TML: 26 triệu/m2 + Xây dựng cao cấp(GXD: 9 triệu/m2, MĐXD: 50%, 2.5 tầng, S = 351 m2) GT căn nhà: 765,618 USD • Giá trị căn nhà từ PP định giá (Giá cho thuê 6,000 USD/tháng/căn, TCP+KH=1,500 USD, TNT = 4,500 x 12 = 54,000 USD) • GT căn nhà: A / i • (4,500 x 12)/ 8.5% = 635,294 USD. Nếu mức giá trên xuống khoảng 20~22 triệu/ m2 (tạo ra giá trị tiệm cận với tổng thu nhập ròng) thì có thể sẽ có giao dịch.
IV.MỘT SỐ YẾU TỐ HỖ TRỢ CHO SỰ PHỤC HỒI CỦA THỊ TRƯỜNG (tt) • Cung tiền tại Ngân hàng đang cao. Yếu tố quan trọng hiện nay là sự sẵn lòng cho vay của giới ngân hàng. • Gói kích cầu trị giá 6 tỷ USD = 99,000 tỷ VND Đây có thể là động lực mạnh mẽ để đưa thị trường tăng trưởng trở lại. • Sự phục hồi của nền kinh tế thế giới đặc biệt là kinh tế Mỹ với gói giải pháp hơn 1,400 tỷ USD.
IV.MỘT SỐ YẾU TỐ HỖ TRỢ CHO SỰ PHỤC HỒI CỦA THỊ TRƯỜNG (tt) • Thời gian là phương thuốc hiệu quả để xóa nhòa nỗi đau và khôi phục niềm tin. • Nền kinh tế VN tuy tăng trưởng chậm lại nhưng vẫn sẽ ở mức dương tiền đề của tiết kiệm xã hội. • Mở rộng về chính sách bán nhà cho Việt kiều và người nước ngoài. • Nền kinh tế Mỹ suy thoái người tiêu dùng Mỹ, Châu Âu sẽ tạo sức ép để được tiêu dùng hàng giá rẻ do vậy sẽ là cơ hội xuất khẩu của VN (VN hiện nay chủ yếu vẫn xuất hàng nhu yếu phẩm giá rẻ cho thị trường Mỹ) tiền đề duy trì tăng trưởng của Việt Nam.
IV.MỘT SỐ YẾU TỐ HỖ TRỢ CHO SỰ PHỤC HỒI CỦA THỊ TRƯỜNG (tt) • Động lực mua nhà của TTBĐS Việt Nam vẫn còn có tiềm năng lớn bao gồm cả những yếu tố tích cực (để giải quyết nhu cầu chỗ ở), và tiêu cực (đầu cơ, rửa tiền). • Niềm tin vào sức sinh lợi trực tiếp của kinh doanh BĐS vẫn còn tồn tại. • Và một khi niềm tin vẫn còn tồn tại, thì cơ sở để nuôi dưỡng lòng tham vẫn hiện hữu và như vậy bong bóng tăng trưởng tài sản luôn có cơ hội hình thành cho dù đó là thị trường Mỹ hay VN(*). Có hai luồng ý kiến: 1. Thị trường sẽ khôi phục vào cuối năm 2009. 2. Theo kinh nghiệm sau 4~5 năm thị trường sẽ tiếp tục sốt. • Theo đánh giá của bộ phận RD trong các phân tích trước đây, dựa vào tính toán tổng dư nợ /số tiền có thể thiệt hại thì̀ vào khoảng cuối quí I năm 2010, thị trường sẽ phục hồi.
IV.MỘT SỐ YẾU TỐ HỖ TRỢ CHO SỰ PHỤC HỒI CỦA THỊ TRƯỜNG (tt) • Tuy nhiên sau khi bổ sung thêm các yếu tố trên thì thị trường hiện nay, nhận định như sau: • Năm 2009 sẽ là năm bản lề, mang tính quyết định đối với sự hồi phục của thị trường. Nếu kết quả của nền kinh tế đạt khả quan vào cuối năm 2009 thì sự hồi phục đối với BĐS sẽ diễn ra sớm hơn (quí 1 + 2 của 2010) • Ngược lại thì thị trường sẽ bắt đầu hồi phục vào cuối năm 2010. Nhộn nhịp vào giữa năm 2011, và có thể đạt cao điểm vào cuối năm.
V. ĐỀ XUẤT • Các cơ sở duy trì động lực mua nhà, đất tại thị trường VN vẫn còn có tiềm năng lớn. Điểm mấu chốt là lựa chọn những sản phẩm đầu tư phù hợp như nhà có giá bán vừa túi tiền, chất lượng tốt, hậu mãi đảm bảo(*Chung cư khu công nghiệp Phú Mỹ), hoặc nhà cao cấp nhưng có vị trí đẹp, có tính kết nối cao. • Tận dụng hoàn cảnh thị trường đang nguội để phát triển quĩ đất có vị trí đẹp, có tiềm năng phát triển trong tương lai.
V. ĐỀ XUẤT (tt) • Xây dựng hệ thống thu thập và đánh giá thông tin, đặc biệt là 2 yếu tố : • Chi tiêu dùng thông qua hoạt động báo chí về hoạt động chi tiêu của người tiêu dùng. • Sẵn lòng cho vay của hệ thống ngân hàng thông qua việc theo dõi độ khó dễ của hoạt động tín dụng. Đây luôn là là hai yếu tố cơ sở cho sự hình thành và phình to của một bong bóng tài sản tại khắp hầu hết các nơi trên thế giới.
V. ĐỀ XUẤT (tt) • Tính toán mức giá thanh khoản của thị trường. • Ngoài ra còn phải tính đến yếu tố gói kích cầu trị giá 6 tỷ USD của chính phủ cũng hoàn toàn có thể làm biến chuyển thị trường.
